Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Fielbmágeaidnu TANA Gnr. 40 Bnr. 99 TANA kommune Benevnelse BRA Leielighet 1 74 m² Leilighet 3 41 m² Leilighet 2 74 m² Fullstendig arealoversikt inne i rapporten Tomteareal m² Markedsverdi Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Stema Byggebistand AS Takstingeniør: Hermod Biti Fosseveien 16, Postboks 130, 9846 TANA Tlf.: E-post: hermod@byggebistand.com

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Fielbmágeaidnu 11 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 9845 TANA Område/bydel Polmak Kommune TANA Rekvirent Tana eiendomsselskap Hjemmelshaver(e) DEANU GIELDA / TANA KOMMUNE Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Jon Arild Aslaksen Premisser - generelle opplysninger Taksten er utført som visuell besiktigelse av synlige overflater uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt noen målinger i forhold til skjevheter eller konstruksjonsmessige beregninger. Oppgraderingen av boligen er opplysninger gitt av rekvirent. Arealberegningen er basert på fremlagte tegninger som er kontrollert med lasermåler under besiktigelsen. Tak kontrollert fra bakkenivå. Verditaksten er ikke en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand. Taksobjektet består av 2-vertikaldelte boliger hver med leilighet i 1.etg og u.etg. Dersom taksten er eldre en 6 måneder bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Sammendrag Bygget er generelt preget av utsatt vedlikehold. Det gjelder følgende: Overflatebehandling av utvendig kledning samt balkonger. Slitte hovedinngangsdører. Råteskadede vinduer i u.etg. Overflater golv og dels overflater på vegger. sannsynlig fuktskade på soverom i leilighet 3.u.etg. Våtrommene tilfredstiller ikke dagens krav til våtrom. Dårlig planløsning av badene i u.etg ved at adkomst til soverommene går gjennom badene. Manglende fuktsikring og drenering av grunnmur. Tydelige tegn til setningskader. Tiltak bør prioriteres med montering av grunnmursplate på grunnmur, tilbakefylling med drensmasser samt montering av drensrør. På inngangsfasade til 1.etg må det bearbeides fall fra grunnmur for bortledning av overflatevann. El-anlegg må påregnes oppgradert Noen vinduer utskiftet i Kjøkkenbatterier stort sett utskiftet. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Eiendommen har beliggenhet i skrånenede terreng som heller mot nordvest på oversiden av FV til Finland. Festetomt med beliggenhet ved tettstedet i Polmak på østsiden av Tanaelva ca.22 km fra Tana bru sentrum. Kort vei til grensehandel i Nuorgam i Finland. Kringliggende bebyggelse består av regulert område for boligbygging i syd, tollstasjon, spredte eneboliger og noen landbrukseiendommer. Kort vei til allsidig friluftsliv herunder scooterløype og laksefiske i Tanaelva. Reguleringsmessige forhold Regulert område for bebyggelse. Eiendommens tomt Tomteareal 2 949,1 m2 Type tomt Festet Verditakst-fasteiendom Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Side2av9

3 Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Terrengforhold Tilknyttet kommunalt vannforsyningsanlegg fra Lismajavre vannverk Privat avløpsanlegg med slamavskiller og infiltrasjon i grunnen. Gode parkeringsmuligheter. Adkomst fra kommunal vei. Skrånet opparbeidet tomt ved Polmak tettsted på østsiden av Tanaelva. Vegetasjon av lauvskog og grasmark. Antatte leire og morenemasser i grunnen. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Vertikaldelt bolig leilighet 1 og Vertikaldelt bolig leilighet 2 og Likningsverdi (år) Kjøpsår 1975 Kjøpesum / kostpris 0 Forsikringsselskap Type forsikring Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamentering på antatt støpt såle. Ventilert grunnmur av Leca byggestein, utvendig pusset og malt. Golv på grunn av betong i u.etg. Utforede vegger i u.etg kledd med malte plater Rekvirent opplyser at grunnen består av sand og leire og det ble registrert setningsskader som følge av manglende fuktsikring av grunnmuren. Vertikale og horisontale riss samt pussavflassing ble registrert. Setningskader i grunnmur Side3av9

4 Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Etasjeskiller av bjelkelag i tre. Yttervegger i bindingsverk av tre med 10 cm isolasjon. Utvendig kledning av liggende trepanel Falmende ytterkledning som behøver overflatebehandling. Vedlikeholdsintervall for utvendig maling/beis er 2-6 år. Dører og vinduer DØRER Stort sett slette hvitmalte finerte innerdører fra opprinnelsen. Isolerte ytterdører i teak. Balkongdører i leilighetene i 1.etg VINDUER Slitte ytterdører. 3-lags vinduer i isolerglass fra opprinnelsen herunder fastkarmvinduer i stue. Noen vinduer i leilighetene i 1.etg er skiftet ut og er i fra Forholdsvis nytt vindu i leilighet 2 på soverommet i u.etg Dels råteskadede vinduer i leilighetene i u.etg. Vinduene behøver i tillegg utvendig overflatebehandling. Takkonstruksjon med yttertak Saltak med W-takstoler i tre. Tekking av profilerte aluminiumsplater. Takrenner og nedløpsrør i plast. Snøfangere over inngangsparti på leilighetene i 1.etg Malingsavflassing på taktekkingen av aluminiumsplater. Piper, ildsteder og oppvarming PIPER OG ILDSTEDER Elementpipe, pusset og malt i begge boliger. Feieluke i u.etg. Tilknyttet peisovn i leilighet 1 1.etg og kombiovn i leilighet 2 i 1.etg OPPVARMING Oppvarming med elektriske termostatstyrte panelovner og ovn for vedfyring. Side4av9

5 Bad og vaskerom BAD LEILIGHET 1 1.ETG Innvendige overflater av våtromsvinyl på golv, veggvinyl og malte plater i himling. Sluk i golv. Vannklosett. Vaskeservant. Eldre dusjkabinett. Oppvarming med reflektorovn. Uttak for vaskemaskin BAD/VASKEROM LEILIGHET 2 1.ETG Innvendige overflater av våtromsvinyl på golv, baderomsplater på vegg og malte plater i himling. Sluk i golv. Vannklosett. Liten baderomsinnredning i hvit profil med vaskeservant, speil og belysning. Eldre dusjkabinett. Kun naturlig ventilasjon via veggventil. Oppvarming med reflektorovn. Uttak for vaskemaskin. BAD LEILIGHET 3 OG 4 U.ETG Innvendige overflater av våtromsvinyl på golv, veggvinyl og malte plater i himling. Sluk i golv. Vaskeservant med speil og belysning. 2-greps blandebatteri som har oversteget levetiden. Veggmontert dusj. Vannklosett. Naturlig ventilasjon via veggventil. Oppvarming med reflektorovn Små bad med dårlig planløsning. Adkomst til soverommene i u.etg via bad. VASKEROM LEILIGHET 3-4. Innvendige overflater av betonggolv og malte plater på vegger og himling. Skyllekar i rustfritt stål. Sluk i golv. Åpne avløp og vannrør. 200 l varmtvannsberedere. Innvendige stoppekraner Felles for alle våtrommene er at de ikke tilfredstiller dagens krav til våtrom. Dette gjelder fall til sluk, mekanisk avtrekk og membranbestandige materialer i våtsoner på vaskerommene. Badet i leilighet 2 1.etg er sannsynligvis renovert på 90-tallet. Side5av9

6 Kjøkken LEILIGHET ETG Bad leilighet 2. 1.etg Kjøkkeninnredingene i leilighetene i 1.etg har benkebereder/vv-bereder i underskap. Slette hvite fronter. Laminat benkeplate. Veggvinyl over benkeplate i leilighet.2 Kjøkkenkummer i rustfritt stål. Avtrekksvifte over komfyr Kjøkkeninnredningene er sannsynligvis i fra byggeår. Kjøkkenbatterier er utskiftet siden byggeår. HYBELLEILIGHETER 2-4 Liten kjøkkeninnredning med slette fronter. Avtrekksvifte over komfyr Slitt innredning i leilighet 4. Innvendige overflater GOLV VEGGER HIMLINGER Vinylebelagte overflater fra byggeår. Slitt laminatgolv i leilighet 4 i u.etg. Malte plater samt tynnpanel og trepanel i leiligheter i 1.etg Malte plater i u.etg Malte plater. Generelt slitte golvoverflater med løsnede skjøter. Slitt laminatgolv i leilighet 4 i u.etg. Slitte veggflater i leiligheter u.etg. Sannsynligvis fuktskade på soverom i leilighet 2. i u.etg. Tegn til svertesopp i overgang golv/vegg som følge av dette. Side6av9

7 Elektrisk anlegg Hver leiligighet har separate sikringsskap bestående av manuelle sikringer. Åpen kabelføring. Standard stikk- og lys. El-inntak med luftspenn til gavl El-anlegget har en generell levetid på ca 40 år. Oppgradering må påregnes. VVS-installasjoner Avløpsrør i plast Vannrør i kobber. Naturlig ventilasjon. Innvending stoppekraner på vaskerom u.etg. VV- 200 l på vaskerom i u.etg Leilighetene i 1.etg har 140 l beredere i kjøkkenskap. Annet BALKONGER Nordvestvendt utkraget balkong med spaltegolv, rekkverk og håndlist i hver av leilighete'ne 1.etg. Adkomst via balkongdør i stue Slitte overlater på balkongene. Behøver overflatebehandling. UTVENDIGE TRAPPER Strekkmetalltrapp til leielighetene i 1.etg UTVENDIG STØTTEMUR Sprukket som følge av jordtrykk og manglende fuktsikring. PLATTING Liten treplatting ved inngang til leilighet 1. Generelt om andre bygg På eiendommen er det i tillegg oppført ett grillhus og eldre laftet bygg/uthus i tømmer. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Side7av9

8 Leielighet 1 Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Leilighet 1, 1.etg bygg A Vf, entre`, stue, kjøkken, bad/vask, 2-soverom. U.etg: trapperom, gang U.etg Gang Bod Sum Leilighet 3 Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Leilighet 3, u.etg bygg A Entre`, kjøkken, stue, bad, soverom, vaskerom Sum Leilighet 2 Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Leilighet 2, 1.etg bygg B Vf, entre`, stue, kjøkken, bad/vask, 2-soverom. U.etg: trapperom, gang U.etg Bod Sum Leilighet 4 Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Leilighet 4, u.etg bygg B Entre`, kjøkken, stue, bad, soverom, vaskerom Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealberegningen er basert på fremlagte tegninger og kontrollert med lasermåler under besiktigelsen. Kommentarer til planløsningen Takstobjektet består av 2-identiske leiligheter i 1.etg med hybler i u.etg. Leilighetene og hyblene har separate innganger. Deler av u.etg som inneholder gang, bod og trapperom tilhører leilighetene i 1.etg. Adkomst via tretrapp fra 1.etg Strekkmetalltrapp foran hovedinngang leiligehter 1.etg. Kaldloft. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Heftelser Eiendomsopplysninger er hentet fra og er ubekreftede opplysninger. Det er ikke tinglyst heftelser eller servitutter som har innvirkning på taksverdiene. Side8av9

9 Teknisk verdiberegning Bygg A: Vertikaldelt bolig leilighet 1 og 3 Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 58% - = Bygg B: Vertikaldelt bolig leilighet 2 og 4 Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 58% - = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Markedsanalyse Tidligere Polmak søsterhjem med 2-vertkalte leiligheter i 1.etg og 2-hybler i u.etg. Nærhet til grensehandel i Nuorgam, Finland. 18 km til Tana bru sentrum som har skole, barnehage, forretninger, offentlige servicebygg mm. Fin beliggenhet i skrånet terreng som heller mot nordvest med fin utsikt over Tanaelva. Oppussing behøves. Markedsverdi er også vurdert i forhold til størrelse, vedlikehold, standard, sammenlignbare boliger og beliggenhet. Arbeidsmarkedet, renten og tilgangen på nye tomter og boliger er også viktige faktorer i boligmarkedet. Eiendommen vurderes som et kurant panteobjekt. Verdikonklusjon Sted og dato Tana den Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Tegninger. Vedlagt Utskrift Norges eiendommer. Utskrift infotorg.no Oversiktskart. Hermod Biti Side9av9