Planbeskrivelse for detaljregulering Molandsli Lindesnes kommune PlanID; Datert 03.05.2018 Innledning/bakgrunn Planområdet er i gjeldende kommuneplan for Lindesnes avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse, med plankrav. Teknisk styre har i møte den 11.06.2013 samtykket i en mindre justering av planområdet, i forhold til kommuneplanen. Reguleringsarbeidet utføres av Pål Dalhaug AS og Ing. Geir Gjertsen AS, for eierne av Gnr.112 Bnr.1 - Molandsli. Formålet med planarbeidet er å utarbeide en detaljreguleringsplan for nye og eksisterende hyttetomter, med båtplasser, sjøboder, badeplass, adkomstveier og tilhørende anlegg. Side 1 av 12
Innhold Innledning/bakgrunn... 1 Planens avgrensning og eksisterende forhold... 3 Planstatus... 3 Planprosessen... 4 Innspill ved oppstart og forslagsstillers kommentarer... 5 Beskrivelse av planforslaget... 7 Aktsomhetsområder... 8 Byggegrenser... 9 Vann- og avløp... 9 Støy... 9 Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen... 9 Forholdet til kulturminner... 10 Konsekvenser for barn og unge... 11 Tilgjengelighet for alle... 11 Risiko og sårbarhet... 11 Vedleggsliste... 12 Side 2 av 12
Planens avgrensning og eksisterende forhold Planområdet ligger i vestre del av Lindesnes kommune, på sydsiden av E-39 og like øst for Lenefjorden. Molandsli (planområdet) er ei relativt bratt li som faller fra heia, nordvest over ned i indre del av Lenefjorden. Det er noe åpen «innmark/beitemark» rundt gårdstunet med gammel bolig og uthus/låve, for øvrig består planområdet av relativt tett vegetasjon, hovedsakelig løvskog med eik, bjørk og osp som det dominerende, men også partier med tett granskog. Kommunal veg med snuplass slutter like nord for planområdet, så fortsetter det eksisterende privat vei inn i planområdet til gårdstunet bebygd med en eldre bolig og uthus/låve. I tillegg til gårdens bolig og uthus/låve, ligger det tre eldre hytter innenfor planområdet. Deler av strandarealet er opparbeidet med gamle båtstøer/båtplasser og ei gammel bu for sjørelatert utstyr/oppbevaring. Det er ikke kommunalt vann og avløp innenfor området. Planområdet ligger i vestre del av Lindesnes kommune, på sydsiden av E-39 og like øst for Lenefjorden. Planstatus Planområdet ligger på gnr.112 bnr.1 - Molandsli. I tillegg omfattes planområdet av tre bebygde fritidseiendommer, gnr.112 bnr.3, 4 og 5. Side 3 av 12
Området er i dag uregulert, men store deler er i gjeldende kommuneplan avsatt til fremtidig hytteområde med plankrav, området har i kommuneplanen benevnelsen R23. Da østlige deler av det avsatte området i kommuneplanen er veldig bratt og dårlig egnet for bebyggelse, er det tatt med noe mer areal i sydvest. Teknisk styre har i møte den 11.06.2013 samtykket i denne justeringen. Område R23 er avsatt til fremtidig hytteområde med plankrav i gjeldende kommuneplan. Områdene nord for R23 er delvis utbygd med en blanding av fritidsbebyggelse og noen boliger for fastboende. Planområdet er noe justert i planforslaget, noe Teknisk styre har samtykket i. Planprosessen Planarbeidet ble meldt igangsatt den 02.09.2013, med den 10.10.2013 som frist for innspill. Det ble samtidig varslet igangsetting av forhandlinger om eventuell utbyggingsavtale. Side 4 av 12
I planprosessen har disse deltatt i første planutkast: Lindesnes kommune, v/teknisk etat. Pål Dalhaug AS og Ing Geir Gjertsen AS Grunneiere, bistått av konsulent Sverre Grindheim Fylkeskonservator Geolog, Agder Bergkonsulent v/egil Tveide Samt innspill fra offentlige instanser og private Det er avholdt diverse møter, målinger og befaringer. Innspill ved oppstart og forslagsstillers kommentarer; Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert 10.10.2013. Vår kommentar: Allmenhetens friluftsinteresser; Området synes i utgangspunktet ikke å være mye brukt av allmennheten, det er ikke mye brukte stier/turveier i området. Nye veier vil gi økt mulighet for ferdsel i området, med mulighet for å gå videre sydvestover langs Lenefjorden i forlengelsen av de nye veiene. Det planlegges i tillegg for felles / allment badeområde. Landskapshensyn; Bestemmelsene legger opp til hytter med moderat størrelse og høyde, og med mørke-/ naturtilpassede farger. Alle hyttene får stigende terreng i bakkant og vil i liten grad kunne komme i silhuett. Tomtene er relativt små med store omkringliggende grøntområder som forutsettes bevart tilnærmet uberørt. Da det er bratt terreng i området vil mange av tomtene kreve noe terrenginngrep i form av fyllinger og skjæringer, det er i bestemmelsene satt krav til utførelsen av disse. Hensynet til de arealbevarende interesser som er knyttet til strandsonen; Eksisterende bebygde tomter E1 og E2 ligger i 100-metersbeltet og flere av de nye tomtene kommer også innenfor 100-metersbeltet. Tomtene kommer allikevel høyt opp fra sjøen, og ingen tomter grenser ned til sjøen, det er avsatt gode grøntområder mellom strandlinja og hyttetomtene. Det planlegges nytt felles / allment badeområde, og vi kan ikke se at planforslaget i særlig grad kommer i konflikt med allmenn bruk og ferdsel av strandsonen. Kulturminner og kulturmiljø; Se eget punkt, forhold til kulturminner. Fylkesmannen i Vest-Agder v/miljøvernavdelingen, brev datert 05.09.2013 Vår kommentar: Planområdet avviker noe fra kommuneplanen, se «beskrivelse av planforslaget» for konsekvenser som følge av dette. Naturmangfold; Er ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. Barn- og unges interesser; Er ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. Vassdrag; Det er ikke større vassdrag i planområdet, to mindre bekker / vannsig kommer ned fra heia og renner ut i sjøen, disse blir i mindre grad berørt av planforslaget. Utfylling eller mudring i sjø; Det vil ikke være behov for mudring/dumping. Anlegg av vei SKV2 til småbåthavn VS2/BBS2, vil kreve en mindre utfylling i sjø for snuhammeren. Det er ivaretatt i bestemmelsene at søknad om utfylling i sjø må sendes Fylkesmannen. Forurensning ved rengjøring, fjerning/påføring av bunnstoff på båter; Det er begrensede landarealer ved båthavnene, og det legges i utgangspunktet ikke opp til dette, om det skulle tilrettelegges for slike aktiviteter er det ivaretatt i bestemmelsene. Risiko og sårbarhet; Det foreligger egen ROS-analyse. Side 5 av 12
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), mail datert 24.09.2013 Vår kommentar: Det vises til aktsomhetskart som viser at det kan være fare for både steinsprang og snøskred. Området er undersøkt/befart av Agder Bergkonsulent AS v/ingeniørgeolog Egil Tveide, jfr. rapport datert 10.10.2014. Det vil kunne være rasfare fra fjellet nord i /nord for planområdet. Det vurderes til å være trygt å bygge syd for bekken som renner på sydsiden av «fjellfoten». Området nord for bekken er i planforslaget avsatt med hensynssone rasfare. To eksisterende hytter/tomter (E1 og E2) og område for renovasjon (BRE), ligger innenfor hensynssonen, det er i bestemmelsene satt rekkefølgekrav før eventuell videre utbygging av disse to tomtene og renovasjonsområdet. I friluftsområdet øst for tomtene 11, E4 og E5 er det et par mindre brattkanter og en lokal flombekk som kan innebære en viss rasfare, det er satt rekkefølgekrav før utbygging av disse tomtene. Det er videre konkludert med at det ikke er snøskredfare som berører nye hytter/veier. Statens Vegvesen, brev datert 11.09.2013; Vår kommentar; Planforslaget vil ikke være av interesse for Statens Vegvesen, OK. Norsk Maritimt Museum, brev datert 24.10.2013; Vår kommentar; Må vurdere ved offentlig ettersyn om det er behov for befaring/registrering. Kystverket, brev datert 02.10.2013; Vår kommentar; Ok. Eirik Pedersen for Anne Karin Pedersen, mail datert 21.10.2013. Vår kommentar; Snuplassen ligger utenfor, nord for planområdet. Er et forhold som må avklares mellom Pedersen og kommunen, og berører ikke planforslaget. Eirik Simonsen, mail datert 09.10.2013. Vår kommentar; Tomta er i ettertid oppmålt, og målte grenser er lik regulerte tomtegrenser. Det er regulert veiadkomst frem til tomta. Tomta vil kunne tilknyttes øvrige fellesanlegg. Side 6 av 12
Beskrivelse av planforslaget. Planforslaget består av: -Plankart i målestokk 1:1000/A1, datert 03.05.2018 -Reguleringsbestemmelser, datert 03.05.2018 -Planbeskrivelse, datert 03.05.2018 -ROS-analyse, datert 05.01.2018 -Skisse, prinsipp for bortledning av overvann samt flomveier, datert 26.04.18 Planforslaget består av 34 nye hyttetomter (1 34) og 5 eksisterende / bebygde tomter E1 E5, hvorav 3 er bebygd med hytter, en med gammel bolig og en med uthus/låve, alle disse 5 er nå regulert til fritidsformål. Dvs. det er totalt 39 hyttetomter i planforslaget. Det er satt av to områder til små sjøboder, UN1-UN2, hvor det i UN1 er en eksisterende gammel bod. Havneområde BBS1/VS1 er i dag i bruk til /opparbeidet til båtplasser, mens havneområde BBS2/VS2 er beregnet til de nye tomtene, med mulighet for å legge ut flytebrygge. Eksisterende havneområde BBS1/VS1 med gammel sjøbod (i område UN1). Det er planlagt for kjørevei frem til alle tomtene, med nødvendig parkering på den enkelte tomt. Kjøreveiene vil være fine turveier med adkomst videre ut i friluftsområdene. Det er i tillegg avsatt to mindre felles parkeringsplasser. Det er avsatt felles /allmenn badeplass, noe som vil være med på å fremme bruken av strandlinja til felles opphold og friluftsliv. Det tilrettelegges med enkel gangsti/skogssti frem til badeplassen. Det er satt av eget område for renovasjon, BRE. I dag er det plassert felles containere for hytterenovasjon lengre nord langs den kommunale veien. Det antas at også dette feltet vil kunne benytte disse. Om/når det blir behov for opparbeidelse av BRE, er det tenkt at renovasjonsbilen snur på eksisterende kommunal snuplass like nord for BRE, og rygger de få Side 7 av 12
meterne til containeren. For å forhindre skjemmende terrenginngrep er det i bestemmelsene satt maksimal høyde på forstøtningsmurer, krav om naturstein på de mest synlige murene i forkant av hyttene, og krav om at fyllinger skal jordkles. Planområdet er noe justert i forhold til kommuneplanen, ved at svært bratt areal i nordøst er avsatt som friluftsområde, mens det er tatt med noe mer areal til byggeområde/tomter i syd/vest (tomtene 14 24). Bortsett fra at arealet er slakere og bedre egnet for utbygging har det tilnærmet samme type vegetasjon og verdi som avsatt areal. Noe av planlagt ny bebyggelse kommer litt nærmere sjøen, for øvrig vurderes konsekvensene av dette som relativt små, utover at det gir bedre/sikrere tomter. Tomtene er sjønære og det vil være behov for / ønske om båtplasser, det er derfor avsatt areal til ny småbåthavn, VS2/BBS2, hvor det planlegges et flytebryggeanlegg. Arealet bærer noe preg av å være benyttet til båtplasser tidligere. Båtplassene vil være i gangavstand fra tomtene noe som vil være en miljømessig fordel, det legges ikke opp til egen parkering i havna. Detaljreguleringen er vurdert i forhold til «forskrift om konsekvensutredninger» 3 og 4, og en er kommet frem til at det ikke utløses krav om konsekvensutredning, da formålet med planarbeidet i hovedsak er i samsvar med overordnet plan (kommuneplanen). Dette ble også vurdert i oppstartsmøtet/forhåndskonferansen med Lindesnes kommune. Aktsomhetsområder Ras- og skredfare; Det foreligger geologisk rapport som tilsier at området nord for bekk bør avsettes som aktsomhetsområde med rasfare, noe som er ivaretatt i planforslaget, to eksisterende bebygde hyttetomter E1 og E2 ligger innenfor hensynssonen, med rekkefølgekrav før ytterligere utbygging. Mens alle nye tomter/hytter er lagt utenfor. Mindre bekk / flombekk syd for tomtene E1 og E2, danner skille for hensynssone ras- og skredfare. Hytte/tomt E1 oppe til venstre i bildet, med hytte/tomt E2 i bakgrunnen. Side 8 av 12
Flomfare; Det er ikke noen spesiell flomfare i området. Men det er generelt relativt bratt, noe som fører til rask avrenning, og ved store nedbørsmengder er det da viktig med gode og åpne vannveier. Det vil være viktig å ha fokus på overvann ved detaljplanlegging av veiene og tomtene, det er derfor satt rekkefølgekrav som sikrer dette. Det er også laget skisse «prinsipp for bortledning av overvann samt flomveier». Så må man i detaljplanleggingen av veiene og den enkelte tomt sørge for tilstrekkelige grøfter og stikkrenner for å håndtere overvannet. Båndlegging etter lov om kulturminner; Er fredete fornminne områder, hvor ingen tiltak er tillatt. Byggegrenser Det er inntegnet byggegrenser mot sjøen for de tomtene som ligger i 100-meters beltet. Og det er der det er funnet nødvendig satt byggegrense mot privat/felles vei. For øvrig gjelder regelen om 4 meter til nabogrense med mindre det gis nabosamtykke til å bygge nærmere. For sjøbodene følger byggegrensene formålsgrensen. Der det ikke er vist byggegrenser, følger byggegrensene formålsgrensen. Vann- og avløp Det er ikke offentlig vann- og avløp i området. Det vil måtte borres etter vann og anlegges felles avløps- / renseanlegg for avløpsvannet, jfr. rekkefølgebestemmelser. Støy Nærmeste store støykilde er E-39 som passer ca. 1 km. nordøst for planområdet, avstand og topografi gjør at støyen herfra vil være minimal. På sommeren vil det være noe båttrafikk på sjøen, uten at dette normalt vurderes som et problem for hyttefeltet. Området vurderes til å være svært lite støyutsatt. Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen; Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. 7. Eksisterende kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Et søk i Artsdatabanken viser at det ikke er registrert utrydningstruede dyre- eller plantearter i planområdet. Det er i naturbasen registrert «lokalt viktig» ålegress like vest for område VS1/BBS1. VS1/BBS1 er eksisterende havneområde, hvor det i liten grad er tenkt nye tiltak. Det avsatte området har liten vanndybde, og en kan visuelt fra land se at det ikke er ålegress innenfor området. Det avsatte området i naturbasen er et stykke utenfor både område VS1 og VS2, og Side 9 av 12
vurderes til ikke å bli berørt av planforslaget. Molandsli (planområdet) er ei relativt bratt li som faller fra heia, nordvest over ned i indre del av Lenefjorden. Det er noe åpen «innmark/beitemark» rundt gårdstunet med gammel bolig og uthus/låve, for øvrig består planområdet av relativt tett vegetasjon, hovedsakelig løvskog med eik, bjørk og osp som det dominerende, men også partier med tett granskog, samt mer åpne områder. Det er ikke kjente forekomster av «fremmede arter» innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene har eget punkt om at nye masser som tilføres planområdet, skal være «rene» med tanke på uønskede fremmede plantearter. Konkrete vurderinger av 8 12; 8 Kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget vurderes til å stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 9 føre- var prinsippet Kunnskapsgrunnlaget anses for å være godt nok, og denne paragrafen er ikke aktuell. 10 økosystemtilnærming og samlet belastning Det er ikke registrert vernede arter i området, og den samlede belastningen på økosystemet vurderes for å være akseptabel ved planlagt utbygging. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Kommer ikke til anvendelse her, da tiltaket ikke skal medføre miljøforringelser. 12 miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det vil bli benyttet velkjente og forsvarlige teknikker og driftsmetoder på utbyggingen. Konklusjon; Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planen, synes totalt sett å bli akseptable ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Planområdet synes å bestå av naturtyper og arter som det finnes relativt mye av, og vi vurderer det til ikke å være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens 8-12. Og en anser at kravene / prinsippene i naturmangfoldlovens 8 12, er / vil bli ivaretatt. Forholdet til kulturminner Det er foretatt arkeologiske registreringer i området, og det foreligger rapport utarbeidet av Torbjørn Preus Schou, saksnummer 13/04914. Det fremgår av rapporten at det innenfor planområdet er automatisk fredete kulturminner og nyere tids kulturminner som vil kunne være i konflikt med nye tiltak/planforslaget. I planforslaget ligger det automatisk fredete kulturminnet i hensynssone LKM2. Mulig ballasthaug ligger i hensynssone LKM1. Nyere tids kulturminner er søkt ivaretatt i bestemmelsene og på plankartet Spesielt tomtene 19 og 20 vil kunne være noe konfliktfylt i forhold til rydningsrøyser, dvs. nyere tids kulturminner. Side 10 av 12
Tiltak på eksisterende bolig og uthus/låve (tomtene E4 og E5), skal på forhånd være avklart med Fylkeskonservator, jfr. rekkefølgekrav i forslag til bestemmelser. Gammel bolig og uthus/låve (tomtene E4 og E5), er i relativt dårlig forfatning. Konsekvenser for barn og unge. Det tas ikke i bruk områder til nye byggeområder som i dag benyttes i særlig grad av barn og unge. Det tilrettelegges for felles/allmenn badeplass, noe som vurderes som positivt for nye og gamle brukere av strandarealene. Nye veier gir også nye turmuligheter, da terrenget i utgangspunktet er noe krevende å bevege seg i. Badeplass og havneområde med flytebrygge gir økte muligheter for opphold, aktivitet, fiske og ferdsel langs sjøen. Konsekvensene for barn og unge vurderes som små ved planforslaget. Tilgjengelighet for alle Planområdet er stedvis bratt, men enkelte av tomtene vil kunne tilrettelegges for universell utforming. Risiko og sårbarhet. Det foreligger egen ROS-analyse, se eget vedlegg. Faren for ras / steinskred synes å være det som må tas særskilt hensyn til i dette området. Det foreligger geologisk rapport fra Agder bergkonsulent datert 10.10.2014. 03.05.2018 Side 11 av 12
Vedleggsliste Plankart, 1:1000 (A1), datert 03.05.2018 Reguleringsbestemmelser, datert 03.05.2018 ROS-analyse, datert 05.01.2018 Arkeologisk rapport, saksnr. 13/04914 Geologisk rapport fra Agder Bergkonsulent, datert 10.10.2014 Merknader/innspill i forbindelse med oppstart av planarbeid Kartskisse, «Prinsipp for bortledning av overvann samt flomveier», datert 26.04.2018 Side 12 av 12