Reguleringsbestemmelser for plan nr :

Transkript

1 Forslag utarbeidet av Rambøll Norge AS på vegne av tiltakshavere: Stortorget Midtun AS / Valid Forvaltning AS og NorgesGruppen Vest AS BYRÅDSAK NR. FANA, G.NR. 43, B.NR. : 41 OG 87 M.FL. ULSMÅGSKARET / ULSMÅGVEIEN, STORTORGET PLANNR.: , 2. GANGS BEHANDLING Fagetatens utgave pr og med forslag til rettelser pr Reguleringsbestemmelser for plan nr : Fana, Midtun, Stortorget gnr 43, bnr 41 og 87, gnr 46, bnr 84, m.fl. Saksnr: Datert/revidert: FELLESBESTEMMELSER 2.1 Forholdet til gjeldende planer a) Planen erstatter deler av tidligere reguleringsplan : R for veianlegget : Midttun Hop. b) Planen erstatter deler av tidligere reguleringsplan : F836 for veianlegget : Ulsmågveien østre del. c) Planen erstatter deler av tidligere reguleringsplan: R483 for boligområde Midtunbrekka m.v. 2.2 Utfyllende planer Illustrasjonsplan datert skal være retningsgivende for senere utomhusplan. Illustrasjonsplanen er bindende for plassering av utesalgsområdet Illustrasjonsplan datert skal være retningsgivende for senere utomhusplan I forbindelse med byggemelding skal det vedlegges detaljert utomhusplan i målestokk 1:500. Planen skal følge intensjonene i illustrasjonsplanen og vise: - Plassering av bygg, etasjeantall og høyder. - Gang-/ kjøreveier og parkeringsplasser med høyder. - Terrengbehandling med høydeangivelser. - Forstøtningsmurer, utvendige trapper, ramper. - Møblering av grøntområde m/ vegetasjon og belegning. 2.3 Rekkefølge Følgende tiltak må være gjennomført /sikret gjennomføring før det kan gis igangsettingstillatelse for nye tiltak / bruksendring i område F/K-1 eller i F/K-2: - Ny rundkjøring i Ulsmåg skal opparbeides med tilførselsarmer og gangvegsystem slik plankartet viser Når m 2 forretningsareal er ibruktatt i hvert Felt ; F/K-1 og i Felt : F/K-2, må følgende tiltak være gjennomført /sikret gjennomføring før det kan gis igangsettingstillatelse for nye tiltak / bruksendring i område F/K-1 eller i F/K-2: - Ny rundkjøring i kryss Ulsmågvegen / Ulsmågskaret skal opparbeides med tilførselsarmer og gangvegsystem slik plankartet viser Følgende tiltak må være gjennomført før det kan gis midlertidig brukstillatelse for forretningareal eller kontorareal innenfor F/K-1 eller innenfor F/K-2: - Offentlig veg, Ulsmågskaret, skal opparbeides som vist i plankartet frem til kryss med Ulsmågvegen. - Parkeringsarealer skal opparbeides parallelt med at forretnings- og kontorarealer tas i bruk. Side 1 av 6

2 - Avvik fra kommunens parkeringsnorm for kontorformål i område F/K-2 kan gjelde inntil det gis midlertidig brukstillatelse for bruksendring/nye tiltak, for inntil halvparten av bruksarealet i hele planområdet Når m 2 forretningsareal er ibruktatt i hvert Felt : F/K-1 og i Felt : F/K-2, må følgende tiltak være gjennomført, før det kan gis midlertidig brukstillatelse for forretningsareal eller kontorareal innenfor F/K-1 eller innenfor F/K-2: - Offentlig veg, Ulsmågskaret, skal opparbeides som vist i plankartet frem til kryss med Ulsmågvegen. - Parkeringsarealer skal opparbeides parallelt med at forretnings- og kontorarealer som tas i bruk. - Utgår Avvik fra kommunens parkeringsnorm for kontorformål i område F/K-2 kan gjelde inntil det gis midlertidig brukstillaltelse for bruksendring/ nye tiltak, for inntil halvparten av bruksarealet i hele planområdet Detaljerte tekniske planer for alle offentlige trafikkområder skal være godkjent av vegmyndighetene før det kan gis byggetillatelse for nye tiltak innenfor planområdet Før det gis igangsettingstillatelse for nye tiltak / bruksendring i område F/K-1, B2 eller K/I skal privat veg PV4 opprustes i samsvar med revidert plankart Før det gis midlertidig brukstillatelse for nytt kontorareal i område F/K-2 og nye tiltak i område B2 eller K/I skal privat veg PV4 opprustes i samsvar med plankartet Før det gis igangsettelsestillatelse for sikringsarbeid og grunnarbeid for garasjeanlegg i F/K-2, skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse i tiltaksklasse 3, utarbeide og sende til kommunen detaljerte planer for utførelse av grunnarbeid og sikringstiltak. - Det skal så kun gis igangsettings- tillatelse for sikringsarbeid og eventuelt grunnarbeid. - Før det gis igangsettelsestillatelse for de øvrige byggearbeidene, skal kontroll avkomplett sikring av for garasjeanlegg i F/K-2, være utført av foretak med geologisk/ geoteknisk kompetanse. Prosjekterte sikringstiltak må følges opp under utbygging. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen Følgende tiltak må være gjennomført /sikret gjennomføring før det kan gies midlertidig brukstillatelse forretningslokaler i Felt : F/K-2 : Opparbeidelse av friområder Felt : F-1, F-2 og F Når m 2 forretningsareal er ibruktatt i hvert Felt : F/K-1 og i Felt : F/K-2, må følgende tiltak være gjennomført /sikret gjennomføring, før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak /bruksendring til forretningslokaler i Felt : F/K-1 og Felt : F/K-2: Opparbeidelse av friområder Felt : F-1, F-2 og F Følgende tiltak må være gjennomført /sikret gjennomføring før det kan gis midlertidig brukstillatelse forretningslokaler i Felt : F/K-1 : Opparbeidelse av friområde Felt : F-4, innenfor eiendomsgrensene til g.nr. / b.nr.: 43/41, med gangveg langs Nesttunelven og bro-/rampeforbindelse til vestsiden av Nesttunelven Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye boliger i område B-2 : Tilrettelegging av felles leke- og uteoppholdsareal. Side 2 av 6

3 2.3.8 Når m 2 forretningsareal er ibruktatt i Felt : F/K-1,må følgende tiltak være gjennomført/ sikret gjennomføring før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak /bruksendring til forretningslokaler i Felt : F/K-1 : Opparbeidelse av friområde Felt : F-4, innenfor eiendomsgrensene til g.nr. / b.nr.: 43/41, med gangveg langs Nesttunelven og bro-/rampeforbindelse til vestsiden av Nesttunelven Før det gis midlertidig brukstillatelse for forretnings-lokaler innenfor Felt : F/K-1 skal det etableres en offentlig gangveg i friområde ved F/K-1, vist på forslag til revidert planskisse datert Når m 2 forretningsareal er ibruktatt i Felt : F/K-1, skal det etableres en offentlig gangveg i friområde ved Felt : F/K-1 vist på illustrasjonsplan datert , før det gis midlertidig brukstillatelse for nye tiltak /bruksendring i Felt : F/K Før det gies midlertidig brukstillatelse for forretnings-lokaler innenfor F/K-1 eller i F/K-2, skal det sikres etablert en midlertidig gjennomgangsvei (gangvei) gjennom SP1/ F/K Før det gis midlertidig brukstillatelse for forretningslokaler innenfor Felt : F/K-1 skal det sikres etablert en midlertidig gjennomgangsvei (gangvei) gjennom Felt : SP1/ og F/K Opparbeidelse av parkbelte, SP-1 skal ferdigstilles ved brukstillatelse for alle forretningslokaler Felt : F/K Opparbeidelse av parkbelte, Felt : SP- 2 skal ferdigstilles ved brukstillatelse for alle forretningslokaler Felt: F/K VA-plan Før igangsettingstillatelse skal det foreligge VA-rammeplan som er godkjent av VAetaten. 2.5 Terrenginngrep Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt, herunder skal større trær og annen verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 2.6 Automatisk fredete kulturminner Dersom funn, gjenstander eller konstruksjoner oppdages i forbindelse med gravearbeidene, skal arbeidet stanses omgående og fylkeskonservatoren underrettes, jfr. Lov om kulturminner 8, 2. ledd. 2.7 Arkitektonisk utforming 2.8 Støy Ved utforming av bebyggelsen skal det legges vekt på forholdet til omgivelsene, landskap og nåv. bebyggelse Eventuelle støytiltak skal gjennomføres slik at støynivå i henhold til Miljøverndepartementets retningslinjer oppnås Ved søknad om byggetillatelse for boliger skal følgende forutsetninger være dokumentert oppfylt: - Bygningene må ha en slik konstruksjon at innvendig støynivå ikke overstiger 30 dba. - Det må iverksettes utvendig støyskjermende tiltak, slik at tilgjengelig uteareal ikke får støynivå over 55 dba. 3 BYGGEOMRÅDER 3.1 Bolig / småhus Felt : B-1 I området kan det oppføres ytterligere en enebolig med 2½ etasje og mønehøyde max 9,0 meter over terreng. Tillatt utnytting, prosent tomteutnyttelse % BRA = 50 % inkl. parkering for hele området. 3.2 Bolig / rekkehus Felt : B-2 I området kan det oppføres bolighus / rekkehus i inntil 6 boenheter. Tillatt utnytting: % BRA = 60 % inkl. parkering. Side 3 av 6

4 Antall etasjer = 2 ½ + garasjekjeller. Mønehøyde = 9 meter over garasjekjeller. Det skal avsettes felles uteareal med minimum 25 m² pr boenhet i samsvar med kommuneplanens bestemmelse og kvalitetskrav. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 4.1 I trafikkområder skal det bygges: a) Kjørevei b) Annet trafikkareal c) Gang- og sykkelvei / fortau Trafikkområder skal opparbeides med inndeling av de respektive formål, slik det er vist på plankartet. 4.2 I kryss mellom Ulsmågveien og Ulsmågskaret bygges rundkjøring med: * Øydiameter = 8 meter * Total diameter = 32 meter To kjørefelt for tilfarter: Ulsmågveien vest og øst og for Ulsmågskaret. 4.3 Det bygges ny Ulsmågskaret med standard samleveg og med følgende hovedmål: - Bredde 2 x 3,25 meter inkl. skulder og med kurveutvidelser. - Fortau på den ene siden med bredde = 2,5 meter for deler av veien. - Østlig privat del omdefineres til kommunal vei. - Kryss mellom ny Ulsmågskaret og nåværende privat vei (østlig del) dimensjoneres som snuhammer for stor lastebil. 5 FRIOMRÅDER 5.1 Off. friområde / park Felt : F-1 Området skal tilplantes med stedegen vegetasjon. Området skal opparbeides i hht. intensjonene i 5.2 Off. friområde / park Felt : F-2 Området skal tilplantes med stedegen vegetasjon. Området skal arronderes på en slik måte at brohvelvene i den gamle broen fremstår i sin fulle form og miljømessige kvalitet. 5.3 Off. friområde / park Felt: F-3 Området skal tilplantes med stedegen vegetasjon. 5.4 Off. friområde / park Felt: F-4 For offentlig ferdsel gjennom området skal det opparbeides gangsti langs Nesttunelven med bredde opp til 2,5 meter. Ved sørlig del av bebyggelse F/K-1 skal det etableres gangbro over elven og rampe, for gangforbindelse mellom begge sider av Nesttunelven. Området skal tilplantes med stedegen vegetasjon. 6 SPESIALOMRÅDER 6.1 Privat vei Privat veiområder PV1- PV 4 skal opparbeides med inndeling av de respektive formål, slik det er vist på plankartet. 6.2 Privat parkeringsplass Parkering: FP, er privat parkeringsplass for kontorformål i område F/K-2. I området tillates etablert åpen bakkeparkering for 37 biler. Side 4 av 6

5 6.3 Parkbelte Felt : SP-1 Mest mulig av nåværende vegetasjon i området skal beholdes. 6.4 Parkbelte Felt : SP-2 Området skal beplantes på en måte som gir skjerming for eiendommene 43/76, 46/23, 46/47 og 43/74, mot adkomstvei og parkeringsanlegg innenfor Felt : F/K Friluftsområde i vassdrag Området reguleres til spesialområde friluftsområde i vassdrag, biologisk mangfold i hht. Pbl Det tillates ikke deponert masser i området. Etter at området er ferdigstilt tillates det ikke inngrep i elvebunn og / eller elvekanter. Området skal opparbeides i hht. intensjonene i 6.6 Frisiktsone veg Det er i planen vist minimum grense for fri sikt i kryss. Innenfor disse grensene, i frisiktsonen, skal det være fri sikt over 0,5 m. Enkeltstående hindringer med bredde mindre enn 0,3 m, f.eks. lysstolper, kan aksepteres innenfor siktområdet. 7 KOMBINERTE FORMÅL 7.1 Forretning / kontor Felt : F/K I området tillates etablert arealkrevende varehandel for følgende varegrupper: Biler og motorkjøretøyer, landbruks- maskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesenter I området tillates etablert detaljvarehandel på deler av tillatt gulvareal, med bruksareal inntil m². Bruksareal BRA for detaljhandel innenfor områdene F/K-1 og F/K-2 kan samlet ikke overstige 1500 m I området tillates etablert bebyggelse for kontor og forretning. Bebyggelsen skal etableres innenfor de avmerkede byggelinjene (omriss av bygg) på plankart og illustrasjonsplan I området tillates oppført bebyggelse med maks byggehøyde/ gesims til kote meter Tillatt utnyttelse / brutto gulvareal (BRA): I området er totalt tillatt BRA = 9300 m². Det tillates forretning for arealkrevende handel på inntil 75 % av totalt bruksareal, BRA I område F/K-1 tillates parkering etter For kontorformål : 12 p-plasser pr 1000 m². For forretningsformål, arealkrevende handel. 15 p- plasser pr 1000 m² For forretningsformål, detaljhandel: 35 p- plasser pr 1000 m² I område F/K-1 tillates parkering etter For kontorformål : 12 p-plasser pr 1000 m 2. For forretningsformål, arealkrevende handel, 20 p-plasser pr 1000 m 2 For forretningsformål, detaljhandel : 35 p-plasser pr 1000 m Ubebygd areal disponeres delvis som åpent parkeringsareal, fortau, gangarealer og grøntarealer. Disponering av arealer i henhold til intensjoner som fremgår av illustrasjonsplan. Side 5 av 6

6 7.1.7 Ubebygd areal disponeres delvis som åpent parkeringsareal, utvendig oppstillingsareal-, lager- og utesalgsareal for arealkrevende varehandel, samt fortau, gangarealer og grøntarealer. Disponering av arealer i henhold til intensjoner som fremgår av illustrasjonsplan. 7.2 Forretning / kontor Felt : F/K I området tillates etablert arealkrevende varehandel for følgende varegrupper: Biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesenter Utsalgsområde for arealkrevende varer fremgår på illustrasjonsplan Utesalgsområde for arealkrevende varer fremgår på illustrasjonsplan. Utesalgsområde kan også benyttes som parkeringsområde I området tillates etablert detaljvarehandel på deler av tillatt gulvareal, med bruksareal inntil m². Bruksareal BRA for detaljhandel innenfor områdene F/K-1 og F/K-2 kan samlet ikke overstige 1500 m I området tillates etablert bebyggelse for kontor og forretning. Bebyggelsen skal etableres innnfor de avmerkede byggelinjene (omriss av bygg) på plankart og illustrasjonsplan I området tillates oppført bebyggelse med maks byggehøyde / gesims til kote kt meter I området tillates etablert garasjeanlegg med tilhørende adkomstveier, innenfor avmerkede byggelinjer (omriss av bygg) slik det er vist på plankart og illustrasjonsplan. Garasjeanlegg kan oppføres i 3 plan. Byggehøyde for garasjeanlegg = kt Tillatt utnyttelse / brutto gulvareal (BRA): I området er tillatt BRA = m² for forretning-/ kontorformål. Det tillates i tillegg et parkeringsbygg på 7000 m². Forretning for arealkrevende handel tillates på inntil 55 % av bruksarealet på m² I område F/K-2 tillates parkering etter - For kontorformål : 12 p-plasser pr m². - For 8300 m 2 kontorformål avsettes: 19 p-plasser pr 1000 m² inntil det gis midlertidig brukstillatelse i område F/K-1. Etter dette gjelder 12 p-plasser pr 1000 m². - For forretningsformål, arealkrevende handel: 15 p- plasser pr 1000 m² - For forretningsformål, detaljhandel: 35 p-plasser pr m I område F/K-2 tillates parkering etter - For nytt kontorformål, m 2 : 12 p-plasser pr m 2 - For eksisterende kontorformål, m 2 : 19 p-plasser pr m 2. - For forretningsformål, arealkrevende handel : 20 p-plasser pr m 2. - For forretningsformål, detaljhandel : 35 p-plasser pr m For garasjeanlegg tillates følgende utnyttelse/ brutto gulvareal (BRA), inkl.kjøreramper: * Plan 1 (bakkeplan) = m² * Plan 2 = m² * Plan 3 (takplan) = m² Sum (BRA) = m² Ubebygd areal disponeres delvis som åpent parkeringsareal, samt fortau, gangarealer og grøntarealer i henhold til intensjoner som fremgår av plankart og illustrasjonsplan Ubebygd areal disponeres delvis som åpent parkeringsareal, utvendig oppstillingsareal-, lager- og utesalgsareal for arealkrevende varehandel, samt fortau, gangarealer og grøntarealer i henhold til intensjoner som fremgår av plankart og illustrasjonsplan. 7.3 Kontor / industri Felt : K/I I området tillates bygninger til kontor- og industriformål i inntil 600 m². I området K/ I tillates parkering for kontorformål : 12 p-plasser pr m 2. Bergen, Side 6 av 6