MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Jarl Torland Kasperboden 8 4516 MANDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2015/380-13 Eirik Skogstad Nilsen, 38 27 34 23 043/0002/L33 08.03.2016 DISPENSASJON OG TILLATELSE Fradeling av areal til opprettelse av ny grunneiendom på gnr. 43, bnr. 2. Sted/adresse: Tiltakshaver: Dybo. Tobias Torland. VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav m, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav d gis tillatelse til fradeling av areal inntil 7000 m 2 til uendret formål fra eiendommen gnr. 43, bnr. 2 til opprettelse av ny grunneiendom, i tråd med situasjonskart, samt øvrig dokumentasjon mottatt 28.01.15 og 26.11.15. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra delingsforbudet i både Pbl. 1-8 femte ledd og i kommuneplanens LNF-område med sikte på fradeling av areal til opprettelse av ny grunneiendom som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Den nye parsellen er gitt adresse: Dyboveien 36. Hjemmelshaver er med dette underrettet om den nye adressen, i tråd med matrikkellovens 25. Søknaden oversendes oppmålingsavdelingen. Vi vil opplyse om at det for tiden er mange delingssaker. Det må derfor ventes at det tar noe tid før oppmålingen kan finne sted. Tiltaket er jf. matrikkelloven 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Jarl Torland søker på vegne av Tobias Torland om tillatelse til fradeling av en parsell fra landbrukseiendommen gnr. 43, bnr. 2 til opprettelse av ny grunneiendom. Den aktuelle parsellen er på 7000m², og ligger delvis i kommuneplanens LNFR-område der spredt boligbygging kan tillates, delvis i LNFR-område i 50-metersbeltet langs Dybovannet. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
Arealplanstatus Det foreligger ikke reguleringsplan for det aktuelle området. Det aktuelle området er i kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er byggeforbud med unntak for stedbunden næring i disse områdene. Som det fremgår fra Gårdskart, ligger området innenfor skog med høy og lav bonitet. Det aktuelle tiltaket vurderes ikke å være i samsvar med krav til LNFR-områder i kommuneplanen, og krever derfor dispensasjon fra deleforbud i kommuneplanens LNFRområde for å kunne tillates. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra delingsforbudene i både Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNFR-område. Søknaden begrunnes blant annet med at Landbruksforvaltningen er positive til fradelingen, og at tomtefradelingen ikke utgjør noen forskjell for naturen utover det som allerede er godkjent. Det vises her til tidligere gitt byggetillatelse. Dette gjelder også forhold til område som friluftsområde på eiendommen. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Landbruksforvaltningen uttaler blant annet i brev av 17.03.15 at: «( ) Etter delegert fullmakt og i medhold av jordlovens 12 tilrår Mandal kommune ved landbruksforvaltningen i at Tobias Torland får fradele en parsell på 7 dekar fra gårdsbruket på Dybo, g.nr. 43 b.nr. 2 i Mandal som omsøkt. ( )». Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler blant annet i brev av 02.12.15 at: «( )Det er søkt om å dele fra ca. 7 dekar av et nes på vestsiden av Dybovannet. Etter jordloven 12 er det gitt samtykke til fradeling. Kommunen har tidligere godkjent oppføring av bolig på stedet, ca. 35 m fra vannet. Iflg. ny vedtatt kommuneplan er det meste av tomta del av LNF-område der det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Arealet inngår også i del av båndleggingssone H740 (båndlagt etter annet lovverk). I dette tilfellet gjelder det Lonavassdraget som ble varig vernet i 1993. Vernegrunnlaget er oppgitt som «Anbefalt typevassdrag. Lavlandsvassdrag med kystnær beliggenhet på Sørlandet. Korte elvestrekninger, små og etter forholdene store vann er viktige deler av et småkupert landskap. Stort biomangfold knyttet til vannfauna. Vernet er ledd i verneplanens intensjon om å dekke ulike typer vassdrag.» For vassdraget gjelder rikspolitiske retningslinjer. Retningslinjene sier at de nasjonale mål for forvaltning av vernede vassdrag bl.a. er å unngå inngrep som reduserer verdien for landskapsbilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø i et område på inntil 100 meters bredde langs vassdragsbeltet. I dette tilfellet har kommunen allerede gitt tillatelse til å føre opp bolig. Vi vil derfor ikke frarå at det fradeles en tomt omkring bygningen. Imidlertid bør tomta ut fra allmenne friluftslivsinteresser og naturmiljøet for øvrig reduseres vesentlig i størrelse og ikke omfatte strandsone. Med 7 dekar og ca. 200 meter strandlinje gir vi derfor kommunen råd om å avslå søknaden slik den foreligger. ( )».
I forhold til Fylkesmannens uttalelse viser Mandal kommune til den godkjente bygning var tegnet inn feil i kartet og kommunen rettet dette opp. Saken ble på nytt sendt Fylkesmannen i Vest-Agder til uttalelse. Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler blant annet i brev av 16.12.15 at: «( )Det er på nytt søkt om å fradele tomt på ca. 7 dekar omkring bolig godkjent oppført ved Dybovannet. Da planlagt bolig viser seg å få en plassering litt lengre vest, er søknaden sendt på ny høring. Miljøvernavdelingen kan ikke se at ny plassering av boligen gir grunnlag for en annen vurdering. Det vises til vår uttalelse av 02.12.2015 til forrige søknad. Vi gir fortsatt råd om at kommunen avslår delingssøknaden slik den foreligger. Tomta bør reduseres vesentlig i størrelse og ikke omfatte strandsone til Dybovannet. ( )». Ansvarlig søker Jarl Torland uttaler blant annet i forhold til Fylkesmannen i Vest-Agders uttalelser at: «Ved en evt. fradeling og bytte av eier på det omsøkte areal, kan jeg ikke se at dette skulle påvirke gjeldende kommuneplan eller øvrige verneinteresser. Huset som ble tillatt oppført vil plasseres minst 50 meter fra vannet og øvrige bestemmelser i kommuneplanen vil overholdes. Tomtens størrelse og plassering er godkjent av landbruksforvaltningen og gir en naturlig avgrensning av fradelt areal. Det konkluderes videre med at fradelingen er forsvarlig og en god helhetsløsning.». MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. VURDERING Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med delingsforbudene i både Pbl. 1-8 femte ledd og i kommuneplanens LNFR-område. Tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon fra delingsforbudene i både Pbl. 1-8 andre og femte ledd og i kommuneplanens LNFR-område. Hensynene bak reglene som er gitt i delingsforbudet i Pbl. 1-8 er at det skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv. Spesielt områder i 100-metersbeltet til sjø og 50 metersbeltet til vann har Stortinget gitt en særskilt beskyttelse. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde og skal være tilgjengelig for alle. Det
vises videre til at deler av arealet på eiendommen inngår i del av båndleggingssone H740 (båndlagt etter annet lovverk). Det gjelder Lonavassdraget som ble varig vernet i 1993. Vernegrunnlaget er oppgitt som «Anbefalt typevassdrag. Lavlandsvassdrag med kystnær beliggenhet på Sørlandet. Korte elvestrekninger, små og etter forholdene store vann er viktige deler av et småkupert landskap. Stort biomangfold knyttet til vannfauna. Vernet er ledd i verneplanens intensjon om å dekke ulike typer vassdrag.». For vassdraget gjelder da de rikspolitiske retningslinjer, som sier at de nasjonale mål for forvaltning av vernede vassdrag bl.a. er å unngå inngrep som reduserer verdien for landskapsbilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø i et område på inntil 100 meters bredde langs vassdragsbeltet. Dette er blitt særskilt påpekt de siste årene. De overnevnte hensyn i forhold til delingsforbudet i Pbl. 1-8 gjør seg også gjeldende i delingsforbudet i kommunens gjeldende arealplan. Mandal kommune viser til at det søkes om fradeling til uendret formål, og at eiendommen som søkes opprettet skal legges til et annet familiemedlem. Det vises videre til at Landsbruksforvaltningen ikke har innvendinger mot søknaden og at samtlige naboer har gitt samtykke til søknaden. Fylkesmannen i Vest-Agder er derimot sterkt kritisk til søknaden slik den foreligger, spesielt grunnet størrelsen på eiendommen og at eiendommen omfatter strandlinjen til Dybovannet. Mandal kommune viser til at det følger av Pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Mandal kommune mener imidlertid at hensynene Fylkesmannen peker på kan hensynstas ved at det stilles relevante vilkår for dispensasjon. Herunder at 50 metersbeltet langs Dybovannet skal bevares slik den er i dag, og at tiltak kun kan utføres på område avsatt til LNFR-område med spredt boligbygging. Når det settes slik vilkår for dispensasjonen kan ikke Mandal kommune se at hensynene bak delingsforbudene i både Pbl. 1-8 og kommuneplanens LNFR-område blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjon. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får opprettet eiendommen som er ønsket. Det er videre opplyst at fradelingen er tjenlig for tiltakshaver, da et familiemedlem ønsker å bosette seg i nærområdet til familiegården. Ulempen ved å gi den omsøkte dispensasjonen er faren for presedens virkning i forhold til fradeling av så store eiendommer og om dette er ønskelig for kommunen på sikt. Det vises imidlertid til at eiendommen her vil få en naturlig fradeling av tomten slik den er omsøkt og det vises til at det vil settes vilkår for dispensasjonen at det på eiendommen er kun område som er avsatt til LNFR-område til spredt boligbygging som vil kunne bebygges. Mandal kommune finner derfor etter en samlet vurdering fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra delingsforbudene i henholdsvis Pbl. 1-8 og LNFR område i kommunens gjeldende arealplan vurderes å være tilstede. Det stilles som vilkår for dispensasjonen at tiltak kun kan iverksettes på område av eiendommen som er avsatt til LNFR-område til spredt boligbygging i kommuneplanen. Det er ikke tillatt med terrenginngrep i femtimetersbeltet langs Dybovannet. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. ADKOMST OG TILKNYTNING VA Det vil bli utvidet bruk av eksisterende vei som i dag er en privat vei. Spesielle forhold: Det er tidligere gitt igangsettingstillatelse til oppføring av bolig i vedtak datert 14.02.12, samt utslippstillatelse i vedtak datert 19.10.12. Tillatelsene er gitt med varighet i tre år, og
tillatelsene er dermed utgått pr. dags dato. Dersom tiltakene nå ønskes oppført, må det sendes inn ny søknad for tiltaket. INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 20.000,- Gebyrtype Pbl. 20-4 10.000,- Til sammen 30.000,- Faktura ettersendes Jarl Torland. Utgifter i forbindelse med oppmåling og tinglysing, faktureres etter at forretning er avholdt, jfr. Kommunens gebyrregulativ i hht. Matrikkellov. Sammenslåing er kostnadsfritt. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 37/16 Med hilsen Glenn Anderson leder av teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen byggesaksbehandler Kopi til: Fylkesmannen i Vest-Agder Postboks 513 4605 KRISTIANSAND S Landbruksforvaltningen Rådhuset 4534 MARNARDAL Vest-Agder Fylkeskommune Tobias Torland Postboks 517 Dyboveien 34 4605 4516 KRISTIANSAND S MANDAL