SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: GNR 3/7 Arkivsaksnr.: 11/783 BEHANDLING AV KLAGE FRA FYLKESMANNEN PÅ VEDTAK OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG GNR. 3/7 - ÅKERØYA, DØNNA KOMMUNE. Rådmannens innstilling: Formannskapet tar Fylkesmannens klage til følge og avslår søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel LNF-sone 2 samt søknad om dispensasjon fra pbl 1-8 om bygging i strandsonen - søknad datert 11.8.2011 om oppføring av hytte på gnr. 3/7 i Åkerøya, Dønna kommune. Det er gjennom høring ifm. Fylkesmannens klage på vedtak ikke fremkommet nye momenter i saken. Søknaden er i strid mot bestemmelsene i kommuneplanens arealdel 3 pkt. B og pbl 1-8, da tiltaket vurderes å være negativ i forhold til allmennhetens mulighet for bruk av området langs strandsonen, tiltaket kan bli plassert slik i terrenget at landskapsbildet forringes og den samlede negative effekt ved gjennomføring av tiltaket anses som større enn den positive. Bakgrunn: Eiendom gnr 3/7 er matrikkelført som fritidseiendom og består av to parseller, den omsøkte parsell (Nerstua) på ca 10 daa med påstående hus i LNF sone 2 og en parsell (Kuneset) på ca. 48 daa som ligger i LNF-sone 1. Det søkes i brev datert 11.8.2011 om dispensasjon fra LNF-sone 2 i arealplanen samt dispensasjon fra pbl 1-8 som omhandler forbud mot tiltak m.v. langs sjø og vassdrag. Formålet med å søke om dispensasjon er å få tillatelse til tiltak oppføring av fritidsbolig på ca. 60 m² 25-30 meter fra strandlinjen. LNF-sone 2 er i areaplanens bestemmelser 3 pkt A forbeholdt spredt utbygging av bolig- og ervervsbebyggelse. Søknad om dispensasjon begrunnes med at søker er født og oppvokst på stedet og har sterk tilknytning til plassen. Nærliggende eiendommer er upåvirket av tiltaket og avstanden til sjø vil ivareta allmennhetens interesser for fri ferdsel langs sjøkanten. Saksutredning: Fylkesmannen har i brev datert 9.1.2012 frarådet at det ble gitt dispensasjon med hensyn til hyttens plassering ca. 30 meter fra sjø og forholdet til fri ferdsel i strandsonen samt i forhold
til bestemmelsene i arealplanens LNF-sone 2 og plassering av bygg som vil bli liggende eksponert til i strandsonelandskapet. Rådmannen la frem saken til planutvalget/formannskapet sak 70/12, møte 10.4.2012 med følgende innstilling: Formannskapet avslår søknad om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel LNF-sone 2 og avslår søknad om dispensasjon fra pbl 1-8 i forbindelse med søknad datert 11.8.2011 om oppføring av hytte på gnr. 3/7 i Åkerøya, LNF-sone 2. Søknaden er i strid mot bestemmelsene i kommuneplanens arealdel 3 pkt. B og pbl 1-8, da tiltaket vurderes å være negativ i forhold til allmennhetens mulighet for bruk av området langs strandsonen, tiltaket kan bli plassert slik i terrenget at landskapsbildet forringes og den samlede negative effekt ved gjennomføring av tiltaket anses som større enn den positive. Formannskapet hadde i forkant av behandling av denne saken en befaring i Åkerøya og gjorde følgende vedtak i saken: På bakgrunn av søknad innvilges dispensasjon fra pbl 1-8 for oppføring av hytte på gnr3/7 i Åkerøya, LNF-sone 2. Formannskapet har hatt befaring og konkluderer med at det omsøkte bygget vil falle naturlig inn i området som allerede er bebygd med hus, sjøhus etc. Det forutsettes at bygningsmessige og inngjerdingsmessige inngrep ikke kommer nærmere enn 15 meter fra flomålet. Ut fra observasjoner på lokaliteten mener formannskapet at bygget ikke vil være til vesentlig hinder for ferdsel langs sjøen. Melding om vedtak ble utsendt til søker/tiltakshaver med kopi til Fylkesmannen i Nordland, brev datert 12.4.2012. Fylkesmannen i Nordland, miljøvernavdelingen har i brev datert 30.4.2012 sendt inn klage på vedtak om å gi dispensasjon for oppføring av fritidsbolig på gnr. 3/7. Brevet fra Fylkesmannen konkluderer med følgende: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pb1.) 1-9 tredje ledd, jfr. forvaltningslovens 28, klager Fylkesmannen i Nordland herved på Dønna formannskaps vedtak i sak 70/12 om dispensasjon for fritidsbolig. Dette begrunnes ut fra at tiltaket i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger bak kommuneplanens avstandsgrense til sjø og pb1. 1-8. Klagen fremsettes for kommunen for bebandling i henhold til forvaltningsloven 33. Dersom ikke klagen blir tatt til følge, skal sakens dokumenter oversendes Fylkesmannen, som vil videresende saken til Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet for oppnevning av settefylkesmann. Brev/klage fra fylkesmannen ble oversendt til søker/tiltakshaver den 15.5.2012 med frist til å komme med innspill og evt. nye momenter i saken. Det er i brev datert 4.6.2012 kommet følgende innspill/kommentar til Fylkesmannens klage på vedtak:
Viser til klage fra Fylkesmannen saks.nr 11/783-9 og vil med dette komme med INNSPILL/NYE MOMENTER i saken. Der jeg ønsker å oppføre en fritidsbolig på min eiendom Gnr 3/7 som består av ca.10 daa. Mener at det er hensiktsmessig og føre opp en fritidsbolig på udyrkbar mark fremfor dyrkamark som det vil bli hvis en skal ta hensyn til pbl. 1-8 (100 meters belte) noe som passer i Oslofjorden og ikke på ei halvøy som Åkerøya, der det er så å si ingen ferdsel. Hva med jordvernet? Ser også en gevinst med å få avstand fra hovedgården, Nerstua gnr.3/1. Retten til fri ferdsel (Allemannsretten) forbi det omsøkte tiltaket er ivaretatt ved tinglyst i Grunnboka - Sankarsti på udyrkbare areal. Et anna moment er at terrenget er slik at hvis en ferdes fra Langnesodden og innover Åkerøy er det nødvendig og ferdes oppover til vegen ved fjøsen til Nerstua (se kart). Da ferdsel videre over Tenrihåjen ender i et flåg og sjøen mot Valen Har vegrett til tiltaket. Videre har jeg bevist valgt ei lita hytte på 60 m2, i 2 nivåer, slik at den skal ligge lavt i terrenget. Den vil bli avtrappet i forhold til topografien og vil ikke bli dominerende i landskapet Nærliggende hus på Halvbakken, ligger også på berget som går på skrå over halvøya Åkerøy. Slik at også disse husene unngikk å bli bygd på dyrkamark. Den omtalte dyrkamarka på eiendommen har i alle år vært potetland og gras produksjon. Nerstua (Hovedgården) slår i dag dette. Eksisterende byggningsmasse er i så dårlig forfatning, at for oss synes nybygg, uansett som eneste løsning. Når ny fritidsbolig er oppført, vil Utedo/Garasje/Uthus bli revet, også det ligger i dag på dyrkamark. Denne plassen på Åkerøy betyr mye for meg og mine røtter. Håper på en velvillig behandling av min klage Med vennlig hilsen Heidi Åsheim Bykvist Vurdering: Søknaden omfattet oppføring av fritidsbolig 15-20 meter fra strandlinjen. Gnr. 3 bnr. 7 er i Matrikkelen registrert som fritidseiendom med påstående fritidsbygg og garasje/anneks. Søker står som eier av grunnen. Den aktuelle eiendommen er i kommuneplanens arealdel av 24.06.08 avsatt som LNFområde sone 2. Arealkategorien legger til rette for spredt bolig- og ervervsbebyggelse. Innenfor dette området, benevnt som Åkerøy/Stavseng/Åker/Titternes i plandokumentet, er det med hjemmel i planbestemmelsen 3 tillatt oppført seks boliger/erverv og tolv naust. Det følger av lokaliseringsbestemmelsene i samme paragraf at det generelle byggeforbud i hundremetersbeltet langs sjøen fullt ut skal gjelde. Videre skal bebyggelse ikke kunne plasseres slik at fri ferdsel langs sjø og vassdrag hindres og at landskapsbildet forringes. Byggeforbudet i hundrermetersbeltet langs sjøen er hjemlet i pb1. 1-8, jf. 1-6. Oppføring av bygning, konstruksjon eller anlegg kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn hundre meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Forbudet gjelder i henhold til 1-8 tredje ledd så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Det er ikke i kommuneplanens arealdel for Dønna fastsatt noen annen byggegrense for LNIF sone 2. PBL. 1-8 gjelder derfor, i tillegg til at
planbestemmelsenes begrensninger gjelder. Dispensasjon kan i henhold til pbl. 9-2 annet ledd ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Begrunnelsen bak strandsonebestemmelsen i 1-8 er at det skal tas særlig hensyn til natur og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. bestemmelsens første ledd. Fylkesmannen legger til grunn at dette danner bakgrunn for kommuneplanens avstandsbestemmelse til sjø. Kommunen anser ikke at oppføring av fritidsbolig i vesentlig grad vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra, ettersom området allerede er bebygd med hus, sjøhus etc. Fylkesmannen er ikke enig i denne vurderingen. Dette begrunnes ut fra at eksisterende bebyggelse, med få unntak, er lokalisert i god avstand fra sjøen og i tilknytning til infrastrukturen på Åkerøya. Majoriteten av bebyggelsen som ligger nært sjøen, og utenom eksisterende veisystemet på øya, synes å være naust. Naustbebyggelsen vurderes å forårsake vesentlig mindre privatisering enn hva tilfellet er for boliger og fritidsboliger. Videre vil landskapseffekten ved oppføring av fritidsbolig være betydelig større enn ved oppføring av naust. Graden av allmennhetens bruk av strandsoneområdet kan ikke være avgjørende for vurderingen av om hensynet bak pb1. 1-8 blir vesentlig tilsidesatt så lenge området er egnet for slik bruk. Ut fra topografiske, samt gjeldende arealdisponering og utbyggingsstruktur i området, er det grunn til å tro at strandsonen på Åkerøya benyttes i forbindelse med utøvelse av friluftsliv, og da særskilt av grunneierne på øya. Oppføring av fritidsbolig som omsøkt vil være uheldig ut fra hensynet til allmennhetens friluftsliv og tilgjengelighet i strandsonen. Den korte avstanden til en mindre vik i sørøst vurderes som spesielt uheldig ettersom denne representerer et brudd i et strandsonelandskap bestående av berg. Dette gjør vika spesiell attraktiv for opphold. Videre vil det dessuten i seg selv være uheldig å foreta et slikt inngrep i et strandlandskap der det er et ønske at opprinnelig landskap beholdes mest mulig naturlig. Byggeområdet innehar lite vegetasjon, og høytvoksende vegetasjon er helt fraværet. Dette byr på utfordringer i forhold til terrengtilpasning av fritidsboligen. Etter Fylkesmannens vurdering vil oppføring av fritidsbolig her virke dominerende i landskapet, og dermed gi en betydelig negativ visuell virkning. Søkers anførsler om familiær eller historisk tilknytning til området vil vanskelig kunne tillegges nevneverdig vekt, da dette vil være å anse som en meget generell grunn som vil kunne komme til anvendelse i svært mange saker. Hensynet bak pb1. 1-8 når det gjelder friluftslivet, herunder alhnennhetens rett til fri ferdsel, vil etter Fylkesmannens oppfatning bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon gis. Dispensasjon kan da i henhold til pb1. 19-2 annet ledd første punktum ikke gis. Det er ikke i kommunens vedtak angitt hvilke fordeler en mener ligger til grunn for at dispensasjonen kunne innvilges. Det faktum at det er allerede er oppført fritidsbygg og garasje/anneks på eiendommen taler mot at dispensasjon skal kunne innvilges. Videre er eiendommen sapass stor at det ansees som unødvendig å plassere bygninger så nær strandlinjen. Utskrift av kart fra database som viser registrerte markslag viser at hytta er planlagt etablert på innmarksbeite og at det mellom eksisterende eldre bolighus/hytte og planlagt hytte er
fulldyrket graseng. Planlagt adkomst til hytte gnr. 3/7 går over innmarksbeite tilhørende gnr. 3/1. Nærmeste nabo til omsøkte tiltak er driver av landbrukseiendom gnr. 3/1 og har henvendt seg muntlig til kommunen og fremført skepsis til planene om å bygge hytte i strandsonen da dette arealet også er med på å binde sammen beitearealene som ligger på hver side av gnr. 3/7. Bebyggelse som omsøkt vil derfor kunne hindre dyr å bevege seg på det relativt smale området sør for eksisterende bebyggelse. Konklusjon: Etter en samlet vurdering kan ikke saksbehandler se at det er fremkommet vesentlige nye momenter i saken og mener at fordelene ved å gi dispensasjon ikke vil være klart større enn ulempene, jfr. 19-2 annet ledd annet punktum. Det tilrås at administrasjonens opprinnelige innstilling i sak 70/12 opprettholdes. Saksvedlegg: Klage fra Fylkesmannen på vedtak om dispensasjon F.sak 70/12, brev datert 30.4.2012. Utskrift fra database AR5 (arealregistrering). Sakmappevedlegg: Innspill fra søker på Fylkesmannens klage på vedtak F.sak 70/12, brev datert 4.6.2012.