Samvirkegården AS. Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården. Deltema Grunnforhold

Transkript

1 Samvirkegården AS Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården Deltema Grunnforhold Tromsø rev

2 2 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården Tittel: Arkitekt: Forfatter(e): Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården deltema grunnforhold 70 N arkitektur as Tom Langeid, landskapsarkitekt mnla Oppdragsnr.: 8893 Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Samvirkegården AS Delutredning Åpen Guri Ugedahl Guri Ugedahl 10 sider \\Ba-fil\ba-arkiv\8893SAMV\Dokumenter\Avd- PU\Deltemaer\Grunnforhold\Grunnforhold rev doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: Postboks 6154, 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: Telefaks: E-post: firmapost@barlindhaug.no Med mindre annet blir oppgitt, er fotografier og illustrasjoner produsert av Barlindhaug Consult AS BARLINDHAUG CONSULT AS

3 Grunnforhold 3 Innholdsfortegnelse 1. Innledning Bakgrunn Metode Influensområde Planlagt utbygging Alternativ Alternativ alternativet Dagens situasjon Virkninger Utbyggingsalternativene alternativet Avbøtende tiltak / Planpremisser...10 BARLINDHAUG CONSULT AS

4 4 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården 1. Innledning 1.1 Bakgrunn Samvirkegården AS planlegger utbygging av eiendommen 200/1625, Domuskvartalet, i Tromsø sentrum. Tromsø kommune har konkludert med at planarbeidet fanges opp av Forskrift om konsekvensutredninger ( 3 pkt. 1a), og således skal vurderes i hht forskriftens 4. Det legges til grunn at det er prosjektets betydning for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, samt for kulturminner og kulturmiljøer som gjør at planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning. Planprogrammet (PP) ble fastlagt av Tromsø kommune den I hht planprogrammet skal følgende beskrives knyttet til deltema grunnforhold: 1. Grunnforhold beskrives. 3. Geoteknisk vurdering redegjøres for. 4. Metode for, og konsekvenser av, spunting beskrives. Det fokuseres på evt. risikoelementer. Forholdet til evt grunnforurensning mv er vurdert under deltemaet Risiko og sårbarhet. 1.2 Metode Innledningsvis gis en redegjørelse for grunnforholdene i planområdet. Deretter gis, med bakgrunn i fastsatt planprogram, en vurdering av geotekniske forhold. Både beskrivelse og vurderinger er utført av Multiconsult AS. 1.3 Influensområde Influensområdet avgrenses til selve planområdet BARLINDHAUG CONSULT AS

5 Grunnforhold 5 2. Planlagt utbygging 2.1 Alternativ 1 Alternativ 1 forutsetter et bygg i 8 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.400 m 2 ). Forretning Kontor Hotell Bolig Parkering (2 plan i kjeller) Totalt areal (BRA) m 2 Plan 1 4 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor, evt også hotell. I plan 4 åpnes også for boliger vendt mot sundet. Plan 5-8 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, slik at inntrykket fra Stortorget ikke vil være dominerende. I plan 5 forutsettes et areal på ca m 2, mens det i plan 8 er kun ca. 400 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er på ca kote + 17, altså lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er på ca kote Det er lagt til grunn at det etableres 55 boliger, som gir en boligandel på 25 %. Det er avsatt 190 p-plasser. BARLINDHAUG CONSULT AS

6 6 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården 2.2 Alternativ 2 Også alternativ 2 forutsetter et bygg i 8 plan over bakkenivå, der kun de fire nederste fyller hele grunnflaten (2.200 m 2 ). Imidlertid har en trukket seg lenger unna hhv Torghuken og fra kailinja langs sundet, samt forsterket avtrappingen mot sør. Forretning Kontor Hotell Bolig Parkering (2 plan i kjeller) Totalt areal (BRA) m 2 Plan 1 4 benyttes til en kombinasjon av forretning og kontor, evt også hotell. I plan 4 åpnes også for boliger vendt mot sundet. Plan 5-8 inneholder boliger med uterom (terrasser). Kun deler av grunnflaten forutsettes bygd ut, i plan 5 forutsettes et areal på ca m 2, mens det i plan 8 kun er ca. 500 m 2. Byggets første to etasjer etableres med en avstand på 2-3 meter til eksisterende kaifront. Høyde mot Torghuken er på ca kote + 17, altså lavere enn dagens Domusbygg. Byggets høyde mot nord er på ca kote Det er lagt til grunn at det etableres 34 boliger, som gir en boligandel på 19 %. Det er avsatt 170 p-plasser BARLINDHAUG CONSULT AS

7 Grunnforhold alternativet Dersom man ikke får utvikle området i tråd med et av alternativene over, vil dagens situasjon i hovedsak bestå. Forretning m 2 Kontor m 2 Bolig 0 m 2 Parkering 0 m 2 Totalt netto areal m 2 BRA m 2 Domusbygget vil bli benyttet til næring som i dag, dvs. en kombinasjon av forretning og kontor. Det vil ikke bli etablert boliger i bygget. Det vil heller ikke bli etablert parkeringsplasser i tilknytning til bygget. Dagens Domusbygg har 5 etasjer mot sør, med en høyde mot Torghuken tilsvarende ca kote BARLINDHAUG CONSULT AS

8 8 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården 3. Dagens situasjon I et notat datert gjør Multiconsult AS, Tromsø rede for eksisterende situasjon på denne måte: 3.1 Geotekniske vurderinger (..) Eksisterende bygg er fundamentert på betongpeler som antagelig ble rammet til fjell. Pelehodene stikker ca 0,4 m utenfor veggen. Utgravingen for pumpestasjonen, ned til ca. kote minus 3, ble gjennomført innenfor en innvendig avstivet spuntvegg. Spunten ble antagelig ikke trukket opp av hensyn til setningsrisiko for pumpestasjonen. Spunten skal stå ca 1,25 m fra vegglinjen. 3.2 Grunnforhold (..) Ved pumpestasjonen er det påvist et ca 5 m tykt lag med varierende fyllmasser (også store steiner). Fra kote minus 2-3 og ned til kote minus 7-8 ble det antatt å være sand/grus og stein. Derunder og ned til fjell på ca kote minus 10 antas det å være fast og tett morene. (..) BARLINDHAUG CONSULT AS

9 Grunnforhold 9 4. Virkninger 4.1 Utbyggingsalternativene Når det gjelder utfordringene knyttet til framtidige spunt- og gravearbeider uttaler Multiconsult AS, Tromsø seg slik: Utgraving ned til kote minus 3 må utføres innenfor en avstivet spuntvegg. I nord og vest tenkes spunten avstivet med borede stag som forankres i berget. Det blir spesiell tilpasning i nord mot pumpestasjonen der en også må ta hensyn til eksisterende spuntvegg både ved plassering av stag og spuntvegg. Det må påregnes omfattende forgraving for spunten for å fjerne steinhindringer. For å dimensjonere spuntveggen rundt hele gropa bør det foretas undersøkelser. (..) Utfordringer knyttet til fundamentering beskrives slik: Bygget skal ha kjeller som kan komme 5 m under vann-nivå (høyeste observerte vannstand). Bygget, spesielt kjellergulvet, blir dermed utsatt for oppadrettede krefter. Da bygget ligger i strandsonen er det lite sannsynlig at en kan sørge for en drenering rundt kjelleren. Kjelleren gjøres vanntett. Bygget foreslås fundamentert på borede stålkjernepeler. (..) Dersom bygget forankres med forspente kabelstag vil dimensjonene i bygget bli mindre enn om det forankres med stålkjernepeler. Forskjellen vil normalt være så liten at den har liten betydning ved vurdering av skaderisiko. Det legges til grunn at det må foretas nærmere geotekniske undersøkelser. At dette skal gjøres på en tilfredsstillende måte, sikres gjennom planens bestemmelser alternativet Da en realisering av 0-alternativet innebærer at det ikke foretas ombygginger som endrer på dagens fundamentering eller terreng, vurderes ikke temaet som relevant. 4.3 Oppsummering virkninger Konsekvenser av tiltaket er oppsummert i tabellen nedenfor, og gitt en skjønnsmessig verdi i tråd med lista nedenfor. Merk at konsekvensverdiene i tabellen ikke er justert etter evt avbøtende tiltak. + + Stor positiv konsekvens + Positiv konsekvens 0 Ingen/ubetydelig konsekvens Negativ konsekvens Stor negativ konsekvens Alternativ 1 Alternativ 2 0- alternativet Spunting Mulige utfordringer knyttet til spunting fanges opp gjennom nærmere geotekniske vurderinger og etterfølgende miljøundersøkelser. 0 Som for alternativ 1. 0 Ikke relevant. 0 BARLINDHAUG CONSULT AS

10 10 Reguleringsplan med konsekvensutredning for Samvirkegården 5. Avbøtende tiltak / Planpremisser Følgende nedfelles i bestemmelser til planen: Det skal gjennomføres geotekniske undersøkelser som en del av den etterfølgende detaljplanleggingen BARLINDHAUG CONSULT AS