SØKNAD OM DISPENSASJON FOR MOABAKKEN - VINGROM

Transkript

1 Lillehammer kommune Serviceboks 2626 Lillehammer Sendt: DATO: Vår saksbehandler: Vår ref.: Deres ref.: SØKNAD OM DISPENSASJON FOR MOABAKKEN - VINGROM Arealplanlegging - Prosjektering VVA - Kart og oppmåling På vegne av Vingrom Eiendomsutvikling AS og BoligPartner AS søker Areal + AS om dispensasjon fra reguleringsplan for Vingrom. Søknaden omfatter del av gnr. 7 bnr. 107 Moabakken - på Vingrom. Eiendommen er totalt 8722 m 2 stor. Moabakken (grn. 7 bnr. 107) Areal + AS Org.nr Postadresse: Kontoradresse: Telefon: Bankkonto: Forr.adr. Fåvang Tromsnesvegen 31, 2634 Fåvang Tromsnesvegen Avd. Lillehammer Storgt. 64A, 2609 Lillehammer Storgt. 64 A Avd. Gjøvik Ringvegen 26, 2815 Gjøvik Ringvegen

2 2 Oversiktskart Moabakken ligger i Vingrom sentrum og i umiddelbar nærhet til Vingrom skole. Området ligger i nær tilknytning til eksisterende boligfelt, skole, barnehage, idrettspark, lysløype og butikk. Området er også et godt utgangspunkt for naturopplevelser, f.eks. rundt i bygda, i Fåberg Vestfjell og ved Mjøsa. Eiendommen er markert med grønn avgrensing i kartet over.

3 3 Vingrom opplever en positiv utvikling med flere nyetableringer (bolig og næring) og høy byggeaktivitet sist på Haugerenga. Det er også igangsatt utbygging/utbedringer av Vingrom skole med planlagt ferdigstillelse av arbeidet 1. august Eiendommen (7/107) grenser til Paul A Owrens veg (FV. 330) i øst, Moabakken i sør og Torpavegen (FV 250) i nord. Eiendommene i området er tilkoblet offentlig vann og avløp. Utsnitt av VA-nettet i området. For utbygging av 7/107 er det planlagt privat ledningsanlegg fram til offentlig ledningsnett.

4 4 PLANGRUNNLAGET REGULERINGSPLAN FOR VINGROM Plangrunnlaget er reguleringsplan for Vingrom - vedtatt Store deler av eiendommen grn. 7 bnr. 107 er regulert til boligformål, mens søndre del mot Moabakken (veg) er regulert til forretning. Forretningsarealet var trolig tenkt for utvidelse av lokalbutikken. Dette er ikke tema i dag og heller ikke ønskelig med forretningsareal delt av lokalvegen (Moabakken). Forretningsarealet på 7/107 er bare 1,2 dekar og lite egnet som selvstendig forretningsareal. Eiendommene er i dag regulert til boligbebyggelse samt et mindre areal til forretning. Reguleringsbestemmelsene: Småhusbebyggelse I følge reguleringsbestemmelsene skal området bygges ut med: Småhusbebyggelse i inntil 2 etasjer. Alle bygg skal ha saltak med minst 22 grader fall. Ved byggemelding skal det vedlegges situasjonsplan som viser husets plassering påført utvendig hovedmål, antall etasjer, avstand til nabogrense og nærmeste bygninger. Boder og atkomster skal vises på situasjonsplanen. Forretningsbebyggelse Bygninger skal ha 2 etasjer og gesimshøyde skal ikke være over 8,0 meter. Maksimal utnyttelsesgrad er 0,30.

5 5 PLANGRUNNLAGET KOMMUNEPLAN FOR LILLEHAMMER Gjeldende reguleringsplan angir 2 etasjer. Møne- og gesimshøyde og utnyttelsesgrad er ikke spesifisert i reguleringsbestemmelsene for boligområdet og bør derfor avklares i denne dispensasjonssaken. I kommuneplanens arealdel heter det blant annet: Småhus: Fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygd bolighus med inntil tre målbare plan der bygningens høyde faller innenfor høydene angitt i PBL For tomteutnyttelse er det angitt: Frittliggende småhusbebyggelse: Det tillates utnyttelse av enkelteiendommer opptil 25 % BYA pr tomt. Ved totalt tomteareal på minimum 2 daa. kan utnyttelsen etter bygningsmyndighetenes skjønn økes til 30 % BYA pr tomt. Konsentrert småhusbebyggelse: Det tillates utnyttelse av enkelteiendommer opptil 35 % BYA pr tomt. Ved totalt tomteareal på minimum 2 daa. kan utnyttelsen etter bygningsmyndighetenes skjønn økes til 40 % BYA pr tomt. PLANGRUNNLAGET REGULERINGSPLAN FOR HAUGERENGA Det er naturlig å sammenligne med tilsvarende områder i Vingrom. Reguleringsplan for Haugerenga er regulert til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. For sistnevnte heter det: Dersom bebyggelsen løses som konsentrert småhusbebyggelse i henhold til en samlet situasjonsplan for delområdet (jf. pkt. 0.4) gjelder bestemmelsene under pkt Tomtegrensene på plankartet gjelder da ikke. Byggetetthet: Prosent bebygd areal (%-BYA) skal ikke overstige 43 % for området TUN-A samlet. Byggehøyder: Møne og gesims på hovedhus skal ikke være høyere enn henholdsvis 9,2 m og 6,2 m. Møne på frittliggende garasje/carport/uthus skal ikke være høyere enn 5,3 m. Disse høydene skal måles over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. Med bakgrunn i overnevnte søker vi om at Moabakken gis utnyttelsesgraden = 40 % BYA samt tilsvarende byggehøyder for Haugerenga.

6 6 BEBYGGELSE UNIVERSELL UTFORMING OG TILGJENGELIG BOENHET Byggeområdet ligger i flatt terreng, og tilgjengeligheten vil være god. Trafikk-, gang- og grønnstruktur vil tilfredsstille kravene til universell utforming (UU) inn til byggeområdet samt mellom bolig - parkering og bolig - felles uteareal. Planlagt bebyggelse er foreløpig ikke fastlagt, men som grunnlag til denne dispensasjonssøknaden er det utarbeidet en situasjonsskisse med to ulike bygningstyper (frittliggende og konsentrert). Det vil bli lagt vekt på helhetlig utbygging med kostnadseffektive og rasjonelle boenheter. Tenkt utbygging innebærer boenheter med 2-3 soverom. Byggegrunnen er god og området ligger nært til etablert infrastruktur. Vi antar derfor at byggekostnadene vil kunne bli relativt lave og at boligene blir økonomisk tilgjengelig for mange. Skisse til frittliggende småhusbebyggelse Ett bygg er tenkt oppført som konsentrert småhusbebyggelse - leilighetsbebyggelse i 2 etasjer med saltak. Forslaget innebærer 2 eller 3 leiligheter i hver etasje hvor boligene i 1 etasje får tilgjengelig boenhet inne og universell utforming ute / tilgjengelig med rullestol. Leilighetene i 2 etasje får tilgjengelig boenhet innvendig, men utvendig trapp til svalgang (ikke universelt utformet). Skisse til konsentrert småhusbebyggelse 4 eller 6 boenheter

7 7 Ved utforming av uteområder skal det tas hensyn til prinsippene om universell utforming. Vi foreslår derfor at følgende tas inn som vilkår for dispensasjonen: Ved utforming av uteområder skal det tas hensyn til prinsippene om universell utforming beskrevet i PBL 1-1 og 29-3, samt kap. 12 i forskrift om tekniske krav til byggverk. Minimum 5 boenheter skal tilrettelegges som tilgjengelig boenhet. Minimum 1 lekeplass skal ha universell utforming. Ved søknad om tiltak (bebyggelse) skal det gjøres spesielt rede for hvordan tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede er løst både utvendig og innvendig (kfr. TEK 10 kap. 8 og 12). PARKERING, ATKOMST OG MANØVRERINGSAREAL. Planlagt bebyggelse er tenkt bygd ut som seksjoner i et sameie. Opprinnelig bolig søkes fradelt med eget gnr./bnr., mens ny bebyggelse deles inn i seksjoner på gjenværende gnr./bnr. Inndelingen av «tomt» rundt husene (vist i illustrasjonsplanen) vil følge boligen som en ideell disposisjonsrett av uteoppholdsareal rundt det enkelte hus. Inndelingen vil bli vurdert nærmere for alle boligene i forbindelse med rammesøknaden. All den tid de nye boligene ligger i sameie mener vi atkomstvegen fra Moabakken bør betraktes som del av byggeområdet og kan benyttes som del av manøvreringsarealet ved biloppstilling/parkering for husene 1 og 3 samt Atkomstvegen er oversiktlig, har tilnærmet ingen vertikal eller horisontalkurvatur og trafikkbelastningen vil være svært begrenset. For parkeringsdekningen i området har vi lagt til grunn parkeringsvedtektene beskrevet i kommuneplanens arealdel Del : Formål Parkeringskrav (min) Bolig: Små leiligheter, 2 rom: 1,0 plass pr. leilighet Leilighet/bolig med 3 rom: 1,5 plass pr. leilighet Leilighet/bolig med 4 eller flere rom: 2,0 plass pr. leilighet Forslaget til utbyggingsmønster imøtekommer dette kravet slik det er vist i vedlagt illustrasjon. SØKNAD OM DISPENSASJON GJELDER FØLGENDE FORHOLD: Planlagt utbygging er i tråd med gjeldende regulering, men avviker på enkelte punkt. Avvikene er av så vidt begrensa karakter at vi mener det kan behandles som dispensasjon fra gjeldende plan. Planlagt utbygging vil bli fremmet som rammesøknad som vil ivareta hensyn til en helhetlig utvikling av området og sikre areal til felles atkomst, parkering, grøntstruktur og lekeareal.

8 8 På vegne av utbygger søker vi derfor om slik dispensasjon: 1. Forretningsarealet på 7/107 (nord for Moabakken veg) kan benyttes til boligformål. 2. Byggegrenser mot veg (i krysset Moabakken/FV 330) reduseres, men utformes i henhold til krav for frisikt (mot fylkesvegen). 3. Regulert atkomstvegen på skrå over 7/107 (ikke bygd) benyttes til boligformål. Etablert atkomst videreføres fra Moabakken som i dag. 4. Området søkes utbygd i kombinasjon av eneboliger og fleremannsboliger. 5. Låven på tunet kan rives og erstattet av ny boligbebyggelse. 6. Takform: Bebyggelsen kan utformes i 2 etasjer (i henhold til gjeldende bestemmelser) men med saltak og/eller skråtak/forskjøvet mønetak med minimum 10 grader fall. 7. Byggehøyder: Møne og gesims på hovedhus skal ikke være høyere enn henholdsvis 9,5 m og 6,5 m. Møne på frittliggende garasje/carport/uthus skal ikke være høyere enn 5,3 m. Disse høydene skal måles over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. 8. Utnyttelsesgrad: Prosent bebygd areal (%-BYA) skal ikke overstige 40 % for området 9. Ved utforming av uteområder skal det tas hensyn til prinsippene om universell utforming beskrevet i PBL 1-1 og 29-3, samt kap. 12 i forskrift om tekniske krav til byggverk. Minimum 5 boenheter skal tilrettelegges som tilgjengelig boenhet. Minimum 1 lekeplass skal ha universell utforming. Ved søknad om tiltak (bebyggelse) skal det gjøres spesielt rede for hvordan tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede er løst både utvendig og innvendig (kfr. TEK 10 kap. 8 og 12). 10. Atkomstvegen fra Moabakken betraktes som del av byggeområdet og kan benyttes som del av manøvreringsarealet ved biloppstilling/parkering for husene 1 og 3 samt Illustrasjonsplan - foreløpig

9 9 Foreløpig situasjonsplan (over og vedlagt) illustrerer planlagt utbygging og grunnlaget for å søke dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Situasjonsplanen vil kunne bli bearbeidet og vil følge i endelig versjon i rammesøknaden. ARGUMENTASJON Vi mener følgende forhold taler for å gi dispensasjon for slik utnyttelse av eiendommen: 1. Området er allerede regulert til byggeområde i hovedsak bolig. Endringene (fra forretning til bolig) er mindre «belastende» for nærområdet og i tråd med strøkets karakter. Hensynet til helheten vil bli ivaretatt i rammesøknad for området. 2. Møne og gesimshøyder samt utnyttelsesgrad er presisering av forhold som ikke er beskrevet i gjeldende reguleringsplan. Vårt forslag er i tråd med føringer i reguleringsplan for Vingrom og kommuneplanens arealdel, samt sammenlignbare boligområder på Vingrom - Haugerenga. 3. Eiendommen er del av et livskraftig boligmiljø. Tilrettelegging for småhusbebyggelse vil styrke grunnlaget for skole, barnehagen, butikken og være et positivt bidrag for videre utviklingen av Vingrom som grendesamfunn. 4. Vingrom skole og barnehage ligger i umiddelbar nærhet og vil være innen gangavstand fra de nye boligene. 5. Tilsvarende er fotballbane/ idrettsanlegg og lysløype i umiddelbar nærhet og er et flott tilbud for barn og unge i nærmiljøet og som fremmer fysisk aktivitet. 6. Offentlig VA-anlegg er etablert langs området som sikrer godkjent utslipp og forsvarlig håndtering av avløpet. Internt fordelingsnett i Moabakken er planlagt utbygd som privat anlegg. 7. Eiendommen er regulert til boligformål og berører ikke dyrka mark eller LNF-områder med landbruks-, natur- eller friluftsinteresser. 8. Eiendommen har veggrunnen fram til kommunal veg og har gitt vegrett til berørte naboeiendommer. 9. Fartsgrensen på FV 330 er i området 40 km/t. Det er i tillegg etablert fartsreduserende tiltak langs fylkesvegen (fartsdump). Avkjøringspunktet mellom Moabakken og FV 330 er oversiktlig og tilfredsstiller kravene til frisikt. 10. Det er etablert fortau langs FV 330 fra Moabakken/butikken til Vingrom skole/samfunnshuset. Det er også gang- og sykkelveg langs Torpavegen FV 250. Dette ivaretar trafikksikker ferdsel for myke trafikanter fra boligområdet til skole, barnehage og samfunnshus. Kilde: Lillehammer kommune sin hjemmeside Vingrom barnehage og Vingrom skole Vi mener at forslaget tilfredsstiller hensynene til boligområder i Lillehammer kommune og vil kunne være et positivt bidrag til et aktivt og positivt grendesamfunn.

10 10 KONKLUSJON Med bakgrunn i begrunnelsen gitt over ber vi Lillehammer kommune gi dispensasjon for etablering av boliger / småhusbebyggelse i tråd med søknaden over. Med positivt vedtak på vår dispensasjonssøknad vil Boligpartner i samarbeid med Vingrom Eiendomsutvikling AS fremme rammesøknad for området med tilhørende situasjonsplan. Med vennlig hilsen: (sign) Erik Sollien Daglig leder og arealplanlegger Tlf: Vedlegg: Illustrasjonsplan Kopi: Boligpartner Vingrom Eiendomsutvikling