Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel/bruksendring fra regulert industriformål

Transkript

1 Overhalla kommune - Positiv, frisk og framsynt - Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2013/ Saksbehandler: Annbjørg Eidheim Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel/bruksendring fra regulert industriformål Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 23/ Rådmannens innstilling 1. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Høvleriet, gnr. 35, bnr. 11 fra industriformål til formål under bebyggelse og anlegg avslås etter plan- og bygningslovens Søknaden avslåsfordi: Ny bruk kommer i strid med eksisterende, tilgrensende arealformål. Ny bruk ikke kan utøves på eiendommen på grunn av bygningene ikke er egnet til formålet. Ny bruk vil kunne medføre sjenerende støy for boliger i nabolaget. 3. Bruk av eiendommen til regulert- eller omsøkt formål kan medføre kommunalt tilsyn fordi det er grunn til å anta at bygningene ikke oppfyller krav til eksisterende byggverk i hht PBL kap. 31. vil medføre at fysiske tiltak som kan gi økt risiko knyttet til grunnforholdene må gjøres i samråd med NVE som fagmyndighet. vil medføre at ved bygge- og gravearbeid skal det avklares om det er forhold i hht forurensningsforskriftens kap. 2 som må hensyntas før tiltak kan iverksettes. Hjemmel for vedtaket er: kap, bokstav c, pkt iii Dokumenter i saken: nformasjonsbrev, statutter og innspill fra velforening vedlegges Type Dato Tittel Adressat Søknad om bruksendring Høvleriet Drue MC v/terje Gravseth 35/11 Øysvollen U Overhalla- gnr. 35, bnr. 11. Søknad om bruksendring fra regulert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. industriformål til bruk som klubblokale/verkstedbygg/utleie av lagringsplass for MC-klubben Drue v/ Terje Gravseth. Høring. U Vedr søknad om bruksendring av Drue MC v/terje Gravseth

2 X S eiendommen gnr. 35, bnr Korrekt brev som ble oversendt FM/FK for høring Uttalelse Uttalelse Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel/bruksendring fra regulert industriformål nformasjonsbrev fra Drue MC nnspill til behandling av bruksendring av eiendom 35/11 på Øyesvold Statutter Drue MC NT fylkeskommune Regional utviklingsavd. v/sigurd Kristiansen Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Trond Stenvik Øyesvold og omegn velforening v/styret Terje Gravseth Eiendommen Høvleriet, 35/11 på Øysvollen Saksopplysninger Eiendommen gnr. 35, bnr. 11 er ihht kommuneplanenes arealdel regulert til industriformål. Overhalla Mekaniske Verksted er eier og drev sin produksjon her til de flyttet til nye lokaler på Skogmo industriområde. Lokalene har stått ubrukt det meste av tiden etterpå.

3 Dagens eier vurderer å selge eiendommen til MC-klubben Drue som delvis har leid eiendommen til hobbyverksted. Klubben har sendt ut informasjonsbrev til naboer om klubbens virksomhet og hva de ønsker å bruke lokalene til. En forutsetning for kjøp av eiendommen, er godkjent bruksendring fra industrilokale til klubblokale for klubben. De beskriver virksomheten: Verksted for klubbens medlemmer. Tidligere kontorer og spiserom skal brukes til som dette av klubbens medlemmer. Det skal arrangeres kaffekvelder i og utenfor lokalene. Det skal arrangeres årlig Treff i august. forkant av dette arrangementet blir det sendt ut nabovarsel. De sier det ikke vil bli større bygningsarbeider utvendig annet enn generell standardheving. Bygningen framstår i dag som et bygg som behøver mye restaurering. ndustritomten grenser inntil boligeiendommer. Etter samtale med fylkesmannens plan- og bygningsavdeling ble det avklart at søknaden er endispensasjonssak fordi ny bruk ikke er i samsvar med bruk regulert i kommuneplanens arealdel. Bruksendring i strid med gjeldende plan vil i seg selv utløse søknadsplikt. Søknaden ble derfor sendt på høring til fylkesmann og fylkeskommune som søknad om dispensasjon. Fylkeskommunen Fylkeskommunen har ikke merknader utenom på generelt grunnlag i forhold til kulturminner som må undersøkes, i tillegg til meldeplikten etter kulturminneloven. Det er ikke slike forhold som må tas hensyn til i denne saken. Fylkesmannen Vurdering av miljøkvaliteter og verdier for biologisk mangfold skal framgå av saksbehandlingen for å vise hensyn som må tas ved dispensasjon. forhold til samfunnssikkerhet ligger lokalet på kartlagt kvikkleireområde av høy faregrad. Bruksendringen i seg selv vil ikke øke risikoen i området så lenge det ikke innebærer varig opphold eller fysiske tiltak som vil påvirke stabiliteten. Det forutsetter imidlertid at en er forsiktig med tiltak som kan endre på stabiliteten slik som masseforflytning, sprengning, bygging osv. Alle fysiske tiltak som kan gi økt risiko knyttet til grunnforholdene må gjøres i samråd med NVE som fagmyndighet. Annen risiko som følge av bruksendringen knyttet til type hendelser som trafikk, støy etc. må også vurderes og møtes med tiltak dersom det er relevant. Uttalelse fra Øyesvold og omegn velforening v/styret, vedlagt 72 underskrifter mot etablering av klubblokale for motorsykkelklubben Drue MC. Velforeningen ønsker å uttrykke motstand og har fattet vedtak mot etablering som omsøkt fra klubben. De er ikke bekymret for at klubben skal dra med seg hverken kriminalitet eller ulovlige rusmidler. Men lokalene ligger midt i et boligområde, og de er sikker på at aktivitetene knyttet til en motorsykkelklubb vil medføre støy til tidspunkt hvor nabolaget ikke ønsker denne type støy. Tidligere er grenda vant med støy fra fabrikken i ordinær arbeidstid, men klubben vil neppe

4 holde på med sine aktiviteter i dette tidsrommet, men heller når det er ønsket kvelds- og nattero. Det samme vil gjelde helger hvor en ønsker ro og mulighet for rekreasjon. Velforeningen har heller ikke tiltro til at etablering i klubblokalene ikke vil medføre endret trafikkbilde og mer støy. Velforeningen ønsker ikke slik aktivitet på ettermiddag- og kveldstid. De ønsker også å kommentere det Drue så vidt nevner i informasjonsbrevet, nemlig vedlikehold. De mener at slik bygningen framstår i dag er den en sikkerhets- og miljørisiko for grenda og nærområdet, og den er ikke vedlikeholdt på flere år og er i betydelig forfall. Bygningen består av bl.a. av flere hundre kvadratmeter takareal med til dels løse plater som er en fare for folk og andre bygninger. Det er knuste vinduer som gir barn mulighet til å ta seg uhindret inn i bygget med maskiner fra ny og gammel tid. Dette må det gjøres noe med umiddelbart. Grunnforholdene er en ukjent faktor etter tidligere drift hvor det ble sluppet kjemikalier i grunnen. Det er også gammelt el-anlegg som neppe tilfredsstiller dagens krav til brannsikkerhet. Øyesvold og omegn velforening spør om det er mulig å sette krav til dagens eller framtidige eier av bygningsmassen om at bygningene vedlikeholdes slik at de ikke utgjør hverken sikkerhetsrisiko, miljøbelastning eller forringelse av nabolaget. Eller en utreder krav om sanering av bygningsmassen dersom krav om vedlikehold ikke innfris. Lensmannen i Overhalla har ikke gitt skriftlig uttalelse til saken, men sier prinsipielt at det ikke er ønskelig med slike klubber i et boligområde. Han presiserer samtidig at det ikke er grunnlag for negativt omtale om denne klubbens virksomhet og aktivitet. Søknaden skal behandles som dispensasjonssøknad etter PBL Vurdering Samfunnssikkerhet Søknaden gjelder omdisponering fra industriformål til formål under bebyggelse og anlegg. Forholdet til samfunnssikkerhet må avklares siden tomta ligger på kartlagt kvikkleireforekomst av høy faregrad. Omdisponering i seg selv øker ikke risikoen, men omdisponering vil sannsynligvis medføre tiltak som kan påvirkestabiliteten. Søker har vedlikeholdsplaner, og eventuell innvilgelse av dispensasjon beror på dokumentert avklaring med NVE dersom tiltak tenkes igangsatt. Forurensning Det er grunn til å tro at grunnen kan inneholde forurensning etter mange år med industrivirksomhet. Bedriften er så gammel at tiltak for å unngå forurensning ikke var iverksatt. Dersom dispensasjon skal innvilges må det ved eventuelt bygge- og gravearbeid dokumenteres at grunnen ikke er forurenset, eller få utarbeidet tiltaksplan for rensing dersom det blir påvist forurensning. Forurensningsforskriften kap. 2 regulerer dette området og kommunen er forurensningsmyndighet i slike saker. Naturmangfoldloven forhold til naturmangfoldlovens prinsipper for å bevare biologisk mangfold, er lovens forvaltningsmål oppfylt. nnvilgelse av dispensasjon vil ikke påvirke eller forringe disse mål.

5 8: kunnskapsgrunnlaget Det er ikke registrerte funn av miljøverdier i følge MiS, DNs Naturbase eller Artsdatabankens artskart. Kravet om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap anses å være oppfylt. 9: føre-var-prinsippet Det er ikke grunn til å tro at verdifullt naturmangfold blir berørt. Føre-var-prinsippet tillegges derfor liten vekt i saken. 10: økosystemtilnærming og samlet belastning Da det ikke foreligger opplysninger om at verdifullt naturmangfold kan bli påvirket, tillegges prinsippet om samlet belastning liten vekt. 11: kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Punktet anses ikke aktuelt i saken. 12: miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Punktet anses ikke aktuelt i saken. Velforeningens synspunkt forhold til endret trafikkbilde, støy eller støv, vil dette i følge søker ikke bli endret.velforeningen har lite tiltro til disse påstandene, og mener at en motorsykkelklubb ikke bør etablere seg i et boligområde, nettopp på grunn av støy til på feil tider på døgnet. Velforeningen er også veldig skeptisk til bygningens tilstand og virkningen av dette i forhold til sikkerhet og estetikk. Kommunen kan i hht PBL Kap. 31 sette krav til eksisterende byggverk. Dette gjelder f.eks vilkår for å gi tillatelse til tiltak på bygget, at også andre deler av byggverket settes i forsvarlig stand i samsvar med relevante tekniske krav. Dette kan gjøres når kommunen finner at byggverket er i så dårlig stand at det av hensyn til helse, miljø eller sikkerhet ellers ikke vil være tilrådelig å gjennomføre det omsøkte tiltaket. Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk som omfattes av PBL i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at det ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Kommunen kan føre tilsyn med eksisterende arealer og byggverk for å påse at det ikke foreligger ulovlige forhold som kan medføre fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø. Tilsyn kan bare gjennomføres dersom det er grunn til å anta at det foreligger slike forhold. Kommunen har i hht PBL Kap. 32 hjemmel for ulovlighetsoppfølging for å forfølge ulovligheter etter PBL. Sammendrag Slik eiendommen framstår i dag, er den krevende å eie. Den er regulert til industri, og kan drives slik, men med dårlige bygninger, og i tillegg kanskje miljøforurenset grunn, settes det krav når tiltak søkes satt i verk. Dette vil også gjelde i forhold til geotekniske grunnforhold.

6 Dersom dispensasjon innvilges, vil det også være nødvendig med tiltak for at eiendommen og bygningene skal kunne brukes som omsøkt, og det vil utløse de samme kravene. Det er også kommet klare synspunkt fra velforeningen, vedlagt 72 underskrifter på at slik virksomhet ikke er ønsket i nabolaget. Rådmann har forståelse for velforeningens bekymring vedrørende sannsynligvis økt støy, og til ugunstige tider på døgnet. Slik virksomhet bør ikke ligge midt i et boligområde. Rådmann har også forståelse for bekymring knyttet til tilstand for bygninger og grunnforhold og fare det kan medføre. Samlet kan rådmann derfor ikke anbefale søknad om dispensasjon fra industri til formål under bebyggelse og anlegg fordi det etter rådmann syn ikke er forenlig med eiendommens beliggenhet i boligområde og eiendommens og bygningenes tilstand til slik bruk. Eiendommen kan selges som industrieiendom, men skal den tas i bruk igjen til regulert formål, vil det sannsynligvis være nødvendig med bygningstekniske tiltak som vil utløse krav i hht geotekniske forhold og samfunnssikkerhet, krav i hht forurensningsforskriften kap. 2 og krav i hht PBL for eksisterende byggverk.