SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Kristian Kleppan SAKSMAPPE: 2016/717 ARKIV: L12 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget innstilling 10/18 16.05.2018 Bystyret 53/18 24.05.2018 ANNENGANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR HÅRSØYBUKTA Rådmannens forslag til innstilling: 15.02.18 og planbeskrivelse datert 16.01.18. Saksordfører: Behandling i Planutvalget innstilling - 16.05.2018 : Nina Bø Egeland ble valgt til saksordfører. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Innstilling i Planutvalget - 16.05.2018 : 15.02.18 og planbeskrivelse datert 16.01.18. Saksordfører: Nina Bø Egeland Behandling i Bystyret - 24.05.2018: Innstillingen enstemmig vedtatt Vedtak i Bystyret - 24.05.2018: 15.02.18 og planbeskrivelse datert 16.01.18 1
Vedlegg: 1 MELDING OM VEDTAK - TILBAKEMELDING PÅ MELDING OM OPPSTART FOR DEL AV HÅRSØY, H23 2 MELDING OM VEDTAK - FØRSTEGANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR HÅRSØYBUKTA 3 Forslag til planbeskrivelse for Hårsøybukta 16.01.18 4 Forslag til planbestemmelser Hårsøybukta 15.02.18 5 Forslag til plankart for Hårsøybukta 15.02.18 6 Uttalelse fra fylkeskonservatoren nye hyttetomter 21/7 Hårsøy 7 Detaljregulering for Hårsøybukta - offentlig ettersyn 8 Uttalelse til offentlig ettersyn av detaljregulering for Vest-Agder Mandal Hårsøybukta 9 Svar vedr offentlig ettersyn av detaljregulering for Hårsøybukta 10 Fylkesmannens høringsuttalelse til detaljreguleringsplan for hyttefelt ved Hårsøybukta, planid 201614 i Mandal kommune 11 Merknader, detaljregulering for Hårsøybukta 12 Kommentarer, detaljregulering av Hårsøybukta 13 Reguleringsbestemmelser for del av Hårsøy 01.04.04 14 Tegnforklaring til reguleringsplan Hårsøy fra 2004 15 Utdrag av plankartet for reguleringsplan Hårsøy fra 2004 16 Kommentarer til innspill ved offentlig ettersyn - Hårsøybukta Bakgrunn: Planarbeidet startet med oppstartmøte 08.03.16, og varsel om oppstart ble behandlet av Planutvalget 31.08.16. Planutvalget var positiv til oppstart, og ga føringer for det videre planarbeidet (vedlegg 1). Planen har deretter, som vanlig, gått noen runder mellom regulant og Teknisk forvaltning før planen ble behandlet av Planutvalget 13.12.17. I dette møtet vedtok Planutvalget at planen kunne legges ut til offentlig ettersyn etter at planmaterialet var revidert i tråd med vedtak (vedlegg 2). Detaljregulering for Hårsøybukta (vedlegg 3 5) åpner for bygging av 4 nye hytter på gnr. 21 bnr. 7 i tråd med kommuneplanen. Tomtene kan bebygges med inntil 150 m 2 (hytte, anneks og bod), og det er utformet særlige reguleringsbestemmelser som skal ivareta god terrengtilpasning. I tillegg kan det anlegges svømmebasseng på inntil 30 m 2. Tomtene (BFR1 4) er i overkant av 500 m 2. Innen planen er det regulert inn område for småbåtanlegg (BBS og BSB). I tillegg fremgår av planbeskrivelsen at Terje Berge, eier av gnr. 21 bnr. 7, disponerer brygger/båtplasser innen gjeldene reguleringsplan for Hårsøy. Eiere av nye hytter vil få båtplasser innen gjeldene reguleringsplan for Hårsøy, eller i småbåtanlegget i foreliggende plan. Det er stilt rekkefølgekrav om båtplasser på Hårsøy og på land. Det er avsatt et område (BAV) hvor det kan anlegges renseanlegg. Mellom tomtene er det regulert inn område til friluftsformål (LF1 3). Her kan det bl.a. tilrettelegges med stier til hyttene og til allment bruk, samt fellestiltak som fremmer allmenn bruk av området. Det er også regulert inn et lite friluftsområde i sjøen (VFV). Det er ikke registrert kulturminner innen planområdet (vedlegg 6). Planens virkning på naturmangfold og miljø er undersøkt og vurdert, og funnet å være akseptabel. Planen var utlagt til offentlig ettersyn til 08.04.18, og det kom inn følgende merknader: Vest-Agder fylkeskommune (vedlegg 7). Ingen merknader. Norsk Maritimt Museum (vedlegg 8). Ingen innvendinger til planen. Fiskeridirektoratet (vedlegg 9). Ingen merknader til tiltaket. 2
Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder (vedlegg 10). Gir råd om at hyttene kan tillates bygget opp til 120 m 2, - særlig ut fra landskapshensyn. Kommentar: Planutvalget har vært på befaring og vurdert bl.a. plassering, høyde og størrelse til hver hytte, og funnet å kunne tillate hytter på inntil 150 m 2 BRA også ut fra landskapshensyn. På denne bakgrunn kan vi ikke se at Fylkesmannens råd bør følges. Stangeland & Co. Representerer Tore N. Thomassen hjemmelshaver til hytte på gnr. 21 bnr.68 (vedlegg 11). 1. Hevder bl.a. at det ikke er korrekt at regulant disponerer brygger/båtplasser innen område D (båtplasser) innen reguleringsplan for Hårsøy fra 2004. 2. Anmoder videre om en presisering av punkt 4.3 og 4.4 i reguleringsbestemmelsene slik at det kommer klarere frem at båtplasser/brygge for hytter innen planen skal ligge innen BSB og BBS. 3. Foreslår også endring av punkt 3 i reguleringsbestemmelsene til «Før det gis igangsettingstillatelse til oppføring av hytte skal det foreligge tinglyst avtale om båtplass innenfor område BBS/BSB, samt avtale om tinglyst avtale på land». 4. Mener at dersom reguleringsbestemmelsene ikke endres, slik det fremgår over, vil det være hensiktsmessig å ta ut setningen «De nye tomtene ligger på gnr. 21 bnr. 7, denne eiendommen disponerer tidligere innregulert brygger/båtplasser i områdene B,C og D innenfor gjeldende reguleringsplan for Hårsøy». 5. Mener at foreslåtte endringer vil fjerne tvil om at reguleringsplanen indirekte åpner for etablering av nye bryggeanlegg utenfor planområdet. Kommentar. 1. Hvorvidt regulant disponerer brygger/båtplasser innen område D er ukjent for oss. Av eiendomskartet fremgår at ca. halvparten av dette bryggeområdet ligger på eiendommen gnr. 21 bnr. 7. 2. Det fremgår flere steder i planbeskrivelsen at regulant har planlagt at hyttene vil kunne få båtplasser innen områdene B, C og D i Hårsøyplanen, samt innen det utvidede B kalt BSB/BBS innen foreliggende plan. 3. Som nevnt i punktet over har det ligget som en forutsetning i planarbeidet at nye hytter kan få båtplasser innen områdene B, C og D i Hårsøyplanen, samt i det utvidede B kalt BSB/BBS innen foreliggende plan. 4. Vi kjenner ikke til hvem som disponerer båtplasser innen område B, C eller D i Hårsøyplanen. Av eiendomskartet fremgår at områdene B og C er på eiendommen gnr. 21 bnr. 7, for område D vises til pkt. 1 over. Om eier har gitt rettigheter til andre hytteeiere her, eller om eier helt eller delvis står som eier av bryggeanlegg/ene er ukjent for oss 5. Foreslåtte endringer som medfører at båtplassene til de nye hyttene kun skal ha bryggeplass innen BBS/BSB tas ikke til følge. Vi kan ikke se at etablering eller utvidelse av bryggeplasser innen B, C eller D i tråd med Hårsøyplanen, er problematisk. LKS Bygg AS på vegne av Vidar Berge (gnr. 21 bnr. 73) og Tordis Berge Larsen (gnr. 21 bnr. 74) (vedlegg 12). 1. Det er ikke vist adkomst fra sjøen til de nye hyttene. 2. Reiser spørsmål om det er plass for båter tilknyttet de nye hyttene. 3. Nye hytter ligger høyt. Reiser spørsmål om de nye hyttene vil skape silhuett. Kommentar. 1. Det fremgår av kommuneplanen at områdene sør og vest for planområdet på gnr. 21 bnr. 7 er utlagt til LNFR - landbruk. H23 nå Hårsøybukta - hører derfor naturlig til hytteområdet mot nord som er utgått fra samme eiendom. Det er da naturlig at adkomst skjer gjennom dette hytteområdet. Slik vi forstår saken, har dette ligget som en forutsetning i hele planprosessen. Dette ble også vurdert da området (H23) ble tatt inn i kommuneplanen. Av bestemmelsene i reguleringsplanen for Hårsøy 4 (vedlegg 13 15) fremgår at enkle gangstier kan bygges i friluftsområdet. I samme bestemmelse vises også til 6 der det fremgår at atkomststier til den enkelte hytte 3
kan anlegges i områder med formål «Spesialområde Privat veg/adkomststi». Fra Båtanleggene «B» og «C» er det regulert inn «felles tursti», og av 9 fremgår at disse er felles for hyttene innen planområdet. Slik vi forstår 4 kan det anlegges enkle gangstier innen friluftsområdet, disse kan også benyttes for eiere/brukere av nye hytter innen foreliggende plan. Det neste spørsmålet er om de samme eiere/bruker kan benytte «Spesialområde Privat veg/adkomststi» og/eller «felles tursti». Vi oppfatter disse spørsmålene til å være av privatrettslig karakter, og løsningen på dette må derfor finnes av berørte parter. For øvrig regulerer friluftsloven forhold omkring allmenn ferdsel i store deler av området. 2. Av gjeldende plan for Hårsøy, samt av kommunens eiendomskart, fremgår at bryggeområdene B og C samt ca. halvparten av bryggeområde D ligger på gnr. 21. bnr. 7 tilhørende Terje Berge. Kommunen har ingen oversikt over hvem som har rettigheter i disse områdene. 3. Planutvalget har grundig bl.a. vurdert høyde, plassering og silhuettvirkning av hytter, og funnet at slik planen åpner for bygging av disse vil det være akseptabelt både i forhold til ovennevnte momenter og til naboer. Regulant har kommentert de innkomne merknadene, dette fremgår av vedlegg 16. Vurdering: Detaljregulering for Hårsøybukta er i tråd med kommuneplanen. Retningslinjene for hyttebygging er lagt til grunn bl.a. ved plassering av hytter, byggegrenser og utforming av reguleringsbestemmelser. Planområdet har fall mot Hårsøybukta. Det er utformet særlige reguleringsbestemmelser med intensjon om at hyttene skal få en god terrengtilpasning. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til parkering, båtplasser på land og på Hårsøy, før hyttebygging kan starte. Virkningene av planen for miljø og naturmangfold er akseptable. Av de innkomne merknadene kom det ved offentlig ettersyn frem forhold som oppfattes til å være av privatrettslig karakter. Dette dreier seg om hvem som eier/disponerer bryggeplassene, samt atkomstmulighetene for brukerne/eierne av de nye hyttene over tidligere regulert område. Vi oppfatter det slik at berørte parter må finne løsning på dette. Realisering av planforslaget kan vanskeliggjøres med uavklarte forhold. Økonomiske konsekvenser: Ingen direkte økonomiske konsekvenser for Mandal kommune, men realisering av planen vil sannsynligvis være positivt for lokale håndverkere m.m. Konsekvenser for barn og unge: Realisering av planen vil kunne gi positive hytte- og friluftsopplevelser også for denne gruppen. Konsekvenser for folkehelse: Samme som nevnt over. Konklusjon: Foreliggende detaljregulering for Håsøybukta vedtas. Mandal, 02.05.18 Irene Lunde 4
konstituert rådmann Arne Wilhelmsen kommunalsjef Byutvikling Saksparter: AGDER ENERGI VARME AS Postboks 603 Lundsiden 4606 KRISTIANSAND S Berit Aarrestad Thomas Snekkers Gate 3 4024 STAVANGER Bjørn Erling Steinsland Sundet 4780 BREKKESTØ Even Rasmussen Kingos Gate 21 0457 Oslo Finn Morten Bessesen Adolph Tidemands Gate 12 4514 Mandal FISKERIDIREKTORATET Postboks 185 Sentrum 5804 BERGEN REGION SØR Frank Gjertsen Rødknapplia 21 C 4025 Stavanger Frank Vidar Støle Daleveien 408 4517 Mandal Frøydis Solveig Hjelmseth Solsletta 4 4352 KLEPPE Fylkesmannen i Aust og Vest- Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Agder Grethe Mathisen Andresen Leirvikveien 17 4513 Mandal Jan Erik Thomassen Skogsvingen 8 4517 Mandal Jan Inge Eikså Husvollen 2 A 4517 Mandal Jan Kjellerød Gauselvågen 24 4032 Stavanger Jarle Hjelmseth Solsletta 4 4352 KLEPPE JOHAN ANKERS FOND v/norsk Maritimt Museum 0286 OSLO Bygdøynesveien 37 John Kjetil Støle Eikeveien 8 4640 Søgne Karen Margrete Thomassen Skogsvingen 8 4517 Mandal Kate Hovstad Steinsland Sundet 4780 BREKKESTØ Kurt Øystein Eikså Dvergsneskollen 25 4639 Kristiansand S Kåre Johan Pettersen Livdekrona 5 4550 Farsund Leif Torstein Udø Skarvøyveien 15 4517 MANDAL LKS BYGG AS v/knut Sand Brogata 18A 4515 MANDAL Louise Tallaksen Pariggi Skjernøyveien 336 4516 Mandal Marie Helene Nørgaard Ballastgata 5A 4515 MANDAL Naturvernforbundet v/ Grøngjelveien 33 4514 Mandal Torbjørn Fredriksen Olaf Torleif Støle Victoriasvei 52 4515 MANDAL Olav Skagestad Oksevollen 16 4514 MANDAL Per Ivar Aarrestad Thomas Snekkers Gate 3 4024 STAVANGER Pål Morten Dalhaug Kåfjordnes 165 4520 LINDESNES STANGELAND & CO Veverigata 1 4514 MANDAL ADVOKATFIRMA AS Steinar Tormundsen Støle Tofteveien 165 4516 Mandal Stian Andreas Johnsen Monestoppen 3 4513 MANDAL Syvert Eikså Skarvøyveien 15 L 4517 Mandal Terje Berge Skjernøyveien 389 4516 MANDAL Tordis Berge Larsen Eikeveien 86 4640 SØGNE Tore Nyvold Thomassen 37 Avenue Des Alouettes, 1150 Brussel Belgia Tønnes Berge Skjernøyveien 335 4516 MANDAL Vest-Agder Fylkeskommune Postboks 517 4605 KRISTIANSAND S Vidar Norman Berge Mergelbakken 8 4319 SANDNES Åse Johnsen Monestoppen 3 4513 Mandal 5