Samvirkegården AS Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården, Tromsø sentrum Forslag til planprogram Tromsø 28.06.2007
Tittel: Forfatter(e): Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården, Tromsø sentrum forslag til planprogram Guri Ugedahl Oppdragsnr.: 8893 Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Samvirkegården AS Rapport Åpen Guri Ugedahl Tom Langeid 26 sider + vedlegg \\Ba-fil\ba-arkiv\8893SAMV\Dokumenter\Avd-PU\Planprogram\Planprogram.doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: Postboks 6154, 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: 77 62 26 00 Telefaks: 77 62 26 99 Epost: firmapost@barlindhaug.no www.barlindhaug.no Med mindre annet er oppgitt, er fotografier og illustrasjoner produsert av Barlindhaug Consult AS
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Forord...1 2. Bakgrunn...2 2.1 Kort om forslagsstiller...3 2.2 Formål med planarbeidet...3 3. Beskrivelse av planområdet...4 4. Forslag til planprogram...6 4.1 Beskrivelse av tiltaket / prosjektet...6 4.2 Offentlige og private tilleggstiltak...6 4.3 Offentlige planer og tillatelser...6 4.4 Metode...6 4.5 Aktuelle utredningstema...7 4.6 Sammenstilling av konsekvenser...11 4.7 Forslag til miljøoppfølging...12 4.8 Forslagsstillers anbefaling...12 4.9 Reguleringsplan...12 4.10 Opplegg for medvirkning og informasjon i planprosessen...12 5. Beskrivelse av tiltaket / prosjektet...13 5.1 Konsept - innhold...13 5.2 Alternative løsninger, bygget...15 5.2.1 Alternativ 1 tiltakshavers hovedalternativ...15 5.2.2 Alternativ 2 mindre volum...17 5.2.3 Alternativ 3: 0-alternativet...18 5.3 Alternativer Torghuken / Domuskaia...20 6. Planer og tillatelser...23 6.1 Overordnede planer...23 6.2 Nødvendige tillatelser...26 Vedlegg 1 illustrasjoner...27
1 1. Forord Samvirkegården AS ønsker å revitalisere planområdet sentralt i Tromsø sentrum ved etablering av et nytt bygg med en god kombinasjon av boliger og næring, og med god kobling til nærliggende byrom som Torghuken og Stortorget. Tromsø kommune har konkludert med at planarbeidet fanges opp av Forskrift om konsekvensutredninger ( 3 pkt. 1a), og således skal vurderes i hht forskriftens 4. Det legges til grunn at det er prosjektets betydning for befolkningens tilgjengelighet til uteområder samt for kulturminner og kulturmiljøer som gjør at planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning. Saksgangen kan oppsummeres slik: 1. Forslagsstiller (Samvirkegården AS) utarbeider forslag til planprogram. Forslag til planprogram skal gi en beskrivelse av planen og antatte problemstillinger som vil bli belyst, og hvilke alternativer som vil bli vurdert. 2. Forslag til planprogram sendes på høring til berørte parter og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 6 uker. Samtidig varsles planoppstart på vanlig måte. 3. På bakgrunn av forslaget og innkomne merknader fastsetter Tromsø kommune planprogrammet. 4. Forslagsstiller utarbeider planforslag med konsekvensutredning på bakgrunn av fastsatt planprogram. Planforslaget skal være tilpasset plannivået og problemstillingene skal være relevante i forhold til de beslutninger som skal tas. Så langt som mulig skal vurdering av konsekvenser baseres på foreliggende kunnskap og nødvendig oppdatering av denne. 5. Planforslag med konsekvensutredning sendes på høring til berørte parter og legges ut til offentlig ettersyn i minimum 8 uker. Samvirkegården AS legger med dette fram forslag til planprogram. Tromsø kommune er ansvarlig myndighet for planarbeidet.
2 2. Bakgrunn Planområdets avgrensing er vist i figuren under. Planen vil omfatte tomta til dagens Domusbygg, Torghuken samt tilliggende veg og kai. Planarbeidet ble diskutert i oppstartsmøte med Byutvikling 15.02.07. Byutvikling har vurdert at planen utløser krav om konsekvensutredning, på følgende grunnlag: Sentrum er et samlet kulturmiljø hvor alle spor etter menneskers liv og virke gjennom hundrevis av år gir byen identitet og særpreg. Torghuken er en del av byen som er lite omformet, med viktige identitetsbærende prinsipper som bør videreføres ved fremtidig utbygging, og kan defineres som bevaringsverdig miljø. Det er derfor en utfordring å sikre at områdets historiske kvaliteter blir lagt til grunn i fremtidig planarbeid. Når det gjelder planlegging i bykjernen må sentrums kulturelle identitet styrkes gjennom hensyn til kulturmiljøet. Byutvikling stiller derfor krav til konsekvensutredning med utredning av befolkningens tilgjengelighet til uteområder, kulturminner og kulturmiljøer med begrunnelse i følgene bestemmelser; 3: Planer og tiltak skal behandles etter forskriftens kapittel III dersom de kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn, jf. kriteriene i 4: 1a) nærings-, lager, kontorbygg, samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål, med et bruksareal på mer enn 5 000 m²
3 4: Planer og tiltak etter 3 skal behandles dersom de a) er lokalisert hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. i) kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester. Ut ifra dette skal tiltakshaver utarbeide tematisk konsekvensutredning på bakgrunn av fastsatt plan- eller utredningsprogram, og i nødvendig utstrekning omfatte en beskrivelse av virkningene av tiltaket for blant annet befolkningens tilgjengelighet til uteområder, kulturminner og kulturmiljøer (jf. Vedlegg II i forskrift T-1446). Dette for å analysere tiltakets tilknytning til det kulturmiljøet Torghuken er en del av (Torgallmenningen). 2.1 Kort om forslagsstiller Forslagsstiller: Samvirkegården AS, eid av Coop Nord BA og Norges Råfisklag. Prosjektutvikler: Tospann AS, eid av Inge Falck Olsen AS og Barlindhaug Eiendom AS. Arkitekt: 70 N Arkitektur AS. Planlegger: Barlindhaug Consult AS. 2.2 Formål med planarbeidet Prosjektet har som formål å utvikle et nytt kvartal i sentrum av Tromsø I tråd med dialogen med Troms fylkeskommune og Tromsø kommune foreslås eksisterende bygg revet, og erstattet av et nytt bygg. Det legges stor vekt på arkitektonisk utforming av bygget og en generell heving av områdets kvalitet. Muligheten for at offentligheten kan bevege seg ned til sjøen skal styrkes, og det skal være attraktivt å oppholde seg langs kaiene. Dagens parkering på kaia fjernes. De lavere etasjene i nytt bygg vil ha stor grad av offentlighet og åpenhet med handels og serviceaktiviteter, gjerne med utgangspunkt i de planer som foreligger for et kyst- og sjømatsenter i indre havn. Bygget har ellers et åpent program for handels- og kontorvirksomhet, samt boliger i de øverste etasjene. Det forutsettes etablert parkering i to etasjer under bygget. Man ønsker en fornying av uterom innenfor planområdets avgrensing, Torghuken og strandpromenaden, i nært samarbeid med Tromsø havn. Alle bygg og uteområder forutsettes å tilfredsstille Tromsø kommunes krav.
4 3. Beskrivelse av planområdet Planområdet omfatter eiendommene 200 / 1625 (eid av Tromsø kommune, festet av Samvirkegården AS), 200 / 672 (kaiarealer ved Domus, eid av Tromsø kommune), del av 200 / 671 (kaiarealer ved Råfisklaget, eid av Tromsø kommune), 200 / 1762 (Torghuken, eid av Tromsø kommune) og en liten del av 200 / 1745 ( eid av Pellerin AS). I tillegg omfattes Havnegata i planområdets lengde. Dagens bygg på eiendommen 200 / 1625 (Domusbygget) har en grunnflate på om lag 2000 m 2 og et totalt areal på 8.400 m 2. Bygget benyttes til forretning / kontor, og er etablert på 50-tallet. Kaia langs Doumsbygget benyttes til parkering, og er utleid fra Tromsø Havn til Tromsø Parkering. Kaia er ikke attraktiv for opphold i dag.
5 Havnegata er stengt for gjennomkjøring for ordinær trafikk ved Aunegården litt lenger sør. Gata er en del av bussterminalen i sentrum. Ved Domusbygget har distriktsrutene, byrute nr 20 og 24 og noen lavtrafikkruter / nattbusser holdeplasser. Siden gata er stengt for gjennomkjøring, begrenser trafikken i Havnegata seg til busstrafikk samt trafikk til virksomheter og parkeringsplasser mellom Jaklins plass og Aunegården. I Torghuken, som er noe nedslitt, foregår fiskesalg fra lokale båter. Torghuken er Torgallmenningens avslutning mot sundet, og er derfor et viktig punkt i byen. Havnegata fungerer i dag som en barriere mellom Torghuken og Stortorget, tross begrenset trafikk. Torghuken inngår også i kaipromenaden. Denne er lite tilrettelagt i dag, men kommunen ønsker på sikt å etablere en sammenhengende promenade fra sydspissen til bruhodet.
6 4. Forslag til planprogram Formålet med utredningen er å kartlegge konsekvenser av det planlagte tiltaket. Resultatet av konsekvensvurderingene vil danne grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan. Plan med konsekvensutredning skal utarbeides på bakgrunn av fastlagt planprogram, og i nødvendig utstrekning omfatte følgende: 4.1 Beskrivelse av tiltaket / prosjektet Beskrivelsen skal omfatte: Begrunnelsen for tiltaket Virksomheter, herunder eksisterende virksomhet Beskrivelse av 0-alternativet Beskrivelse av alternative løsninger Omfang av sanering / nybygg Tidsplaner for gjennomføring Arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet Type og mengde utslipp 4.2 Offentlige og private tilleggstiltak Oversikt over offentlige og private tilleggstiltak som er nødvendig for gjennomføring av tiltaket skal beskrives. 4.3 Offentlige planer og tillatelser Det skal redegjøres for forholdet til kommunale og fylkeskommunale planer. Det skal også gis en oversikt over tillatelser fra offentlige myndigheter som er nødvendige for å gjennomføre tiltaket. 4.4 Metode Alle deltema skal bygges opp på følgende måte: Det gis en kort beskrivelse av dagens situasjon, samt en vurdering av tiltakets konsekvenser knyttet til alle de tre alternativene, både i anleggs- og driftsfasen. Det skal også gis en beskrivelse av influensområdet, som vil variere etter hvilket tema det dreier seg om. Videre omtales datagrunnlaget og metoder som er brukt for å beskrive konsekvensene, og eventuelle faglige eller tekniske problemer med innsamling og bruk av dataene og metodene. I tråd med forskriften skal vurdering av konsekvenser så langt som mulig baseres på foreliggende kunnskap og nødvendig oppdatering av denne.
7 4.5 Aktuelle utredningstema Ved vurdering av hvilke tema som er aktuelle i forbindelse med planarbeidet, er flg dokumenter benyttet 1 : Forskrift om konsekvensutredninger. Statens vegvesens håndbok 140 om konsekvensanalyser. Tromsø kommunes prosessmal for reguleringsplaner, og avtale om planprosess, datert 15.03.07. I hht forskriftene skal problemstillingene være relevante i forhold til de beslutninger som skal tas. I tabellen på de følgende sidene foreslås hvilke tema som skal vurderes eller utredes i forbindelse med planarbeidet. Tema Antatte problemstillinger for miljø eller samfunn Forslag til vurdering / utredning Miljøtema: A. Landskap / Topografi / Grønnstruktur Planområdet berører ikke jomfruelig terreng, men bearbeidede arealer tilrettelagt for bebyggelse / torg. Prosjektet omfatter etablering av nytt bygg, samt tilrettelegging for strandpromenade og utvikling av Torghuken. Prosjektet endrer ikke topografien i området. Tradisjonell grønnstruktur blir ikke berørt av denne typen sentrumsprosjekter. B. Utslipp til vann Prosjektet medfører ikke utslipp til vann. Evt. forurenset grunn i indre havn håndteres under deltema grunnforhold / grunnforurensing. Følgende skal beskrives: 1. Virkninger for nærliggende byrom; Torghuken / Stortorget. 2. Muligheter for strandpromenade. 3. Tilgang til sjøfronten. 4. Forholdet til etablert gatebruksmønster. 5.Visuelle og trafikale barrierer. 6. Siktlinjer vurderes særskilt. Også sikt fra Stortorget / Torghuken mot Tromsøbrua / fastlandet. Kfr. også arealbruk og prinsipper for utbygging. Utredes ikke. 1 I tråd med føringer fra Tromsø kommune.
8 Tema Antatte problemstillinger for miljø eller samfunn Forslag til vurdering / utredning C. Kulturmiljø Iflg Kulturetaten er eksisterende Domusbygg ikke et nasjonalt eller regionalt kulturminne. Kulturetaten vil ikke påklage et vedtak om riving. Prosjektets beliggenhet nær Torgallmenningen kan gi positive eller negative konsekvenser for det viktige byrommet og kulturmiljøet. På samme måte vil prosjektet kunne ha påvirkning på det bevaringsverdige bryggemiljøet omkring Tollboden. D. Utslipp til luft Kilder for utslipp til luft i dag er bil- og båttrafikk. Tiltaket innebærer ikke en vesentlig endring i fht dagens situasjon. E. Avfall I forbindelse med riving av eksisterende bygg vil det kunne produseres forurenset avfall. Det skal gjennomføres miljøvurdering. F. Lokalklima Prosjektet kan endre sol- og skyggeforhold for omkringliggende bebyggelse. G. Støy og vibrasjoner I dagens situasjon skapes støy fra transport til området (bil/båt) samt fra trafikken i Havnegata. Tiltaket kan innebære en liten endring i fht dagens situasjon. Boliger i bygget kan bli utsatt for støy fra trafikk (bil/båt) og torgaktiviteter. 1. Prosjektets tilknytning til Torghuken som del av Torgallmenningen vurderes. 2. Prosjektets betydning for bryggene omkring Tollboden vurderes. Kfr. deltema landskap, topografi og grønnstruktur. 1. Problemstillinger knyttet til luftforurensing beskrives enkelt. 1. Håndtering av forurenset avfall skal redegjøres for. 2. Miljøvurdering refereres. 1. Sol- / skyggeforhold for omgivelsene vurderes. 2. Solforhold for planlagte boliger i bygget beskrives. 1. Støysituasjonen beregnes. Som sammenligningsår benyttes 2025. 2. Støysituasjonen for planlagte boliger samt næringsbygg vurderes i hht gjeldende grenseverdier. 3. Situasjonen vises på støykart. 4. Anleggssituasjonen vurderes spesielt.
9 Tema Antatte problemstillinger for miljø eller samfunn Forslag til vurdering / utredning H. Grunnforhold / grunnforurensing Etablering av nytt bygg med utvidet byggelinje mot sjøen og to etasjer parkering under bakkenivå, forutsetter avstivet spuntvegg. Kjelleren skal gjøres vanntett. I. Marinarkeologi Planene kan omfatte utfylling i sjø. Fagenhet for arkeologi ved Tromsø museum uttaler følgende: Det er ingen hensikt med vanlig dykkerbefaring her pga større mengde med forurenset mudder som dekker alt av eldre dato. En mulighet er at vi kan overvåke evt. mudring/fjerning av forurenset masse i forkant av utfylling i sjø. Samfunnmessige tema: J. Næringsliv og sysselsetting Tiltaket omfatter etablering av arbeidsplasser knyttet til lettere næringsvirksomhet som kontor og forretning. Formannskapet har vedtatt at Samvirkegården er viktig for snarlig realisering av Kystens hus. 1. Grunnforhold beskrives. 2. Evt. forurensing i grunn kartlegges. 3. Geoteknisk vurdering redegjøres for. 4. Metode for spunting beskrives. Det fokuseres på evt. risikoelementer. Ved funn av forurenset grunn vurderes iverksetting av nødvendige tiltak før utbygging. Tema vurderes ikke, men følges opp i samarbeid med Tromsø museum ved evt. mudring / fjerning av forurenset masse. Kfr. også deltema grunnforhold / grunnforurensing 1. Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen av området beregnes. 2. Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området (bolig / næring) beregnes. 3. Etablering av Kystens hus i prosjektet vurderes, i fht: - Betydning av Kystens hus - Betydning for byen og indre havneområde Kfr. deltema arealbruk og prinsipper for utbygging.
10 Tema Antatte problemstillinger for miljø eller samfunn Forslag til vurdering / utredning K. Helse Det kan oppstå helsemessige konsekvenser dersom utslipp av støy eller luftforurensing overstiger grenseverdiene. L. Friluftsliv Omforming av området til næring / bolig vil ikke berøre tradisjonelt friluftsliv. M. Arealbruk og prinsipper for utbygging (Utbyggingsmønster) Prosjektet forutsetter større tetthet, grunnflate og høyde enn dagens bygg. En vil søke å tilpasse nytt bygg til omkringliggende byrom på en god måte. 1. Helsemessige konsekvenser av eventuelle utslipp over grenseverdiene (støy / luft) vurderes enkelt for både boliger og arbeidsplasser. Teamet vurderes ikke aktuelt å utrede nærmere. Kfr. også deltema landskap / topografi / grønnstruktur 1. Basert på tilgjengelige kilder gis en historisk gjennomgang av områdets utvikling, med fokus på bebyggelsesstruktur og kaifront. 2. Byggets utforming (individuelt og skulpturelt eller nøytralt, underordnet byrommet) vurderes relatert til ovennevnte gjennomgang. 3. Det samme gjelder i forhold til utforming av kaifronten. 4. Plassering, tetthet og høyde på bebyggelsen vurderes i fht siktlinjer og uterom. Vurderingene gjøres med utgangspunkt i 3Dvisualiseringer og sol-/ skyggeberegninger. 5. Eiendomsforhold Kfr. deltema landskap, kulturmiljø og lokalklima.
11 Tema N. Tjenestetilbud og kommunal økonomi Antatte problemstillinger for miljø eller samfunn Vann- og avløpsnettet er vurdert å ha tilstrekkelig kapasitet. Etablering av boliger forutsetter renovasjon. Forslag til vurdering / utredning 1. Offentlig infrastruktur i området (vann, avløp, renovasjon) vurderes. Brannvannsdekning vurderes. 2. Skolekapasitet / barnehagekapasitet beskrives. O. Transport Prosjektet ligger ut mot Havnegata, som benyttes som kollektivgate og adkomst. Transport til og fra området skjer fra Jaklins plass. P. Risiko og sikkerhet Prosjektet medfører ingen spesiell risiko for omgivelsene. Det er ingen særskilte risikoelementer i området i dag. I hht MD skal endring av havnivå vurderes i prosjekter nært havkanten. 1. Adkomst til parkeringskjeller beskrives. 2. Behov for parkeringsplasser vurderes. 3. Framtidig trafikk til / fra området beregnes. 4. Forhold for næringstrafikk vurderes. 5. Busstrafikk vurderes. Kfr. deltema landskap / topografi / grønnstruktur. 1. Risikovurderingsskjema fra Fylkesmannen fylles ut. 2. Nivå for 1. etasje vurderes, kfr. MD s ønsker om vurdering av framtidig havnivå. Evt. risiko knyttet til utfylling i sjø vurderes under deltema grunnforhold. Q. Barn og unge Ved etablering av boliger er forhold for barn og unge viktig. Prosjektet omfatter en skjermet takterrasse på 6-700 m 2 som vil tilrettelegges for lek og opphold. Utover dette omfatter prosjektet offentlig uterom. Naturressurser omtales ikke da temaet vurderes som uaktuelt. 1. Barn og unges sikkerhet i området vurderes. 2. Sikker adkomst til funksjoner utenfor området, som lekearealer og skole vurderes. Kfr. også deltema landskap / topografi / grønnstruktur. 4.6 Sammenstilling av konsekvenser Konsekvensene man er kommet fram til under de ulike deltema sammenstilles, gjerne i tabells form.
12 4.7 Forslag til miljøoppfølging Avbøtende tiltak Avbøtende tiltak som kan redusere, eventuelt fjerne, negative virkninger beskrives. Oppfølgende undersøkelser Det gis en vurdering av behovet for oppfølgende undersøkelser for gjennomføring av planen. Overvåkning Det gis en vurdering av behovet for program for undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre de faktiske virkninger av planen under gjennomføring, i driftsfasen og ved evt. nedleggelse. 4.8 Forslagsstillers anbefaling Forslagsstiller skal med grunnlag i de utredninger som er gjennomført, anbefale alternativ. Anbefalingen skal begrunnes. Anbefalt alternativ vil kunne bli justert i reguleringsplanen, kfr. bl.a. avbøtende tiltak. 4.9 Reguleringsplan Reguleringsplanforslaget utarbeides med grunnlag i konsekvensutredningen. Planforslaget skal inneholde: Reguleringsplankart Retningslinjer og bestemmelser til plankart Planbeskrivelse, inkludert resultater fra konsekvensutredningen Det vil bli vurdert om man for hele eller deler av området vil utarbeide bebyggelsesplan. 4.10 Opplegg for medvirkning og informasjon i planprosessen Offentlig innsyn i planprosessen sikres gjennom følgende høringer: Forslag til planprogram legges ut på høring i 6 uker samtidig med varsel om oppstart av planarbeid. Plan med konsekvensutredning legges ut på høring i minimum 8 uker. I høringsperioden arrangeres et offentlig informasjonsmøte. I tillegg vil man gjennom planprosessen ivareta medvirkning og informasjon som følger: Offentlig møte i løpet av planprosessen der man bl.a. gjennomgår viktige utredningstema og program for bygget. (høst 2007) Dialog med berørte naboer gjennom planprosessen. Det vil bli tatt kontakt med aktuelle offentlige myndigheter i forbindelse med utarbeidelse av ulike deltema til planen. Videre vil evt. andre interessenter som gir innspill til planprogrammet bli kontaktet i nødvendig grad. For øvrig stiller forslagsstiller seg åpen for dialog med interessenter i samråd med Tromsø kommune for å sikre en god behandling og en sikker framdrift på arbeidet med reguleringsplanen.
13 5. Beskrivelse av tiltaket / prosjektet I konsekvensutredningen vil de tre alternativene som beskrives i det følgende, bli vurdert i hht vedtatt planprogram. Man vil dermed kunne vise hvordan alternativene vil påvirke omgivelsene og føre til ulik måloppnåelse innenfor forskjellige tema. 5.1 Konsept - innhold Samvirkegården AS ønsker å etablere et nytt bygg på tomta til erstatning for Domusbygget. Prosjektet tar utgangspunkt i et ønske om å øke aktiviteten i denne delen av sentrum. Muligheten for å bevege seg ned til sjøen skal styrkes, og det skal være attraktivt å oppholde seg langs kaiene. Tiltakshaver ønsker en kombinasjon av næring og boliger i et enkeltstående bygg. Man kan se for seg ulik fordeling mellom bolig og næring se avsnitt 5.2 alternativer. Boliger vil bli etablert i de øvre etasjene. Næring Forretningsarealer Prosjektet legger opp til gode forretningsarealer gjennom et åpent og tilgjengelig bygg med god eksponering, og vil være attraktive i markedet. Leietakere / samarbeidspartnere er foreløpig ikke konkretisert, men man har dialog med en rekke aktører innen tradisjonell forretning / bevertning. Et aktuelt konsept er etablering av et kyst- og sjømatsenter tilknyttet bygget. Kyst- og sjømatsenter Kystens hus Tromsø kommune arbeider med mulighetene for å etablere et kyst- og sjømatsenter i Tromsø. Målsettingene er bl.a. å markere Tromsø som kyst- og fiskerihovedstad, å presentere et moderne og kunnskapsbasert næringsliv og å styrke næringslivet i nordområdene. Formannskapet fattet i sak 254/06 (desember 06) flg vedtak: 1. Formannskapet ser mulighetsstudien om et framtidig nasjonalt kyst- og sjømatsenter som spennende og interessant for utviklingen framover. 2. Formannskapet anbefaler at en i det videre arbeid fokuserer på det mest aktuelle prosjektet for raskest mulig konkretisering Samvirkegården / Domuskvartalet. Dette ses i sammenheng med Tromsø Havns prosjekt for opprusting av indre havn.. I dette formannskapsmøtet ble også det nedsatt et interimsstyre for prosjektet, bestående av representanter fra Tromsø kommune, Råfisklaget, Coop Nord, Fiskeriforskning, Sparebank 1 Nord-Norge og NHO Reiseliv. Interimsstyret har konkludert med at man bør tilstrebe etablering av et Kystens hus i Tromsø. Visjonen er formulert slik: Det norske kyst- og sjømatsenter skal være et attraktivt og unikt opplevelsessenter av internasjonal klasse et fyrtårn for kystens næringer med en marin kjerne, som viser veg. Interimsstyret har som målsetting å etablere et driftsselskap før sommeren. Kystens hus vil kunne romme mange ulike aktører, bl.a. produsenter av fisk, kjøtt, grønt og blomster, marked / eksport, gourmet / helse, FoU, reiseliv og historie / kultur. Etablering av Kystens Hus i Samvirkegården vil muliggjøre etablering av eks. fisketorg i nær tilknytning til Torghuken som tradisjonelt har vært Tromsøs fisketorg. Samvirkegården AS ser svært positivt på mulighetene for å etablere Kystens hus i Samvirkegården, og vil samarbeide videre med interimsstyret. Arealbehovet er foreløpig ikke konkretisert. Dette forventes å være klart tidlig høst 2007.
14 Kontor Prosjektet vektlegger gode lysforhold i hele bygningsmassen, som gjør at det vil kunne etableres gode kontorfasiliteter i flere av etasjene. Totalt areal til næring (forretning og kontor) varierer i alternativene. Bolig Det er betydelig tilgjengelige næringsarealer (eksisterende og planlagte) i Tromsø sentrum. Det vurderes derfor at det ikke er behov for næringsarealer i hele bygget, men at en blanding av næring og gode, attraktive boliger vil gi et godt grunnlag for å etablere et godt og realistisk prosjekt. Byggets lokalisering egner seg godt for boliger i de øvre etasjene. Boliger vil etableres tilbaketrukket fra Stortorget. Arealene som vender mot sundet vil være egnet til bolig. Det vil være gode muligheter for å etablere felles uterom på ulike nivåer i bygget (takterrasser). Parkering Parkering løses i to kjelleretasjer som hver har et areal på ca 3.000 m 2, som tilsvarer til sammen ca. 220 parkeringsplasser. Dette vil dekke prosjektets behov, samt gi ekstra parkeringsplasser til denne delen av sentrum. Miljø Prosjektet vil ha en sentral rolle i fht målsettingene om å tilgjengeliggjøre havnefronten og Torghuken. Det legges opp til et nært samarbeid med Tromsø Havn for å legge til rette for deres planlagte opprusting av indre havn i reguleringsplanen. Bygget er tenkt åpnet både mot Torghuken og mot Stortorget. Det etableres en passasje diagonalt gjennom bygget fra Stortorget til Tollbodkaia. Bygget skal åpnes mot omgivelsene og bidra til revitalisering av denne delen av sentrum generelt, og havneområdet spesielt.
15 5.2 Alternative løsninger, bygget Det foreslås 2 alternative løsninger for bygget i tillegg til 0-alternativet. Man vil dermed vurdere tre alternativer i konsekvensutredningen. Det er lagt vekt på at alternativene skal være realistiske og at de skal vise ulik utnytting og utvikling av dette sentrale arealet. Alternativene gjenspeiler følgende variabler: Volum på bygget, gjennom antall etasjer. Andel næring / bolig. Illustrasjoner i dette avsnittet er produsert av 70 N Arkitektur AS. 5.2.1 Alternativ 1 tiltakshavers hovedalternativ Forretning 3.700 m 2 Kontor 4.100 m 2 Bolig 4.500 m 2 Parkering (2 plan) 6.000 m 2 Totalt netto areal 18.300 m 2 BRA 20.100 m 2 Alternativ 1 forutsetter et bygg i 8 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.600 m 2 ). Plan 1 benyttes utelukkende til forretning. Plan 2-3 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor. I plan 4 etableres kontor, og her åpnes også for boliger vendt mot sundet. Plan 5-8 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, slik at inntrykket fra Stortorget ikke vil være dominerende. I plan 5 forutsettes et areal på ca 1.600 m 2, mens det i plan 8 er kun ca. 400 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er ca 15 meter (overkant rekkverk på takterrasse), altså noe lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er ca 27 meter. I volumstudien på neste side er arealene til hhv forretning, kontor og bolig vist med ulike fargekoder. Bygget er sett fra Stortorget. Det forutsettes ca 20 % boligareal i alternativ 1. Se også modellbilder av hovedalternativet i vedlegg 1.
16
17 5.2.2 Alternativ 2 mindre volum Forretning 3.000 m 2 Kontor 2.300 m 2 Bolig 4.600 m 2 Parkering 6.000 m 2 Totalt netto areal 15.900 m 2 BRA 18.700 m 2 Alternativ 2 forutsetter et bygg i 6 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.600 m 2 ). Plan 1 benyttes utelukkende til forretning. Plan 2 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor. I plan 3 og 4 etableres kontor, og her åpnes for boliger vendt mot sundet og mot sør. Plan 5 og 6 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, i plan 5 forutsettes et areal på ca 1.600 m 2, og i plan 6 ca. 1.300 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er ca 15 meter (overkant rekkverk på takterrasse), altså noe lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er ca 21 meter. I volumstudien på neste side er arealene til hhv forretning, kontor og bolig vist med ulike fargekoder. Bygget er sett fra Stortorget.
18 5.2.3 Alternativ 3: 0-alternativet Forretning 3.600 m 2 Kontor 3.800 m 2 Bolig 0 m 2 Parkering 0 m 2 Totalt netto areal 7.400 m 2 BRA 8.400 m 2 Dersom man ikke får utvikle området i tråd med et av alternativene over, vil dagens situasjon i hovedsak bestå.
19 Domusbygget vil bli benyttet til næring som i dag, dvs. en kombinasjon av forretning og kontor. Det vil ikke bli etablert boliger i bygget. Det vil heller ikke bli etablert parkeringsplasser i tilknytning til bygget. Dagens Domusbygg har 5 etasjer mot sør, tilsvarende en høyde på ca 16 meter mot Torghuken. Se volumstudie nedenfor.
20 5.3 Alternativer Torghuken / Domuskaia Torghuken inngår i planområdet, og Byutvikling har bedt forslagsstiller vise tre ulike alternativer for utforming av denne. Videre ønsker Byutvikling at forslagsstiller synliggjør ulik grad av utvidelse Domuskaia. Torghuken Det er lagt vekt på å vise ulik grad av inngrep i Torghuken, fra opprettholdelse av dagens situasjon (alternativ A-0) via en forsiktig bearbeiding med etablering av amfi mot sør (alternativ A-1) til en fullstendig endring og etablering av lokk (alternativ A-2). Det legges opp til en sterk grad av åpenhet i byggets to nederste plan, mot Stortorget, Torghuken og indre havn / kai. En viktig del av dette er en passasje diagonalt gjennom bygget fra Stortorget til Tollbodkaia (se også illustrasjoner i vedlegg). Bygget skal åpnes mot omgivelsene og bidra til revitalisering av denne delen av sentrum generelt, og havneområdet spesielt. Utforming av Torghuken vil bli drøftet i konsekvensutredningen. Det forutsettes at Tromsø havn vil gi føringer for utforming av dette svært sentrale byrommet. Alle alternativene A-0, A-1 og A-2 viser utvidet kai og Havnevesenets planlagte gangbane (3 meter) utenfor kailinja. Alternativ A-0 Ingen endring av Torghuken, men kontakt med sjøen styrkes gjennom etablering av trappeamfi i byggets sørøstre hjørne. Alternativ A-1 Det etableres et trappeamfi mot Torghuken som en forlengelse av byggets henvendelse mot sør. Flytekai kan evt. fjernes.
21 Alternativ A-2 Det etableres lokk med ny torgflate i eksisterende torghuk, og trappeamfi ned mot vannet. Det kan evt. etableres flytekai i forlengelsen av Torghuken. Domuskaia Domuskaia er tenkt noe utvidet i forbindelse med etablering av nytt bygg. Utvidelsen formes som en kile mot sør fra eksisterende knekkpunkt mot Tollbodbryggen, vist i alternativene A-0 til A-2. På det meste, mot Torghuken, er kaia utvidet med ca 6 meter. Alternativ B-1 Utvidelse av Domuskaia som en kile mot sør. Eksisterende kaikonstruksjon er vist i figuren. SelveTorghuken er ikke endret i dette alternativet (A-0) Alternativt kan man også gjennomføre prosjektet uten utvidelse av dagens Domuskai, illustrert i alternativ B-0 under. Denne løsningen kan evt. kombineres med alle de tre alternative utformingene av Torghuken. Alternativ B-0 Ingen endring av dagens Domuskai, kun påhengt gangbane i 3 meter (kaipromenade).
22 Dersom bygget ikke blir realisert, vil Torghuken og Domuskaia bli liggende som i dag, alternativt med havnevesenets gangbane på utsiden av Domuskaia. (Alternativ 0-0) Alternativ 0-0 Dagens situasjon opprettholdes, alternativt med påhengt gangbare i 3 meter (kaipromenade).
23 6. Planer og tillatelser 6.1 Overordnede planer Overordnede planer som har relevans for planområdet er følgende: Kommunedelplan for Tromsø sentrum, herunder gatebruksplan for Tromsø sentrum. Kommunedelplan for Tromsø sentrum er ikke vedtatt. Parkeringsplan for Tromsø sentrum Kommunedelplan for Tromsø sentrum er lagt ut til første gangs høring i mai 2007. I forslaget er tomta til Samvirkegården foreslått avsatt til sentrumsbebyggelse 2, og Torghuken / Strandtorget til fotgjengerstrøk og adkomstgater / bilfritt trafikkmiljø. Se utsnitt av forslag til plan under Sentrumsbebyggelse 2 er definert slik: Blandet sentrumsformål med maks 20 % boliger.
24 I det følgende gjengis også innholdet i temakart som ligger til grunn for forslag til sentrumsplan. Fra temakart bevaring, forslag til sentrumsplan for Tromsø, 2007 Kartet viser at planområdet ikke inngår i historiske områder, men er nabo til Tollboden som er avsatt til bevaringsverdige bygg / bygningsmiljø. Fra temakart bystruktur, forslag til sentrumsplan for Tromsø, 2007 Torghuken inngår i Torgallmenningen som strekker seg fra Skolegata via Rådhusplassen og Stortorget ned til sjøen. Siktlinjer mot sjøen gjennom hele allmenningen skal ivaretas.
25 Fra temakart byens offentlige rom, forslag til sentrumsplan for Tromsø, 2007 I temakart Byens offentlig rom er sentrale gangstrøk som kaipromenaden og Storgata markert. Videre er Torgallmenningen ned til Havnegata markert som viktige parker og plasser. Fra temakart gatebruk, forslag til sentrumsplan for Tromsø, 2007 I gatebruksplanen er Havnegata avsatt som kollektivtrasé. Man har som målsetting å prioritere gangtrafikk på tvers av gatene i allmenningen, for å føre denne ned til havnebassenget og dermed styrke kontakten med sjøen.
26 Basert på forslag til sentrumsplan 2007 kan det oppsummeres at planområdet ligger i et område der man må ta hensyn til følgende: Forholdet til Torgallmenningen som viktig park / plass. Siktlinjer gjennom Torgallmenningen fra Skolegata ned til sjøen. Kaipromenaden langs kaia skal ivaretas. Det er et mål å knytte Torghuken bedre sammen med Stortorget. Parkeringsplan for Tromsø sentrum ble vedtatt i november 2006. Utdrag fra vedtaket: 1. Det skal føres en restriktiv parkeringspolitikk. Det skal der for kun åpnes for etablering av nye parkeringsplasser i forbindelse med nybygg / ombygging i tråd med nye parkeringsnormer. 1b. Det skal sikres flere og godt tilgjengelige parkeringsplasser for forflytningshemmede i tillegg til de plassene kommunen stiller til disposisjon.. 5. Trafikk og parkering på Domus-brygga skal omlegges i hht intensjonene i denne planen innen 01.08.2007. I planen framgår at tilbudet av korttidsplasser vil bli noe dårligere i nordbyen, ved at parkeringsplassene på Domuskaia foreslås fjernet (27 plasser). Erstatning for disse, evt. økning, vil først kunne komme når nye prosjekter realiseres. Kommunal satsing på parkeringsanlegg i nordbyen prioriteres ikke. Det står selvfølgelig fritt til private investorer å finansiere og fremme et slikt prosjekt. (sitat fra saksframlegg) Ut fra parkeringsplan for Tromsø sentrum, vil altså etablering av to etasjer parkering under Samvirkegården bidra til å dekke et eksisterende behov for kortidsparkering for kunder i denne delen av sentrum. 6.2 Nødvendige tillatelser For å kunne gjennomføre tiltaket, er følgende godkjenninger og tillatelser nødvendige: I hht Plan- og bygningsloven: Godkjent plan med konsekvensutredning (Tromsø kommune). Riving av eksisterende bygg krever rivetillatelse (Tromsø kommune). Oppføring av nybygg forutsetter godkjent byggemelding (Tromsø kommune). I hht Plan- og bygningsloven / Havne- og farvannsloven / Forurensingsloven: Utfylling i sjøen forutsetter godkjente tillatelser (Tromsø kommune / Tromsø havn / Statens forurensingstilsyn). I hht Forurensingsloven: Håndtering av forurenset avfall i forbindelse med riving av eksisterende bebyggelse. 07.05.07 siste rev 28.06.07 / GU
27 Vedlegg 1 illustrasjoner Vår / sommer 2006 ble det utviklet et konsept for bygget, se modellbilder under. Konseptet ble etter ønske fra Tromsø kommune presentert på arkitekturbiennalen i Venezia høsten 2006. Fra Stortorget Fra sjøen Fra nord
28 Fra sør Fra lufta 1. etasje