Høring og offentlig ettersyn: Plan 3076 Detaljregulering for Svenskveien 123. Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs

Transkript

1 Arkiv: 3076 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Mie Lundsfryd Rasmussen Høring og offentlig ettersyn: Plan 3076 Detaljregulering for Svenskveien 123 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 31/ Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 31/17 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn: «Plan 3076 Detaljregulering for Svenskveien 123» med plankart (datert ) samt planbestemmelser og -beskrivelse (datert ). Votering: Enstemmig vedtatt (11-0) Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn: «Plan 3076 Detaljregulering for Svenskveien 123» med plankart (datert ) samt planbestemmelser og -beskrivelse (datert ). Saksopplysninger Bakgrunn for saken Formålet med planen er å legge til rette for et to-etasjers flerbolighus med 7 boenheter på to ubebygd boligtomter i Svenskveien. Planen er en detaljreguleringsplan etter PBL 12-3 fremmet av Norconsult AS på vegne av Comfort Building AS. Planforslaget er utarbeidet av fagkyndige, jfr. krav om dette i PBL avsnitt. Beskrivelse av planområdet Det aktuelle området ligger på Gruben og omfatter eiendommen på gnr/bnr 21/14 i Svenskveien 123. Planområdet tar også med gang-/sykkelveien, Lekestubben, på deler av gnr/bnr 21/4. Planområdet ligger midt i et etablert boligstrøk rett sør for Storgata. Området grenser mot boliger i nord og øst, mens Svenskveien og adkomst til tomten ligger i sør. Mot vest, mellom

2 Svenskveien 123 og naboboligen på gnr/bnr 21/35, ligger Lekstubben som forbinder Svenskveien og Coldevins gate. Planområdet avgrenser et samlet areal på ca. 1,4 mål. Planområdet består i dag av to ubebygd boligtomter på flatt terreng og med gode solforhold. Tilstøtende arealer utgjøres i hovedsak av eneboliger og flermannsboliger med 2-4 boenheter. Størstedelen av boligbebyggelsen er trehus med saltak fra 60-tallet, men med nyere tilbygg og moderniseringer. Planstatus Området tilhører Plan 3003 Gruben og er i gjeldende regulert til gang-/sykkelvei og frittliggende småhusbebyggelse med bestemmelser om maksimalt 1,5-etasje bebyggelse. Areal regulert til boligformål er per i dag oppdelt i to boligtomter. Bebygd areal skal ikke overstige 15 % av regulert tomt. Åpent parkeringsareal skal ikke tas med i beregningen av BYA. Av gjeldende bestemmelser fremgår det i tillegg at gesimshøyde for 2-etasjes hus ikke skal overstige 7 meter og mønehøyde ikke over 9 meter. For 1-etasjes hus må gesimshøyden ikke overstige 4 meter. Planforslaget avviker således fra gjeldende plan i antall etasjer, utnyttelsesgrad, og type bebyggelse. Planområdet må følgelig detaljreguleres for tenkt formål. Beskrivelse av planforslaget Tiltakshaver planlegger et lavt flerbolighus med syv boenheter over to etasjer. Området reguleres for boligformål, trafikk/parkering- og uteoppholdsareal. Gjeldende reguleringsformål for gang- /sykkelvei på Lekestubben videreføres i planforslaget. Gjeldende bestemmelser om byggehøyder for 2-etasjers hus tas inn i planforslaget. Disse tillater en gesimshøyde som tilsvarer kote 59 og en mønehøyde tilsvarende kote 61. Bestemmelser om saltak beholdes, mens bestemmelser om takvinkel tas ut. Regulert tomtegrense på tvers av eiendommen planlegges fjernet. Utnyttelsesgraden for boligformålet foreslås økt til 70 %, noe som utgjør en samlet utnyttelse på tomten på ca. 45 % BYA. Minimum uteoppholdsareal (MUA) skal tilsvare 20 % av boligens bruksareal, hvorav minst 200m 2 skal være sammenhengende fellesareal på bakkeplan. Tiltaket legger opp til et sammenhengende uteoppholdsareal på sørvest siden av planlagt bygg. Området vil ha gode solforhold og skal innby til opphold for ulike brukergrupper. Videre planlegges det mot sørvest for private altaner på min. 12 m 2. Det reguleres adkomst til planområdet fra Svenskveien. I planens østlige hjørne er det lagt opp til gjesteparkering og en HC-plass. Parkering for beboere planlegges i carport på bakkeplan som en integrert del av bygningsmassen. Øvrig krav til parkering er satt iht. Kommunedelplan for Mo og omegn ( ). Areal til ovenstående bruk er i planforslaget regulert til «Gårdsplass». Det foreslåtte arealformålet åpner således for fler funksjoner, herunder særlig parkerings- og kjøreareal. Samtidig blir det, i begrenset omfang, mulig å legge til rette for uteopphold, lek, mv. Areal regulert for gang-/sykkelvei på Lekestubben foreslås også med fler funksjoner. Her skal den østre delen av arealet opparbeides for lekeplass, mens den vestre delen i en bredde på 3 meter skal ha fast dekke for gang- og sykkeltrafikk. Alle uteoppholdsarealer, parkeringsplasser samt gang- og kjøresoner på tomten skal være opparbeidet før det kan gis ferdigattest til boliger. Det kan gis midlertidig brukstillatelse dersom boligene ferdigstilles om vinteren. Virkninger av planforslaget Side 2 av 7

3 Stedets karakter og struktur Eksisterende type bebyggelse består hovedsakelig av eneboliger og flerbolighus med 2-4 boenheter. Planforslaget medfører derfor en viss fortetting i området. Gjeldende bestemmelser om byggehøyder og takform beholdes som i gjeldende bestemmelser for 2-etasjers hus. En endring av etasjeantall fra 1,5 til 2 etasjer vil således ikke utgjøre en stor forskjell i forhold til eksisterende bebyggelse i planområdet. Sol-/skyggeforhold Planlagt bebyggelse vil ut ifra utarbeidete solstudier ha størst innvirkning på sol- /skyggeforholdene for naboene rett nord og vest for planområdet. Skyggepåvirkningen vil mot nord være størst omkring den 31. mars etter kl. 16. Etter denne datoen vil planlagt bebyggelse ikke medføre en vesentlig skyggelegging av området. Lekestubben og naboeiendommen vest for området vil skyggelegges noe frem til kl Etter kl. 12 vil skyggepåvirkningen være begrenset. Dette gjør seg gjeldende for alle undersøkte scenarier utover året. Skyggekonsekvensene for nærliggende omgivelse og nabobebyggelse ansees således å være minimal. Trafikkforhold og infrastruktur Gjennomkjøringstrafikken for Gruben foregår overveiende i Storgata. Svenskveien får imidlertid karakter av samlevei for bebyggelsen i området som følge av få tverrforbindelser mellom Svenskveien og Storgata. Dette avspeiles også i en årlig trafikkmengde på ÅDT 700. Målt trafikkmengde og lav registrert gjennomsnittshastighet (25 km/t) tilsier imidlertid lite problematiske forhold rundt trafikksikkerhet og -støy. Planforslaget legger opp til en øking fra 2 til totalt 7 boenheter. Økingen vurderes å være såpass liten at denne ikke vil medføre noen vesentlig trafikkøkning for området som helhet. Planen ligger dessuten innenfor gangavstand for størstedelen av de offentlige tilbud, samtidig som adkomst via Lekestubben legger til rette for gang- og sykkeltrafikk. Planforslagets innvirkning på trafikkøkning og veisikkerhet ansees derfor å være minimal. Barns interesser Planen inneholder bestemmelser om oppfylling for å tilrettelegge for oppgradering av lekeplassen på Lekestubben. Planforslaget vil således opprettholde tilbudet av områder for lek i nærmiljøet samtidig som det legges opp til forbedring av dagens nedslite lekeplass. Støy og miljø Planområdet ligger midt i et etablert boligområde med relativt lite støy fra omgivelsene. Planlagte tiltak vurderes ikke å øke støynivået i området. Utendørs og innendørs støykrav tilknyttet boligbebyggelsen i planområdet er fastsatt i foreslåtte bestemmelser. Dette i tråd med gjeldende retningslinjer (jf. T-1442/2016) og Byggeteknisk forskrift. Alt overflatevann skal fordrøyes eller håndteres lokalt på annen godkjent måte innenfor planområdet. Planlagt tiltak skal således ikke medføre økt tilrenning til overvannsnettet. Grunnforhold Området er tidligere bebygd og byggearbeider i området tilsier at det ikke er spesielt vanskelige grunnforhold. Dette bekreftes av søk i NVEs aktsomhetskart. Kulturminner og kulturmiljø Side 3 av 7

4 Det er ikke registrert verneinteresser/kulturminner i planområdet, hvilket bekreftes av søk i Nordatlas kartdatabase og gjennom uttalelse fra Sametinget. Planforslaget ansees derfor ikke å ha noen innvirkning på kulturminner og kulturmiljø i området. Naturverdier Planområdet ligger i et eksisterende boligområde uten spesielle registreringer av dyreliv eller naturtyper i det aktuelle området. Dette bekreftes av søk i Miljødirektoratets naturdatabase. Det er videre gjort søk i Artsdatabanken uten registreringer av rødlistede arter eller andre truede arter. Planforslaget vurderes således ikke til å ha noen innvirkning på det biologiske mangfoldet i planområdet. Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Planområdet har ingen uteområder som har rekreasjonsverdi for allmenheten. Dette utover lekeplassen i Lekestubben som tidligere omtalt. Landbruk Området har ingen interesse som landbruksområde slik det fremkommer. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Det er i ROS-analysen ikke avdekket risiko og sårbarhet som følge av planforslaget som vil kreve avbøtende tiltak. Forhold til overordnet plan og planretningslinjer Området er i Kommunedelplan for Mo og omegn ( ) avsatt til boligbebyggelse der gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Planforslaget er ikke funnet i strid med overordnet arealplan eller andre relevante retningslinjer, rammer og føringer. Forhold til forskrift om konsekvensutredninger Planen samsvarer med overordnet plan og vurderes ikke til å utløse krav om konsekvensutredning iht. forskriftens 3a-c. Planen skal derfor ikke konsekvensutredes etter forskrift om konsekvensutredninger. Behandling og medvirkning Planarbeidets oppstart ble kunngjort i Rana Blad samtidig som det ble sendt ut varslingsbrev til berørte parter. Arealet på Lekestrubben (deler av gnr/bnr 21/4) var ikke med i den opprinnelige planavgrensningen som vist i kart til kunngjøring om oppstart. Det ble i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid mottatt følgende innspill: 1. Sametinget, datert Sametinget vurderer at det ikke er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner og har for øvrig ingen spesiell merknader til planforslaget. Sametinget opplyser om lovverkets bestemmelser om automatisk fredete kulturminner og rutine dersom det skulle komme fram gjenstander i marken. Kommentar: Tatt til orientering. 2. Statens vegvesen, datert Statens vegvesen uttaler seg som fagmyndighet med sektoransvar. Side 4 av 7

5 Statens vegvesen vil vurdere om planforslaget har trafikale konsekvenser og om gående og syklende hensyntas. De har ingen innspill så langt, men gjør oppmerksom på at det kan fremkomme andre merknader i den videre planprosessen. Kommentar: Tatt til orientering. 3. Fylkesmannen i Nordland, datert Fylkesmannen forutsetter at planens konsekvenser for barn og unge vurderes. Hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår må i varetas i planarbeidet, jf. plan- og bygningsloven 1-1 siste ledd. Planen skal i tillegg bidra til gjennomføring av internasjonale konvensjoner og avtaler innenfor lovens virkeområde, jf. plan- og bygningsloven 3-1 fjerde ledd. Videre skal enhver som fremmer planforslag legge til rette for medvirkning, og har plikt til å sørge for at berørte barn og unge blir hørt og får medvirke i planleggingen, jf. plan- og bygningsloven 5-1. Det påpekes at kommunen har ansvar for å kontrollere at slik medvirkning er gjennomført. Fylkesmannen viser videre til krav i rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging, Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 og byggeteknisk forskrift kap. 8 om krav til fysisk utforming av uteoppholds- og lekearealer til bruk for barn og unge. Kommentar: Forslagsstiller mener at innspill fra Fylkesmannen er ivaretatt i plan og planprosessen. Særlig fremheves etablering av lekeplass på Lekestubben. Forslagsstiller tilføyer at det ikke er kommet inn innspill fra barnerepresentanten i forbindelse med varsling av oppstart. Plankontoret er enig i forslagsstiller kommentar til mottatt innspill. 4. Naboer i Svenskveien 125, datert Naboene motsetter seg omreguleringen til flerbolighus og ønsker å opprettholde gjeldende regulering. Dette begrunnes med at foreslåtte type bygg ikke passer inn i området, og at et slikt bygg vil forringe utearealet og byggehøyden stenge for kveldssolen. Naboene frykter dessuten at bygget vil oppleves som en vegg i utsynet har stue og veranda. Kommentar: Forslagsstiller mener å ha ivaretatt hensyn til naboer ved å beholde regulerte byggehøyder for området. Forslagstiller viser i tillegg til solstudier som illustrerer at det planlagte bygget i liten grad påvirker solforholdene for naboene. Plankontoret er enig i forslagsstiller kommentar om byggehøyder og sol-/skyggekonsekvenser for nabobebyggelsen på østsiden av planområdet. Plankontoret gjør i øvrig oppmerksom på at området nærmest naboen i Svenskveien 125 er foreslått regulert til gårdsplass. Det åpnes således ikke for bygging på dette arealet og planlagt bygg vil ikke kunne plasseres nærmere enn ca. 5 meter i sør og ca. 18 meter i nord mot eiendomsgrensen for den førnevnte naboen. 5. Naboer i Svenskveien 121, datert Nabo i Svenskveien 121, er relativt nyinnflyttet, og mottok derfor ikke varslet om oppstart samtidig som øvrige naboer. De har senere fått tilsendt varslet, men ønsker ikke å komme med noen skriftlig tilbakemelding. Kommentar: Tatt til orientering. Plankontorets vurdering og anbefaling Planforslaget legger opp til en fortetting i eksisterende boligområde i tråd med Fylkesplanen for Nordland og Kommunedelplan for Mo og omegn ( ). Fortetting reduserer totalbehovet for omdisponering til boligformål og sparer således friområder og landbruksareal. Dette ved å utnytte eksisterende areal på en mer effektiv måte. Side 5 av 7

6 Tomten er i planforslaget oppdelt i områder for hhv. boligformål, uteoppholdsareal samt kjøreog parkeringsareal. Denne differensieringen bidrar til en gunstig utnytting av tomten slik at de mest attraktive områdene kan utnyttes til rekreative formål. Solstudier viser at planlagt bygg i perioder vil skyggelegge naboeiendommene i nord og vest. Graden av skyggepåvirkningen varierer henover året og begrenses til relative korte tidsrom på dagen. Påvirkningen vurderes derfor ikke å ha vesentlige negative konsekvenser for sol og skygge på nabobebyggelsen. Dette særlig med tanke på gjeldende bestemmelser om byggehøyde. Plankontorets anbefaler at reguleringsplanforslaget sendes ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Jan Erik Furunes Teknisk sjef Inger Blikra plansjef Side 6 av 7

7 Vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Utomhusplan A Solstudie 6. Risiko- og sårbarhetsanalyse Utrykte vedlegg: 7. Innspill fra kunngjøring om oppstart Side 7 av 7