Innhold side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1. Rentesituasjon.. 3 1.2. Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3. Arbeidsledighet... 4 1.4. Bank - Finans - Forsikring. 4 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 5 1.6. De børsnoterte eiendomsselskapene 5 2.Eiendomsmarkedet. 6 2.1.Generelt... 6 2.1.1. Oslo sentrum.. 6 2.1.2. Oslo indre vest.. 7 2.1.3. Oslo indre nord. 7 2.1.4. Oslo indre øst.. 7 2.1.5. Oslo indre syd. 8 2.1.6. Oslo ytre vest. 8 2.1.7. Oslo ytre nord 8 2.1.8. Oslo ytre øst.. 9 2.1.9. Oslo ytre syd.. 9 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo. 9 2.2.Leieprisanslag.. 10 2.2.1. Kontor. 10 2.2.2. Lager 10 NÆRINGS- EIENDOM: 3. KVARTAL 1998 3.De største eiendomsselskapene 13 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene 14 4.Oppsummering. 15 5.Presentasjon av meglerne i NNM 16 NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov
Markedsrapport nr. 3/98 side 2 Innledning Norge på nedtur? renteøkning annonserte sentralbanksjefen at Norges Bank nå ville la kronen flyte. Fastkurspolitikken ble for dyr. Eiendomsmarkedet er påvirket av den økonomiske situasjonen vi befinner oss i. Det forventes at boligtakstene «justeres» noe ned. Dette avhenger av, i enda større grad enn for kort tid siden, beliggenhet. Vi mener næringseiendommer vil følge samme utvikling om enn i noe mindre grad. Videre utvikling avhenger av utvikling i økonomiske rammebetingelser. Nye rammebetingelser har oppstått. I hvilken grad påvirkes markedet? 110,00 108,00 106,00 104,00 102,00 NOK/ECU - kursutvikling på NOK Konjunkturavgiften Regjeringen har valgt å følge opp Stortingets vedtak fra i vår, og foreslår en konjunkturavgift for nye næringsbygg. Dette på grunn av vedvarende press i bygge- og anleggssektoren. Regjeringen foreslår at avgiften settes til 5% for bygg som ferdigstilles etter 01.01.99. Det er budsjettert med et proveny fra konjunkturavgiften i 1999 på 1,4 mrd. kroner. Avgiften skal vurderes løpende ut fra konjunktursituasjonen. Byggestatistikken viser for august en nedgang i byggingen av næringsbygg på 33% sammenlignet med august i fjor. Det vil være feilgrep av regjeringen å gjennomføre konjunkturavgift nå, fordi den bommer kraftig på konjunkturene. Vi tror en eventuell konjunkturavgift vil få negative konsekvenser for hele landet, med mulig unntak for pressområder hvor avgiften kan legges på leien. Der det ikke er rom for leieøkning, vil en rekke planlagte prosjekter bli lagt på is. Resultatet av dette vil bli ledighet i byggebransjen og store skatte- og avgiftstap for staten. Markedsrapport nr. 4/98 kommer i desember. 1. Økonomiske rammebetingelser Kostbar fastkurspolitikk. Turbulens og usikkerhet preger den norske økonomien. Etter en nokså jevn og langvarig vekstperiode er norsk økonomi inne i en krise med lav kronekurs, den laveste på 90-tallet, og renteøkning på tilsammen 4,5% de siste måneder. Mandag 24. august ga Norges Bank opp kampen for fastkurspolitikken. Etter atter en ny 100,00 uke 27 uke 29 uke 31 uke 33 uke 35 uke 37 uke 39 Tallmaterialet viser ukentlige registreringer av kronekursen mot ECU. Kilde: Sp.b. NOR Stans i virkemiddelbruken innebærer at pengemarkedsrentene ikke vil øke ytterligere. Norges Bank har sagt at renten ikke skal ytterligere opp. Når kronekursen styrker seg vil Norges Bank vil bli tvunget til å sette renten ned - men fortsatt risikopremie. Umiddelbart etter sentralbanksjefens beslutning om fri kroneflyt, opplevde investorene optimisme med oppgang på børsen. Gleden var imidlertid kortvarig, kort tid etter ble det nok en gang dramatiske kursfall, og alle idikatorer pekte nedover. Etter braklanding i norsk økonomi fant Financial Times tiden inne til å kommentere begivenheten i sin velkjente Lex spalte, med følgende kommentar: «Ta et oljerikt kongedømme, tilsett en dose slapp finanspolitikk, la det småkoke ett år med økende inflasjonspress, og du ender opp med Norges overopphetede økonomi og en valuta som svekker seg.». Lav kronekurs, kostbar fastkurs politikk og kraftig renteøkning - høykonjunkturen er åpenbart rundet toppen. Renteøkning gir konjunkturomslag. Norsk økonomi blir i tillegg påvirket av usikkerheten i Russland, Asia og Latin Amerika. De finansielle problemene i mange asiatiske land preger utviklingen i finansmarkedene. I løpet av meget kort tid har eiendomsmarkedet kjølnet. Markedet er i vakum. Selgere avventer
Markedsrapport nr. 3/98 side 3 situasjonen. Kjøperne er der. Vi mener dette er betegnende for situasjonen. 1.1 Rentesituasjonen Renteøkningen har vært formidabel. Ingen forutså at dette skulle komme så fort. Mange faktorer kan ha bidratt til utviklingen, men det er vanskelig å anslå de enkelte faktorenes kvantitative betydning. Eksperter tror på rentefall. Renten er nå på vei nedover; tror eksperter. En betydelig nedgang i løpet av året er sannsynlig, hvis ikke store overraskelser dukker opp Nettopp dette er viktig da renteutviklingen påvirker innenlandsk etterspørsel, og valutautviklingen har betydning for eksport- og importprisene i norske kroner, som igjen påvirker inflasjon og utenriksøkonomi. Et fall på èn prosent bør være godt innen rekkevidde; uttaler sjeføkonom Stein Reegård i LO. Norsk økonomi er i bedre balanse enn de fleste. Det er innebygget i de langsiktige forventningene. Da kan vi ikke ha et rentenivå som er 3-4% over omverdenen. Flere prognosemakere mener at mer enn èn prosent over det europeiske gjennomsnittet ikke er sannsynlig i lengden. Pengemarkedsrenten bør ned mot 6% rundt årsskiftet. Den norske kronen styrket seg noe en periode ultimo september. Dette hovedsakelig på grunn av sterkere oljepris. Kronen svekket seg imidlertid igjen kort tid etter dette, sammen med den svake utviklingen i svenske og danske kroner. I en kommentar fra en valutamegler nevnes den svake utviklingen til den svenske- og danske kronen som en grunn til at den norske kronen igjen svekkes på tross av oljepris som styrker seg. I motsatt fall hadde det sett enda verre ut. Ekspertene enes om at det de siste måneder er overdrevne utslag og at rente- og valutamarkedet etterhvert vil normalisere seg. Flere banker, bl.a. BN-Bank, NOR 24 og Kredittkassen, har satt ned renten. Det er et uttrykk for at prosessen er i gang. Det kan dukke opp overraskelser som kan forandre situasjonen. Rentenedgangen kan hindres av den internasjonale usikkerheten, hvor det ser ut til at Sverige og Danmark er det nye trekk i bildet. Utfallet av statsbudsjettet er det andre. 10 års statsobligasjonsrente var pr. 02.10.98 5,28%, noe som er nedgang fra forrige rapport - til samme nivå som medio 1. halvår. Tremåneders NIBOR ligger på 7,9% 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1990 1991 1992 1992 1993 Lange og korte renter 1993 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1994 1994 1995 1996 1997 Kilde: Sp.b. NOR Realrente 1995 1996 1997 1998 1998 «Realrente» definerer vi som differansen mellom lang stat og utviklingen i KPI. Kilde: SSB og DnB Tall for 1998 er hittil i år. 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Strammere finanspolitikk fremover? I 1997 økte offentlig konsum og investeringer med 4,2% i forhold til til året før, regnet i faste 1995-priser. For inneværende år regner analytikere med at veksten blir 2,5%. I tråd med anslagene for 1999 gitt i Revidert nasjonalbudsjett 1998, antar analytikere at denne veksten reduseres ytterligere til om lag 1,5% i 1999. På den annen side er veksttakten i overføringene til husholdningene klart økende i
Markedsrapport nr. 3/98 side 4 perioden. For 1997 var realveksten i stønadene bare 1,5%. For inneværende år anslår analytikere realveksten til 4,5%, noe som i hovedsak skyldes trygdeoppgjøret. Den sterke veksten i forbruket har avtatt noe, kanskje i mindre grad enn man forventet. Inflasjonen siste 12 måneders periode er på 2,1% som er en liten reduksjon i forhold til tidligere måneders tall. Analyseavdelingen i DnB forventer noe stigende inflasjon. De estimerer 2,5% for 1998, stigende mot 3% i 1999. Den høye lønnsveksten vil gi økt prisstigning, først i skjermet sektor. Sysselsettingsveksten avtar i 1999. Dette fratar husholdningene omtrent halvparten av inntektsveksten. Til sist, men ikke minst, den høye renteøkningen spiser opp store deler av lønnsveksten. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %- vise endring i KPI. Tall for 1998 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet Arbeidsledigheten fortsetter å synke. Fall i antall langtidsledige indikerer strammere arbeidsmarked. Stramt arbeidsmarked og stort lønnsoverheng inn i 1999 vil gi fortsatt høy lønnsvekst. Utviklingen i arbeidsledigheten er noe utflatende. Ved utgangen av august var det registrert 59 100 helt ledige ved arbeidskontorene, 19 600 færre enn på samme tidspunkt i fjor. Ved AKU var det registrert 85 000 arbeidsledige, 20 000 færre enn på samme tid i fjor. Med tegn til utflating i sysselsettingen og AKU ledigheten er det mulig at også nedgangen av «reservearbeidsstyrken» stopper noe opp. Utviklingen er spennende ifb. med fremleggelsen av statsbudsjettet. Vil de forventede innstramninger føre til flere arbeidsledige? Det er fremdeles mangel på kvalifisert arbeidskraft - særlig innenfor IT-, olje- og konsulentbransjer. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Kilde: SSB 1998 er anslag 1987 1989 1.4 Bank/finans/ forsikring Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1991 1993 1995 1997 I forrige rapport beskrev vi strammere politikk og utsikter til fusjoner i næringen. Fokus Bank har lenge vært på frieri uten å lykkes. Fusjonen mellom Fokus Bank, Postbanken, og Kredittkassen ser ut til å gå i orden. Postbanken var på vei mot katastroferesultat da den gikk inn i fusjonsforhandlingene med Fokus Bank og Kredittkassen. Den nye banken vil i tilfelle bli Norges største med hovedkontor i Trondheim. Media skriver i disse dager om at staten vurderer salg av kommunalbanken til KLP. Staten ønsker å være mindre involvert i bankvesenet, sier Høyres Are Nakkim. En slik overdragelse vil sannsynligvis foreslås i statsbudsjettet for 1999. I fremtiden vil vi sannsynligvis oppleve flere større og mindre fusjoner. Også utenlandske konserner vil være aktuelle i dette rollespillet. Først i rekken av gifteklare; Storebrand og DnB?
Markedsrapport nr. 3/98 side 5 1.5 Aksjemarkedet/ olje/handel Kraftig børsnedgang. Børsene er urolige i hele verden. Børsene stupte bratt medio/ultimo september til bunnotering. Oslo Børs tar de dystre signalene fra verdens børser hardt inn over seg, og Totalindeksen er satt to år tilbake i tid. Bare i september er fallet 9,5 prosent. Totalindeksens kursfall på 29,9 prosent i årets ni første måneder er i følge Oslo Børs like stort som etter krakket i 1987. Totalindeksen passerte «toppnotering» i år med 1422 den 4.- og 6. mai. Siste tids fall ned mot bunnotering, 838,26 den 6. oktober, har for mange skapt hodebry med fortsettelse av store overskrifter i media. Verdensøkonomien er inne i en periode med redusert vekst og økt usikkerhet. Den finansielle uroen i Asia har spredt seg til flere land. Russland har opplevd finansielt sammenbrudd. Aksjekusene har falt vesentlig i mange land, deriblandt Tyskland og USA. Turbulensen i internasjonale finansmarkeder skaper uvanlig stor usikkerhet om utviklingen i verdensøkonomien. Den europeiske sentralbanksjefen sier imidlertid i en høring i Europaparlamentet i september at utviklingen vil ha begrenset effekt på den økonomiske utviklingen i euroland. Men vi skal ikke glemme at denne sentralbanksjefen også er betalt for å hindre panikk! Tysk eksport til Asia har gått ned med 13% første halvår og vil trolig ende ned rundt 20% for hele året, iflg. den siste rapporten fra forskningsinstituttet DIW i Berlin. Nedgangen er enda større for en rekke andre land. I tillegg er det uroligheter i Sverige og Danmark. I løpet av mandag formiddag, uke 39, svekket svenskekronen seg åtte øre i forhold til både dollar og tyske mark. I Sverige gikk de lange rentene opp 12 punkter til 4,84 og korte steg 14 punkter til 4,32. Dette er resultat av valgresultatet med en rødgrønn røre. Sverige må tydeligvis betale en høy risikopremie for den vanskelige parlamentariske situasjonen. Hvor lenge uroen i markedet varer vet ingen, men utlendingene er mer negative enn svenske aktører. Aksjer i den amerikanske finanssektoren er gjenstand for stor interesse, og noen sier de er et røverkjøp. I løpet av det siste året nådde mange banker alltime high. Citicorp lå tidligere i år på 182 dollar. Siden har Citi gitt fra seg ca. halvparten av kursen. Andre aksjer av denne typen har også opplevd svimlende høyder i år, fulgt av skarp nedgang. På tross av svingninger de siste par uker, har disse aksjene ligget forholdsvis stabilt nær det tilnærmede lavmål. Det er forøvrig elementer som kan gjøre det fristende å vente minst noen uker. Problemene i Russland blir nevnt som en av grunnene. Utenlandske investorer er fortsatt avventende til Norge. Oljeprisen er fortsatt lav, den politiske situasjonen er på ingen måte stabil, og renten betegnes som høy. Oljeprisen har vært oppadgående. Dette oppfattes positivt. Dette skyldes i stor grad tømming av store reservelager i USA. Den 6. oktober 1998 er prisen 14,38 dollar pr. fat brent spot. Den siste tiden har prisene vært noe opp og ned. Man håper på ytterligere stigning. Utsiktene er noe usikre. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsaksjene er lavt priset. Generelt kan vi se at kurvene er relativt stabile frem mot juni/juli måned då. August/september er katastrofale måneder med bratte fall. Indeks 200 180 160 140 120 100 80 jan-96 De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs fra 1996 til nå mar-96 mai-96 aug-96 okt-96 jan-97 mar-97 jun-97 aug-97 okt-97 jan-98 Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Oversikten viser utviklingen på Oslo børs totalt og for de fire eiendomsselskapene fra 1.1.96 og frem til 01.10.98. Kilde: Finansavisen (Oslo børs) mar-98 jun-98 aug-98
Markedsrapport nr. 3/98 side 6 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt Vi skrev i forrige markedsrapport om klare tegn på at en tilpasning i eiendomsmarkedet ville komme. I dag er eiendomsmarkedet betydelig påvirket, renten har økt betraktelig og mange beslutninger vedrørende eiendomskjøp er utsatt i påvente av markedets utvikling. Tilpasningen i markedet kom fortere og mer brått en noen aktør hadde kunne forestille seg. Man var enige om at markedet var på topp, men så ikke nedturen som kom så brått. Vi har nå gått inn i et marked med endrede rammebetingelser. Spesielt renteutviklingen og en eventuell konjunkturavgift vil gi nye vinklinger på prosjektvurderingene. Kjøperne bruker mer tid på beslutningsprosessen enn tidligere og selgerne vil ikke virke ivrig i markedet. Det som nå kjennetegner investormarkedet er at flere prosjekter legges til side. Investorene er mer beviste på sine krav og mål når det gjelder avkastning - de kan godt kjøpe bare objektet er billig nok. Mange profesjonelle eiendomsbesitterene tenker langsiktig og har bundet renten forlengst, dette førere til at rentehoppet ikke får direkte betydning. Vil vi se penger gå fra børs over i eiendomsmarkedet, eller er det meste tapt? Kredittilsynet kritiserer bankene for slepphendt utlånspolitikk. Hver tredje boligkjøper har mer enn 80% finansiering på sin bolig. Selv om rentenivået i dag er langt lavere enn på slutten av åttitallet ser vi at svært mange er rentesensitive. Ferdigstillelse av det nye Rikshospitalet er utsatt. Entreprenøren Statsbygg tar på seg deler av skylden men kritiserer også stortinget for stadig å komme med utvidelser. Deler av Rikshospitalet skulle stått for innflytting i disse dager, men er i følge de siste meldinger ikke innflyttingsklar før høsten `99. Etterspørselen etter salgsobjekter i såvel boligmarkedet som næringsmarkedet har sunket betraktelig, folk avventer til renten har stabilisert seg. Vedvarer det høye rentenivået vil dette medføre en reprising i markedet. Leiemarkedet har fortsatt god aktivitet. De fleste er positive. De oppgangstider vi har vært vitne til, har ført til stor byggeaktivitet. Vil dette på sikt føre til arealledighet på gode lokaler og et press i leieprisene, eller vil lokaler med god beliggenhet og standard opprettholde sin posisjon i markedet? Et annet spørsmål som dukker opp er om leietakere slutter å etterspørre lokaler fordi man i gode tider leide lokaler med henblikk på en fremtidig vekst. Kontormarkedet har fremdeles rekordlav ledighet. Vi har et lite sammenligningsgrunnlag når det gjelder leieprisutviklingen i Oslo den siste tid. Men vi merker en utflatende trend og færre inngåtte kontrakter. Mange leietakere er avventene. Norsk Nærings Megling AS skal prøve å angi en markedspris for 3. kvartal-98 og for perioden som kommer, og kan derfor ikke gjøre annet enn å nedjustere leieprisene. Markedssituasjonen har påvirket eiendomsmarkedet. Lager-/kombinertmarkedet er brukerstyrt. Vi erfarer noe lengere beslutningsperiode nå enn før sommeren. Det stilles store krav til god beliggenhet og tilfredsstillende løsninger. Det virker som dette segmentet har tatt en pause i bakken. Alikevel opplever vi et marked som er utleiers Den rekordlave ledigheten i Oslo som kun er på et par prosent vil medføre at markedet på sikt vil falle. Taperne på utleisiden vil være eierne av de dårligste byggene med dårligst beliggenhet og ikke tilfredsstillende standard. De fleste utleierne forhandler i dag ikke med leietakere på kontrakter under 7-10 år. Leietakerne må ofte betale ekstra for kortere løpetid. Det er grunn til å anta at denne trenden vil endre seg. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Etter anbudsinnbydelse legger Telenor ut «U-2 kvartalet» som er bestående av Universitetsgaten 2, Keysersgate 13/15 og Munchsgate 4 for salg. Bygningsmassen er på totalt 44 712 kvm Konsulentfirmaet Cap Gemini flytter i løpet av første halvår 1999 fra sine lokaler på 5 800 kvm i
Markedsrapport nr. 3/98 side 7 Oslo City til ca. 10 000 kvm nye lokaler på Oslo vest. Det foreligger forslag om avfallsdeponi i Bjørvika. Oslo Havnevesen skal renske opp i havnebassenget og plasserer avfallet i deponier. I alt er det planlagt syv deponier, to av de største deponiene er tiltenkt Bjørvika. Dette vil medføre større areal enn det er der i dag. Vil avfall danne grunnlaget for en ny opera - tomt? Byporten ved sentralbanestasjonen rapporteres å være i rute, ferdigstillese forventes være april/mai 1999. KLP kan melde om alt utleiet. Statsbygg som eier 3 etasjer i Byporten, tilsammen ca. 9 000 kvm kontorer, har ikke skrevet kontrakter på noe av arealet men kan melde om stor interesse. Kvadratmeterprisen forventes ligge på kr. 1 900,- m2/år. For Olav Thon kan utsettelsen av det nye Rikshospitalet få konsekvenser. Thon kjøpte Kirurgi bygget i 1996 og skal overta dette innen 1. juli 1999. Det er planlagt 158 leiligheter i bygget. Er ikke bygget klart for overtakelse til fastsatt dato vil Olav Thon som den eneste som har inngått kontrakt med Statsbygg kunne kreve kompensasjon for det utbetalte beløp. Oslo sentrum, kontorer 2 kv. -98 3. kvartal - 1998 A. Prestisje 2.450 2.050 2.800 2.400 B. Attr. bel. 1.950 1.650 2.200 1.900 C. God. std. 1.500 1.250 1.700 1.450 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Norske Liv sitt hovedkontor på Solli Plass, ca. 5 000 kvm, har vært prøvd ute i markedet. Det meldes fra Real Consult om stor interesse og bud på nok 100 mill. som ikke ble akseptert. Norske Liv ønsker nå selv å utvikle eiendommen og legge denne ut i utleiemarkedet. Majorstua og særlig Bogstadveien er fortsatt meget attraktive områder. Imidlertid er dette markedet også påvirket av markedsutviklingen. Unntatt er forretningsarealene i beste handlestrøk. Bolig: En av de ledende boligmeglerne på Majorstua/Frogner kan melde om mye folk på visning, få på interesseliste og bud med lengere frister. Området oppnår gode priser men ikke de topper man opplevde de to første kvartalene av 1998. Oslo indre vest, kontorer med god standard 2 kv. -98 3. kvartal 1998 1.500 1.250 1.700 1.450 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Fremstår som et typisk nisjeområde. Man tenker først og fremst på Grunerløkka som virkelig har fått fart i utviklingen av forretningsdrift og skyhøye boligpriser. Denne delen av Oslo henger etter i utviklingen av nye kontor og forretningseiendommer og fremstår med mye gammel bygningsmasse. På sikt vil vi anta at området vil øke i attraktivitet når området rundt sentralbanestasjonen ferdigstilles. Statsbygg er den toneangivende aktøren i området, ved oppføring og rehabilitering bygg til kultur og undervisnings- institusjoner. Oslo indre nord, kontorer med god standard 2 kv. -98 3. kvartal 1998 1.050 900 1.250 1.000 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Oslo kommune planlegger lokalisering av nytt kontorsenter for tekniske etater i området rundt Rudolf Nilsens plass. Kontorbygget er lokalisert til kvartalet mellom Urtegata, Vahls gate, Heimdalsgata og Motzfeldsgate. Salget av Kværners industrieiendom i Lodalen går ikke som forventet. Man var nær en løsning før sommeren, men lyktes ikke. Markedets plutselige nedgang fører nå til at eiendommen trolig har falt i pris.
Markedsrapport nr. 3/98 side 8 Oslo indre øst, kontorer med god standard 2 kv. -98 3. kvartal 1998 1.000 800 1.200 1.000 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Ingenting nytt å melde om, markedet har stabile leiepriser og svært liten aktivitet. Oslo indre syd, kontorer med god standard 2 kv. -98 3. kvartal 1998 1050 900 1.200 1.000 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Området preges fortsatt av sterkt press, liten eller ingen arealledighet, Skøyen og Lysaker utpeker seg med høyest kvadratmeterpris og etterspørsel. Linstow Eiendom utvikler 20 000 m2 kontorlokaler ved Smestad dammen. Bygningsmassen blir fordelt på tre bygg. Hegnar har kjøpt ett av byggene, ca. 7 300 kvm. Bygget vil stå ferdig oppført sommer/høst år 2000. Leienivået på de resterende bygg forventes å være kr. 1 750,- pr m2/år. Hoffsveien 48 på Skøyen som bl.a huser Centra Gruppen med 1500 m², er ca. 50 % utleid. Resterende 3000 m². med kontor har en forventet leiepris på kr. 1 750,- pr. m²/år. Pareto eiendom som forestår utleieprosessen forteller at de er nær en løsning på de resterende arealer. NCC Eeg Henriksen Eiendom melder at Vollsveien Atrium på Lysaker ferdigstilles i løpet av juni 1999. Flere interessenter! De tre neste planlagte byggene, bygg D,E og F på Lysakerlokket vil få byggestart hhv. år 2000 for ett av byggene og år 2001 for de resterende to bygg. Ferdigstillelse forventes være år 2001 og 2002. En hyggelig melding oppe i alle budsjettsprekker, nye Skøyen stasjon, som offisielt åpnet 17. september ble ferdigstilt med noen millioner under budsjett. Staten har solgt eiendom på Fornebu for MNOK 600. Telenor har kjøpt 200 mål, Norske skog har kjøpt 30 mål. I tillegg har SAS kjøpt en festeandel for sitt hotell. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 2 kv. -98 3. kvartal 1998 Ytre vest 1.500 1.400 1.750 1.450 Skøyen og Lysaker 1.750 1.550 2.150 1.700 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Avantor har fortsatt omfattende planer for Nydalen. Selskapet ser muligheten for ytterligere å utvikle 210000 nye m², ca. 50 000 m², som fordeler seg på tre bygg, er byggeklare nå. Det nye Rikshospitalet blir utsatt i opptil tolv måneder. Ny ferdigstillesesdato er satt til 31. mars 1999. Flytting vil skje i tidsrommet 4-5. september 1999 grunnet omfattende testing og kvalitetssikring av sykehuset før det tas i bruk. Denne utsettelsen vil igjen få en innvirkning på utviklingen av Pilestredet Park. Statsbygg er ikke kjent med hva slags effekt dette vil innebære for fremdriften men forteller at de kjører planlegging på prosjektet som før utsettelsen. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 2 kv. -98 3 kvartal 1998 Ytre nord 1.150 900 1.300 1.100 Nydalen 1.450 1.300 1.700 1.400
Markedsrapport nr. 3/98 side 9 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Fortsatt mulig å få større kontorarealer på Oslo øst (aksen fra Alnabru mot Furuset) som kan by på kommunikasjonsmessig god beliggenhet samt konkurransedyktige leiepriser. Denne aksen har ikke «sunket» inn hos leietakere som en «kontorby» ennå, men vi tror på økt etterspørsel i dette segmentet i tiden etter 8. oktober. NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS planlegger Helsfyr Atrium. Et kombinert kontor-/hotell prosjekt på til sammen ca. 24000 m². Planlagt byggestart er satt til høst `99 under forutsetning av at kommunen godkjenner regulerings- /bebyggelsesplan. Ferdigstillelse er planlagt årsskiftet 2000/2001. Stor etterspørsel etter tomter i området. Både brukere og utbyggere konkurrerer om tomter som legges ut. Vi ser en klar tendens på at det er brukerne som går seirende ut ved kjøp av mindre tomter, mens utviklere og aktører kniver om de større prosjektene. I kombinert markedet har vi registrert noe mindre trykk på etterspørselssiden i utleiemarkedet. Søkerne er mindre beslutningsdyktig enn tidligere, og selv om vi ikke tror at den økonomiske utviklingen på kort sikt vil føre til reduksjon i utleieprisene, så erfarer vi at interessentene allerede har begynt å prute på prisen med bakgrunn i den siste måneds hendelser Ny kommunedelplan kan åpne for ett gigantisk trafikknutepunkt på Bryn som allerede i dag fremstår som et hardt belastet trafikkryss. Kommunedelplanen legges ut for høring 28 september. Planen vil ta for seg NSB`s konsekvensutredning for Gamlebytunnelen samt statens vegvesens forslag om E6 som en hovedvei til Oslo. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 2 kv. - 98 3 kvartal - 1998 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.200 1.000 1.300 1.150 Helsfyr/Bryn 1.350 1.100 1.400 1.300 Kombikont.* 1.150 900 1.150 1.100 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd".. Stor interesse for tomter langs næringskorridor syd. Både brukere og utbyggere etterspør tomtearealer. Når nytt veinett mot Gardermoen er vedtatt vil man se på dette området som sentralt. Hovedkontoret til Philips Norge A/S som ligger på Ryen er ute for salg. Det kan meldes om stor interesse for bygget som på sikt ligger i et spennende område. Oslo ytre syd, kontorer god standard 2 kv. -98 3. kvartal 1998 1.100 850 1.200 1.050 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Rett før hovedflyplassen åpner ser vi at nyetableringer fra næringslivet i området lar vente på seg. Det meldes om at vel 150 av totalt 1700 mål foreløpig er planlagt utbygget. Det anslås at rundt 10000 mål er avsatt til næringsformål. Investorer og eiendomsaktører som har markert seg i området er Eiendomsspar og Møller Gruppen som har sikret seg 850 mål i Gardermoen Næringspark samt Norske Liv som har kjøpt nabotomten på 100 mål. Norges Varemesse AS har kjøpt Electrolux`s hovedlager på Lillestrøm samt 92 mål tomt som ligger i tilknytning til eiendommen. I tillegg har Norges Varemesse AS en opsjon på ytterligere 30 mål tomt.
Markedsrapport nr. 3/98 side 10 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 3. kvartal 1998 - kontorlokaler i Oslo området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 200 2 800 2 400 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 650 2 200 1 900 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 250 1 700 1 450 30 % D: Ordinære lokaler: 950 1 300 1 150 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 700 950 750 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 500 750 600 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.292,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.650,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 2. kvartal 3. kvartal Endringer siden: 1988 1993 1998 1998 1988 1993 2.kv. 98 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 450 2 400-4 % 50 % -2 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 950 1 900-10 % 46 % -3 % C: Høy standard, indre sone: 1 800 950 1 500 1 450-19 % 53 % -3 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 1 200 1 150-18 % 64 % -4 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 800 750-42 % 67 % -6 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 650 600-33 % 71 % -8 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 3. kv. 1998 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 2. kv. 1998. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 3. kvartal 1998 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 2-98. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 2. kv. 98 3. kv. 98 2. kv. 98 3. kv. 98 2. kv. 98 3. kv. 98 2.kv. 98 3. kv. 98 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 550-700 550-700 600-800 600-800 650-800 650-800 650-850 650-800 m Z: Lager, høyde 6 m - - 600-850 600-800 700-900 650-850 700-900 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.
Markedsrapport nr. 3/98 side 11 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.
Markedsrapport nr. 3/98 side 12 Leieprisutvikling fra 1988 til 1998 Alle tall pr. 4. kvartal og pr 3. kvartal for 1998 2500 2000 Leie pr m²/åt 1500 1000 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 3. kv 98 F E A B C D A: Prestige lokaler, beste beliggenhet B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler.
Markedsrapport nr. 3/98 side 13 3.0 De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 3. kvartal 1998. Tallene er innhentet av NNM i uke 40. Totalt teller listen 23 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 3. KVARTAL 1998): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 2.98 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 2.98 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 2.98 AS OBOS Forretningsbygg 182,0 0,8 41 416 245 711-5,6 - ASA Veidekke 49,4 - - 55 100-3,5 - Aspelin-Ramm gruppen AS 128,0-5 410 181 000-6,4 - Avantor ASA 262,0-8,0 36 425 387 855-8 145 6,6 0,6 Borg eiendomsselskap AS 3) 79,8-17 000 115 800-5,9 - EAB Eiendom AS 112,0 4,0 14 500 165 000-1 000 4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 424,0-15,0 7 000 361 000-17 000 8,0-0,3 Fabritius Eiendom AS 77,0-27 100 100 100-5,3 5,3 Gjensidige Eiendom 559,0 6,0 129 600 592 000 4 000 5,3 - KLP Eiendom AS 464,3 7,8 77 000 462 000 5 000 7,9 0,5 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 56,6 7,4-121 230 31 930 4,1-0,9 Linstow ASA 410,7-11,3 225 000 546 000-14 000 5,4-0,1 Mustad Eiendom AS 56,0-22 200 73 200 19 700 5,3 2,1 NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS 34,5-18 180 55 600-5,2 - Norske Liv AS 214,0 15,9 41 200 265 300 9 100 11,0-0,4 Olav Thon gruppen 1 020,0 50,0-850 000-3,5 - Pecunia AS 37,4 0,1 49 182 64 250 31 863 12,2 3,7 Vår Bank og Forsikring 165,0 19,9 77 200 244 000 61 965 7,0 7,0 Steen & Strøm ASA 470,0 15,0-500 000 16 000 3,8 - Storebrand Eiendom 734,0 20,0 189 000 774 000-14 000 4,7-0,2 Vital Eiendomsforvaltning 1) Vital Forsikring 415,8 24,8 22 000 387 000 4 000 - Den norske Bank ASA 2) 235,0 - - 280 000 - - Wahl Eiendom AS 53,2-5 000 56 911-5,6 - SUM 6 240 137 1 004 413 6 883 057 129 413 0,75 Gjennomsnitt 6,02 1) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning 103.000 m² innleide lokaler for DnB. 2) Ikke inkludert eiendommer under forvaltning 3) Ikke mottatt tall
Markedsrapport nr. 3/98 side 14 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1 020.000.000 2) Storebrand Eiendom kr 734.000.000 3) Gjensidige Eiendom kr 559.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 1/98: 1) Olav Thon Gruppen + kr 50.000.000 2) Pecunia AS + kr 45.500.000 3) Vital Forsikring + kr 24.800.000 Størst negativ endring i leieinntekt fra 1/98: 1) Eiendomsspar/Victoria AS - kr 15.000.000 2) Linstow ASA - kr 11.300.000 3) Avantor ASA - kr 8.000.000 Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 2) Storebrand Eiendom 774.000 m² 3) Gjensidige Eiendom 592.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 12,2 år 2) Norske Liv AS 11,0 år 3) Eiendomsspar AS/Victoria AS 8,0 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Pecunia AS kr. 1.240,- pr m² 2) Olav Thon Gruppen kr. 1.200,- pr m² 3) Eiendomsspar AS kr. 1.198,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Kristiania Eiendomsforvaltning AS kr 467,- pr m² 2) EAB Eiendom AS kr 679,- pr m² 3) Avantor ASA kr 693,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). Dette er en endring fra tidligere rapporter, der samlet næringsareal ble lagt til grunn.
Markedsrapport nr. 3/98 side 15 4.0 Oppsummering Konjunkturer: Turbulens og usikkerhet preger den norske og internasjonale økonomi. Regjeringen foreslår at avgiften settes til 5% for bygg som ferdigstilles etter 01.01.99. Det er budsjettert med et proveny fra konjunkturavgiften i 1999 på 1,4 mrd. kroner. Byggestatistikken viser for august en nedgang i byggingen av næringsbygg på 33% sammenlignet med august i fjor. Det vil være feilgrep av regjeringen å gjennomføre konjunkturavgift nå, fordi den bommer kraftig på konjunkturene. Etter en nokså jevn og langvarig vekstperiode er norsk økonomi inne i en krise med lav kronekurs, den laveste på 90-tallet, og renteøkning på tilsammen 4,5% de siste måneder Mandag 24. august ga Norges Bank opp kampen for fastkurspolitikken. Tremåneders NIBOR ligger på 7,9% Norge kan ikke ha et rentenivå som er 3-4% over omverdenen. Flere prognosemakere mener at mer enn èn prosent over det europeiske gjennomsnittet ikke er sannsynlig i lengden. Pengemarkedsrenten bør ned mot 6% rundt årsskiftet. Analyseavdelingen i DnB forventer noe stigende inflasjon. De estimerer 2,5% for 1998, stigende mot 3% i 1999. Kraftig børsnedgang. Ingen ro å få for børsinvestorene. Totalindeksen passerte «toppnotering» i år med 1422 den 4.- og 6. mai. Siste tids fall ned mot bunnotering, 838,26 den 6. oktober, har for mange skapt hodebry med fortsettelse av store overskrifter i media. Eiendomsmarkedet: Eiendomsmarkedet betydelig påvirket, renten har økt betraktelig og mange beslutninger vedrørende eiendomskjøp er utsatt i påvente av markedets utvikling. Tilpasningen i markedet kom fortere og mer brått en noen aktør hadde kunne forestille seg. Man var enige om at markedet var på topp, men så ikke nedturen som kom så brått Vil vi se penger gå fra børs over i eiendomsmarkedet, eller er det meste tapt? Kontormarkedet har fremdeles rekordlav ledighet. Norsk Nærings Megling AS angir en markedspris for 3. kvartal-98 og for perioden som kommer. Markedssituasjonen har påvirket eiendomsmarkedet. Vi har gått inn i et marked med endrede rammebetingelser. Renteutviklingen den senere tid har bidratt til å dempe markedet. Leiemarkedet er fortsatt aktivt, men vi merker en stagnasjon. Det er inngått færre leiekontrakter den senere tid og vi merker en utflatende trend. Leietakere presser mer pris og prøver ri bølgen. Nyetableringer fra næringslivet har ikke «tatt av» som forventet i Ullensaker kommune. Vel 150 av 1 700 mål er foreløpig planlagt utbygget. Det anslås at rundt 10000 mål er avsatt til næringsutbygging. Det er i dag 24 byggekraner i Oslo, med hovedvekt på Oslo Byport, Skøyen og Gaustad. Den 6. oktober 1998 er prisen 14,38 dollar pr. fat brent spot. Eiendomsaksjene er lavt priset. Generelt kan vi se at kurvene er relativt stabile frem mot juni/juli måned då. August/september er katastrofale måneder med bratte fall. Storfusjon i gang mellom Postbanken, Kredittkassen og Fokus Bank.