Utleiemarkedet for næringseiendom Byggebørsen 10. februar 2014 RUNE HUSBY Megler / Partner
Norion Næringsmegling Rune Husby Megler / Partner Tlf: 916 61 560 Rune.husby@norion.no Einar Skomsvoll Megler / Partner Tlf: 916 61 585 Einar.skomsvoll@norion.no Tore Berg Analytiker / Partner Tlf: 916 61 530 Tore.berg@norion.no Stein Tollin Megler / Partner Tlf: 928 16 688 Stein.tollin@norion.no Knut Efskin Daglig leder / Partner Tlf: 916 61 501 Knut.efskin@norion.no Etablert høsten 2013 - erfarne medarbeidere - markedsområde Midt- og Nord-Norge
Agenda Ledighet Leiepriser Nye prosjekter Hvor kommer prosjektene? Hva bestemmer rekkefølgen? Oppsummering
Tilbud næringslokaler pr. februar 2014 Område Trondheim Sentrum (54) Trondheim Sør (20) Trondheim Vest (3) Trondheim Øst (72) Eiendomstype Kontor (110) Kombinasjonslokaler (27) Butikk/Handel (21) Lager/Logistikk (18) Størrelse 0-50 m² (30) 51-150 m² (30) 151-350 m² (50) 351-700 m² (25) 701-1 500 m² (6) 1 501 - m² (7) 149 lokaler mot 161 i februar 2013 Samlet ca. 150.000 kvm. Ca. 50.000 kvm av det som tilbys er prosjekter som ikke er påbegynt Totalledighet på ca. 5% Ingen vesentlig endring i ledigheten siste halvår Kilde: Finn.no
Større bygg og lokaler som er/blir ledige 4.000 kvm 2.700 kvm 3.000 kvm 2.000 kvm 5.700 kvm 3.600 kvm
Leienivåer kontor - Trondheim Trondheim syd Trondheim sentrum Lade Topp nivå Omkjøringsveien/Tu nga Sluppen God standard Høy standard og nybygg Syd korridoren Trondheim øst 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600
Eksempler på leiepriser Utbygger Prora Eiendom Utleier OBOS Utleier Entra Utleier E.C. Dahls Eiendom Prosjekt Verftsgata 2 Prosjekt Strandveien 43 Prosjekt Brattørkaia 15 Prosjekt Pirsenteret Leienivå NOK 2.100 Leienivå NOK 1.550 Leienivå NOK 2.000 Leienivå NOK 1.900 Utbygger Grilstad Marina Utbygger Kjeldsberg Utleier KLP Eiendom Utleier Aberdeen Prosjekt «Parken» Skonnertvegen Leienivå NOK 1.750 1.800 Prosjekt Sluppenveien 17 B/C Leienivå NOK 1.750 Prosjekt Miljøbygget Leienivå NOK 1.800 Prosjekt Solsiden Leienivå NOK 2.000
Sikre nybygg 2014 og 2015 Eiendom Eier Kontor Forretning Hotell Totalt Ferdigstillelse Leietaker Ledig areal Sluppenveien 15 R. Kjeldsberg AS 7.000 7.000 2014 Multiconsult Klæbuveien 125 Lerkendal Invest AS 12.000 10.000 22.000 2014 Norconsult, BDO, SMN1 1.000 Skonnertveien 7 Grilstad Marina 12.000 12.000 2014 Visma 8.000 Østre Rosten 8 Fabritius Prosjekt AS 19.000 19.000 2014 Trekanttomten Nedre Bassengbakken 2 Elvehavn AS 7.000 7.000 2015 Bertel O. Steen, Motor Trade, Prøven Bil m.fl. Kantega, Adecco, Melhus Sparebank 1.350 Verftsgata 2 KLP Eiendom AS 15.000 15.000 2015 Adresseavisen 4.000 Sluppenveien 17B og C R. Kjeldsberg AS 12.000 12.000 2015 Statkraft, Evry, Aas Jakobsen, Vianova, Selberg ark. R. Kjeldsberg Skippergata 14 Trondheim Maritme Senter 8.000 8.000 2015 Trondheim Havn 5.000 2014 31.000 19.000 10.000 60.000 9.000 2015 42.000 - - 42.000 10.350 2016
Ledige arealer i bygg under oppføring 4.000 kvm 1.200 kvm 1.000 kvm 1.350 kvm 8.000 kvm
Sluppen Hvor FremtidsscenarioSluppen kommer sommeren de nye 2013 prosjektene? 2020 Langs hovedveiaksene E6 Øst Ranheim - Leangen Sydkorridoren Sluppen - Øya Omkjøringsvegen Sluppen - Rotvoll Trondheim sentrum Brattøra Sentralstasjonen Nyhavna (på lengre sikt) Kommunikasjons-knutepunktene Sluppen Rotvoll Sentralstasjonen Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS
og i hvilken rekkefølge? Markedet tilføres ca. 70.000 kvm. kontor i 2014 og 2015 Det tilsvarer gjennomsnittet som har vært tilført årlig de siste 5 årene (30 40.000 kvm. pr. år) Veksten i leiemarkedet er i hovedsak drevet av organisk vekst Eventuell økning i nybyggingsaktiviteten må komme som følge av at flere eldre bygg tas ut av markedet Nesten ubegrenset tilgang på areal for nye kontorprosjekter Hva bestemmer da rekkefølgen i «bunken» av prosjekter?
Sluppen sommeren 2013 Fremtidsscenario Sluppen Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS
Brattørkaia
Sluppen Grilstad sommeren Marina 2013 Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS
Sentralstasjonen Sluppen sommeren 2013 Trondheimsporten Teknobyen / Holtermannsveien Lyngården Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS
Leangen Vestre Rosten Skippergata / Nyhavna
Beliggenhet Mange områder i Trondheim har gode kvaliteter Det er korte avstander mellom kontorområdene Beliggenhet alene er ikke avgjørende for de fleste bedriftene Fører til at alle konkurrerer mot alle
Leiepris «Gulvet» for å kunne realisere et kontorbygg i dag er ca. kr 1.500,- Maksimalpris for nybygg ligger rundt kr. 2.100,- Leieprisene holdes i sjakk av konkurransesituasjonen Prisene er like over hele byen - med et lite unntak for det beste i sentrum Prisen må være konkurransedyktig, i praksis i intervallet kr 1.700,- til kr 1.900,- Det ville hjulpet å «dumpe» pris - men er det realistisk?
Andre forhold Profil Arkitektur Design Miljø- og energi Effektivt og fleksibelt Konsept «Temacluster» Viktig med fleksibilitet hvis «feil» leietaker dukker opp Kombinasjon av ulike arealtyper Parkering Størrelse på prosjektet Ikke for stort! Oppdeling i delprosjekter 8 12.000 kvm. er passe størrelse
Gjennomføringsevne Utbyggerens finansielle styrke og «trackrecord» Evne til å skape troverdighet rundt realisering av prosjektet Salgskraft Kreativitet og evne og vilje til å bruke ulike virkemidler Profesjonalisering!
Eksempler på vellykkede prosjekter Grilstad Marina Området var nytt i markedet inntil for 4 år siden! Utleid nesten 30.000 kvm siden 2011. Leiepris er løftet fra kr 1.500 til kr 1.750 Suksessfaktorer: Beliggenhet i et nytt og spennende område, godt produkt til riktig pris, gjennomføringsevne, troverdighet, kombinasjon av ulike arealtyper, Parkering Granåsveien 15 13.000 kvm kontor på Brøset Fullt utleid i perioden 2011-2012 Leiepris kr. 1.550 pr. kvm/år Suksessfaktorer: Godt produkt til riktig pris, timing, gjennomføringsevne, salgskraft, kreativitet, parkering
Oppsummering P.t. god balanse mellom tilbud/etterspørsel Ingen store faresignaler, men konjunkturavhengige bransjer (f.eks olje- og oljeservice) kan påvirke nybyggingstakten Ledigheten forventes å øke noe som følge av tilførsel av nye bygg, men ingen dramatikk Leieprisene for nybygg og kontor med høy standard vil fortsette å stige, men sannsynligvis i lavere takt enn siste tre år. For å utløse nybygg må pris, beliggenhet og størrelse på prosjektet være riktig, men gjennomføringsevne hos utbygger er avgjørende for å lykkes!
Takk for oppmerksomheten! www.norion.no