Forfall bes meldt ved tekstmelding til mobil (husk underskrift på meldingen) Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale.

Møteinnkalling Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 Dato: 30.08.2017 kl. 13:00 Sted: Formannskapssalen Forfall bes meldt ved tekstmelding til mobil 982 56 336 (husk underskrift på meldingen) Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Gruppemøter: AP og KRF har gruppemøte i formannskapssalen kl.11.30 H, FRP, PP og V har gruppemøte på møterom Olav den hellige kl.11.30 NB NB Formøte og befaring: Oppmøte kl.09.00 i formannskapssalen for teoretisk gjennomgang før befaringssakene. Utreise for befaring ca. kl.10.00 Kl.10.15-10.45 Befaring sak 44/17 Tunevannveien 10 Kl. 11.00-11.30 Befaring sak 45/17 Lundgårdsvei 29B Valg av saksordfører: Sak 50/17 Regulering av motorferdsel på vann SAKSKART Side Saker til behandling 44/17 17/02775-27 45/17 16/07622-44 46/17 14/06595-44 47/17 15/02405-30 48/17 15/05624-121 49/17 16/08881-12 Klage fra LG Eiendom AS over politisk vedtak i sak 17/02775 - Søknad om rammetillatelse - Oppføring av boliger og carporter - Gnr 2063 bnr 361 - Tunevannveien 10 - Meter Arkitektur AS Klage på vedtak om rammetillatelse for tre tomannsboliger og riving av bolig - Gnr 2062 bnr 205 - Lundgårdsvei 29 B Detaljreguleringsplan for Fv. 118 - Undergang for gang- og sykkelvei ved Tune kirke - Sluttbehandling Detaljreguleringsplan for Vistertoppen - avsluttende behandling Detaljreguleringsplan for Bodalstranda - utlegging til offentlig ettersyn Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn 3 8 13 18 22 27 1

50/17 17/05856-1 Regulering av motorferdsel på vann 31 51/17 15/06562-15 Endring av gebyrforskrift for vann og avløp 33 52/17 17/04514-9 53/17 17/05890-3 Kommunale målsetninger om forvaltning av bever og forskrift om jakt og fangst av bever i Sarpsborg Mottatt høringsforslag Hovedplan vann og avløp 2008-2028 - Fredrikstad kommune - rullering 2016 37 41 Sarpsborg, 21.08.2017 Tor Egil Brusevold (AP) Utvalgsleder Gunn K. Evensen Sekretær 2

Saker til behandling 44/17 Klage fra LG Eiendom AS over politisk vedtak i sak 17/02775 - Søknad om rammetillatelse - Oppføring av boliger og carporter - Gnr 2063 bnr 361 - Tunevannveien 10 - Meter Arkitektur AS Arkivsak-dok. 17/02775-27 Arkivkode. Saksbehandler Ivar Idstad Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 30.08.2017 44/17 Klage fra LG Eiendom AS over politisk vedtak i sak 17/02775 - Søknad om rammetillatelse - Oppføring av boliger og carporter - Gnr 2063 bnr 361 - Tunevannveien 10 - Meter Arkitektur AS Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Ingen. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan, miljø og teknikk kan ikke finne at det er fremlagt argumenter i mottatt klage av 26.06.2017 som skulle tilsi en endring av utvalgets tidligere vedtak. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vedtak fattet 31.05.2017 av Utvalg for plan, miljø og teknikk i sak 43/17 opprettholdes. For den nærmere begrunnelse vises til punkt 4. «Klagebehandlingen» i saksframlegget. Vedlegg: 1. Klage på vedtak (dokument 17/02775-23) 2. Saksutskrift (dokument 17/02775-21) Sammendrag: Tiltaket gjelder riving av eksisterende bebyggelse, samt oppføring av en tomannsbolig, en tremannsbolig og to carporter i Tunevannveien 10 på Lande. Utvalg for plan, miljø og teknikk fattet i møte den 31.05.2017 vedtak om ikke å godkjenne søknaden. Utvalget kunne ikke finne at søknaden tilfredsstilte vilkårene om unntak fra plankravet i 4.2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2015 2026. Kommunen mottok klage datert 26.06.2017 på utvalgets vedtak. Klager viser til sakens historikk, kommunens veiledning underveis i søknadsprosessen og gjeldende plangrunnlag for eiendommen. Sett ut fra dette stiller tiltakshaver seg uforstående til at søknaden er avslått. Klager viser til at tiltaket ikke omfatter mer enn fem boenheter og at byggeprosjektet er i tråd med øvrige bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Rådmannen kan ikke se at det foreligger nye momenter i klagen som bør føre til en omgjøring av utvalgets vedtak. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. 3

Utredning: 1. Sakens innhold. Saken gjelder klage på kommunens avslag på søknad om rammetillatelse for oppføring av en tomannsbolig, en tremannsbolig og to carporter. LG Eiendom AS har i brev av 26.06.2017 klaget over kommunens vedtak. 2. Planstatus. Gjeldende plangrunnlag er kommuneplanens arealdel 2015 2026, vedtatt av Sarpsborg bystyre 18.06.2015. Tunevannveien 10 er avsatt til arealformålet bebyggelse og anlegg i kommuneplanen. Kommuneplanens 4.2 a) åpner for at det i slike områder kan gis tillatelse til inntil 5 nye boenheter uten reguleringsplan. Forutsetningen er at prosjektet ikke medfører konsekvenser som bør vurderes i en større sammenheng. 3. Vedtak som påklages Det er Utvalg for plan, miljø og teknikk sitt vedtak av 31.05.2017 som påklages. I vedtaket heter det: Byggesøknad mottatt 07.04.2017, tilfredsstiller ikke vilkårene om unntak fra plankravet i 4.2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2015 2026. Søknaden godkjennes ikke. For den nærmere begrunnelse vises til avsnittet «Vurdering» nedenfor. 4. Klagebehandlingen Klagen er kommet inn før klagefristens utløp. Dersom utvalget opprettholder sitt vedtak, oversender rådmannen klagen til Fylkesmannen i Østfold. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages ytterligere, jf. forvaltningslovens 28 tredje ledd. LG Eiendom har i brev av 26.06.2017 i hovedsak anført følgende: 1. I klagens pkt.1 hevder klager at det skulle vært gitt byggetillatelse til tiltaket, og at vedtaket lider av rettsanvendelsesfeil. Bilag 1 illustrerer det omsøkte tiltaket. 2. Klagens pkt. 2 oppsummerer bakgrunn for saken. Det er vedlagt noen dokumenter (bilag 2 8) fra den første byggesaken sak 15/07787 som ble avslått, og klage trukket. 3. I klagens pkt. 3 fremføres begrunnelsen for klagen. Det henvises til rettsanvendelsesfeil ved at avslaget mangler hjemmel i lov. Det hevdes feil bruk av plankravet og estetikkvurdering etter kommuneplanens bestemmelser. Klager er ikke enig i kommunens vurderinger av tiltakets estetiske uttrykk i forhold til omgivelsene, og det stilles spørsmål ved om kommunen har lagt for sterke føringer i sin veiledning i avholdte møter. (Bilag 9 er Byggforsks definisjon av boligtyper.) Det hevdes usaklig forskjellsbehandling og vises til sammenlignbare saker (bilag 10). Klager mener at kommunen nå ønsker å legge føringer på den utbygging som kommunedelplanens arealdel åpner for og at dette ikke bør komme til uttrykk gjennom avslag i en enkelt byggesak, men heller løses ved en fremtidig endring av plangrunnlaget. Klager stiller seg uforstående til at søknaden er avslått ettersom han har rettet seg etter kommunens veiledning og søknaden ellers er i samsvar med kommuneplanens arealdel og dennes bestemmelser. 4

Vurdering: Det hevdes i klagen at vedtaket lider av rettsanvendelsesfeil. Klager er uenig kommunens anvendelse av kommuneplanens 4.2 bokstav a. Det anføres at «( ) det er naturlig å forstå ordlyden dithen at «konsekvenser» henspiller på typiske hensyn som en reguleringsprosess er ment å ivareta, herunder teknisk infrastruktur etc.» Rådmannen mener at «konsekvenser» favner videre enn teknisk infrastruktur og viser til pbl 12-7 om bestemmelser i reguleringsplan. Det heter her at det gjennom reguleringsplan i nødvendig utstrekning kan gis bestemmelser om «( ) grad av utnytting, utforming, herunder estetiske krav ( ) funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer ( ) bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør (...)». Rådmannen mener bestemmelsen viser at en reguleringsprosess skal kunne ivareta langt flere aspekter enn infrastruktur. Fortetting er ønskelig og nødvendig for å sikre vekst og samtidig unngå å bygge ned grøntområder eller dyrket mark. Gjeldende kommuneplan går langt i å åpne for fortetting uten foregående regulering. Kommuneplanen som ble vedtatt 18.06.2015 åpnet for at det kunne bygges inntil tre nye boenheter uten at plankravet slo inn. Kommunen så imidlertid en uheldig konsekvens i at flere større tomter kunne få en forholdsvis lav utnyttelse hvis utbyggere valgte å prosjektere i tråd med unntaksbestemmelsen i kommuneplanen fremfor å regulere. Høsten 2015 vedtok Bystyret derfor en mindre endring av planen slik at unntaksbestemmelsen ble hevet fra bare å gjelde tre til nå fem nye boenheter. Sammen med økningen fra tre til fem boenheter vedtok Bystyret en «sikkerhetsventil» i kommuneplanen 4.2 a) om at plankravet likevel skulle gjelde dersom «( ) prosjektet medførte konsekvenser som må vurderes i en større sammenheng.» Kommuneplanen dekker hele kommunen og det er stor variasjon i områdene som er lagt ut til bebyggelse og anlegg. Noen områder har dårlig kapasitet på vei, vann og avløp, noen områder har arkitektur man ønsker å fremheve og bevare, noen områder ligger i grønnstruktur og noen områder ligger eksponert i et omkringliggende kulturlandskap. Ved å unnta prosjekter med opptil fem nye boenheter fra plankrav flyttes vurderingene som vanligvis blir gjort i en reguleringsprosess til byggesaken. Der prosjektene bryter med det eksisterende i for stor grad bør det være anledning for kommunen til å kreve at prosjektet blir utredet gjennom en reguleringsplan slik at medvirkning og konsekvenser for omverdenen blir vurdert grundigere enn gjennom en byggesaksbehandling. Rådmannen ser at bestemmelsen i kommuneplanen 4.2 a) åpner for et visst skjønn og gjennom det gir mindre forutsigbarhet. Kommunen ønsker imidlertid fleksible bestemmelser som legger til rette for fortetting. Rådmannen mener at beslutningen om plankrav i denne saken ikke medfører rettsanvendelsesfeil eller er et forsøk på å legge føringer på utbyggingen utover det som kommuneplanen selv åpner for. Klager viser videre til sakshistorikken og at det er gitt en omfattende veiledning fra kommunen i saken. Klager stiller seg uforstående til avslaget siden han mener han har rettet seg etter kommunens veiledning. Samtidig stilles det spørsmål ved kommunens vurdering av estetikken i prosjektet og ved om kommunen har gått for langt i sin veiledningsrolle med hensyn til endret plassering, utforming av bygningen, høyder og volum. Rådmannen er enig i at det har vært utstrakt møtevirksomhet og dialog i denne saken. Det første møtet mellom tiltakshaver og kommunen var allerede i 2015. Det første forslaget inneholdt ytterligere én boenhet og bygningsmassen var planlagt i ett volum. Tiltaket er blitt nedjustert flere ganger i samsvar med kommunens veiledning og føringer. Rådmannen mener likevel at prosjektet ikke er nedjustert tilstrekkelig og Utvalg for plan, miljø og teknikk ga avslag på søknaden i møte 31.05.17. 5

Kommunen er forpliktet til å gi god og klar veiledning jf forvaltningslovens 11 og dette er særlig viktig når bestemmelsene blir mer skjønnsmessige. Det må likevel gå et skille mellom veiledning og prosjektering. Rådmannen mener kommunen hele tiden har vært klar i sine tilbakemeldinger når det gjelder form, størrelse og volumer. Klager viser til kommuneplanens 5.1.1 hvor retningslinjene sier at retningsgivende tetthet er 4-10 boenheter innenfor bysonen på utsiden av sentrumsplanavgrensningen. Rådmannen bemerker at retningslinjene bare er av veiledende karakter. Det er i realiteten krav til areal for parkering og uteoppholdsareal som begrenser hvor mye som kan bygges på eiendommen. I dette tilfelle kreves det et minste uteoppholdsareal (MUA) på 500 m². Klager hevder videre at kommunens saksbehandling og skjønnsutøvelse i denne saken bærer preg av usaklig forskjellsbehandling til ulempe for utbygger, og det henvises til fem andre sammenlignbare saker. Rådmannen kommenterer sakene slik: Kirkeveien 41 (sak 14/08123): Denne eiendommen er 1640 m 2 og er bebygd med én 2- mannsbolig og to eneboliger. Byggesaken er godkjent etter reglene i kommuneplans arealdel 2015-2026. Kommunen mottok nabomerknader til byggesaken, men fant at bebyggelsen fremsto som variert og oppdelt til tross for et moderne uttrykk med flatt tak. Prosjektet var i samsvar med kommuneplanens bestemmelser om minste uteoppholdsareal (MUA), parkeringsareal og høyder, og oppfylte lovens avstandskrav. Søker valgte å legge boligene rundt et tun. Trafikk og adkomst ble derfor konsentrert på et lite område og naboer ville bli skjermet for støy. Tunet var et motiv fra fortiden selv om bygningene og arkitekturen var ny. Lundgårdsvei 50 (sak 14/07964): Denne eiendommen er på 2361 m 2, ligger i skrånende terreng og er bebygd med fire eneboliger hvorav tre har en sokkelleilighet. Bebyggelsen fremstår som variert og oppdelt med flatt tak. Prosjektet er godkjent etter gammel kommunedelplan samt reguleringsplan for Bakkeli Sør. Prosjektet er derfor ikke helt sammenlignbart med denne saken. Tunevannveien 46 (sak 10/03237): Denne eiendommen er på 721 m 2 og er bebygd med en 2-mannsbolig. Bebyggelsen har flatt tak. Denne byggesaken er godkjent etter gammel kommunedelplan som var gjeldende før kommuneplans arealdel 2015-2026 og er derfor ikke helt sammenlignbar med denne klagesaken. Tunevannveien 47 (sak 10/02308): Eiendommen er på 1508 m 2 og er bebygd med en 2- mannsbolig og garasje. Bebyggelsen har flatt tak. Denne byggesaken er godkjent etter gammel kommunedelplan som var gjeldende før kommuneplans arealdel 2015-2026 og er derfor ikke helt sammenlignbar med denne klagesaken. Bakkeliveien 9 (riktig adresse er Helgebakken 9) sak 14/01534: Eiendommen er på 1142 m 2, ligger i skrånende terreng og er bebygd med en 2-mannsbolig og garasje. Bebyggelsen har flatt tak. Denne byggesaken er godkjent etter gammel kommunedelplan som var gjeldende før kommuneplans arealdel 2015-2026, samt reguleringsplan for Bakkeli Sør. Klagesaken er derfor ikke helt sammenlignbar med denne saken. Klager fremhever spesielt den godkjente bebyggelsen i Kirkeveien 41 og viser til at denne er høyere og har større volumer enn tiltaket som påklages. Det ble gitt byggetillatelse til bygningene i Kirkeveien den 19.01.2016, og i vedtaket heter det blant annet: «Kommunen har forståelse for at estetikken virker annerledes. Det er en overvekt av sal- og valmtak ellers i området. Men det forekommer også ulike tverrfløy, ark og kobbhus i nabolaget. Omsøkte bygninger har flate tak og er delt opp i små volumer. Oppdelingen er markert med hjelp av forskjellige fasadematerialer som puss og panel. Fasadene fremstår som variert. Boligene er således tilpasset eksisterende bebyggelse i området. Kommunen ser det som positivt at bygninger som oppføres i dag bygges i dagens stiluttrykk.» 6

Rådmannen mener at bygningsmassen i denne saken fremstår som mer oppdelt og «luftig» sammenlignet med det planlagte byggetiltaket i Tunevannveien 10. Rådmannen mener at det omsøkte prosjektet fremstår mer kompakt og med en lang, sammenhengende fasade som gir et mer hardt og fremmed uttrykk. Sammenholdt med en eksponert beliggenhet i første rekke mot friområdene rundt Tunevannet mener rådmannen at volumene avviker på en slik måte at «konsekvensen bør vurderes i en større sammenheng.» Rådmannen er ikke enig i at skjønnsutøvelsen bærer preg av usaklig forskjellsbehandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen. Miljø: Ingen. Folkehelse: Ingen. 7

45/17 Klage på vedtak om rammetillatelse for tre tomannsboliger og riving av bolig - Gnr 2062 bnr 205 - Lundgårdsvei 29 B Arkivsak-dok. 16/07622-44 Arkivkode. Saksbehandler Ivar Idstad Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 30.08.2017 45/17 Klage på vedtak om rammetillatelse for tre tomannsboliger og riving av bolig - Gnr 2062 bnr 205 - Lundgårdsvei 29 B Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Ingen. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan, miljø og teknikk kan ikke finne at det er fremlagt argumenter i mottatt klage av 09.06.2017 som skulle tilsi en endring av utvalgets tidligere vedtak. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vedtak fattet 03.05.2017 av Utvalg for plan, miljø og teknikk i sak 31/17 opprettholdes. For den nærmere begrunnelse vises til punkt 4. «Klagebehandlingen» i utredningen nedenfor. Vedlegg: 1. Klage på vedtak (dokument 16/07622-37) 2. Oversendelse av manglende underskrift på klage (dokument 16/07622-39) 3. Habilitetsvurdering (dokument 16/07622-42) 4. Utskrift av sak 31/17 (dokument 16/07622-27) Sammendrag: Tiltaket gjelder søknad om rammetillatelse for oppføring av tre tomannsboliger og riving av eksisterende bebyggelse på eiendommen med gnr 2062, bnr 205. Utvalget for plan, miljø og teknikk fattet i møte den 03.05.2017 vedtak om å godkjenne søknaden. Kommunen mottok klage datert 09.06.2017 på utvalgets vedtak. Klagerne mener det er begått saksbehandlingsfeil, at vurderingen av de trafikale problemene er mangelfull, at det hefter feil ved skjønnsutøvelsen og at det foreligger mulig inhabilitet. De er også bekymret for presedensvirkningen av vedtaket. Rådmannen kan ikke se at det i klagen foreligger nye momenter som bør føre til en omgjøring av utvalgets vedtak. Utredning: 1. Sakens innhold. Saken gjelder klage på kommunens vedtak om å godkjenne søknad om rammetillatelse for oppføring av tre tomannsboliger og riving av eksisterende bebyggelse. Det var merknader til 8

byggesaken fra flere av naboene. Fem naboer har i brev datert 09.06.2017 påklaget kommunens vedtak. 2. Planstatus. Gjeldende plangrunnlag er kommuneplanens arealdel 2015 2026, vedtatt av Sarpsborg bystyre den 18.06.2015. Lundgårdsvei 29 B er avsatt til arealformålet bebyggelse og anlegg i kommuneplanen. Kommuneplanens bestemmelse 4.2 a) åpner for at det i slike områder kan gis tillatelse til inntil 5 nye boenheter uten reguleringsplan. Forutsetningen er at prosjektet ikke medfører konsekvenser som bør vurderes i en større sammenheng. I vedtak datert 03.05.2017 la Utvalg for plan, miljø og teknikk til grunn at tiltaket var i samsvar med kommuneplanens bestemmelse i 4.2 a) om unntak fra plankrav. Utvalget mente at tiltaket ikke medførte konsekvenser som burde vurderes i en større sammenheng og at tiltaket kunne godkjennes uten foregående reguleringsprosess. 3. Vedtak som påklages Det er Utvalg for plan, miljø og teknikk sitt vedtak av 03.05.2017 som påklages. I vedtaket heter det: 1. Kommunen godkjenner søknad mottatt 17.02.2017 / komplett 07.04.2017, på følgende vilkår: 1.1. Høyde på tiltaket settes til kote 55,66 (NN2000) målt på ferdig gulv i 1.etasje for hus AB, og til kote 56,36 på ferdig gulv i underetasje hus CD og 60,76 målt på ferdig gulv i underetasje i hus DF. Toleransegrense settes til 0,10 m i forhold til heving/senking av høyde. 1.2. Avstand fra tomannsboligene til nabogrenser skal være som vist på situasjonskart datert 06.04.2017. Toleransegrense settes til 10 cm i forhold til mindre/større avstand fra nabogrense; men avstanden må likevel være minst 4,0m. Vilkåret er hjemlet i plan- og bygningsloven (heretter pbl.) 29-4. 2. Følgende tegninger er lagt til grunn: Tegninger Datert Mottatt Dokument Situasjonsplan 06.04.2017 07.04.2017 16/07622-21 Fasade-, plan- og snitt-tegninger, hus 03.02.2017 07.04.2017 16/07622-21 AB Fasade-, plan- og snitt-tegninger, hus 06.04.2017 07.04.2017 16/07622-21 CD Fasade-, plan- og snitt-tegninger, hus 06.04.2017 07.04.2017 16/07622-21 EF Utomhusplan 06.04.2017 07.04.2017 16/07622-21 3. Med hjemmel i veilovens 40, 42 og 43 gir kommunen tillatelse til endret avkjørsel, på følgende vilkår: 3.1. Tiltakshaver skal anlegge avkjørselen som vist på situasjonskart mottatt 06.04.2016, med bredde: minimalt 2,5 m og maksimalt 4,0 m. Avkjørselen skal ha en frisiktsone i henhold til håndbøkene utgitt av Statens vegvesen. Eksisterende sikthindringer må fjernes. 3.2. Før dere starter arbeidene må det foreligge godkjent gravetillatelse. Søknadskjema og retningslinjer finnes på kommunens hjemmeside. Alle kostnader i forbindelse med opparbeidelse av avkjørsel dekkes av tiltakshaver. Eierne / brukerne av eiendommen forplikter seg til selv å vedlikeholde avkjørselen. 3.3. Dersom det ved avkjørselen oppstår feil eller mangler, som etter påtale ikke blir rettet, kan kommunen stenge avkjørselen eller utbedre manglene for eierens/brukerens regning. 9

4. Klagebehandlingen Klagen er kommet inn før klagefristens utløp. Dersom utvalget opprettholder sitt vedtak, oversender rådmannen klagen til Fylkesmannen i Østfold. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages ytterligere, jf. forvaltningslovens 28 tredje ledd. Klagerne har i brev av 09.06.2017 i hovedsak anført følgende: 1. Klagerne hevder at vedtaket er beheftet med saksbehandlingsfeil, faktiske feil og feil ved skjønnsutøvelsen. Dette innebærer at vedtaket er ugyldig, jf. forvaltningslovens 41, og at vedtaket må oppheves eller omgjøres. Videre vises også til forvaltningslovens 17 om at saken skal være så godt opplyst som mulig før det fattes vedtak. Av faktiske feil pekes særlig på at kommunen ikke har tatt hensyn til eksisterende trafikale problem. Her vises til mangelfull utredning av veiens trafikkbelastning, for lavt anslag av øket trafikk fra omsøkt byggeprosjekt og manglende frisiktsone i avkjørsel. Kommunens skjønnsutøvelse er etter klagernes syn ikke forsvarlig da vedtaket vil føre til en urimelig og uholdbar situasjon for klagerne og øvrige naboer. 2. Klagerne viser til avvik fra sentrale bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Dette gjelder områdekarakter/estetikk og utnyttelsesgrad. Klagerne hevder at vedtaket vil føre til en utvanning av kommuneplanens arealdel 2015-2026 og kravene som oppstilles i denne; vedtaket vil ha presedenseffekt og vil forringe Lande som boområde. Det bør kreves reguleringsplan før bygging tillates. 3. Klagerne hevder at byggesøknaden har fått lov til å hoppe over et ledd i normal saksbehandling. 4. Klagerne stiller også spørsmål ved kommunens habilitet som vedtaksmyndighet i saken. 5. Klagerne anmoder om at klagen gis oppsettende virkning inntil klagen og eventuell etterfølgende sak hos Sivilombudsmannen er endelig avgjort, jf forvaltningslovens 42. Vurdering: Klagerne hevder innledningsvis at saken ikke var godt nok opplyst før det ble truffet vedtak. Klagerne stiller særlig spørsmål ved trafikksituasjonen, både i forhold til større trafikkbelastning på Lundegårdsvei, parkering og frisikt. Forvaltningsloven 17 stiller krav om at «[f]orvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes». Det har vært avholdt forhåndskonferanse i saken der tiltakshaver redegjorde for prosjektet, uformelle befaringer av byggetomta og diskusjoner med utbygger om særlig høyder og løsninger på takterrassene. Før vedtak ble truffet innhentet bygningsmyndigheten en vurdering fra veimyndigheten i kommunen ad trafikksituasjonen i Lundgårdsvei. Kommuneplanen åpner for fortetting med inntil fem nye boenheter, jf kommuneplanen 4.1 a). I dette ligger en aksept av en viss økning av trafikk i et område, med mindre økningen gir konsekvenser som bør vurderes i en større sammenheng. I uttalelsen fra veimyndigheten het det at «( ) Lundgårdsvei har i dag 1 2 boenheter. En endring hvor eiendommen bebygges med 4 nye boenheter vil generere 4-5 nye turer pr boenhet per dag. I praksis vil dette medføre en økning av årsdøgntrafikken (ÅDT) med 16-20. Min vurdering er at utbygningen ikke vil medføre en vesentlig endring i trafikksituasjonen som skulle tilsi at søknaden blir avslått basert på den økte trafikkmengden. I Skoleveisanalysen er det Råkilveien som fremstår som den mest brukte skoleveien». Rådmannen viser til at det i kommuneplanen ikke er noen trafikkregulerende plan for de kommunale veiene og at vurdering av veienes kapasitet utover veimyndighetens uttalelser vanskelig kan gjøres i en byggesaksbehandling. Prosjektet oppfyller kommuneplanens krav til parkering som i disse områdene er én biloppstillingsplass per boenhet. Kommunen mener at saken var godt nok opplyst før vedtak ble truffet. 10

Klagerne mener videre at det hefter feil ved skjønnsutøvelsen ettersom vedtaket medfører en urimelig og uholdbar situasjon for klagerne og øvrige naboer. Klagerne viser til at denne saken vil skape en uheldig presedensvirkning og at kommunen vil få problemer med å avslå fremtidige byggesøknader av samme type og omfang. De mener at dersom byggetillatelsen blir stående vil dette føre til en generell utvanning av kommuneplanens arealdel 2015-2026 og kravene som oppstilles i denne. Det vises i denne sammenheng også til at planlagt bebyggelse totalt avviker (byggestil og høyder) fra annen bebyggelse i området. Etter klagernes mening medfører prosjektet konsekvenser som bør vurderes i en større sammenheng, og de ber derfor om at det kreves utarbeidet en reguleringsplan. Gjeldende kommuneplan går langt i å åpne for fortetting uten foregående regulering. Fortetting er ønskelig og nødvendig for å sikre vekst og samtidig unngå å bygge ned grøntområder eller dyrket mark. Kommuneplanen som ble vedtatt 18.06.2015 åpnet for at det kunne bygges inntil tre nye boenheter uten at plankravet slo inn. Kommunen så imidlertid en uheldig konsekvens i at flere større tomter kunne få en forholdsvis lav utnyttelse hvis utbyggere valgte å prosjektere i tråd med unntaksbestemmelsen i kommuneplanen fremfor å regulere. Høsten 2015 vedtok Bystyret derfor en mindre endring av planen slik at unntaksbestemmelsen ble hevet fra bare å gjelde tre til nå fem nye boenheter. Sammen med økningen fra tre til fem boenheter vedtok Bystyret en «sikkerhetsventil» i kommuneplanen 4.2 a) om at plankravet likevel skulle gjelde dersom «( ) prosjektet medførte konsekvenser som må vurderes i en større sammenheng.» Fortettingsprosjekter oppleves ofte krevende for omgivelsene. Prosjektene medfører en høyere utnyttelse av tomtene, det bygges tettere og høyere, det genereres mer trafikk og arkitekturen er ofte mer moderne og bryter med den tradisjonelle villabebyggelsen. Likevel er fortetting en politisk vedtatt strategi for å møte behovet for flere boliger. Det er ikke nødvendigvis begått saksbehandlingsfeil selv om naboene opplever ulemper ved et fortettingsprosjekt. Spørsmålet er om prosjektet medfører konsekvenser som må vurderes i en større sammenheng. I denne saken mener kommunen at konsekvensene av tiltaket ikke er av en slik størrelse og art at de må vurderes i en større sammenheng. Klagerne hevder at det er forskjellsbehandling mellom denne saken og byggesaken i Tunevannveien 10 som kommunen har avslått. Utvalg for plan, miljø og teknikk avslo i møte 31.05.17 søknad oppføring av en tremannsbolig og en tomannsbolig i Tunevannveien 10. Rådmannen ser at bestemmelsen i kommuneplanen 4.2 a) åpner for et visst skjønn og gjennom det gir mindre forutsigbarhet. Kommunen ønsker imidlertid fleksible bestemmelser som legger til rette for fortetting. Kommuneplanen dekker hele kommunen og det er stor variasjon i områdene som er lagt ut til bebyggelse og anlegg. Rådmannen mener bestemmelsen etter sin utforming forutsetter at hvert byggeprosjekt vurderes konkret. Kommunen mener at prosjektet i Tunevannveien og prosjektet i Lundegårdsvei er forskjellige. Tomten i Tunevannveien 10 er mindre, tomten er flat og planlagte bygninger blir i to fulle etasjer over terreng. All parkering er lagt på bakken og saken er avhengig av samtykke fordi bebyggelsen ligger for nær kommunal vei. Tomten ligger svært eksponert til mot friområdene ved Tunevannet. Bebyggelsen i Tunevannveien fremstår mer kompakt og massiv og bryter med bebyggelsesstrukturen i området i større grad enn prosjektet i Lundgårdsvei. I Lundgårdsvei er seks p-plasser lagt under bakken slik at arealer på bakkeplan frigjøres til lek og rekreasjon. Prosjektet i Lundgårdsvei overoppfyller kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) med nesten 150 m². Rådmannen kan ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Klagerne påpeker at saken «har hoppet over et ledd» sammenlignet med normal saksbehandling. 11

Kommunens gjeldende delegeringsreglement er vedtatt av Bystyret 19.05.2016. Om vedtak etter plan- og bygningsloven heter det at: [r]ådmannen delegeres kommunens myndighet etter loven med forskrifter til å treffe vedtak i enkeltsaker eller i sakstyper som ikke er av prinsipiell betydning». Siden gjeldende kommuneplan åpner for etablering av fem nye boenheter vil prosjektene ofte bli store og gi påvirkning på omkringliggende bebyggelse og infrastruktur i varierende grad. Rådmannen mener sakene har «prinsipiell betydning» og har i samsvar med delegeringsreglementet fremmet enkelte av disse sakene til politisk behandling. Den sist reviderte søknaden for Tunevannveien 10 som klagerne viser til ble også fremmet for politisk behandling på samme måte som gjeldende sak. Klagerne har også stilt spørsmål ved kommunens habilitet som vedtaksmyndighet i denne saken. Kommunens advokat har vurdert habiliteten til kommunen, og konkludert med at det ikke er noen inhabilitet knyttet til behandling av saken, jf vedlagt notat om dette. Videre stiller klagerne spørsmål ved om avslaget i Tunevannveien 10 har sammenheng med at det er «feil» søker eller om det er fordi ordførerens bolig ligger i nærheten. Klager antyder her at det kan foreligge personlige forhold som kan gjøre administrasjon eller folkevalgte inhabile, jf forvaltningslovens 6-10. Ordføreren bor i nærheten av Tunevannveien 10, men er ikke direkte berørt av det omsøkte byggeprosjektet. Det er heller ingen av medlemmene i utvalget som har bedt om å få sin habilitet vurdert, og det er ingen grunn til å tro at det foreligger noen inhabilitet blant utvalgsmedlemmene. Anmodning om oppsettende virkning: Klagerne ber om at klagen gis oppsettende virkning inntil klagen og eventuelt etterfølgende sak hos Sivilombudsmannen, er avgjort. Kommunen viser til at det er søkt om rammetillatelse og at tiltaket ikke kan igangsettes før det foreligger en godkjent søknad om igangsettingstillatelse. Det er derfor naturlig å vurdere om det skal stilles vilkår om utsatt igangsetting i forbindelse med behandling av en eventuell søknad om igangsettingstillatelse. Kommunen finner derfor ikke å kunne imøtekomme anmodningen om utsatt iverksetting av vedtaket i denne saken jf forvaltningsloven 42. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Rådmannen viser til vurderinger gjort i førstegangsvedtaket datert 03.05.2017. 12

46/17 Detaljreguleringsplan for Fv. 118 - Undergang for gang- og sykkelvei ved Tune kirke - Sluttbehandling Arkivsak-dok. 14/06595-44 Arkivkode. Saksbehandler Terje Gjelten Bakken Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 30.08.2017 46/17 2 Bystyret 2015-2019 14.09.2017 Detaljreguleringsplan for Fv. 118 - Undergang ved Tune kirke - Sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Arild Oskar Karlsen, Enhet kommunalteknikk, Egil Holme, Enhet byggesak, landbruk og kart. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Fv. 118 Undergang ved Tune kirke, utarbeidet i målestokk 1:1500 og datert 09.12.2016, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 09.12.2019 og sist endret 20.04.2017. De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart, datert 09.12.2016. 2. Reguleringsbestemmelser, datert 09.12.2016, revidert 20.04.2017. 3. Planbeskrivelse, datert 09.12.2016, revidert 24.04.2017. 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer, datert 21.07.2017. Sammendrag: Statens vegvesen Region øst (SVV) har oversendt forslag til reguleringsplan for Fv. 118 Undergang ved Tune kirke til sluttbehandling. Formålet med planen er å legge til rette for en bedre sammenkobling av sykkelveinettet og å sikre en mer trafikksikker kryssing av fv. 118 i form av ny undergang for gående og syklende. Planen legger også til rette for etablering av tosidig kollektivholdeplass. Planområdet ligger langs fv. 118 mellom Tuneveien og Hundskinnveien, og er avgrenset av Store Tune gård i vest og gravlunden ved Tune kirke i øst. Planområdets areal omfatter ca. 27,9 daa. Planområdet er i kommuneplanens arealdel 2015-2026 disponert til LNFR, vei, friområde, offentlig eller privat tjenesteyting, næringsbebyggelse og bebyggelse og anlegg. Deler av planområdet omfattes av hensynssone for bevaring naturmiljø og hensyn landskap. Andre overordnede planer av betydning er Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad, vedtatt 15.06.2017. Området er regulert gjennom reguleringsplan for «Kvartalet ny E-6, rv. 114/127, Tuneveien», vedtatt 29.12.1975 (PlanID: 13009), og «Gang-/sykkelvei langs rv. 127», vedtatt 15.06.1989 (PlanID: 13013). 13

Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Fv. 118 undergang ved Tune kirke vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Statens vegvesen Region øst (SVV) har 28.04.2017 oversendt reguleringsplan for Fv. 118 - Undergang ved Tune kirke til sluttbehandling. Formålet med reguleringssaken er å tilrettelegge for en bedre sammenkobling av sykkelveinettet ved å etablere en separat og mer trafikksikker kryssing av fv. 118 for gående og syklende. Planforslaget legger opp til tosidig holdeplass for buss. Beskrivelse av området Planområdet ligger på og langs fv. 118, mellom Store Tune gård ved Tuneveien i vest og Hundskinnveien ved gravlunden ved Tune kirke i øst. Planområdet ligger delvis på et stort jordbruksområde som strekker seg sørover fra fylkesveien. I øst ligger et mindre skogholt med hule eiker som blir delvis berørt. Tunevannet ligger nord for planområdet. Innenfor planområdet er det etablert samferdselsinfrastruktur; fv. 118, eksisterende gang- og sykkelvei og fortau. Planområdet inngår i et regionalt verdifullt kulturmiljø. Avstand fra planområdet til Sarpsborg torg er ca. 2,1 km i luftlinje. Planområdet er ubebygd. Planområdets areal er ca. 27,9 daa. Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan 2015-2026 disponert til LNFR areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv., friområde, veg og offentlig eller privat tjenesteyting. Deler av planområdet er underlagt hensynssone for landskap og bevaring av naturmiljø. I «Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad», vedtatt 15.06.2017 utgjør strekningen en manglende lenke i Sykkelrute 21 Lekevoll Sarpebrua 1. Området er regulert gjennom reguleringsplan for «Kvartalet ny E-6, rv. 114/127, Tuneveien», vedtatt 29.12.1975 (PlanID: 13009). Deler av eksisterende reguleringsplan som påvirkes av planforslaget er regulert til forretning og kjørevei. Øst for Hundskinnveien ligger «Gang- /sykkelvei langs rv. 127», vedtatt 15.06.1989 (PlanID: 13013). Rv. 127 i dag er fv. 118. Planen påvirkes ikke av planforslaget. Tilstøtende arealer er regulert gjennom reguleringsplan for Tune kirkegård utvidelse, vedtatt 20.11.1974 (PlanID: 13007). Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til kjørevei, fortau, gang-/sykkelvei, annen veigrunn grøntareal og kollektivholdeplass. Hensynssoner for frisikt, høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler) og båndlegging etter lov om kulturminner. Det er angitt bestemmelsesområde som skal sikre verneverdier, bygninger, andre kulturminner og kulturmiljøer. Trær av naturtype hule eiker er markert på plankartet med punktsymbol. Planforslaget innebærer at det sikres hjemmel for ny gang- og sykkelvei med kryssing under fv. 118 i undergang, fortau og kollektivholdeplass. Gang- og sykkelveien kobles sammen med eksisterende gang- og sykkelvei nord for fylkesveien, rett vest for krysset ved 1 tidligere rute 1 Torget Eidet i plan for «Hovedveinett for sykkel i Sarpsborg», vedtatt i 2008 14

Hundskinnveien. Gang- og sykkelveien føres i undergang under fylkesveien, og skal i hovedsak bygges syd for fylkesveien, med påkobling til eksisterende gang- og sykkelvei ved krysset i Tuneveien. Gang- og sykkelveien krysser Tuneveien i plan og føres videre på vestsiden. Ny gang- og sykkelvei reguleres med 5 meters bredde med mulighet for separat sykkelvei og fortau, og vil få en maksimal stigning på henholdsvis 7 og 5 % sør og nord for undergangen. Eksisterende fortau langs sørsiden av fv. 118 mellom Hundskinnveien og Tuneveien har i dag en bredde på ca. 1,5 2,5 meter. Nye fortau reguleres med 3 meters bredde. Dette gir en bedre kobling for myke trafikanter mellom Hundskinnveien og Tuneveien. Innen formålet kollektivholdeplass tillates det etablert konstruksjoner og utstyr med direkte tilknytning til kollektivholdeplassen, herunder overbygde lehus og sykkelstativ. Mellom holdeplasser og undergang etableres trapper med oppvarming. Fylkesveien opprettholdes med eksisterende standard og reguleres i opparbeidet bredde. For en mer utførlig beskrivelse henvises til kap. 6 og 7 i planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 25.03.2015, og fagmyndigheter, rettighetshavere, grunneiere og naboer ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com og på nettsidene til SVV. Utvidelse av planområdet ble varslet 21.09.2016 i Sarpsborg Arbeiderblad, med brev til berørte parter, og på samme nettsider som ved opprinnelig varsling. I henhold til pbl. 3-7 og etter avtale med Sarpsborg kommune har SVV Region øst lagt planforslag for Fv. 118 Undergang ved Tune kirke ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 14.12.2016. 01.02.2017. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 13.12.2016. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 14.12.2016 og på nettsidene til SVV og Sarpsborg kommune. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt sju merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken i vedlegg 3. Etter offentlig ettersyn har SVV vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke anses å endre planens intensjoner og hovedformål. Rådmannen stiller seg bak de vurderinger SVV har gjort. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg 3: - Østfold fylkeskommune, ved at tekst om arkeologisk utgravning er tatt inn i planbestemmelsene 3.1. - Fylkesmannen i Østfold, ved at det er tatt inn ny bestemmelse om vern mot forurensning i planbestemmelsene 3.13 - Fylkeskonservatoren/Riksantikvaren/Kulturhistorisk museum, ved at følgende setning er tatt ut av planbestemmelsene 6.2 som følge av at dispensasjon er gitt: «for dette 15

kulturminnet må det søkes dispensasjon fra kulturminneloven dersom det blir berørt av tiltaket» - Fylkesmannen i Østfold, ved at planbeskrivelsen kap. 7.7 avsnitt 1, 3 og 4 samt vurdering til nml. 12 er endret/supplert med tekst vedr. hule eiker og planting av nye trær. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg 3: - Sameiet Store Tune sitt ønske om at midlertidig gang- og sykkelvei langs sørsiden av fv. 118 i anleggsfasen ikke blir omlagt til nordsiden av fylkesveien, da dette kan gi uforholdsmessig lang omvei og kan føre til trafikkfarlig kryssing av fylkesveien. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen ved at det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til en barnehage, et sykehjem samt Tunevannet, og omfatter en strekning som benyttes både til transport og rekreasjon. Sarpsborg kommune har barnetråkkregistrering og skoleveianalyse som viser at det innenfor planområdet er få barn som benytter gang- og sykkelveien langs fv. 118 som skolevei. Planforslaget vil gi økt trafikksikkerhet, som er positivt for alle trafikanter, deriblant barn og unge. På grunn av planområdets formål og begrensede utstrekning, anses det ikke nødvendig med ekstra medvirkning rettet mot barn og unge, utover kravene i pbl. 12-8. Dette anses som ivaretatt gjennom varsling av oppstart og varsel om utvidelse av planområdet. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Det er vurdert om planarbeidet krever konsekvensutredning. Utfra tiltakets karakter har rådmannen konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Dette er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen kap. 2.2. Planarbeidet utløser verken krav om konsekvensutredning etter forskriftens 2 (planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes) eller 3 (planer og tiltak som skal konsekvensutredes dersom vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn), da omfanget av prosjektet er lite. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen kap. 7.7 innehar vurdering med hensyn til biologisk mangfold. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av lovens 8 12 samt øvrige problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Rådmannens oppfatning er at den samlede påvirkningen som tiltakene utsetter økosystemet for antas å være på et akseptabelt nivå. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. De delene av gjeldende reguleringsplaner som overlappes av denne plan oppheves tilsvarende. 16

Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Fv. 118 Undergang ved Tune kirke, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Planforslaget medfører ingen økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune. Miljø: Planforslaget medfører at ett eiketre vil måtte hugges og et mindre område med dyrka mark (ca. 0,8 dekar) vil bli beslaglagt permanent. Planforslaget legger til rette for sykkel og gange med overgangsmulighet til kollektivtransport, og bidrar dermed til økt bruk av miljøvennlig transport. Dette er positivt med hensyn til lokal luftkvalitet og for å hindre vekst i biltrafikken, i tråd med mål i Bypakke Nedre Glomma. Rådmannen vurderer dette til at de positive konsekvensene av forslaget er vesentlig større enn de negative. Folkehelse: Gjennomføring av planen vil medføre at flere kan sykle og gå ved at det opprettes en mer trafikksikker og direkte gangforbindelse under fylkesveien. Planforslaget vil bedre tilgjengeligheten til områdene langs Tunevannet, og det forventes at gang- og sykkelveien i seg selv vil få økt rekreasjonsverdi. 17

47/17 Detaljreguleringsplan for Vistertoppen - avsluttende behandling Arkivsak-dok. 15/02405-30 Arkivkode. Saksbehandler Svein M. Agnalt Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 30.08.2017 47/17 2 Bystyret 2015-2019 14.09.2017 Detaljreguleringsplan for Vistertoppen - avsluttende behandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere:) Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Vistertoppen, utarbeidet i målestokk 1:000 og datert 14.10.2016, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 14.10.2016 og sist revidert 11.08.2017 Vedlegg: 1. Plankart, datert 14.10.2016 2. Reguleringsbestemmelser, datert 14.10.2016, revidert 11.08.2017 3. Planbeskrivelse, datert 14.10.2016 4. Sammendrag av innkomne merknader med rådmannens kommentarer. Sammendrag: På vegne av Sarpsborg kommune har konsulentfirma COWI AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Vistertoppen til behandling. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for kommunale boliger for vanskeligstilte. Planområdet ligger ved Gamle Kongevei i krysset med Lundestadveien på Vister/Opstad. Området er i kommuneplanens arealdel i hovedsak disponert til område for framtidig bebyggelse og anlegg. Området er uregulert. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Vistertoppen, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken COWI AS har på vegne av Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til reguleringsplan for Vistertoppen. 18

Plan- og økonomiutvalget i Sarpsborg kommune behandlet i møte 5. juni 2014, sak 74/14, en sak om etablering av 10 kommunale utleieboliger for vanskeligstilte. Ved Vistertoppen ble det vedtatt å etablere inntil fire boenheter. COWI AS har på vegne av Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Vistertoppen. Beskrivelse av området Planområdet ligger nordvest for Sarpsborg sentrum, ved Gamle Kongevei i krysset med Lundestadveien på Vister/Opstad. Området er på ca. 3,9 daa. Planområdet er en del av gnr./bnr. 2071/3. Områdene rundt er preget av både boliger, næring og skog. I nordøst grenser planområdet til Gamle Kongevei, og i nordvest til Lundestadveien. Området består hovedsakelig av hogd skogsområde og utmarksareal. Lengst nord på området er det en tilrettelagt grusparkering, inngjerdet med større steiner. Parkeringen nyttes i stor grad av turgåere, og særlig til Torsdagsløpet. Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan disponert til område for framtidig bebyggelse og anlegg. Området er uregulert. Følgende gjeldende reguleringsplaner grenser til planområdet: "Grustak på Lundestad" vedtatt 13.06.1991, grenser til planområdet i nord og vest. Planen regulerer veien, og området rundt veien på begge sider ved Vistertoppen. "Gang-/sykkelvei langs Gamle Kongevei" vedtatt 13.09.1990, grenser til planområdet i nord mot vest. Planen regulerer Gamle Kongevei, og nordre side av veien. Beskrivelse av planforslaget Planområdet reguleres til offentlig tjenesteyting, og skal benyttes til fire kommunale boliger for vanskeligstilte. Det skal også reguleres parkeringsplasser slik at eksisterende offentlig parkeringskapasitet kan opprettholdes slik den er i dag. I tillegg reguleres vegetasjonsskjermer, støyskjerm og areal til annen veggrunn. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 27. juni 2015, og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 15.02.2017, sak 11/17, forslag til detaljreguleringsplan for Vistertoppen, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 11.04. 30.05.2017. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 11. april 2017 og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 4 merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med rådmannens kommentarer følger saken som vedlegg 4. 19

Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg - Østfold fylkeskommune, ved at det er tatt inn en reguleringsbestemmelse om belysning av planområdet Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Østfold fylkeskommune og fylkesmannen i Østfold, ved at det ikke skal etableres vegetasjon som skjermer for innsyn. Det skal tilrettelegges for busker og oppstammede trær. - Østfold fylkeskommune, ved at kommunen ikke endrer sin ordning for ivaretakelse av barn og unge i planleggingen Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Til støtte for saksbehandlers vurderinger, er det utarbeidet barnetråkkregistreringer, samt at kommunens fagpersonell er orientert om sakene. Østfold fylkeskommune stiller seg i alle reguleringssaker kritisk til at Sarpsborg kommune ikke har en egen barnetalsperson, og mener at ordningen ikke fungerer tilfredsstillende. Rådmannen mener at ordningen er hensiktsmessig for Sarpsborg kommune, at den ivaretar lovens krav og at det må være opp til kommunen selv å vurdere sin egen organisering av forvaltningsoppgaver innenfor lovens rammer. Det ble utført barnetråkkregistreringer i regi av Sarpsborg kommune i området i 2012, og det er ikke registrert noen spesielle interesser for barn eller unge innenfor planområdet. Områder utenfor planområdet er registrert med sommeraktivitet. Det er ikke noe som indikerer at forholdet til barn og unge bør vurderes annerledes i dag. Det er ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planarbeidet er i henhold til overordnede planer, og planforslaget vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planområdet er vurdert mot forskrift om konsekvensutredning fra 2015. Planarbeidet omfattes ikke av verken 2 eller 3 i forskrift om konsekvensutredninger (KU) i planer etter plan- og bygningsloven, og utløser således ikke krav til planprogram eller konsekvensutredning. Rådmannen har derfor kommet til at planarbeidet ikke omfattes av forskrift om konsekvensutredninger 20

Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Det er gjort et søk i tilgjengelige databaser, og det er ikke registrert rødlistearter eller andre funn innenfor planområdet som har gjort det påkrevd med befaring fra biologisk mangfold-kompetanse. Sørvest for planområdet ligger det et område med arter av særlig stor nasjonal forvaltningsinteresse. Dette området berøres ikke av det som skal utvikles innenfor planforslaget for Vistertoppen. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Vistertoppen, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune Miljø: Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Folkehelse: Området har nærhet til store friluftsområder. 21