Harald Østerbø - på vegne av tiltakshaverne Stortorget Midtun AS/Valid Forvaltning AS og Norgesgruppen Vest AS

Transkript

1 1 Vedr: Stortorget - Midtun / Reguleringsplan (Plan nr ) Til: Fra: Medlemmene av kmby Harald Østerbø - på vegne av tiltakshaverne Stortorget Midtun AS/Valid Forvaltning AS og Norgesgruppen Vest AS Behov for endringer i Byrådets innstilling Bergen SAMMENDRAG Vi har i eget vedlagt notat Kommentarer til byrådets innstilling, med begrunnelse for behovet for endringer --- en mer utførlig argumentasjon og begrunnelse for behovet for endringer i Byrådets innstilling til vedtak. I Byrådets innstilling ligger det nå flere endringer i forhold til våre forutsetninger, som Fagetaten ikke har kommunisert eller drøftet med oss/tiltakshaverne, eller med vår rådgiver Rambøll. Fagetatens endringer, under sitt avsluttende/lukkete arbeid med planforslaget, har formuleringer og krav som gjør at vi som tiltakshavere finner planforslaget uaskseptabelt i sin nåværende form. Dette må delvis sees i sammenheng med at planen, slik den er utformet, pålegger oss i tillegg til egne investeringer, betydelige investeringer i lokal infrastruktur på i størrelsesorden 18 mill. kroner. I sum er det fire forhold hvor vi ber om at innstilingen endres: 1) Kravet om full opparbeidet lokal infrastruktur - før brukstillatelse gies for handel Rekkefølgebestemmelsene 2.3.1, 2.3.2, 2.3.4, 2.3.7, og Rekkefølgebestemmelsene, som er omskrevet av Fagetaten, vil frata oss muligheten til å ta i bruk deler av lokalene for handelsvirksomhet, parallelt med at vi gjennomfører opparbeidelse av det offentlige veianlegget mv. Disse lokalene står i dag i hovedsak ledigstilt uten å gi leieinntekter - som de også har gjort de siste 2-3 årene, i påvente av offentlige myndigheters behandling av planen, Rekkefølgebestemmelsen i innstillingen legger opp til en ytterligere 2 års utsettelse av ny utleie, og vil påføre oss ytterligere økonomisk belastning, i form av tap av leieinntekter. I våre rekkefølgebestemmelser hadde vi lagt inn at det skulle kunne gies brukstillatelse for inntil 6.000m2 handelslokale, av totalt m2 - (3.000m2 for hver av de to byggene/eiendommene) før rekkefølgekravene om full opparbeidet lokal infrastruktur ble lagt til grunn. En mer naturlig, logisk og ønsket formulering av rekkefølgebestemmelsene vil imidlertid være - at disse ikke slår inn før nye arealer, i form av ny bygningsmasse, taes i bruk til forretning eller kontor.

2 2 2) Forhold knyttet til parkeringsdekningen for virksomheter/leietakere og kunder (handelsvirksomheten) Innstillingens pkt 2 b / reguleringsbestemmelsene og a) Kontordelen for F/K-2, hvor virksomheten vil forbli uendret fra dagens, har vi bedt om dispensasjon fra parkerings-bestemmelsene for, gjelder våre nåværende leietakere - som i utgangspunktet var ment ikke å skulle bli negativt berørt av en omregulering av området. Fylkesmannen har erkjent, at en i reguleringssammenheng ikke bør sette uforholdsmessig store begrensninger på parkering for allerede etablert kontorvirksomheter, hvor utleier har kontraktfestete avtaler om utleie av parkeringsplasser. Overfor Fylkesmannen og Fagetaten har vi nådd frem med vår argumentasjon, i den forstand at vi - i en kort periode, på dispensasjon, har fått tildelt ytterligere 7 p.plasser pr 1.000m2 leieareal - som, for 8.300m2, vil utgjøre 58 p.plasser. En dispensasjon, med et øket antall p.plasser kortsiktig, gir ingen varig løsning på vårt langsiktige/permanente behov for et betydelig antall p.plasser utover normen. Antallet avtalefestet p.plasser pr 1000m2 er i dag ca 23. Vi har bedt om 19 p.plasser, som vi nå korrigerer til 15 plasser. Normen gir 12 p.plasser. For Ulsmågveien 7, F/K2, har vi avtalefest medarbeiderparkering, som for noen leietakere løper 10 år frem i tid. Vi har leietakere som har lokalisert seg på Midtun på grunn av utstrakt bilbruk i virksomhetene (servicevirksomheter). I tillegg til at virksomhetene har firmabiler. For tre av leietakerne er antallet firmabiler Dette bør tilsi at en regulering, basert på parkeringsnormen med 12 p.plasser pr m2 leieareal for kontordelen, gir et utilstrekkelig antall p.plasser Behovet for et større antall p.plasser, enn det som ligger i innstillingen, er ikke midlertidig, men permanent, og løses ikke av den midlertidige dispensasjonen som ligger i innstillingen. Innstillingen vil skape en helt uholdbar situasjon for oss, avtalemessig, i forholdet til våre leietakere, og en uakseptabel situasjon for et flertall av våre nåværende leietakere. Vi ber om en tildeling av 15 p.plasser pr 1.000m2 kontorarealer, for hele kontordelen, og at dispensajonen taes ut av innstillingen. b) Handelsdelen For handelsdelen gir innstillingen 35 p.plasser pr 1000m2 for dagligvarehandel, men bare 15 p.plasser for arealkrevende handel. Etter en gjennomgang og drøfting av dette forholdet ber vi nå om at dette blir korrigert til 20 plasser pr 1000m2 for arealkrevende handel. Vi ser ingen saklig begrunnelse for at parkeringsdekningen for arealkrevende handel skal bli satt lavere enn minimumstallet i Bergen kommunes parkeringsnorm, hvor rammen for forretning ytre by, er satt til p.plasser pr 1000m2. I vår illustrasjonsplan av er det tatt høyde for den parkeringsdekning vi her, under pkt 2a) og 2b), ber om. 3) Torgareal - Innstillingens pkt 2 - Gjelder F/K1 I innstillingens pkt 2 a) settes krav om at - et større torgareal i F/K1 skal innarbeides i planen. Vi ser ikke noen saklig begrunnelse for et slikt krav. Fagetaten har forøvrig ikke begrunnet en slik endret arealanvendelse. For alle praktiske formål er torgarealet mer enn stort nok, slik det fremgår av vår illustrasjonsplan av Vi ber om at kravet om øket torgareal, i F/K1, taes ut av innstillingen.

3 4) Utesalgsområdet som parkeringsområde - Reguleringsbestemmelsene 2.2.1, 7.1.7, og Gjelder F/K2 3 Vi har i reguleringsplanen definert noen av næringsområdene/uteområdene som p.plasser, og ett område som et uteområde for salg. Vi har forutsatt at det ville være kurant å omdefinere utesalgsområdet til et p.plass område (forutsatt at antall p.plasser ikke økes). Dette er høyst aktuelt dersom leieren ikke har behov for et ute- salgs/lagerområde. Reguleringsbestemmelsen, slik den er formulert i innstillingen, forhindrer dette. Vi mister da fleksibilitet i utnyttelse av den del av ute-områdene som er regulert for næring. Vi ber om at utvendig bruksareal illustrert som lagerområde, (innenfor rammen av parkeringsnormen) alternativt kan benyttes til parkering. Behov for endringer i innstillingen Oppsummerte ønsker/krav 1) Lokal infrastruktur og rekkefølgebestemmelsene At rekkefølgebestemmelsene slår inn først når vi tar i bruk nye arealer til forretning og kontor i form av ny bygningsmasse 2) Parkeringsdekning - ref. Bergen kommunes p.norm At kontordelen, med henvisning til spesielle forhold/behov, får tildel 15 p.plasser pr 1000m2. At arealkrevende handel får tildelt 20 plasser pr 1000m2 som er normens minimum. 3) Torgarealet F/K-1 At kravet om øket torgareal i F/K-1 taes ut av innstillingens pkt 2a. 4) Utesalgsområdet som parkeringsområde Primært: At utenomhus næringsområder, innen planområdet, kan benyttes, vekselsvis som parkeringsområde, og som utesalgsområde/lagerområde. Sekundert: At området i illustrasjonsplanen av benevnt lagerområde, omdefineres til parkeringsplass/parkeringsområde. Alle våre forslag til endringer i innstillingen er en logisk konsekvens av de synspunktene, og behov for endringer, som er utdypet i notatet Kommentarer til byrådets innstilling, med begrunnelse for behovet for endringer ---. Harald Østerbø Vedlegg: 1) Parkering Reg.plan Stortorget 2) Parkering kontordelen F/K-2 (Ulsmågveien 7)

4 4 Reguleringsplan Stortorget Parkering Vedlegg 1 Innstillingen fra Byrådet/Fagetaten - satt opp mot tiltakshavers behov/ønske Innstillingen gir: for FK-1: (Norgesgruppen) Kontor mv 12 x 2000m2 = 24 p.plasser Dagligvarehandel 35 x 1500m2 = 53 - " - Arealkrevende handel 15 x 5800m2 = 87 - " " - for FK-2 og K/I (Stortorget Midtun AS) Kontor mv 12 x 8900m2 = 107 p.plasser Arealkrevende handel 15 x 7800m2 = " " - Totalt 388 p.plasser Plasser på dispensasjon, for kontordelen, inntil videre - 1) kontorer mv FK m2 x 7 p.plasser 58 p.plasser (7 plasser over normen) Totalt inkludert plasser på tidsbegrenset dispensasjon 446 1) Her er vi tildelt 58 plasser på tidsbegrenset dispensasjon, men ingen varige tilleggsplasser i tilknytning til langsiktige leieavtaler og leietakerstrukturen (les servicevirksomheter med stor bilbruk + et stor antall firmabiler.) Vårt ønske er: at antall p.plasser for arealkrevende handel økes fra 15 til 20 plasser pr 1000m2, Som er minstekrav for forretning i ytre by og at det aksepteres 15 plasser for kontor pr 1000m2, (3 plasser over normen) for nåværende bygningsmasse i FK-2 og KI, med henvisning til utleiers avtaleforpliktelser, Den aktuelle leietakerstrukturen med leietakere med totalt firmabiler og med henvisning til at Fylkesmannen i brev av skriver Vi har forståelse for at reguleringsplanen i hovedsak regulerer faktiske bruk når det gjelder kontordelen.* Dette gir: for FK-1: (Norgesgruppen) Kontor mv 12 x 2000m2 = 24 p.plasser Dagligvarehandel 35 x 1500m2 = 53 - " - Arealkrevende handel 20 x 5800m2 = " - totalt 9300m " - for FK-2 og K/I (Stortorget Midtun AS) Kontor mv nåværende 15 x 6900m2 = 104 p.plasser Kontor nye 12 x 20000m2 = 24 - " - Arealkrevende handel 20 x 7800m2 = " - totalt 16700m " - Totalt m2 477 p.plasser Dette antallet p.plasser vil gi en akseptabel driftsituasjon for våre nåværende leietakere og for de planlagte handelsvirksomhetene. Det vil i tillegg gi en bedre tomteutnyttelse av et sentralt næringsområde i Fana. Bergen H. Østerbø

5 5 Vedlegg 2 Stortorget Midtun AS / Ulsmågveien 7 Parkeringsdekning - sammendrag kontorparkering mv. Leieareal: kontorer mv er m2 / 8300m2 Antall Dekning Reduksjon p.plasser pr 1000m2 Ansatteparkerin "kontorareal " I Dagens situasjon i følge avtaler mv 150 p.plasser 24 p.plasser Ref. oppsett, av ,som viser avtaleforpliktelser mv. II Vårt utkast til reguleringsplan 120 p.plasser 19 p.plasser ca 25% Vårt forslag etter "forhandlinger" med fagetaten medførte en reduksjon på: 30 p.plasser III Fagetatens forslag = Byrådets innstilling Langsiktig regulert 76 p.plasser 12 p.plasser ca 50% Kortsiktig dispensasjon Tilleggsplasser for 6300m2 44 p,pl. (ref. firmabiler m Kortsiktig dispensasjon * - " - for 2000m2 24 p.pl. 58 p.plasser 7 p.plasser "Inntil det gies midlertidig bukstillattelse i området "??? Kortsiktig inkl. dispensasjonen 142 p.plasser 19 p.plasser Vi ber om å få opprettholdt 19 p.plasser pr 1.000m2 (120) plasser) - for etablerte "kontorarealer" Bergen * Ref. Reguleringsbestemmelsene pkt , andre del. "For 8.300m" ---" Harald Østerbø Stortorget Midtun AS

6 6