Samvirkegården AS. Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården. Deltema Næringsliv og sysselsetting

Transkript

1 Samvirkegården AS Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården Deltema Næringsliv og sysselsetting Tromsø , rev

2 2 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården Tittel: Arkitekt: Forfatter(e): Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården deltema næringsliv og sysselsetting 70 N arkitektur as Britt Cristine Mathisen, sosiolog Guri Ugedahl, sivilingeniør Oppdragsnr.: 8893 Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Samvirkegården AS Deltema KU Åpen Guri Ugedahl Tom Langeid 14 sider \\Ba-fil\ba-arkiv\8893SAMV\Dokumenter\Avd-PU\Deltemaer\Næringsliv og sysselsetting\næringsliv og sysselsetting rev doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: Postboks 6154, 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: Telefaks: E-post: firmapost@barlindhaug.no Med mindre annet blir oppgitt, er fotografier og illustrasjoner produsert av Barlindhaug Consult AS BARLINDHAUG CONSULT AS

3 Næringsliv og sysselsetting 3 Innholdsfortegnelse 1. Innledning Bakgrunn Metode Dagens situasjon Kommunedeplan for sentrum (Sentrumsplanen) Planlagt utbygging Alternativ Alternativ alternativet Virkninger av tiltaket Arbeidsplasser knyttet til næringsdelen Alternativ Alternativ alternativet Arbeidsplasser knyttet til utbyggingsfasen Alternativ Alternativ alternativet Kystens hus Utbyggingsalternativene alternativet Alternative næringskonsepter Oppsummering virkninger Avbøtende tiltak Bakgrunnsmateriale BARLINDHAUG CONSULT AS

4 4 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården 1. Innledning 1.1 Bakgrunn Samvirkegården AS planlegger utbygging av eiendommen 200 / 1625, Samvirkegården, i Tromsø sentrum. Tromsø kommune har konkludert med at planarbeidet fanges opp av forskrift om konsekvensutredninger ( 3 pkt. 1a), og således skal vurderes i hht forskriftens 4. Det legges til grunn at det er prosjektets betydning for befolkningens tilgjengelighet til uteområder samt for kulturminner og kulturmiljøer som gjør at planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning. Planprogrammet (PP) ble fastlagt av Tromsø kommune den I hht planprogrammet skal følgende besvares innenfor deltema Næringsliv og sysselsetting: 1.2 Metode Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen av området beregnes. Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området (bolig / næring) beregnes. Etablering av Kystens hus i prosjektet vurderes, i fht: - Betydning av Kystens hus - Betydning for byen og indre havneområde For deltemaet gis en kort beskrivelse av dagens situasjon for Domusbygget. Det gis videre en vurdering av framtidig utvikling i to alternativer, alternativ 1 og 2. Alternativ 1 og 2 er tiltakshavers ønske om utbygging, mens 0- alternativet representerer en videreføring av dagens situasjon. Antall arbeidsplasser i næringsdelen av bygget beregnes, og antall arbeidsplasser i utbyggingsfasen beregnes. Etablering av Kystens hus vurderes. Det er ikke endelig avklart at Kystens hus vil være en del av konseptet, dette vil avhenge av at de aktuelle aktører er interessert i å etablere sin virksomhet i Samvirkegården. Til grunn for vurderingene ligger følgende materiale: Sentrumsplanen, Tromsø kommune Rapport 2/2008 Nofima; Kystens hus konsept og organisering av oppstart Merk at konklusjonene i denne typen utredninger farges av at både valgte kriterier og virkninger av tiltaket i forhold til disse, er basert på subjektive beskrivelser og vurderinger BARLINDHAUG CONSULT AS

5 Næringsliv og sysselsetting 5 2. Dagens situasjon Dagens bygg på eiendommen 200 / 1625 (Domusbygget) har en grunnflate på om lag 2000 m 2 og et totalt areal på m 2. Bygget benyttes til forretning / kontor, og er etablert på 50-tallet. Coop Mega har en forretning i store deler av 1. etasjen. Det er også en kiosk tilknyttet butikken. I kontordelen (3 5 etasje) har Coop Nord sitt hovedkontor. Det er p.t. ledige lokaler i denne delen av bygget. Nordenden av bygget benyttes til lagerarealer over 1. etasje. Antall arbeidsplasser tilsvarer om lag 40 årsverk. Det er ikke etablert egne parkeringsplasser for Domusbygget. Kaia langs Doumsbygget benyttes til offentlig parkering, ca 30 plasser. 2.1 Kommunedeplan for sentrum (Sentrumsplanen) Kommunedelplan for Tromsø sentrum ble vedtatt i kommunestyret den Sentrumsplanen refererer til at kommunen har som målsetning å styrke andelen kompetansearbeidsplasser i sentrum og satser på utviklingen av denne typen næringsliv. Prosjektet for et sjømatsenter blir trukket fram som eksempel på nyskapende næringsutvikling i sentrum som favner flere av de tradisjonelle virksomhetstypene (reiseliv, bevertning, handel, maritim virksomhet og FoU), Sentrumsplanen påpeker videre at byen skal tilrettelegges for sjøtilknytta næringsområder. I følge sentrumsplanen er sentrum et viktig møtested for befolkningen, for kultur, handel og annen næringsvirksomhet. Dessuten blir det påpekt at handelen er en spesielt viktig funksjon i forhold til å samle mange folk i sentrum. Sentrum skal ha høy funksjonstetthet - og mangfold. Det skal være byens tyngdepunkt for detaljhandel, tjenesteyting og kultur. For å stimulere til levende gater, legges det føringer på at de nederste etasjene skal brukes til foretninger, mens kontorer og bolig blir plassert i etasjene over. Planen konkluderer med at næringslokaler i sentrum er viktig og at de som er der skal opprettholdes. BARLINDHAUG CONSULT AS

6 6 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården 3. Planlagt utbygging Beskrivelsen nedenfor er utarbeidet i samarbeid med 70 N arkitektur as Alternativ 1 Alternativ 1 forutsetter et bygg i 8 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.400 m 2 ). Forretning Kontor Hotell Bolig Parkering (2 plan i kjeller) Totalt areal (BRA) m 2 Plan 1 4 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor, evt også hotell. I plan 4 åpnes også for boliger vendt mot sundet. Plan 5-8 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, slik at inntrykket fra Stortorget ikke vil være dominerende. I plan 5 forutsettes et areal på ca m 2, mens det i plan 8 er kun ca. 400 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er på ca kote + 17, altså lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er på ca kote Det er lagt til grunn at det etableres 55 boliger, som gir en boligandel på 25 %. Det er avsatt 190 p-plasser. 1 Arealspesifikasjonene er oppgitt ihht NS BARLINDHAUG CONSULT AS

7 Næringsliv og sysselsetting Alternativ 2 Også alternativ 2 forutsetter et bygg i 8 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.200 m 2 ). Imidlertid har en trukket seg lenger unna hhv Torghuken og fra kailinja langs sundet, samt forsterket avtrappingen mot sør. Forretning Kontor Hotell Bolig Parkering (2 plan i kjeller) Totalt areal (BRA) m 2 Plan 1 4 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor, evt også hotell. I plan 4 åpnes også for boliger vendt mot sundet. Plan 5-8 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, i plan 5 forutsettes et areal på ca m 2, mens det i plan 8 kun er ca. 500 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er på ca kote + 17, altså lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er på ca kote Det er lagt til grunn at det etableres 34 boliger, som gir en boligandel på 19 %. Det er avsatt 170 p-plasser. BARLINDHAUG CONSULT AS

8 8 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården alternativet Dersom man ikke får utvikle området i tråd med et av alternativene over, vil dagens situasjon i hovedsak bestå. Forretning m 2 Kontor m 2 Bolig 0 m 2 Parkering 0 m 2 Totalt netto areal m 2 BRA m 2 Domusbygget vil bli benyttet til næring som i dag, dvs. en kombinasjon av forretning og kontor. Det vil ikke bli etablert boliger i bygget. Det vil heller ikke bli etablert parkeringsplasser i tilknytning til bygget. Dagens Domusbygg har 5 etasjer mot sør, med en høyde mot Torghuken tilsvarende ca kote BARLINDHAUG CONSULT AS

9 Næringsliv og sysselsetting 9 4. Virkninger av tiltaket 4.1 Arbeidsplasser knyttet til næringsdelen Utbyggingsalternativene En opprustning av næringslokaler i sentrum, slik det legges opp til i utvikling av Samvirkegården, vurderes å være i tråd med intensjonene i sentrumsplanen. Planlagt utbygging er også i tråd med disse føringene i den forstand at næring plasseres i de nederste etasjene, med forretning og god tilgjengelighet i nederste etasjer. Et kyst- og sjømatsenter (Kystens hus) tilknyttet det nye bygget, vil bidra til å oppfylle disse målsetningene. Anslag av årsverk for de ulike alternativene er beheftet med usikkerhet. I og med at arealene avviker lite mellom alternativene, blir antallet årsverk likt. Alternativ 1 Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen anslås til om lag 200. Ved etablering av hotell i bygget, vil antallet arbeidsplasser i driftsfasen bli noe lavere. Alternativ 2 Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen anslås til om lag 200. Ved etablering av hotell i bygget, vil antallet arbeidsplasser i driftsfasen bli noe lavere alternativet Antall arbeidsplasser anslås til om lag Arbeidsplasser knyttet til utbyggingsfasen Utbyggingsalternativene Utbyggingen omfatter riving av eksisterende bygg, samt etablering av nytt bygg med parkeringskjeller i 2 etasjer. Alternativ 1 Antall arbeidsplasser knyttet til utbyggingen beregnes til ca 160 årsverk, inkludert riving av eksisterende bygg. Alternativ 2 Antall arbeidsplasser knyttet til utbyggingen beregnes til ca 150 årsverk, inkludert riving av eksisterende bygg. BARLINDHAUG CONSULT AS

10 10 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården alternativet Dagens situasjon vil i hovedsak bestå, dermed blir det heller ingen omfattende byggevirksomhet. Behovet for arbeidskraft knyttet til opprustning av bygget vurderes å være lavt. 4.3 Kystens hus Innledning I rapport 2/2008 Nofima; Kystens hus konsept og organisering av oppstart heter det i sammendraget: Kjernevirksomheten til Kystens hus er definert som følger: Kystens hus skal primært være en arena for profilering og salg av mat- og reiselivsopplevelser fra kysten. Kystens hus skal tilby forretningsaktiviteter, fellestjenester og informasjonsvirksomhet innenfor et helhetlig og integrert konsept. Kystens hus skal drive framleie av egnede lokaler til aktører som ønsker å drive virksomhet innenfor konseptet. Kystens hus skal bidra til å utvikle, introdusere, kvalitetssikre og kommersialisere varer og tjenester fra lokale grundere innen matproduksjon og reiselivstjenester. I dette ligger det en intensjon om å samarbeide med ulike virkemiddelapparat for å legge inn ekstra funksjoner som kan bidra til at potensialer i Nord-Norge innen Kystens hus virksomhetsområde realiseres. Figur fra Nofima-rapport 2/2008 Tromsø kommune har stått sentralt i utvikling av konseptet BARLINDHAUG CONSULT AS

11 Næringsliv og sysselsetting 11 Man har inngått et uforpliktende samarbeid med Samvirkegården AS med sikte på å etablere Kystens hus i den nye Samvirkegården (alternativ 1 / alternativ 2). Tentativt arealbehov, fra Nofimas rapport 2/2008: Gastronomisk institutt 500 m 2 Restauranter inkl møterom m 2 Torgfunksjoner og spesialbutikker m 2 Ledelsen i Nofima 120 m 2 Reiseliv 100 m 2 Matinkubator 300 m 2 FoU og informasjonsaltiviteter 280 m 2 Sum arealbehov m 2 Dette innebærer at konseptet til Kystens hus vil kunne omfatte i størrelsesorden ca m 2 forretningsareal og m 2 kontorareal. Det jobbes p.t. med å etablere selskapet Kystens hus AS Utbyggingsalternativene Det legges til grunn at en realisering av Kystens hus vil være mulig både innenfor alternativ 1 og alternativ 2. Virkningene av Kystens hus vurderes derfor samlet for utbyggingsalternativene. Betydning av Kystens hus Tabell som viser primære, sekundære og tertiære målgrupper innenfor de 6 forretningsområdene (fra Nofima-rapport 2/2008) Konseptet er fortsatt på planstadiet, og det er derfor usikkert hvilke virksomhetsområder som faktisk vil etableres i et evt. Kystens hus. Virkninger av Kystens hus er derfor vanskelige å forutse, men dersom man legger kommunens og prosjektets ambisjoner til grunn, kan følgende momenter listes opp: Møteplass. Et konsept som Kystens hus kan være både en møteplass for lokale og tilreisende, samtidig som å være et sentralt møtested for relevante kjerneorganisasjoner tilknyttet kystnæringer. Dersom dette blir vellykket, kan det tenkes å gi kystrelaterte næringer økt oppmerksomhet. I forhold til reiselivsaspektet kan Kystens hus være attraktivt for tilreisende, turister og fagfolk som besøker byen, ved at det inneholder attraksjoner og møteplasser. BARLINDHAUG CONSULT AS

12 12 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården Synliggjøre lokale primærnæringer. Kystens hus er ment å skulle vise fram kystnæringen og fiskeriene, samt å inneholde klar torgfunksjon med de marine produkter som kjerne (lokal kystflåte). Det forutsettes også en tydelig link til jordbruk og lokalt produsert mat. På denne måten kan Kystens hus være med på å styrke og synliggjøre lokale primærnæringer, både land- og sjøbaserte. Tradisjonsmat / kvalitetsmat. Kystens hus kan, gjennom å være en del av et nettverk rettet mot restauranter og delikatesseforretninger, bidra til vedlikehold og utvikling av norsk og nordnorsk tradisjonsmat. Konseptet omfatter etablering av en avdeling av Gastronomisk Institutt i Tromsø. Også dette kan gi et fortrinn ift turisme. Synergi / samarbeid. Samling av handel, turisme og FoU-miljøer i ett bygg vil kunne gi synergieffekter gjennom tilrettelegging for samarbeid mellom aktører. Et eksempel på en slik effekt er samlokalisering av for eksempel turisme og fiskesalg som både vil gi turistnæringen en attraksjon å vise til som er spesiell for Nord-Norge, og bidra til at fiskehandlerne vil kunne få styrket sitt kundegrunnlag. Profilering av Tromsø som kystby. Etablering av Kystens hus kan brukes i profileringen av Tromsø by som en kystby. Etableringen kan gi større fokus på kysten og byens særpreg. Ved å etablere et godt sjømattilbud kan en bygge videre på byens kysttilhørighet og -tradisjoner i profileringsøyemed, også i forhold til turisme. Betydning for byen og indre havneområde Kaia rundt det nåværende Domusbygget brukes i dag til parkering og er lite attraktiv som oppholdsplass. En ombygging av Samvirkegården åpner for en revitalisering av området, og forbedret tilgjengelighet til havnefronten og Torghuken, med blant annet en passasje gjennom bygget fra Stortorget til Tollbodkaia. Etablering av Kystens hus kan bidra til omdanningen av kvartalet gjennom følgende mulige virkninger: Økt aktivitet i området. Dersom Kystens hus vil fungere som en sosial møteplass, skaper det aktivitet i området og gjør det mer attraktivt å oppholde seg i, noe som kan påvirke handelsvirksomheten i området i positiv retning. Et mer attraktivt og tilgjengelig byrom har sammenheng med handelsgrunnlaget(sentrumsplanen). Styrke Stortorget og Torghuken som salgsarenaer. Dersom Kystens hus, med torgfunksjoner, etableres i Samvirkegården kan det skape et helhetlig og levende inntrykk av området, og bidra til å gi byrommet en tydelig torgprofil. Dette fordi Kystens hus, og dermed en mulig fiskehall, får en plassering i umiddelbar nærhet til Stortorget og Torghuken, der det foregår henholdsvis torghandel og fiskesalg fra lokale båter. Kompetansearbeidsplasser i sentrum. Etablering av Kystens hus i sentrum vil kunne bidra til å oppfylle målsetningene fra sentrumsplanen om å styrke andelen kompetansearbeidsplasser i sentrum og nyskapende næringsutvikling i sentrum. Formidle kysttilknyttede tradisjoner. Kystens hus i Samvirkegården kan bidra til å videreformidle kysttilknyttede tradisjoner til den oppvoksende slekt, gjennom at det fokuseres på kyst- og primærnæringer, og ved at plasseringen er nært Torgallmenningen og sjøen. Jfr ba-by-le, som i sitt innspill trekker fram at Torghuken er et sted der den oppvoksende slekt kan bli kjent med sin kulturarv og få en nærhet til fiske og fangst. Det kan også tenkes at det kan integreres et element av undervisning her, som videre kan gi barn og unge et innblikk i kysttilknyttede næringer av ulik art BARLINDHAUG CONSULT AS

13 Næringsliv og sysselsetting alternativet I 0-alternativet vurderes det ikke som aktuelt å etablere Kystens hus i bygget. Temaet vurderes derfor ikke videre Alternative næringskonsepter Uavhengig av en etablering av Kystens hus vil næringskonseptet bestå av en kombinasjon av forretning, kontor og evt. hotellvirksomhet. 4.4 Oppsummering virkninger Konsekvenser av tiltaket er fastsatt på grunnlag av en skjønnsmessig vurdering, og gitt en verdi i tråd med lista nedenfor. Merk at konsekvensverdiene i tabellen ikke er justert etter evt avbøtende tiltak. + + Stor positiv konsekvens + Positiv konsekvens 0 Ingen/ubetydelig konsekvens Negativ konsekvens Stor negativ konsekvens Alternativ 1 Alternativ 2 0 alternativet Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen beregnes til 200 årsverk. Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen beregnes til 200 årsverk. Antall arbeidsplasser knyttet til næringsdelen beregnes til 200 årsverk. Ved etablering av hotell vil antallet arbeidsplasser bli noe lavere. Ved etablering av hotell vil antallet arbeidsplasser bli noe lavere Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området beregnes til 160 årsverk. Antall arbeidsplasser knyttet til utbygging av området beregnes til 150 årsverk. Dagens situasjon vil i hovedsak bestå Antall arbeidsplasser knyttet til opprusting av bygget vil være lavt BARLINDHAUG CONSULT AS

14 14 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården Alternativ 1 Alternativ 2 0 alternativet Betydning av Kystens hus En etablering av Kystens hus kan bidra til å profilere Tromsø som kystby og til profilering av lokale primærnæringer. Som alternativ 1. Kystens hus etableres ikke i bygget. Kystens hus kan bli en viktig møteplass for kystnæringer, og konseptet kan styrke samarbeid innen aktuelle næringer og derigjennom skape synergier. Konseptet kan også bidra til profilering og utvikling av norsk og nordnorsk mat. 0 / + 0 / + 0 Betydning av Kystens hus for byen og indre havneområder Kystens hus vil kunne skape økt aktivitet i området rundt Torghuken / Stortorget. Som alternativ 1 Kystens hus etableres ikke i bygget. Konseptet kan, sammen med tiltaket, også bidra til at området rundt Torgallmenningen får et løft. Områdets torgprofil kan bli styrket. Kystens hus kan skape kompetansearbeidsplasser og nyskapende næringsutvikling i sentrum. Etablering av Kystens hus i Samvirkegården nær Torghuken kan bidra til formidling av kysttradisjoner. 0 / + 0 / Avbøtende tiltak Det er ikke identifisert behov for avbøtende tiltak i fbm de vurderinger som er gjort i deltema næringsliv og sysselsetting. 6. Bakgrunnsmateriale Barlindhaug Consult AS. Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården, Tromsø sentrum - Fastsatt Planprogram Sentrumsplanen, Tromsø kommune - Byutvikling 2007 Vinn. En mulighetsstudie for etablering av et nasjonalt kyst og sjømatsenter i Tromsø, datert Nofima. Kystens hus Konsept og organisering av oppstart. Rapport 2/ BARLINDHAUG CONSULT AS