Ringebu kommune Hanstadgt. 4. 2630 Ringebu Sendt: post@ringebu.kommune.no Lillehammer 28/09/18 Vår saksbehandler: Erik Sollien Vår ref.: HAMOCO AS v/halvor Morka Deres ref.: Arealplanlegging - Prosjektering VVA - Kart og oppmåling VARSEL MINDRE ENDRING: REGULERINGSPLAN AV KVITFJELL PANORAMA H25, RINGEBU KOMMUNE I henhold til plan og bygningslovens 12 8 varsles oppstart mindre endring av reguleringsplan for Kvitfjell Panorama H25, Ringebu kommune. Planarbeidet utføres av Areal + AS på vegne av HAMCO AS. Planendringen gjelder tomt 48 og 49. HENSIKTEN MED PLANARBEIDET Hensikten med planarbeidet er å omregulere tomtene 48 og 49 til ett konsentrert byggeområde. Regulert tomtegrense og byggegrenser mellom tomtene fjernes som følge av endringen. Planlagt endring gjør det mulig å etablere konsentrert fritidsbebyggelse mellom skiheisen og alpinbakken. Utsnitt av gjeldende plankart. Areal + AS www.arealpluss.no erik.sollien@arealpluss.no Org.nr. 920 798 462 Postadresse: Kontoradresse: Telefon: Avd. Lillehammer Storgt. 64A, 2609 Lillehammer Storgt. 64 A 61 24 57 70 Avd. Gjøvik Ringvegen 26, 2815 Gjøvik Ringvegen 26 90 97 37 51 Avd. Fåvang Fåvangvegen 2, 2634 Fåvang Fåvangvegen 2 61 24 57 70
Side. 2 PLANGRUNNLAGET Reguleringsplanen ble opprinnelig vedtatt av Ringebu kommunestyre 28.6.2007 i sak nr. 72/07. Innenfor planområdet er i det i ettertid gjennomført 4 mindre endringer slik: Vedtaksdato Saksår / sekvensnr 29.05.2012 2012 / 49 Beskrivelse av endring 25.06.2013 2013 / 50 Nye gjerdebestemmelser. 04.02.2015 2015 / 4 Nye bestemmelser om antall bruksenhet, VA plan, VAløsninger og miljø, estetikk, natur og landskap. Bestem. åpner for andre typer tak og takvinkler på minimum 10 grader. Myndighet Kommunestyret Kommunestyret UPT 31.01.2018 2018 / 11 Justering av tomtegrenser mellom tomt 56, 39 og 41. UPT Utvalg for Plan og Teknisk (UPT) ga videre i møte 6/2 2013 i sak 2013/19 dispensasjon for oppføring av bygg utenfor grensen (gnr. 104 bnr. 215).
Side. 3 PLANER I NÆROMRÅDET Reguleringsplan for Kvitfjell Panorama H18 H24 Atkomst til planområde H25 går via Svartskardvegen og reguleringsplan for Kvitfjell Panorama H18 24. Denne ble vedtatt av kommunestyret 28.6.2007 og regulerte området til frittliggende fritidsbebyggelse (H18, H19, H22, H23 og H24) samt konsentrert fritidsbebyggelse (H20 og H21). Områdene H20 og H21 var til sammen 19,7 dekar og ble opprinnelig regulert med utnyttelsesgrad lik TU = 40%. Kvitfjell Panorama H18 24 vedtatt 28.6.2007 Kommunestyret vedtok ny reguleringsplan for områdene H20 og H21 i kommunestyresak 060/15 i møte 24.6.2015. De konsentrert områdene H20 og H21 ble omregulert fra 33 leiligheter til 11 frittliggende tomter og en utnyttelsesgrad redusert til 25 % BRA. Trafikkbelastningen på Svartskardvegen ble som følge av denne reguleringsendringen redusert. Reguleringsplan for Kvitfjell Panorama H20 og H21 vedtatt 24.6.2015
Side. 4 FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING TOMT 48/49 Bebyggelsen som nå er planlagt oppført på tomt 48 (104/221) og tomt 49 (104/222) gjør behov for omregulering fra frittliggende fritidsbebyggelse til konsentrert fritidsbebyggelse. Tomtene foreslås sammenføyd til ett byggeområde. Justeringen fører til at byggeområdet blir 2,9 dekar. Forslag til bebyggelse er tegnet av arkitektkontoret Nordic Office of Architecture og viser til sammen 20 leiligheter fordelt på 3 bygg. Parkering er planlagt i felles garasjer under de to øverste byggene. Leilighetene varierer i størrelse fra 83 m 2 til 107 m 2 (BRA). Modellfoto av planlagt utbygging Byggeområdet skrår ned mot sør og grenser til alpinnedfart i øst og korridor for skiheis (stolheis) i vest. Stolheisen er et markert element i landskapet og skiller dette byggeområdet fra den frittliggende bebyggelsen i planområdet for øvrig. Tomtestørrelsen og form gir byggeområdet for konsentrert bebyggelse en rasjonell form og åpner for at fremtidig bebyggelse vil passe godt inn i terrenget/tomta.
Side. 5 Utbyggingsområdet (rød farge) ligger øst for stolheisen (blå stiplet linje) Stolheisen som skiller tomtene 48 og 49 fra øvrig bebyggelse i reguleringsplan for Kvitfjell Panorama H25.
Side. 6 ØKT UTNYTTELSESGRAD Planlagt bebyggelse er beregnet til 75% BRA. I bestemmelsene til Kommunedelplan for Kvitfjell 2.1.2 og 2.1.3 er utnyttelsesgraden for tilsvarende områder angitt til henholdsvis BRA = 30 45 %. Vi mener utnyttelsesgraden i dette området må sees i sammenheng med byggeområdets beliggenhet midt i bakken og avgrenset av en 6 seters stolheis i vest. Stolheisen avgrenser byggeområdet mot vest og danner en markant skille mot frittliggende fritidsbebyggelsen vest for stolheisen (i H25). Alpinanlegget med nedfarter og vegetasjonssoner omkranser byggeområdet i nord, øst og sør og gir lys og luft til et byggeområdet som isolert får en høy utnyttelsesgrad. Foruten hyttene vest for skiheisen er nærmeste bebyggelse mot sør ca. 200 nedenfor byggeområdet Byggeområdet markert med lilla farge (og rød pil) i utsnitt av kommunedelplanen over. Kartet. Stolheisen er markert med rød linje
Side. 7 Planområdet Kvitfjell Panorama er omgitt av alpinanlegget. Stolheisen markert med rød linje. Området som søkes mindre endring for markert med lilla farge. Vi mener det er viktig at byggeområder nært alpinanlegget gis en arealeffektiv utnyttelse. Etablering av en konsentrert utbyggingsformer nært alpinanlegget følger opp målsetningen om effektiv arealbruk og opprettholder større sammenhengende friområder rundt. Det bidrar til at flere får ski inn/ut mellom byggeområdene og alpinanlegget/løypetilbudet. Skiheiskorridoren med byggegrenser gir 22 meters avstand mellom bebyggelsen på hver side av stolheisen. Skiheiskorridoren gir følgelig en god buffer mellom den konsentrerte bebyggelsen i dette området og den frittliggende fritidsbebyggelsen i vest. Byggeområdet skrår ned mot sør har god bakdekning og vil ikke gi horisontvirkning fra omgivelsene. Vi mener området er så nært alpinanlegget at utnyttelsesgraden bør vurderes tilsvarende områder avsatt til sentrums og næringsbebyggelse jf. KDP bestemmelsene 2.4. Illustrasjon perspektivtegning fremtidig bebyggelse sett fra sør/sørøst Nordic Office of Architecture.
Side. 8 ENDRING REGULERINGSBESTEMMELSENE Som følge av endringsforslaget er det utarbeidet egne bestemmelser for dette byggeområdet og som blir et tillegg til gjeldende bestemmelser for Kvitfjell Panorama H25. Tillegg foreslås slik: 4. FRITIDSBEBYGGELSE, KONSENTRERT I byggeområdet skal det oppføres fritidsleiligheter. Innenfor planområdet skal det bygges ut minimum 16, maksimum 22 boenheter. 4.1 Størrelse, utnytting Tillatt tomteutnyttelse er BRA = 75 %. Høyde på grunnmur kan være maks. 1,5 meter over eksisterende terreng. Mønehøyde kan være maks. 12,5 meter over grunnmur. Prosjekter skal fortrinnsvis planlegges uten fylling og med forblending av grunnmur. Alternativt kan det tillates at fylling anlegges som forblending av grunnmur opptil 1 meter over eksisterende terrengnivå og med naturlig skråning iht. NBI byggdetaljer. 4.2 Plassering, utforming av bygninger Endelig plasseringer av bygg og interne veger/parkering skal framgå av felles situasjonsplan for byggeområdet i søknad om tiltak, eller i rammesøknad. Bygningers plassering og form skal tilpasses terrenget på tomta best mulig. Bl.a. unødvendig utsjakting av terreng og fyllinger skal unngås. I byggeområdet kan det tillates en bebyggelse som er mindre tradisjonell. Bygg skal ha saltak/skråtak med takvinkel mellom 22 og 30. Andre typer tak og takvinkler på minimum 10 fall kan tillates oppført dersom tiltaket ivaretar naturens og områdets kvaliteter, herunder terrengtilpasningen og hensynet til naboene. Mindre tak over inngangsparti o.l. kan ha annen takvinkel. Taket skal tekkes med torv, tre eller naturskifer. I byggeområdet for konsentrert fritidsbolig kan det, i tillegg til fritidsbebyggelse, oppføres bygg for bod, carport og lignende. Slike bygg skal ha samme uttrykk, både arkitektonisk og fargemessig, som hovedbygningene. Ved etablering av store vindusflater skal det benyttes arkitektoniske virkemidler for å dempe inntrykk av størrelse og refleksjon. Dette kan være i form av oppdeling, relieffvirkning, foranliggende konstruksjon eller takutstikk. Alle bygninger og anlegg skal utformes slik at beitedyr ikke kan komme til skade. Fargene skal være avdempet og tilpasset nabobygninger. 4.3 Parkering Det er krav om 1,0 p plass pr. boenhet. 4.4 Strålingsmiljø, Radon All bebyggelse skal planlegges og bygges med radonforebyggende tiltak i henhold til Byggteknisk forskrifts 13 5
Side. 9 BEHANDLINGSMÅTE Omtalte endring er i samråd med Ringebu kommune vurdert å kunne behandles som mindre endring etter plan og bygningsloven 12 14. Det er lagt vekt på at dette er kun marginale endringer. Endringsforslaget ligger innenfor området tidligere regulert til fritidsbebyggelse (byggeområde). Endringen fører ikke til flere enheter/tomter og vil ikke gi økt trafikkbelastning på veinettet. Det er også lagt vekt på at endringsforslaget ikke berører grønnstrukturen i området og at nye tomtestørrelser harmonerer med omkringliggende tomtestørrelser. Reguleringsplan for Kvitfjell Panorama H25 ble egengodkjent i 2007 etter gammel plan og bygningslov. Planlagt endring innebærer at plankartet og reguleringsbestemmelsene blir vurdert oppdatert etter gjeldende plan og bygningslov (2009). MERKNADER/INNSPILL Naboer og berørte blir nabovarslet her. Kommentarer eller uttalelser til endringsforslaget sendes Areal + AS v/ Erik Sollien, Storgata 64A, 2609 Lillehammer, innen 19.10.2018 Henvendelse vedrørende planarbeidet kan rettes til undertegnede på e post: erik.sollien@arealpluss.no Dette er et varsel om at planarbeidet er startet opp. Endringsforslaget vil bli oversendt kommunen for videre behandling etter plan og bygningslovens regler. Vi tar forbehold at dersom planprosessen avdekker behov for ytterligere endringer blir disse vurdert innarbeidet i reguleringsplanen før / ev. under kommunens behandling av saken. Planendringen vil bli behandlet av kommunen etter plan og bygningslovens regler etter merknadsfristens utløp. Planendringen kan behandles som en endring jf. Pbl 12 14 dersom det ikke fremkommer vesentlige merknader som er til hinder for slik behandling. Dersom det framkommer vesentlig merknader kan planendringen bli gjennomført som en ordinær plansak, dette brevet er da å anse som varsel om oppstart jf. 12 8. Med vennlig hilsen: (Sign.) Erik Sollien arealplanlegger Tlf: 41 43 50 91 Vedlegg til offentlige: Referat fra oppstartsmøtet (tilgjengelig private på www.arealpluss.no) Adresseliste private egen liste Adresseliste offentlige Ringebu kommune: post@ringebu.kommune.no Oppland fylkeskommune: postmottak@oppland.org Fylkesmannen i Oppland: fmoppost@fylkesmannen.no NVE region ØST ro@nve.no