Reguleringsplan for Gamle Kolbjørnsvik skole - mindre område av Slingra gnr 306 bnr 28 - Endelig behandling

Transkript

1 Saksprotokoll Reguleringsplan for Gamle Kolbjørnsvik skole - mindre område av Slingra gnr 306 bnr 28 - Endelig behandling Arkivsak-dok. 16/27624 Saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /30 2 Bystyret /43 Kommuneplanutvalget innstilling Arendal kommuneplanutvalg anbefaler enstemmig at Arendal bystyre fatter følgende vedtak: Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Gamle Kolbjørnsvik skole med plankart og bestemmelser datert endres til: Renovasjon Oppsamlingsenheter plasseres på egen eiendom, samlet, godt synlig, og uten vesentlig sjenanse for andre. Nye renovasjonsanlegg og søppeldunker skal innebygges. Bystyret har behandlet saken i møte sak 17/43 Møtebehandling Votering Kommuneplanutvalget sin innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyret vedtak Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Gamle Kolbjørnsvik skole med plankart og bestemmelser datert endres til: Renovasjon Oppsamlingsenheter plasseres på egen eiendom, samlet, godt synlig, og uten vesentlig sjenanse for andre. Nye renovasjonsanlegg og søppeldunker skal innebygges. side 1 av 2

2 side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen Utvalg Kommuneplanutvalget Bystyret Møtedato Reguleringsplan for Gamle Kolbjørnsvik skole - mindre område av Slingra gnr 306 bnr 28 - Endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Gamle Kolbjørnsvik skole med plankart og bestemmelser datert Vedlegg Plankart.pdf Planbestemmelser.pdf Planbeskrivelse.pdf ROS-analyse.pdf Fylkesmannen.pdf Statens vegvesen.pdf Sammendrag/problemstilling: Forslagsstiller vil omregulere gamle Kolbjørnsvik skole fra tjenesteyting til boligformål. Endringen hjemler bruksendring av den gamle skolebygningen til inntil 3 leiligheter. Det settes forholdsvis stramme rammer for utviklingen av både bygningen, hagen og uteområdene. Adkomst over kommunal eiendom sikres med offentlig formål. Plankart og planbeskrivelse er sist revidert , jf. Kommuneplanutvalgets vedtak. Etter det offentlige ettersynet er det gjort endringer i bestemmelsenes 4.1, punkt C og D, E og F, hvor punkt E er erstattet med ny tekst. Planbestemmelsene er sist revidert Prosessen har vist at skolekapasiteten på Hisøy er et viktig tema. Man har også en utfordring ved at en ved rehabilitering av gamle bygninger ofte ikke klarer å oppfylle alle tekniske krav. For eksempel vil isolasjonsevne i tråd med forskrift vanskelig kunne oppnås. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 6

4 Ivaretakelse av nye tekniske krav må veies mot kulturhistorisk og bygningshistorisk autentisitet. Spørsmålet har betydning i et miljøperspektiv. Bakgrunn for saken: Gamle Kolbjørnsvik skole ligger på Hisøy, mellom Kolbjørnsvik og Hisøy skole. Oppstartsmøte ble avholdt i desember 2015 og første utkast kom i april Saken var til førstegangsbehandling 16.november Forslagsstiller er Per Egil Invest AS og plankonsulent er arkitektkontoret BGM Arkitekter AS. Bygningen ble oppført i 1864 som skolehus og lærerbolig. Etter at skoledriften opphørte har bygget rommet helsestasjon og barnehage. Før forslagsstiller overtok eiendommen stod bygningen tom en periode. Eiendommen er regulert til offentlig eller privat tjenesteyting gjennom områdeplanen Guldsmedenga-Kolbjørnsvik-Gimle. Planforslaget omfatter eiendommen gnr 306/bnr 28 og en del av bnr 95, som eies av kommunen. Adkomst over bnr 95 sikres gjennom offentlig formål. fig.2 Området fotografert fra Trommestadveien (Foto hentet fra planbeskrivelsen) Innkomne merknader og innsigelser m. evt. kommentarer: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra til Det kom inn to merknader. Fylkesmannens miljøvernavdeling, : 1. Viser til sin merknad til oppstartsmeldingen, der de påpekte lav kapasitet på Hisøy skole. Selv om utbyggingen er liten mener miljøvernavdelingen det er uheldig at skolekapasitet ikke er redegjort for i planen. 2. Tar opp eiendommens tidligere funksjon som barnehage. Viser til Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Retningslinjene har en bestemmelse om «omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek,..». Her skal det skaffes fullverdig erstatningsareal. Fylkesmannens miljøvernavdeling råder til å regulere inn offentlige lekearealer der barn leker i dag. 3. Oppfordrer til å vurdere barnehagekapasiteten i området, sammen med reduksjonen i areal avsatt til tjenesteyting. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 6

5 4. Påpeker det uheldige i at det pågår overlappende planlegging på naboeiendommen, og ber kommunen vurdere om områdene kan reguleres under ett. Rådmannens kommentar: 1. Rådmannen er kjent med problemstillingen. Men saken omfatter bare to nye boenheter idet skolen har hatt en lærerbolig. Det framstår som urimelig å avvise planen på dette grunnlaget. 2. Rådmannen oppfatter retningslinjene til å rette seg mer mot omdisponering av utmark og annet mindre privatisert areal. Det blir vanskelig å stille krav om offentlig tilgjengelighet i en privat hage. Lekeplassen har vært for brukerne av eiendommen og har ikke egentlig vært «tilgjengelig» for barn i området. Eiendommen er solgt ut av kommunen. Skal noen arealer igjen sikres offentlig tilgjengelighet må de eksproprieres. 3. Dessverre mister man med denne planen areal avsatt til tjenesteyting. Men eiendommen er på private hender, og endring til boligformål er ikke i seg selv problematisk. 4. Ideelt sett hadde kommunen gjerne sett at de to planene ble slått sammen. Men de startet opp med nesten et års mellomrom. Denne forslagsstilleren hadde dessuten først forsøkt en søknad om bruksendring etter det foreliggende plangrunnlaget. Det har likevel vært kontakt mellom de to plankonsulentene og de overlappende arealene, som er eid av kommunen, samkjøres for adkomst og offentlig parkering. Statens vegvesen, : Meddeler at man ikke har hatt kapasitet til å se på virkningene av planen, men kun har sett på forholdet til fylkesveg 212. Vegvesenet minner om at parkeringsplasser og veg er definert som anlegg og ikke kan etableres innenfor byggegrense mot veg. For å unngå misforståelser anbefales at arealet mellom byggegrensen og BFS2 ikke reguleres til utbyggingsformål. Kommenterer at bestemmelsenes 4.1 punkt C og C gjelder BFS1 og ikke BFS. Rådmannens kommentar: Bestemmelsene er endret for å imøtekomme uttalelsen. Rådmannen kan ikke se at det er naturlig å legge inn et annet formål enn bolig- på arealet mellom byggegrensen og naboens avkjørsel. Planen er ikke i særskilt behov av en grønn buffer mot vegen, og det må være opp til eierne å organisere sin eiendom. Byggegrensen sikrer at det ikke kan bygges noe her, heller ikke byggverk som er unntatt fra søknadsplikt. Rådmannen foreslår heller å komme Vegvesenet i møte ved å legge inn en bestemmelse om at parkering på BFS2 ikke er tillatt, så har man en god sikring av hensynet til fylkesvegen. Rådmannens vurdering: Vurderinger av merknader som er mottatt Merknadene er fulgt opp så langt rådmannen har funnet det formålstjenlig. Miljøvernavdelingens forslag om å regulere inn offentlige arealer til lek vil innebære behov for ekspropriasjon. Det mener rådmannen er unaturlig inne i en etablert hage, og det ville også ha fått konsekvenser for beboernes uteoppholdsareal. Naboer har opplyst at barn ikke leker her i dag. Vegvesenet mener man ikke bør regulere nedre del av hagen til byggeområde. Den vanlige beboer vil kanskje ikke kjenne til at byggegrense mot veg er enda mer begrensende enn byggegrense mot annet areal. Vegloven har sine egne begrensninger, som inkluderer veg og parkering. Rådmannen mener likevel det ikke er naturlig å legge denne stripen til grøntareal når det ikke er behov for slikt areal i planen. Hensynet bak grøntarealet blir ikke å forsyne området med grønnstruktur, men å holde det fritt for byggverk. Det er et vikarierende motiv, og uansett besørger byggegrensen det samme. For å komme Vegvesenet i møte, for det tilfellet at det er parkering nederst i område BFS2 man vil unngå, er det tatt inn en bestemmelse om at parkering ikke tillates innenfor BFS2. Vegvesenet påpekte også uklarheter i bestemmelsene. Rådmannen mener det er foreslått endringer i tråd med intensjonene. Det var et krav om 1,5 p-plass pr ny boenhet, i tråd med kommuneplanen. Med så få boenheter har en funnet det mer hensiktsmessig å konkretisere kravet ihht antall boenheter. Det Dokumentnr.: 16/ side 3 av 6

6 foreslås 2 plasser ved én boenhet, 3 ved to og 4 ved tre boenheter. Hensikten er å unngå halve plasser og å kompensere for den eksisterende boligen som man ikke egentlig kan stille nye krav for. Forslaget kan derfor egentlig innebære en skjerping av kravet, men at den første boenheten skulle kunne bli stående uten parkering anses ikke som et klokt alternativ når man først lager en reguleringsplan. For lesbarhetens skyld foreslås samme krav for sykkelparkering under tak. I kommuneplanutvalgets møte kom det inn forslag om 1,5 plass for sykkelparkering under tak pr ny boenhet. I praksis betyr dette også en skjerping i forhold til kommuneplanutvalgets vedtak. Eiendomsforhold Kommunen eier adkomstområdet 306/95. Det er ikke aktuelt med offentlig drift av adkomstområdet, men det offentlige eierskapet sikrer adgang og passasje for de tilknyttede eiendommene. Blant annet har barnehagen på naboeiendommen 306/6 rettighet til å beholde en sti forbi planområdet og fram til det kommunale området. Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Kommuneplanen overlater styringen til gjeldende reguleringsplan i tillegg til hensynssone for bevaringsverdig bebyggelse. Området inngår i kommunedelplan for bevaring. Forslaget bidrar til fortetting i eksisterende boligområde, med god kollektivdekning. Forslaget kan isolert sett bidra til merbruk av energi, fordi boliger trenger mer oppvarming enn en skole eller en barnehage. På den annen side reduseres transportbehovet til/fra eiendommen. Områdeplan for Guldsmedenga-Kolbjørnsvik-Gimle, vedtatt 2013, regulerer arealet til offentlig tjenesteyting og bevaring. Planen stiller krav om detaljregulering før bruksendring og før oppføring av nye bygninger. Den har detaljerte bestemmelser om utforming og materialbruk. Konsekvensutredning, KU Planområdet er lite og regulert til byggeområde. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Plankart og bestemmelser Byggegrense mot veg avløser vegloven. Forslagsstiller har ønsket å kartfeste også den generelle byggegrensen på 4 m, for å unngå at småbygninger blir plassert nær opptil eiendomsgrensen. Et eget formålsområde på sørsiden av skolebygningen, BFS2, sikrer ved egne bestemmelser at det ikke kan føres opp bygning med boenhet foran den gamle skolen. Videre at byggverk ikke kan bli høyere enn 4m, alt for at bygningen ikke skal kunne bli skjult bak ny bebyggelse. Av hensyn til skala og stilhistorisk sammenheng er det foreslått en lemping på områdeplanens bestemmelse om at alle bygninger skal ha symmetriske saltak. Her mener rådmannen at sekundærbygninger også kan ha asymmetrisk saltak, eller pulttak med takvinkel minst 22 grader. Det er satt inn rekkefølgekrav som skal sikre siktsoner før boligene tas i bruk, samt parkering til hver boenhet. Beboere skal ikke legge beslag på de kommunale plassene på o_spp1. Disse er nødvendige for avviklingen av trafikk til barnehagen morgen og ettermiddag. Bestemmelsene er gitt iht pbl 12-7, og er revidert for å imøtekomme Statens vegvesens uttalelse. Endringene er gjort i samråd med forslagsstiller og vurderes til ikke å gi behov for et nytt offentlig ettersyn. Forholdet til barn og unges oppvekstvilkår Rikspolitiske retningslinjer, forholdet til barn og unges oppvekstvilkår er kommentert over. Det settes ikke av areal spesifikt til lek eller uteopphold. Kommuneplanen stiller krav om lekeplasser og felles møteplasser fra og med 4 boenheter. Her etableres 2 nye i tillegg til én eksisterende; og kravene slår ikke inn. Rådmannen mener likevel gode oppvekstvilkår er ivaretatt. Uteområdet er til dels opparbeidet, og er godt tilrettelagt for lek og uteopphold. Eiendommen har tidligere fungert både som skole med boligdel og som barnehage. Den har gode solforhold, terrenget skråner svakt mot Trommestadveien og eiendommen krever liten bearbeidelse for evt ytterligere tilrettelegging. Det er kort og trygg vei til Hisøy skole; knapt 500 meter, hvor de større barna vil ha mange tilbud. Universell utforming Eiendommen har lett tilgjengelig adkomst og inngangsplanet ligger i lav høyde over terrenget. For øvrig styres forholdet av Teknisk forskrift. Dokumentnr.: 16/ side 4 av 6

7 Estetikk Områdeplanens bestemmelser om utforming og bevaring videreføres i planen. Estetikken er dermed ivaretatt så godt det lar seg gjøre. Bestemmelsen i områdeplanen om at renovasjonslegg og søppeldunker skal innebygges vil for planområdets del bidra til forskjønnelse når planen gjennomføres. Tilføyelse av flere volumer vil bidra til å skape et tun og dunker blir ikke stående løse og tilfeldig plassert. Teknisk infrastruktur Vann og avløp: Eksisterende kommunalt vann- og avløpsanlegg har tilstrekkelig kapasitet. Overflatevann: Omtrent som i dag fordi antall harde overflater ikke vil øke vesentlig, ettersom det ikke skal bygges noe nytt utover muligheten for garasje og boder. Veg: Avkjørsel fra kommunal veg; Villaveien. Munner ut i fylkesveg 212 Trommestadveien, som passerer planområdet. For disse områdene utgjør Vikaveien et problem for biltrafikk til og fra området, men her ligger det også godt til rette for å kjøre om His. Nærheten til fergekai stimulerer til å spasere for å benytte fergen til sentrum. Det reguleres inn frisikt på nedre del av hagen for å sikre avkjørselen til barnehagen på 306/6. Kommunedelplan for sykkel har inne planer for tiltak på Trommestadveien fra Hisøy skole til Kolbjørnsvik i form av fortau og sykling i veibanen (tiltak 4.8). Dette vil ikke berøre planområdet, men vil kunne påvirke adkomsten til barnehagen på 306/6. Det kan imidlertid ikke påhvile denne forslagsstilleren å løse et mulig framtidig problem for en naboeiendom. Renovasjon: Skal plasseres på egen eiendom ifm parkeringsplassene, slik at renovasjonsbilen har enkel adkomst. Det er påbegynt planarbeid på den bakenforliggende naboeiendommen, 306/428, og det kan bli aktuelt å vurdere samarbeid om et nedgravd anlegg. Det vil i så fall måtte reguleres i naboplanen. Sosial infrastruktur Kollektivtilbud: Ferge til Arendal sentrum; Kolbjørnsvik, 0,5 km, 3 avganger/time. Bussholdeplass; Kolbjørnsvik, 0,5 km; 1 avgang/time. Skole/ barnehage: Hisøy Skole, barne- og ungdomstrinn. Gang- og sykkelsti helt fram, knapt 0,5 km. Starter ved krysset til Villaveien. Noe uheldig at skolebarna vil måtte krysse avkjørselen til barnehagen innenfor. Dette er likevel allerede skolevei for mange barn og to-tre nye boenheter vil ikke bety noen stor endring. Privat barnehage Askeladden vegg i vegg, kommunal barnehage Stemmehagen syd for Hisøy skole, ca 1 km. Sykkelveg til Arendal sentrum: Gang- og sykkelvei via Hisøy skole og His, ca 5 km. I kommunedelplan for sykkel ligger Vikaveien inne som planlagt sykkelveg. Avstanden vil da kunne bli ca 4 km. Planlagt oppgradering langs Trommestadveien. Dagligvareforretning på His, ca 1 km, lege i Kolbjørnsvik og på His; 0,5 og 1 km. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold, forholdet til Naturmangfoldloven: Forslaget omfatter bare areal som allerede er tatt i bruk, og innebærer liten endring i forhold til tidligere. Det er ikke registrert spesielle eller sårbare naturtyper innenfor eller nær planområdet, og Naturmangfoldloven 8-12 er ivaretatt. Landskapsvirkninger/natur: Ingen mulighet for vesentlige endringer i bygningsmassen. Eksisterende hovedbygning tar opp noe av høydeforskjellen på eiendommen. Mindre bygninger som boder med mer vil dele opp mer av Dokumentnr.: 16/ side 5 av 6

8 uteområdene og øke dannelsen av tun. Det er ikke usannsynlig at skolen har hatt et uthus en gang. I dag finnes bare byggverk for barns uteopphold i tillegg til hovedbygningen innenfor planområdet. Konklusjon: Forslaget innebærer etter det rådmannen kan se fornuftig gjenbruk av den gamle skolebygningen, og sikrer den vern gjennom bruk. I og med at det opprinnelig var en lærerbolig i huset betyr forslaget egentlig en økning bare med to boenheter. Tekniske krav kan erfaringsmessig bli vanskelig å innfri fullstendig. Dette gjelder forøvrig for svært mange boliger i dette området, hvor hovedtyngden av bebyggelsen er verneverdig. Denne gamle skolebygningen har stor historisk og kulturhistorisk verdi, og boligformål betraktes som det som lettest kan la seg gjennomføre på stedet. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen nye driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 27. februar Dokumentnr.: 16/ side 6 av 6