Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Ingjerd Veronica Daae Dring Arkiv: HEIGB 200/332 13/385-10 Dato: 19.04.2013 DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - UTBYGGING GNR. 200/332 - LØKKEGATA 11 - STEINAR MOE EIENDOM Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt kommuneplanens arealdel 3. Plantegning av planlagt ombygging av Løkkegata 11 4. Snitt av planlagt ombygging av Løkkegata 1 Sammendrag: Tyrilistiftelsen har i dag klatresenter ved Strandtorget, og ønsker å flytte dette til Løkkegata 11. Dette vil medføre en ombygging av Løkkegata 11 til klatresenter, dagsenter og boliger for Tyrilistiftelsen. Ram arkitektur AS søker på vegne av Steinar Moe Eiendom om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1.1.1 om reguleringskrav, 6.4 om krav til felles planlegging og 1.11 om parkeringskrav i forbindelse med ombyggingen. Søknad om dispensasjon er datert 14.01.13. TO-leder innstiller på at søknaden innvilges. Bakgrunn/Fakta: Tyrilis klatresenter på Strandtorget er planlagt flyttet til Løkkegata 11. Løkkegata 11 er et næringsbygg, som tidligere har vært lokaler for Li-glass. Løkkegata 11 ligger innenfor områdetype BN, transformasjons- og fortettingsområde, i kommuneplanens arealdel, vedtatt 21.06.2012. I kommuneplanens arealdel 1.1.1 stilles det krav om regulering innenfor områder avsatt til utbyggingsformål, herunder transformasjons- og fortettingsområder. I 6.4 er det krav om felles planlegging i hvert av disse transformasjons- og fortettingsområdene. Intensjonen med transformasjons- og fortettingsområdene er å legge til rette for et betydelig antall nye boliger, og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel skal ivareta at dette skjer gjennom helhetlig planlegging. Gjennom kommuneplanens arealdel 1.11 er det stilt krav til parkeringsplasser. Parkeringskravene medfører noe ulike krav til parkeringsdekning innenfor og utenfor sentrum slik det er definert i kommuneplanens arealdel. Løkkegata 11 ligger i kvartalet som
grenser inntil det som er definert som sentrum, og det er derfor søkt om dispensasjon fra kravet til parkeringsplasser, og i stedet å benytte parkeringskravene som gjelder for området definert som sentrum. Kravet i kommuneplanens arealdel for kontor/forretning utenfor sentrum er 1 plass pr. 60 m2 BRA. Innenfor sentrum er dette redusert til 1 plass pr. 100 m2. For hybler/1-roms leiligheter er kravet 0,5 plasser pr. boenhet innenfor sentrum, mens kravet er 0,3 plasser pr. boenhet innenfor sentrum. Tyrili har målsetting om at klatresenteret skal tilfredsstille kravene til internasjonale konkurranser og bli et av nord-europas beste klatresentre. Dette forutsetter en klatrevegg med høyde på 14-15 meter. Klatresenteret er planlagt i den søndre delen av industrihallen som i dag er åpen i to plan. For å gi tilstrekkelig høyde til klatreveggen, er det planlagt et klatretårn med ca 7 meters høyde på taket av eksisterende bygning. Klatretårnet vil framstå som et ekspressivt element som tydeliggjør bygningens funksjon. Tårnet er planlagt med store glasspartier mot sentrum, og vil framstå som en «lysende lanterne» i kvartalet. Uttalelser ved høring: Søknad om dispensasjon har vært på høring i perioden 01.03.13-05.04.13. En oppsummering av høringsuttalelsene følger nedenfor, og vil bli kommentert under vurderingen. Fylkesmannen i Oppland, brev datert 08.04.13 Viser til drøftinger i regionalt planforum på møte 19.03.13, om behandling av pågående byomformingsområder i Lillehammer kommune. Med henstilling om å følge prosessreglene i plan- og bygningsloven og egne vedtatte føringer for planprosessen, og ikke åpne opp for dispensasjoner. Anbefaler prosjektet realisert gjennom detaljregulering. Dette for å finne den best egnede løsningen for endret bruk av bygningsmassen, som også sikrer medvirkning fra alle parter med interesse i saken. Fylkesmannen ber om at det gjøres støyvurderinger av området. Viser forståelse for dispensasjon om kravet til felles planlegging, da den konkrete søknad om endret bruk er i tråd med arealbruken i overordnet plan. Påpeker likevel viktigheten av å finne gode løsninger med hensyn til bokvalitet ved en dispensasjon fra krav om felles planlegging. Da dette ikke må skyves over på neste utbyggingstrinn. Løkkeparken Borettslag v/styret, brev datert 05.04.13 Borettslaget er kritiske til dispensasjon fra krav om regulering og felles planlegging på et prinsipielt grunnlag, og ønsker i stedet en regulering som ville sikre en enhetlig og fremtidsrettet utbygging i området.
Borettslaget er negative til parkeringsdekningen det legges opp til ved dispensasjonen. Spesielt med hensyn til arrangementer ved Fabrikken og i etableringen av en klatrevegg som vil medføre flere besøkende. For utbygging av selve klatretårnet med en høyde på 17 m, ønskes det utført solmålinger som viser at tårnet ikke skygger for leilighetene i Løkkeparken. Oppland Fylkeskommune, brev datert 11.04.13 Vil ikke motsette seg om kommunen fatter vedtak om dispensasjon i denne saken. Vurdering: Lovgrunnlaget for dispensasjon fra planer er plan og bygningsloven kap 19. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelser, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Her følger en vurdering av dispensasjonene det er søkt om i forbindelse med ombygging av Løkkegata 11. Krav til felles plan: Gjennom kommuneplanens arealdel er det imidlertid lagt føringer for at noen områder som i dag er dominert av næring/industri/forretning på sikt skal transformeres og fortettes til områder med boliger. I transformasjons- og fortettingsområdene som er avsatt i kommuneplanens arealdel er det avgjørende at man klarer å oppnå gode løsninger mhp. bokvalitet. Eksempler på forhold som skal ivaretas på tilfredsstillende måte er hensynet til eksisterende virksomheter, støy, parkering, uteoppholdsarealer, lekearealer etc. Flere steder kan eksisterende arealbruk gjøre det utfordrende å finne gode løsninger. For å kunne oppnå dette forutsetter det samarbeid og vilje til å gjennomføre utbyggingsprosjekter fra eiere av bygninger og eiendommer. Dersom det dispenseres fra kravet om regulering og felles planlegging kan dette medføre at det blir vanskeligere å oppnå gode løsninger mhp. bokvalitet. På den annen side kan en dispensasjon gjøre det lettere å realisere mindre prosjekter der det ikke er hensiktsmessig eller mulig å utarbeide helhetlige reguleringsplaner. Administrasjonen mener utarbeidelsen av en helhetlig reguleringsplan ikke vil løse noe mer for prosjektet eller delområdet for øvrig, og at prosjektet, slik det er presentert for administrasjonen, ivaretar de forhold som skal hensyntas i en reguleringsplan. Reguleringsformålet: Krav til regulering Løkkegata 11 inngår i et område hvor tidligere regulering ble opphevet av Byplanen av 2006. I Byplanen er området vist som områdetype D - sammensatte, ikke sluttede kvartaler.
Arealformålet i byplanen er bybebyggelse med blandet formål, der det tillates bolig, forretning, kontor, bygninger for allmennyttige formål, herberger og garasjer. Planlagt bruk etter ombygging er derfor ikke i strid med Byplanen. Det omsøkte tiltaket vil legge til rette for 20-25 hybler for Tyrilistiftelsen, og tilrettelegging for boliger er derfor i tråd med den ønskede utviklingen i transformasjons- og fortettingsområdene. Administrasjonen mener det bør gis dispensasjon på krav om regulering da det omsøkte tiltaket vil være forenelig med arealformålet i byplanen og i tråd med kommuneplanens ønskede utvikling i transformasjons- og fortettingsområdene, som prosjektet ligger innenfor. Krav til parkeringsdekning Sammen med søknaden om dispensasjon fra kravet om regulering og felles planlegging er det søkt om å redusere parkeringsdekningen til tilsvarende området som er definert som sentrum. Dette begrunnes med at beliggenheten er inntil området som er definert som sentrum, at området ligger i gangavstand fra sentrumsfunksjoner, og at få av Tyrilis beboere vil ha bil. Med lavere parkeringskrav vil arealer utenfor bygget lettere kunne opparbeides til fellesarealer for beboere, ansatte og besøkende. Administrasjonen mener beliggenheten gjør at det kan være akseptabelt å redusere parkeringsdekningen til tilsvarende som for området definert som sentrum, og at det er positivt om dette kan gjøre det enklere å opparbeide uteoppholdsarealer. Søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens parkeringsbestemmelser gjelder de permanente funksjonene bolig og kontor. Parkeringsbehovet under større arrangementer som ikke skjer ofte, omhandles vanligvis ikke av reguleringsbestemmelser, men må løses fra gang til gang. Kommuneplanen har da heller ikke parkeringsbestemmelser som er relevante for slike arrangementer det her kan bli snakk om. Støy Etter tilrådning fra Fylkesmannen bør det i forbindelse med byggesaken og en godkjenning av rammetillatelse foreligge støyvurderinger av området. Dette er ivaretatt i administrasjonens forslag til vedtak. Bokvalitet Slik prosjektet er fremlagt for administrasjonen er bokvaliteten ivaretatt med uteareal og fellesrom, og i henhold til overordnede planer og retningslinjer. I det videre arbeidet med rammesøknaden for byggesaken forutsettes dette videre fulgt opp med hensyn til detaljprosjektering. Solforhold Prosjektet, slik det er presentert for administrasjonen, vil ikke ha negativ innvirkning på solforholdene for Løkkeparken Borettslag. Det bør likevel utredes solmålinger for klatretårnet. Dette er ivaretatt i administrasjonens forslag til vedtak.
Konklusjon: Administrasjonens vurdering er at det i dette tilfellet kan være akseptabelt å imøtekomme søknaden om dispensasjoner fra kommuneplanens arealdel. I denne vurderingen legges det vekt på at tiltaket legger til rette for nye boliger i tidligere nærings-/industrilokaler, og at dette er i tråd med intensjonen om fortetting og transformasjon i kommuneplanens arealdel. Administrasjonen mener at en dispensasjon ikke vil føre til at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Tjenesteområdelederen legger saken fram med slikt forslag til... &&& Sett inn saksutredningen over &&& V E D T A K : Søknad datert 9.1.2013 om dispensasjon for utbygging av Løkkegata 11 innvilges. Det gis dispensasjon fra følgende bestemmelser i kommuneplanens arealdel: 1. 1.1.1. om krav til regulering. 2. 6.4. om krav til felles planlegging. 3. 1.11 om minimumsareal avsatt til parkering for prosjekter utenfor sentrum. Isteden skal parkeringsbestemmelsene for prosjekter innenfor sentrum legges til grunn. Dispensasjon innvilges på vilkår om at det før godkjent rammetillatelse skal påses at følgende punkt er utredet, og at eventuelle tiltak i forbindelse med utredningene blir gjennomført før byggetillatelse. Disse punktene er som følger: 1. Støyvurderinger av området 2. Solmålinger av klatretårnet Lillehammer, 19.4.2013 Bjørn Kristian Sveen Tjenesteområdeleder/Fagenhetsleder ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak over &&& Ingjerd V Daae Dring Saksbehandler