Drammen kommune - gbnr 114/1043 - Løkkebergveien 4

Vår dato: 23.03.2015 Vår referanse: 2014/8432 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Kirsten Gjermstad Drammen kommune Engene 1 3008 Drammen Innvalgstelefon: 32266647 Drammen kommune - gbnr 114/1043 - Løkkebergveien 4 VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Drammen kommunes vedtak av 15. oktober 2014 der det gis tillatelse til riving. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 15. desember 2014. Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om riving av boligbygg på eiendommen gbnr 114/1043, Løkkebergveien 4, i Drammen. Saken har tidligere vært til behandling hos Fylkesmannen. Fylkesmannen opphevet den gang kommunens vedtak om avslag på søknad om riving den 11. november 2013. Det gjengis her kort hovedtrekkene i saken frem til nå. Terje Stykket søkte som tiltakshaver den 6. desember 2012 om riving av bygget. AD Arkitekter AS skulle stå som ansvarlig søker. Det var ingen merknader fra naboer. Det har vært avholdt flere befaringer på eiendommen, både utvendig og innvendig. Buskerud Fylkeskommune har uttalt seg flere ganger i saken, første gang i brev av 31. august 2012. Drammen kommune avslo første gang søknad om riving i vedtak av 6. mai 2013. Vedtaket var begrunnet med at bygningen ble vurdert som et viktig kulturelement fra en spesiell epoke i utviklingen av Drammen by. Det ble lagt til grunn at riving ville være i strid med bestemmelsen i punkt 2.10 i kommuneplanen og i strid med plan- og bygningsloven 31-1. Det er i vedtaket lagt vesentlig vekt på uttalelsen fra Buskerud Fylkeskommune. Tiltakshaver påklaget vedtaket, og mente at det ikke var hjemmel for å nekte riving. Videre ble det anført at avslag på søknad om riving innebar en usaklig forskjellsbehandling. Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

Klagen ble ikke tatt til følge av kommunen, og saken ble sendt til Fylkesmannen for behandling. Det hitsettes fra Fylkesmannens vedtak: «Når det gjelder hjemmel for å nekte riving, har Fylkesmannen et annet syn enn kommunen. Side 2 av 6 Bestemmelsen i plan- og bygningsloven 31-1 omhandler ikke endring av bygg i form av riving, men endringer av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering. Det følger av forarbeidene at bestemmelsen omfatter f.eks. fasadeendringer, som må ha gode visuelle kvaliteter. ( ) Kommuneplanens punkt 2.10 gir heller ikke hjemmel for å nekte riving av samme årsaker. Bestemmelsen omhandler kun ombygginger og nybygg. Dette innebærer at kommunen ikke har hjemmel for å nekte riving etter plan- og bygningsloven. Inntil saken er avgjort av Riksantikvaren, må kommunen for å kunne nekte riving, ta hjemmelsspørsmålet opp til ny behandling.» Buskerud Fylkeskommune hadde på tidspunkt for Fylkesmannens vedtak, besluttet midlertidig fredning, slik at riving ikke var mulig. Klage på denne beslutningen ble behandlet av Riksantikvaren, som i sin avgjørelse uttalte at «Villa Gleditsch» har høy verneverdi, og stor lokal/regional verdi. Bygningen ble imidlertid ikke ansett å ha nasjonal verdi. I avgjørelse av 3. juli 2014 opphevet derfor Riksantikvaren fylkeskommunens beslutning. Kommunen tok deretter opp saken til ny behandling. I vedtak i formannskapet den 14. oktober 2014 ble det vedtatt å innvilge søknaden om riving fordi det ikke forelå verneregistrering av eiendommen da den ble kjøpt av nåværende eier. Klagen I e-post den 15. oktober 2014 varslet Fortidsminneforeningen, Buskerud fylkesavdeling, at de ville klage på vedtaket. Utfyllende klage datert 17. oktober 2014 ble mottatt hos kommunen den 23. oktober 2014. Kommunen besluttet at vedtaket skulle få oppsettende virkning i påvente av klagesaksbehandlingen. Beslutningen er datert 17. oktober 2014. Klager har i hovedsak anført at tiltakshaver allerede på kjøpstidspunktet var klar over byggets høye verneverdi, og at vedtaket i Formannskapet derfor er gjort på sviktende grunnlag. Det vises til at det ble planlagt befaring av eiendommen den 31. august 2012 med eiers representant til stede, forut for at kjøpet ble gjennomført den 29. august 2012. Fortidsminneforeningen mener at det ikke er tilstrekkelig dokumentert hvordan kontakten har vært mellom tiltakshavers representanter og kommunen i tiden forut for kjøpet.

Side 3 av 6 Når det gjelder bygningens verneverdi, fremhever Fortidsminneforeningen at en verneklassifisering i verneklasse «A» må få tilbakevirkende kraft i forhold til å legge begrensninger på eiers disposisjonsrett og ikke kun komme til anvendelse ved videresalg. Å gi tillatelse til riving samtidig som det er under utarbeidelse en verneplan er også i strid med intensjonene til grunn for kommunens planmyndighet i slike saker. Det vises i denne forbindelse til vedtak fattet av Fylkesmannen i Hedmark den 20. august 2014. Fortidsminneforeningen har videre påpekt at det er kommunens ansvar som forvalter å ivareta fellesskapets historie og identitet. Foreningen mener at i de tilfeller der kulturarven er så verdifull for vår felles historie, som tilfellet er med Villa Gleditsch, er det viktig at kommunen benytter seg av sin selvråderett som forvalter av kulturarven. Denne forvaltningen mener foreningen må gå på bekostning av individets selvråderett over sin eiendom. Tiltakshavers svar på klagen Tiltakshaver, Terje Stykket, har ved prosessfullmektig, advokat Petter Holmen, kommet med kommentarer til klagen i brev datert 3. november 2014. Det anføres der at Fortidsminneforeningen ikke har rettslig klageinteresse, og at klagen derfor skal avvises. Tiltakshaver mener at rivingsspørsmålet allerede er avgjort av Fylkesmannen i vedtak av 11. november 2013. Stykket har i sine merknader til klagen anført at Fylkesmannens tidligere vedtak er endelig og at kommunens vedtak er en direkte følge av innholdet i dette vedtaket. Det anføres dessuten at eiendommen materielt sett ikke er av slik karakter som tilsier at foreningens interesser anses berørt. Klagen burde derfor vært avvist av kommunen. Når det gjelder det materielle i saken, mener tiltakshaver at kommunens vedtak er korrekt, både når det gjelder rettsanvendelsen, saksbehandlingen og skjønnsutøvelsen. Videre legges det til grunn at kommunens vedtak nå er en direkte følge av Fylkesmannens vedtak om opphevelse. Det vises til at formannskapet ikke gikk inn for det forslag som administrasjonen hadde lagt opp til, og at det da ikke var noen annen løsning enn å følge innholdet av Fylkesmannens tidligere opphevelse. Tiltakshaver ønsker også å tilbakevise Fortidsminneforeningens forsøk på å mistenkeliggjøre eiers fremstilling med hensyn til eiendommens mulige status som bevaringsobjekt. Stykket har på sin side ikke gjort noe forsøk på å føre kommunen «bak lyset» i denne saken. Det innrømmes at det ble gjort undersøkelser i forkant av kjøpet for å finne ut om det forelå noen restriksjoner eller båndlegging av eiendommen. Klagers påstander om at Stykket før kjøpet ble gjennomført, visste om byggets «unike status» og husets «svært høye verneverdi» er udokumenterte og uriktige. På det tidspunkt da avtale ble inngått den 29. august 2012, forelå ikke noen klare uttalelser som kunne underbygge slike forhold. Klagebehandlingen i kommunen Klagen ble behandlet av Formannskapet i Drammen kommune 2. desember 2014, som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak.

Når det gjelder anførselen om at klager ikke har rettslig klageinteresse, har kommunen kommet til at foreningen har slik interesse i saken at klagen skal behandles. Det vises til Fortidsminneforeningens mål for virksomheten sin. Side 4 av 6 Kommunen har også vurdert om klagen skal avvises fordi Fylkesmannens tidligere vedtak innebærer at rivingstillatelse allerede er gitt. Dette mener kommunen ikke er aktuelt, da Fylkesmannens vedtak ikke gikk ut på endring eller omgjøring av kommunens vedtak den gang. Fylkesmannens vedtak innebar ikke en tillatelse til riving, kun en opphevelse av avslaget. Kommunen tar i sin behandling av klagen opp spørsmålet om vedtaket er fattet på sviktende grunnlag og må oppheves. Her viser kommunen til at det ikke er dokumentert at Stykket hadde faktisk kunnskap om at bygget hadde høy verneverdi på avtaletidspunktet. Videre vises det til at første utkast til kulturminneregistrering forelå fra konsulent den 21. desember 2012, og at alle berørte eiere ble informert 21. oktober 2013. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannens merknader Riving av bygning er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav e). Klagerett og klagefrist Tiltakshaver har anført at Fortidsminneforeningen ikke har rettslig klageinteresse, og at klagen av den grunn skulle vært avvist. Det er også anført at byggverket materielt sett ikke er av en slik karakter at det berører foreningens interesseområde. Kommunen har i sin behandling i klageomgangen gått inn på spørsmålet om klagen skal avvises, men kommet til at det ikke er grunnlag for dette. Det er lagt vekt på at Fortidsminneforeningens virkeområde og mål er å være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturminnevernet. Foreningen kjemper for at verdifulle kulturminner og kulturmiljøer skal bli tatt vare på for ettertiden. Fylkesmannen slutter seg til den vurdering kommunen har gjort på dette punkt. Kommunen har deretter behandlet klagers materielle anførsler. Fylkesmannen legger etter dette til grunn at klager har rettslig klageinteresse i saken, og har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen ligger i et uregulert område. I gjeldende kommuneplan for Drammen kommune er eiendommen på arealplankartet avsatt til boligformål, gult område.

Side 5 av 6 Søknad om riving og oppføring av ny bolig er i samsvar med arealformålet, og ikke avhengig av dispensasjon. Vurdering av klagers anførsler Fortidsminneforeningen har i hovedsak fremmet argumenter som vedrører tiden forut for befaringen i august 2012, og mener det er av betydning hvilken kunnskap kjøper hadde forut for at kjøpet av eiendommen ble gjennomført. Fylkesmannen ser at det hadde betydning hvilken kunnskap kjøper hadde for hvilke forventninger han kunne ha for bruken av eiendommen. Dette er likevel ikke avgjørende i saken. På det tidspunkt bygningene ble omsøkt revet, var ikke boligen omfattet av et regelverk eller en verneplan som tilsier at riving kunne nektes. Den rettslige situasjonen er i hovedsak den samme som da saken var til behandling hos Fylkesmannen sist. Riksantikvaren har vurdert bygningen, og kommet til at det ikke er grunnlag for å fatte vedtak om fredning. Samtidig påpekes det at bygningen har regional og lokal verdi. Kommunen har likevel ikke nedlagt noe midlertidig bygge- og deleforbud som hindrer tiltakshaver fra å kreve å få bygningen revet. Når det gjelder saken fra Fylkesmannen i Hedmark, vil Fylkesmannen påpeke at denne gjaldt spørsmål om dispensasjon fra plankrav, dispensasjon fra forbud mot parkering på ubebygde tomter, samt dispensasjon fra krav om rammetillatelse til ny bebyggelse. Saken er ikke sammenlignbar med foreliggende sak, verken når det gjelder det faktiske forholdet, eller når det gjelder de juridiske vurderinger som gjøres. Tidspunktet for verneplan Kommunen har i sitt vedtak lagt til grunn at det er tidspunktet for kjøpet av eiendommen og hvilken verneregistrering som gjaldt på dette tidspunktet som er avgjørende for vurderingen av om riving skal tillates. Fylkesmannen er ikke enig med kommunen på dette punkt. Selv om eiendommer erverves på et tidspunkt da bygningene ikke inngår i en verneplan, vil det måtte være opp til kommunen å fortløpende gjøre registreringer av eiendommer og omregulere verneverdige områder dersom kommunen finner at det er grunnlag for planendring eller annet vern av bygninger. De forventninger kjøper har til hvordan en eiendom skal kunne benyttes i fremtiden, er derfor ikke alltid et hensyn som kan ivaretas ved fremtidig reguleringsendring eller verneplaner. Fylkesmannen viser i denne forbindelse til at det er rettstilstanden på avgjørelsestidspunktet som er bestemmende for hvordan eiendommen skal kunne benyttes. Fylkesmannen er enig med kommunen når det legges til grunn at arbeidet med en verneplan ikke blir forfeilet ved at det ikke vedtas rivingsforbud for Løkkebergveien 4. Formålet med midlertidig forbud er å gi reguleringsmyndigheten tid til å vurdere den fremtidige arealdisponeringen i området uten å måtte innvilge søknader som ville kunne vanskeliggjøre det fremtidige reguleringsarbeidet. Kommunen viser til at den ikke har plikt til å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter plan- og bygningsloven 13-1.

Side 6 av 6 Det følger av pbl 21-4, første pkt.: «Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist som fremgår av 21-7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven» Ettersom kommunen ikke har benyttet seg av muligheten for å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak, og riving ikke er i strid med gjeldende regulering i kommuneplanen, har ikke kommunen noen hjemmel for å nekte riving. Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Etter fullmakt Runar Schau Carlsen Ass. Fylkesmann Bente Nyegaard Fjell Avdelingsdirektør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Advokat Petter Holmen Sendes på e-post