Fylkesmannen i Oslo og Akershus V/Bærum kommune Kommunegården 1304 Sandvika. RG Sameiet Reilig Gulseth c/o Henrik Reiling Nes terrasse 6, 1394 Nesbru Deres ref 17/21803-18/3915/KMADSE Oslo, 26.01.18 Adresse - Tiltak: Staverhagen 8 gnr/bnr 56/29 - deling KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM DELING Vedr. søknad deling av eiendom med søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3.3 - plankrav Søren Yran AS søkte på vegne av tiltakshaver CAVA Eiendom AS om fradeling av 2 parseller fra eiendommen 56/29, vist på kart under. Klagefrist Bærum kommune avslo søknad om deling med dispensasjon i vedtak datert 08.01.18. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt. Vedtaket ble mottatt 08.01.18 og klagefrist er dermed 29.01.18. Klagen er dermed fremsatt rettidig
Kommunens begrunnelse for avslag: Det er søkt om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 3.3 i saken og denne er avslått. Kommunens sier om hovedhensynet bak plankravet: Hovedhensynet bak plankravet er at eiendommen skal vurderes i en større sammenheng og at enkelt tiltak ikke skal vanskeliggjøre en eventuell fremtidig regulering. Reguleringsplaner blir til gjennom en prosess der politiske organer spiller en sentral rolle, men der også statlige organer, berørte organisasjoner, enkeltpersoner og grupper deltar. Plankravet sikrer dermed offentlighet og medvirkning i arealdisponeringen. Kommunen sier videre: Det er under 3.3 listet opp en rekke unntak fra plankravet, blant annet oppføring av en enebolig hvis tomten er minimum 800 m2. For oppføring av to eneboliger er det derimot et plankrav. Man har i arbeidet med kommuneplanen vurdert at deling, samt oppføring av flere enn en enebolig kreves det en grundigere vurdering og derfor ikke satt dette som noe unntak fra plankrav. Fradeling av to parseller for å oppføre to eneboliger vil derfor etter reguleringssjefens vurdering sette hensynet bak plankravet vesentlig til side. Kommunen har i sitt avslag begrunnet sitt avslag med følgende hovedargumentet: En regulering vil ikke nødvendigvis tilføre noen flere momenter enn det som vil komme frem i en delesak og byggesak. Samtidig er det vurdert i kommuneplanen at deling og oppføring av mer enn en enebolig ikke er et unntak fra plankrav. På denne måten er det vurdert at deling og oppføring av mer enn en enebolig bør bli vurdert gjennom en reguleringsprosess med mindre gode grunner tilsier at dette ikke er nødvendig og at en kan gi dispensasjon. Reguleringssjefen kan ikke se at det vil gi noen samfunnsfordel å godkjenne fradeling av to parseller i dette området. Kommuneplanen legger opp til at man skal styre boligbyggingen mot fortetting i utvalgte områder og begrense fortetting i resten av kommunen, da spesielt eksisterende villaområder som dette. Etter en samlet vurdering kan ikke reguleringssjefen se at fordelene er større enn ulempene og søknad om dispensasjon for å fradele to parseller avslås Reguleringssjefen har ingen ytterligere merknader og avslår derfor søknad om deling. Forhistorie Tiltakshaver hadde 27.10.2016 en forhåndskonferanse, hvor tiltakshaver ønsket fradeling av to tomter og å bygge en tomannsbolig på hver av de fradelte tomtene. Kommunen skrev i referat fra forhåndskonferansen følgende vurderinger som her er inntatt i sin helhet: Kommunens vurderinger: - Det er plankrav for oppføring av mer enn 1 enebolig for eksisterende bebyggelse. Kommunen ser likevel ikke behovet for å gå gjennom en reguleringsprosess dersom alle forhold ligger til rette for deling i tre
eneboligtomter. - Kommunen mente at forslagsstiller bør forholde seg til gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel for å unngå å søke om dispensasjon. Det må likevel søkes om dispensasjon fra plankravet for å dele i tre tomter. - Dersom noe MUA skal ligge på taket må saken først oversendes byggesak, og det må foreligge en rammetillatelse - Forslagsstiller hadde ikke med tegninger som kommunen ville stille seg positive til, og kommunen har derfor kun gitt føringer for ønsket tiltak. Vår begrunnelse for klage Forutsigbarhet i kommunal behandling I ovennevnte oppsummering fra forhåndskonferansen fremkommer det spesielt at kommunen ikke ser behovet for å gå gjennom en reguleringsprosess, dersom alle forhold ligget til rette for deling i tre eneboligtomter. Dette er også gjentatt fra reguleringssjefen i avslaget. Basert på referatet fra forhåndskonferansen har vi redusert prosjektet til å gjelde to stk eneboliger, ikke tomannsboliger. Med dette overholdes også kommuneplanens arealkrav til eneboligtomter slik at det ikke må søkes om dispensasjon fra annet enn plankravet. Vi har derfor fått prosjektert 2 nye eneboliger, og parallelt med behandling av delesøknaden innsendt søknad om byggetillatelse for disse. Videre er det i innsendte byggesøknader dokumentert at alle forhold ligger til rette for en deling, og har vi har redegjort for dette gjennom opplysninger vedr tilknytninger av VA, veier og overvannshåndtering. Kommunens avslag på delesøknaden er derfor for oss et klart brudd på det en må kunne forvente av forutsigbarhet i kommunal saksbehandling. Som utbyggere mener vi at vi lojalt har forholdt oss til de signaler kommunen har gitt oss. Kommunen etterstreber selv en forutsigbarhet i sitt virke overfor næringslivet, noe som ikke er tilfellet i denne saken. Videre er det lagt ned betydelige ressurser i 2 byggesøknader, der kommunen har bedt om detaljerte endringer, selv om de nå avslår delesøknaden. Ikke behov for å gå gjennom en reguleringsprosess Kommune sier selv både i avslaget og i forhåndskonferansen at en regulering ikke nødvendigvis vil tilføre noe flere momenter enn det som vil komme frem i delesak og en byggesak. Her deler vi fullt ut kommunens syn. Kommunen hevder så videre at dette kun gjelder en enebolig, og at plankravet må følges ved 2 eneboliger. Vi kan skjønne at dette er riktig i mange tilfeller der en får en slags feltutbygging, med mange boliger. Dette ville i så fall vært i strid med intensjonen i planen. I dette enkeltstående tilfellet er det kun mulighet for 2 eneboliger ved å følge
kommunens minste arealkrav på 800 m2 pr eneboligtomt, noe som ikke på noen måte vil fremstå som en feltutbygging. Vi mener videre at saken i vårt tilfelle så oversiktlig at man med sikkerhet kan si at en regulering ikke vil frembringe ytterligere momenter. Prosjektet legger seg pent inn i den eksisterende bebyggelse, hva gjelder møneretninger og husstørrelser. Det er ikke brukt kunstige virkemidler for å få til tomtedeling. Tvert imot følger de fradelte tomtene en rektangulær og hensiktsmessig utforming. Fremfor å være et selvstendig prosjekt, ser vi på dette som et infill prosjekt, som på alle vis er tilpasset eksisterende bebyggelse, og på en forbilledlig måte tar vare på tomten som en samfunnsmessig ressurs. Strøkstilpasset arkitektur og bebyggelsesmønster Området har en bebyggelsesstruktur med boliger langs Staverhagan i øst og langs Billingstadveien og Staversletta i vest. Denne eiendommen (med adresse Staverhagan 8) ligger midt inne mellom de andre boligene, og bebyggelse vil således ikke påvirke oppfatningen av småhusbebyggelsen som er eksisterende og karakteristisk for området. Denne nye bebyggelse vil fylle inn et tomrom som er i samsvar med arealkravene i Kommuneplanens arealdel både når det gjelder utnyttelse og uteoppholdsareale og vil ikke bli oppfattet som en fortetting av området. Samfunnsmessig nytte/fordel av å godkjenne delingen Reguleringssjefen sier i sitt vedtak: Reguleringssjefen kan ikke se at det vil gi noen samfunnsfordel å godkjenne fradeling av to parseller i dette området. Kommuneplanen legger opp til at man skal styre boligbyggingen mot fortetting i utvalgte områder og begrense fortetting i resten av kommunen, da spesielt eksisterende villaområder som dette. Vi mener tvert imot at dette enkeltstående prosjektet helt klart har en samfunnsfordel. Dette fordi en utnytter eksisterende teknisk infrastruktur i området. Noe som er god samfunnsøkonomi på lokalt og overordnet nivå.
illustrasjon av to nye bygg sett fra Syd-øst staverhagan 6 til høyr i bildet Konklusjon og oppsummering: Vi ber om at vedtak om avslag på dispensasjon omgjøres og deletillatelse innvilges. Hovedargumentene våre er: 1. Kommunen har gitt klare føringer i prosessen, som vi har forholdt oss til. Avslaget er et klart brudd på det en må kunne forvente av forutsigbarhet i kommunal saksbehandling 2. Å måtte gjennomføre en reguleringsprosess på et så lite område er ikke formålstjenlig og feil bruk av ressurser 3. En reguleringsprosess vil ikke tilføre nye momenter, og medføre endringer av tiltaket. Dette da tiltaket er detaljert gjennomarbeidet 4. Tiltaket er meget godt tilpasset med strøkstilpasset arkitektur og bebyggelsesstruktur. 5. Tiltaket gir en samfunnsøkonomisk gevinst ved å utnytte eksisterende ressurser uten å være et fortettingsprosjekt Vi mener at slik søknaden fremstår, vil det ikke medføre at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Mvh Hans Gulseth Henrik Reiling Vedlegg- Referat fra forhåndskonferanse dag 30.10.2016