JournalpostID: 18/25171 Arkiv: PLANID-2017004, PLANNAVN-Områdeplan Brua, GBNR-21/5, FA-L12 Saksbehandler: Tore Nordvik Telefon: Kommuneutvikling Områdeplan Brua, plannr. 2017004, planoppstart Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for kommunalteknikk 22.08.2018 186/18 1. Rådmannens innstilling Oppstart av områderegulering nr. 2017004 Områdeplan Brua, samt oppheving av reguleringsplan nr. 167-E4, Nøtterøy båtsenter, igangsettes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-2, 12-8 og 12-14 på følgende vilkår: føringer for planarbeidet gitt i HK 21.06.2018 i sak 167/18 legges til grunn i det videre arbeidet med områdeplanen planavgrensningen er i henhold til vedlagte kartutsnitt. 2. Det varsles samtidig oppstart av arbeidet med utbyggingsavtale, jfr. plan- og bygningsloven 17-4 Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen. Hovedutvalg for kommunalteknikk 22.08.2018: Behandling: Befaring ble foretatt. Notat fra barnerepresentant ble delt ut i møtet. A. Gundersen (FRSV) kom med følgende forslag: Oppstart av områderegulering nr. 2017004 Områdeplan Brua, samt oppheving av reguleringsplan nr. 167-E4, Nøtterøy båtsenter, igangsettes ikke. S. Foyn (Ap) kom med følgende forslag: Rådmannens innstilling i sak 167/18 legges til grunn for oppstart av områderegulering nr 2017004 Områdeplan Brua.
MUA - kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav for felles uteoppholdsareal for boligtype 3, 4 og 5 kan fravikes da det legges til grunn et minimumskrav for felles uteoppholdsareal for på 20 m2 pr. boenhet. Nærlek - kommuneplanens utfyllende bestemmelsers arealkrav legges til grunn. Områdelek - kommuneplanens utfyllende bestemmelser hva gjelder generelle krav og kvalitetskrav for alle lekeplasser legges til grunn i det videre arbeid. Parkering - kommuneplanens utfyllende bestemmelser fravikes da det legges til grunn 1,5 p- plasser pr. boenhet i det videre arbeid. Votering: Gundersens forslag falt 9 mot 2 stemmer (FRSV, Mdg). Foyns forslag falt 6 mot 5 stemmer for Rådmannens innstilling (Ap, FRSV, Mdg) HFK- 186/18 Vedtak: 1. Oppstart av områderegulering nr. 2017004 Områdeplan Brua, samt oppheving av reguleringsplan nr. 167-E4, Nøtterøy båtsenter, igangsettes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-2, 12-8 og 12-14 på følgende vilkår: føringer for planarbeidet gitt i HK 21.06.2018 i sak 167/18 legges til grunn i det videre arbeidet med områdeplanen planavgrensningen er i henhold til vedlagte kartutsnitt. 2. Det varsles samtidig oppstart av arbeidet med utbyggingsavtale, jfr. plan- og bygningsloven 17-4 Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen.
Vedlegg: 180219 Brua-Hjemseng - notat planinitativ Planavgrensning,Brua Kommuneplan Brua Gjeldende regulering Brua Oppstartsmøte Brua NotatBruaAdkomst_rev Notat avvik kommuneplanen, Brua-Hjemseng 180507 Hjemseng Bryggeby_illustrasjonsplan Områdeplan Brua - føringer for videre planarbeid Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon Det foreligger forespørsel om oppstart av planarbeide for byggeområdet for boliger, Brua. Området ble tatt inn i kommuneplanen til tidligere Nøtterøy kommune i 2015. Området ligger grensende til og i strandsonen på Hjemseng og består av dagens Nøtterøy båtsenter og et areal registrert som jorddekt fastmark vest for Bruabekkens utløp. Byggeområdet er ca 50 da. Anslått antall boenheter i kommuneplanen er 340. Områdeplan er som kommuneplan, kommunens plan. Utarbeidelse av områdeplaner kan skje i samarbeid mellom kommunen og private, der private påtar seg helt eller delvis å dekke alle kostnader ved planarbeidet, og det er kommunen som står ansvarlig og beslutter hva som skal ligge i planforslaget. I foreliggende tilfelle er det inngått avtale mellom kommunen og utbyggere om at utbyggerne påtar seg alle kostnader med planarbeidet, inkludert samtlige utredninger med videre. Rådmannen har etter som arbeidet har blitt intensivert sett at kommuneplanens utfyllende bestemmelser hva angår krav til uteoppholdsareal, nærlek, områdelek og parkering blir svært arealkrevende og umuliggjør oppføring av tilnærmet det antall boenheter som var beskrevet i kommuneplaninnspillet, og som kommunen har skissert i tabell i utfyllende bestemmelser. Med bakgrunn i dette er det lagt frem en sak for Hovedutvalget for kommunalteknikk som gir føringer for hvordan kommuneplanens krav kan fravikes i denne konkrete områdeplanen. Rådmannen anbefaler at disse føringene legges til grunn i den videre planleggingen. I det skisserte planinitiativet utfordres kommuneplanens formålsgrenser noe. Under forutsetning av at det ikke avdekkes større negative konsekvenser for natur og miljø og at det i planarbeidet legges betydelig vekt på å øke allmenhetens tilgang til sjø og mulighet for ferdsel i sjønære områder, er rådmannen positiv til noe justering/endring av formålsgrenser. Rådmannen legger til grunn at det ikke er krav til konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredning. Innledning Civitas v/e. Orre fremmer forespørsel om oppstart av planarbeid på vegne av Format Eiendom AS for arealet avsatt til byggeområde for bolig ved Brua/Hjemseng. Byggeområdet ble tatt inn i tidligere Nøtterøy kommunes kommuneplan for 2015-2027, vedtatt 17.06.2015. Området er på ca 50 daa (landareal) og i kommuneplanens anslag for boligreserven er området oppført med 340 boenheter, 225 boenheter før 2027 og 115 boenheter etter 2027. Oppstartsmøte ble avholdt 01.03.2018. Type bebyggelse, jfr. kommuneplanens utfyllende bestemmelser pkt 25.5.1 er 2, 3, 4 og 5 (konsentrert småhusbebyggelse, lavblokk inntil 4 etasjer og høyblokk over 5 etasjer). Antall boenheter i boligreserven er et anslag og kan i enkelte tilfeller bli både høyere og lavere når hensynet til kommuneplanens kvalitetskrav (parkering, uteoppholdsareal og lekearealer, veinorm etc.) natur og miljø og nødvendig tilpasning klargjøres i reguleringsprosessen, jfr kommuneplanens
pkt. 25.5. Fylkesmannen i Vestfold v/ miljø- og samfunnssikkerhetsavdelingen og Vestfold fylkeskommune hadde innsigelse til byggeområdet. Området ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Innsigelsen var i hovedsak begrunnet med naturverdier og landskapsbildet. Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) avgjorde innsigelsen i vedtak 18.2.2016. I sin avgjørelse legger KMD til grunn at området ved Brua/Hjemseng kan bygges ut dersom områdereguleringen sikrer dagens regulerte spesialområde for strandvegetasjon, og eventuelt avbøtende tiltak for å ivareta Bruabekken som vandringsvei for ørret. Etter dette vedtaket er området ved Brua/Hjemseng godkjent som byggeområde i kommuneplanens arealdel med følgende rekkefølgebestemmelse, pkt. 25.6 bokstav b: «Byggeområde 30 og 31 Brua/Hjemseng. Det skal utarbeides områdeplan for byggeområdet. Områdeplanen skal fastlegge overordnet grønnstruktur med vekt på å øke allmennhetens tilgang til sjøen. Grønnstruktur skal legges til arealer nær sjø, det skal reguleres kyststi gjennom området og det skal avsettes et friområde for allmennheten mot sjøen i områdets nordøstre ytterkant. Spesialområde for strandvegetasjon i reguleringsplan for Nøtterøy båtsenter, vedtatt 13. februar 2006 skal videreføres og være en del av grønnstrukturen. Boligområdene skal inneholde en variasjon av boligtyper. Blokkbebyggelse innenfor byggeområdet skal variere i byggehøyder og i hovedsak ikke være mer enn fire etasjer. Unntaksvis kan det aksepteres en femte etasje. I arbeidet med områdeplan skal behov for og eventuell lokalisering av ny barnehage innenfor området vurderes. Endelig utbyggingsvolum og grenser, herunder også mulighet for utfylling i sjø, skal vurderes etter en samlet vurdering av naturmangfold, landbruk og landskap i området.» Senere har det vært dialog mellom kommunen, Fylkesmannen og departementet angående tolkning av handlingsrommet for mulig utfylling i sjø m.v, jfr. rekkefølgebestemmelsenes siste setning. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i brev datert 13.12.2016 klargjort at det i reguleringsprosessen kan vurderes utfylling i sjø der byggegrensen går i samme linje som formålsgrensen. Eventuell utfylling må begrenses av byggegrense/formålsgrense. Utfylling utover dette må behandles som et planforslag som avviker fra kommuneplanen. Bakgrunnen for henvendelsen fra kommunen var å undersøke mulighetene for å realisere konseptet «kanalbyen» som lå til grunn for kommuneplaninnspillet for dette området. KMDs avklaring tilsier at realisering av den opprinnelige «kanalbyen» innenfor kommuneplanens rammer ikke er til stede. Høsten 2017 startet kommunen og utbygger et innledende arbeid med tanke på oppstart av arbeidet med områdeplanen for Brua. I den forbindelse har det vært avholdt møter med Fylkesmannen for å søke å avklare ulike problemstillinger for planarbeidet som følger av rekkefølgebestemmelsen i kommuneplanens utfyllende bestemmelser pkt. 25.6 bokstav b. Det er diskutert justeringer av formålsgrenser mot sjø og avgrensningen for spesialområde strandvegetasjon. Oppstartsmøte ble avholdt 1.3.2018. I oppstartsmøtet ga rådmannen føringer om at kommuneplanens kvalitetskrav i forhold til parkering, MUA, nærlek/områdelek og kommunens veinorm skulle legges til grunn i planleggingen. En områdeplan er kommunens plan, og det er inngått avtale mellom kommunen og utbygger som gir tydelige rammer for arbeidet som ivaretar kommunens rolle som «eier» av planen og som planmyndighet. Ettersom arbeidet med planen utviklet seg, så rådmannen at kommuneplanens minimumskrav til parkering, MUA og lekearealer ville bli svært arealkrevende i denne type bebyggelse som det her skal planlegges for. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser er ikke tilpasset prosjekter av denne type og størrelse, større blokk/leilighetsutbygginger utenfor sentrumsområdene. Med bakgrunn i dette fremmet rådmannen en prinsippsak til Hovedutvalget for kommunalteknikk for å få avklaringer for det videre planarbeidet i forhold til hvilke krav til parkering, MUA og nærlek/områdelek som skulle legges til grunn. Dette ble gjort for å gi forutsigbarhet og effektiv ressursbruk for det videre
planarbeidet. I denne saken HK- 167/18 ble det 21.06.2018 gjort følgende vedtak om hvilke føringer som skal legges til grunn for planarbeidet.: MUA kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav for felles uteoppholdsareal for boligtype 3, 4 og 5 kan fravikes ved at det legges til grunn et minimumskrav for felles uteoppholdsareal på 30 m2 pr. boenhet. Nærlek kommuneplanens utfyllende bestemmelsers arealkrav kan fravikes ved at det settes krav til 15 m2. Områdelek kommuneplanens utfyllende bestemmelser for minimumskrav til areal kan fravikes da det legges til grunn 12,5 m2 pr. boenhet, minimumsstørrelse for hvert område er 750 m2. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser hva gjelder generelle krav og kvalitetskrav for alle lekeplasser legges til grunn i det videre arbeid. Parkering kommuneplanens utfyllende bestemmelser fravikes da det legges til grunn 1,5 p-plasser pr. boenhet i det videre arbeid. Det vises til de vurderinger og begrunnelser som fremkommer i saksfremstillingen. Om planinitativet/bebyggelse Utbygger uttaler at de har som formål å utvikle et boligområde med høy kvalitet for de som skal bo der og omgivelsene, blant annet ved å åpne tilgangen til sjøen og slik øke tilbudet for allmennhetens mulighet til rekreasjon og fritidsopplevelser. Utbyggigen skal ta hensyn til naturmiljø og landskap. Områdeplanen skal ha et detaljeringsnivå som er tilstrekkelig til at det kan fremmes rammesøknad for utbygging i tråd med planen. Planområdet vil få en høyutnyttelsesgrad og bestå av leilighetbygg/blokkbebyggelse i varierende byggehøyder mellom tre og fem etasjer. Deler av marinaområdet planlegges videreført som småbåthavn/marina. Planavgrensning Planavgrensning vises på vedlagte kartutsnitt. I nord er det tatt med en del areal som er LNF. Dette er gjort for å ha handlingsrom i forhold til å finne den beste plasseringen for ny adkomst. Arealet som ikke nyttes til adkomstvei skal fortsatt bli værende som LNF og vil bli regulert til det. Forhold til kommuneplan I det innsendte planinitiativet fremkommer det at det vurderes å utfordre kommuneplanen på noen områder. Det er et ønske å legge et friområde på ca 2,8 da i nordøst på et areal som er avsatt til LNF i kommuneplanen. Friområdet skal også ha funksjon som områdelekeplass. I tilknytning til dette friområdet er det også ønske om å anlegge en mindre sandstrand. Friområdet og eventuell sandstrand skal være offentlig tilgjengelige. Det ønskes også å gjøre noen endringer i avgrensningen av formålsområder (Sjø, byggeområde bolig, område for bevaring av strandvegetasjon) Endringene er vist i vedlagte notat «Områderegulering Brua-Hjemseng område vest avvik fra kommuneplanen», datert 30.01.2018. Notatet viser prinsippielle løsninger og er foreløpige skisser som kan bli noe justert i den videre planleggingen.
Som det fremgår av notatet er formålet å oppnå en hensiksmessig tomtearrondering. Trafikk Det er utarbeidet et foreløpig notat vedrørende trafikk. I notatet drøftes ulike prinsipper for adkomst. I kommuneplanen er det avsatt areal for ny adkomstvei til området/deler av området i nord. Det er foreløpig ikke konkludert med hvordan adkomst skal løses. Endelig løsninger vil fremkomme i planprosessen. Fv 309 er fylkesvei og tilfredsstillende løsninger for kryss, gående/syklende og kollektivholdeplasser må finnes i nært samarbeid med Statens vegvesen. Faktagrunnlag Plan- og bygningsloven 12-2 Områderegulering. Plan- og bygningsloven 12-8 Oppstart av reguleringsplan arbeid. Plan- og bygningsloven 12-14 Endring og oppheving av reguleringsplan. Plan- og bygningsloven 17-4 Utbyggingsavtaler, saksbehandling og offentlighet. Forskrift om konsekvensutredning Kommunedelplan Nøtterøy 2015-2027 Kommuneplanens utfyllende bestemmelser og retningslinjer, vedtatt 31.1.2018. HK-sak 167/18, 21.06.2018. Vurderinger. Ad konsekvensutredning (KU) I det innsendte planinitiativet har utbyggers konsulent gjort en vurdering av planen i forhold til forskrift om konsekvensutredning. Kommunen slutter seg i stor grad til de vurderinger som her fremkommer. Planforslaget er i hovedsak i tråd med overordnet plan og har ikke et omfang eller formål som etter rådmannens vurdering direkte utløser krav til konsekvensutredninger jfr. 6, vedlegg 1 i forskrift om konsekvensutredning. Rådmannen legger videre til grunn at videreføring av formålet småbåthavn i dette tilfellet ikke utløser krav om KU, jfr. forskriftens vedlegg 2 pkt. 12 b da det forutsettes at dette ble tilstrekkelig utredet i eksisterende reguleringsplan for Nøtterøy båtsenter. Selv om rådmannen vurderer det slik at planen ikke utløser krav til konsekvensutredning, er det i referat fra oppstartsmøte understreket viktigheten av å utrede og synliggjøre planens virkninger for miljø og samfunn grundig i planbeskrivelsen med tilhørende temautredninger. Ad utnyttelsesgrad bebyggelse Planinitiativet legger opp til en høy utnyttelsesgrad og bebyggelse i 3-5 etasjer. Med de føringer som er gitt i forhold til MUA og nærlek blir det svært viktig å ha fokus på å oppnå gode kvaliteter på uteoppholdsarealer med tanke på lys og solforhold. Rådmannen legger til grunn at dette vektlegges i den videre planleggingen. Variasjoner i byggehøyder bør utformes slik at en får god landskapstilpasning og reduserer fjernvirkningen av ny bygningsmasse i planområdet. Ad forholdet til avvik fra kommuneplan Rådmannen legger til grunn at det i planprosessen vektlegges å belyse grundig de konsekvenser eventuelle avvik fra kommuneplanen får for miljø og samfunn. Under forutsetning av at det ikke avdekkes større negative konsekvenser for natur og miljø og at det i planarbeidet legges betydelig vekt på å øke allmenhetens tilgang til sjø og mulighet for ferdsel i sjønære områder, er rådmannen positiv til justering/endring av formålsgrenser som beskrevet i notat «Områderegulering Brua- Hjemseng område vest avvik fra kommuneplanen», datert 30.01.2018. Konklusjon Med bakgrunn i de vurderinger som fremkommer i saken anbefaler rådmannen oppstart av arbeide med områdeplan for Brua, plannr. 2017004.