GNR.51,BNR.25,ENGER, VALLERMYRENE - UTBYGGING I NÆRINGSOMRÅDE - OVERSENDELSE AV DISPENSASJONSSØKNAD TIL UTTALELSE

Transkript

1 PORSGRUNN KOMMUNE Byutvikling Dato: Vår referanse: 11/1646 Deres referanse: Arkiv: GBNR 51/25 Saksbehandler: Lars Ole Thunold Fylkesmannen i Telemark Telemark fylkeskommune Postboks 2603 Postboks SKIEN 3702 SKIEN GNR.51,BNR.25,ENGER, VALLERMYRENE - UTBYGGING I NÆRINGSOMRÅDE - OVERSENDELSE AV DISPENSASJONSSØKNAD TIL UTTALELSE Saksopplysninger: Søknaden gjelder: Oppføring av to forretningsbygg på til sammen m² BRA med tilhørende utomhusanlegg og veger. Det søkes om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for bruk av bygning til storhandel, h.h.v m² BRA hvitevareforretning 8000 m² BRA møbelforretning 2000 m² BRA forretning for deler, verktøy og utstyr til motorkjøretøy og hjem / hytte. Resterende del av tiltaket skal benyttes til plasskrevende varer i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det søkes også om dispensasjon fra minimumskrav til antall parkeringsplasser slik at antall tillatte parkeringsplasser reduseres fra minimum 1 biloppstillingsplass til maksimum 1 biloppstillingsplass pr 100 m² BRA. Ansvarlig søker: Planstatus: Arc Arkitekter AS, Nordre gate 8, 7011 TRONDHEIM Tiltaket inngår i reguleringsplan for Enger, Vallermyrene, vedtatt Kommunens merknader: Aktuelle bestemmelser som det søkes om dispensasjon fra lyder: 3.6 På området kan det oppføres bygninger for forretning, kontor, lett industri, verkstedvirksomhet og lager-, transport- og håndverksbedrifter. Det tillates ikke oppført bygninger for detaljhandel, men det tillates bygninger med forretningsareal for plasskrevende varer, d.v.s. biler og motorkjøretøy, lystbåter, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg for planteskoler / hagesentre. 3.9 Det skal avsettes plass til minst 1 biloppstillingsplass pr. 100 m² I kommuneplanens arealdel, godkjent med endringer datert , inngår tiltaket i område vist som planlagt næringsområde. POSTADRESSE BESØKSADRESSE: Rådhusgata 7 TELEFAKS TELEFON Postboks 128 E-post: postmottak@porsgrunn.kommune.no PORSGRUNN Internett-adresse:

2 2 Dispensasjon i medhold av pbl kan innvilges dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Blir hensynet bak bestemmelsen, eller hensynet til lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt? Kommuneplanens arealdel: Engerområdet ble vist som industri/håndverksområde i arealdelen i 1987, og som næringsområde med en større avgrensning i arealdelene fra 1995, 2000 og Ingen av arealdelene har hatt bestemmelser knyttet til næringsområder, men det har vært retningslinjer knyttet til næringsområdene, og disse ble endret fra 2000 til Reguleringsplan: Deler av Engerområdet ble regulert til industri i reguleringsplan nr. 608, stadfestet Kommunen regulerte senere området i tråd med arealdelen fra år 2000 til forretning/ kontor/ industri-formål gjennom Reguleringsplan for Enger, Vallermyrene, som ble vedtatt 25.mars Gjennom denne reguleringsplanen er det åpnet for forretningsvirksomhet innenfor hele Engerområdet. På felt F/K/I 11 tillates det 2000 m2 detaljhandel, inkludert 1200 m2 dagligvareforretning, og med tillegg av 1000 m2 til forretningsmessig servicevirksomhet, til sammen 3000 m2 detaljvirksomhet. For de resterende feltene tillates forretningsareal for plasskrevende varer som ikke omfattes av kjøpesenterbegrepet. Bebyggelsen tillates med bebygd areal på 50 % og i tre etasjer. Deler av reguleringsplanområdet (ca. 130 daa) var allerede i 2004 utbygd etter tidligere reguleringsplan. For resterende del av Engerplanen (ca. 170 daa) ble det satt rekkefølgebestemmelse om etablering av nytt kryss mellom daværende RV36 (nå FV32) og FV2 (Ullinvegen) før utbygging kan skje, på grunn av trafikksikkerhetsforhold. Reguleringsplanen for Enger er vedtatt med tillatt grad av utnytting på 50 % BYA og delvis 60 % BYA, i 3 etasjer med gesimshøyde 11 m. Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre: I 1999 ble det satt en midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor byer og tettsteder. Denne gjaldt med forlengelser, fram til det ble vedtatt en forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre (RPB), gjeldende fra RPB setter krav til at handelsetableringer skal skje i samsvar med godkjente fylkesplaner for lokalisering av varehandel. I Telemark innebærer dette at etableringer av handel skal følge Fylkesdelplanen for senterstruktur i Telemark som ble vedtatt i Fylkesdelplan for senterstruktur i Telemark: Fylkesdelplanen for senterstruktur i Telemark (FDP) ble vedtatt av Telemark fylkesting 9.desember Fylkesdelplanen innfører retningslinjer for en hierarkisk senterstruktur som deler Telemark inn i flere regioner med hver sine senterhierarkier som skal tilfredsstille ulike behov for offentlige tjenester, handel og privat tjenesteyting (Vest-Telemark, Tinn, Midt-Telemark, Notodden, Grenland). Regionene har svært ulikt befolkningsgrunnlag. Porsgrunn tilhører Grenlandsregionen som består av kommunene Siljan, Skien, Porsgrunn, Bamble, Drangedal og Kragerø. I Grenlandsregionen defineres Skien sentrum, Porsgrunn sentrum og Kragerø som tre likeverdige regionsentra, og det beskrives at den geografiske avgrensningen av de enkelte sentrene skal tas gjennom kommuneplanens arealdeler. Det legges vekt på at alle deler av befolkningen skal ha god tilgjengelighet til tjenester, og at handelstilbudet bør bygges opp slik at det minimaliserer befolkningens reisebehov for å handle. I FDP defineres Herkules i Skien som et avlastningssenter, og Stathelle i Bamble som et sekundært kommunesenter som sidestilles hierarkisk med avlastningssenter. For Porsgrunns del avklares ingen avlastningssentra i FDP. Bydelssenter og lokalsentra beskrives. FDP beskriver at større varegrupper eller virksomheter som genererer mye biltrafikk og dermed virker ødeleggende på kvaliteter i

3 3 senterområdene, bør lokaliseres til randområder, fortrinnsvis avlastningssentra. Porsgrunn er i FDP både betegnet som et regionsenter og et kommunesenter, og FDP beskriver i tillegg bydelssenter og flere lokalsentre. Porsgrunn som regionsenter forholder seg til hele Grenlandsregionen (innbyggertall 2011; ca ), og som kommunesenter til Porsgrunn kommune (innbyggertall ca ). Eidanger blir beskrevet som ett av flere større lokalsentre. Planmessig vurdering av utbygging på Engerområdet: Historikk om nytt kryss: Porsgrunn har arbeidet målrettet med å tilrettelegge Enger som et attraktivt næringsområde nær overordnet infrastruktur gjennom flere år. En hovedforutsetning for utbygging både på øst- og vestsiden av Vallermyrvegen (RV36/FV32) har imidlertid vært å sanere avkjørsler og etablere bedre og mer trafikksikre kryssløsninger. Reguleringsplan for boliger på Valler søndre, øst for FV32 (vedtatt av bystyret i ) satte krav til at ny kryssløsning mot RV36 måtte være etablert før utbygging kan finne sted. Nytt reguleringsplanarbeid for Enger startet i 2002, og gjennom planvedtaket i 2004 ble det godkjent et betydelig utbyggingspotensial for Enger. Grunnlaget for planarbeidet var at Vegvesenet hadde satt av 7 mill til ny rundkjøring i 2005 for å fjerne trafikksikkerhetsproblemet i krysset mellom RV36 (nå FV32) og FV2 (Ullinvegen). Kommunen satte da av kr. 5 mill i langtidsplanen for og tok på seg reguleringen av rundkjøringen sammen med mer detaljert regulering av næringsområdet. Reguleringsplanen ble vedtatt og viser en ny rundkjøring som løser trafikkutfordringen. Kommunen har siden dette arbeidet med konkrete avtaler om tilskudd fra næringsdrivende til rundkjøringsetableringen da det viste seg at de samlete kostnadene overskred det Vegvesenet og kommunen hadde bevilget i Den kommunale øremerkete bevilgningen står fortsatt ved lag. Fra ble RV36 omklassifisert til fylkesveg 32 og ansvaret for vegen overdratt fra Statens vegvesen til Telemark fylkeskommune. I uttalelsen fra bystyret ( ) til Fylkesvegplanen for opprettholdt Porsgrunn kommune sin vektlegging av behovet for etablering av nye kryssløsninger sett i et regionalt perspektiv, og dette behovet har også blitt gjentatt i eget møte med fylkeskommunen senest i mars I og med at det i flere år har ligget i kortene at ny rundkjøring snart skulle bygges, har grunneiere arbeidet med å masseutskifte grunnen på næringseiendommene sine, slik det ble detaljert satt krav til i reguleringsplanen. Dette arbeidet er nå gjennomført for flere av eiendommene. Forholdet mellom reguleringsplanen og fylkesdelplanen for senterstruktur: Reguleringsplanen for Enger ble vedtatt i mars 2004 etter at bystyret utsatte behandlingen fra mars 2003 for å få utredet flere kryssløsninger. Reguleringsplanen forholdt seg til kjøpesenterstoppen når det gjaldt tillatt bruk av arealene. FDP ble vedtatt i desember 2004 og innførte nye begreper på senterhierarki. Porsgrunn fulgte opp FDPs bestemmelser og intensjoner konkret gjennom revidering av kommuneplanens arealdel i FDPs senterbegrep er ikke juridiske benevnelser etter plan- og bygningsloven og finnes derfor ikke på arealdelskartet, men senterhierarkiet fra FDP er beskrevet i retningslinjene til arealdelen og brukt som utgangspunkt for geografisk avgrensning av Porsgrunn sentrum som regionsenter, bydelssenteret på Heistad og de andre lokalsentrene i Porsgrunn. FDPs anbefalinger om at større varegrupper eller virksomheter som genererer mye trafikk bør lokaliseres til randområder, er fulgt opp og vedtatt gjennom retningslinjer til arealdelen: 1.2 Senterområder Storhandel som retter seg mot en regional kundegruppe skal fortrinnsvis ligge i bysenter, evt. ligge i tilknytning til viktige transportårer i utkanten av bysenter. Detaljvarehandel skal etableres i forbindelse med bysenter og lokalsenter for å forsterke den handelsfunksjonen

4 4 som senteret skal ha. Det må være lagt til rette for gode kollektivforbindelser, g/s-veg og parkering i tilknytning til handelsområdet. 1.4 Næring Storhandel som retter seg mot en mer regional kundegruppe kan ligge nær hovedtransportområder som RV 354 og E 18 under forutsetning av at en beliggenhet i bysenteret er vurdert. Under høringen av arealdelen i 2007 ble denne måten å konkretisere FDPs retningslinjer om plassering av salg av større varegrupper ikke gjenstand for diskusjon fra Fylkesmannen eller fylkeskommunen. Kommunen har få ubebygde byggeområder satt av i arealdelen, og Enger er et område som oppfyller retningslinjene fra FDP/arealdelen på alle måter. Kommunen anser i tillegg Enger som særlig aktuelt for slik etablering i og med at dette området nylig (2004) var regulert for 3000 m2 detaljhandel og et betydelig utbyggingspotensial (> m2 BRA) for salg av plasskrevende varer, kontorer eller industri. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene: Den konkrete rammesøknaden viser et forslag til utbygging innenfor områdene som i gjeldende reguleringsplan er benevnt F/K/I 7 og 10, del av F/K/I 6 og del av F/K/I/B (ca. 44 daa), samt ca. 13 daa offentlig vegareal mellom disse. På byggeområdene som søknaden gjelder gis det rom for å bygge minst m2 BRA i gjeldende reguleringsplan for Enger. På området søkes det nå om å få etablere ca m2 BRA, et lavere bygningsvolum enn potensialet for området. Enger ligger i bybåndet sentralt i regionen, i randområdet til Porsgrunn sentrum og Eidanger lokalsenter. Enger ligger 1,6 km fra E18 på Moheim og 2,1 km fra Kammerherreløkka som er kollektivknutepunkt for buss og tog i Porsgrunn sentrum. Innenfor Grenlandsregionen bor Kragerøs ca innbyggere, Bambles ca innbyggere og av Porsgrunns innbyggere sør for Enger, til sammen ca av regionens innbyggere. Resterende av Porsgrunns innbyggere opp til Skien grense bor innenfor en radius på 3,5 km fra Enger. Kommunen har vurdert plassering av den omsøkte storhandelen innenfor Porsgrunns sentrumsavgrensning, og det finnes ikke arealreserver som kan ivareta den ønskete etableringen her. Enger ligger langs en av Porsgrunns viktigste transportårer og har gode kollektivforbindelser med M2-pendelbussen som går Vallermyrvegen/ Ullinvegen 4 ganger utover til Skjelsvik og 4 ganger i timen inn mot byen, buss til Bergsbygda, Langangen av og til, og Telemarkekspressen retning til og fra Vestfold ca. 1 gang i timen. Enger er tillatt for en rekke ulike formål. Dersom området hadde blitt bygget ut som tillatt med en høy arbeidsintensiv kontorandel, ville personbiltrafikken og parkeringsbehovet vært betydelig større enn det samme antall kvadratmeter bygningsmasse storhandel genererer, slik som beskrevet i utredningen for felles parkeringspolitikk for Grenland. Søknaden om å få etablere et mindre antall parkeringsplasser enn reguleringsplanen setter krav til, men som er mer enn tilstrekkelig for salg fra større varegrupper alene, bør som en følge av dette kunne godtas. Storhandel krever god tilgjengelighet for vareleveranser med store lastebiler. Mulighetene for å få til trafikksikre vareleveranser med tilstrekkelig kapasitet og kortest mulige kjørelengder fra distribusjonssentral, er betydelig bedre på Enger enn i senterområdene. En lokalisering av storhandel her vil gi betydelig mindre negative konsekvenser for tilgjengeligheten for store besøksgrupper enn en plassering i Porsgrunn sentrum vil gi. Hvorfor behandle dispensasjon når reguleringsendring er nært forestående? Kommunen varslet igangsetting av en endring av reguleringsplanen for å flytte rundkjøringen 100 meter lenger nord da den vedtatte plasseringen ikke lot seg gjennomføre på grunn av uforholdsmessig vanskelige innløsningsforhold rundt bensinstasjonen. Denne endringen ble varslet igangsatt i april 2008, men arbeidet med planforslaget stoppet opp på grunn av fortsatt usikkerhet om finansieringen av rundkjøringen fra statlig eller privat hold. Våren 2011 signaliserte eiere innenfor Engerområdet muligheter for forskuttering/finansiering av ny rundkjøring til fylkesvegene. Planarbeidet ble tatt opp igjen og oppstartsvarslet på nytt i september 2011 på grunn av at plan- og

5 bygningslov er endret siden forrige varsel om igangsetting (lov av ). Dette planarbeidet pågår nå. 5 Rammesøknaden baserer seg på at rundkjøringen kan få en annen plassering enn vist i gjeldende plan. Ny plassering ble i 2008 avklart med vegvesenet, og bygges videre på, nå med Fylkeskommunen som ny vegeier. Grunneier har forholdt seg til kommunens tilbakemeldinger om hvilke etableringer som kan tillates på Enger gitt kommunens forståelse av reguleringsplan og kommuneplan. Framdrift på reguleringsplanbehandling er alltid usikker, og selv om kommunen har som intensjon å få vedtatt endringsplanen i løpet av første halvår 2012, vil en utsatt byggesaksbehandling bety en vesentlig ytterligere utsettelse på etableringer på Enger. Saken oversendes til uttalelse, jf. pbl Med hilsen Jorid Heie Sætre virksomhetsleder Lars Ole Thunold saksbehandler Vedlegg: Kopi av søknad Utsnitt av reguleringsplan med bestemmelser