PLANBESKRIVELSE til reguleringsplan for:

Transkript

1 Forslagstillers logo e.l. Tiltakshavers logo e.l. PLANBESKRIVELSE til reguleringsplan for: Spinderisletta / del av Solberg Spinderi, Solbergelva Gnr/bnr 45/1556 «TIL 1.GANGSBEHANDLING OG OFFENTLIG ETTERSYN» Utarbeidet av : Forslagsstiller: Veveriet Eiendom II as Konsulent: Halvorsen & Reine AS Dato: Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 1 av 24 sist revidert

2 Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON SKISSE EKSISTERENDE SITUASJON SKISSE - MULIG FREMTIDIG SITUASJON BAKGRUNN PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD BELIGGENHET OG BRUK PLANOMRÅDET OG FORHOLDET TIL TILLIGGENDE AREALER PLANSTATUS OVERORDNEDE FØRINGER OG GJELDENDE PLANSTATUS VURDERING AV KRAV TIL PLANPROGRAM OG KONSEKVENSUTREDNING (KU) FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTET MEDVIRKNING VARSEL OM OPPSTART MEDVIRKNINGSPROSESS 5.2 INNKOMNE MERKNADER TIL VARSEL OM OPPSTART BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE ILLUSTRASJONER.. 25 som vedlegg 11. VEDLEGG Illustrasjoner 02. Takorientering og solstudier 03. Fjernvirkning 04. ROS- analyse 05. Geoteknisk vurdering 06. Varslingsannonse 07. Snitt 08. Illustrasjonsplan 09. Uttalelser 10. Brev til berørte Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 2 av 24

3 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse - mulig fremtidig situasjon Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 3 av 24

4 2. BAKGRUNN 2.1. Oppdragsgiver Veveriet Eiendom II as Adresse 2.2. Planlegger/forslagsstiller Halvorsen & Reine AS Hotvetalléen Drammen Sentral godkjenning i tiltaksklasse 3 for ansvarlig søker og prosjekterende av arkitektur, bygning, anlegg, konstruksjoner og installasjoner Eiendoms - og eierforhold Tomten eies av Veveriet Eiendom II as, og er oppmålt Bakgrunn for planen Området er ikke regulert i dag. Detaljregulering for del av Solberg Spinderi gnr/bnr 45/1556 skal legge til rette for boliger, forretning, kontor og næring på et areal som grenser opp til bygningsmiljøet på Solberg Spinderi. Området er i kommuneplanen regulert til næring (tidligere kalt erhverv, som inkluderer industri, forretning, kontor og lager.) 2.5 Gjennomføringen av planen Varsel om oppstart av planarbeid ble gitt per brev datert Det ble holdt samarbeidsmøter med kommunen ila 2012/2013, med tilbakemeldinger fra Rådmannen og med mål om videre fremdrift mot offentlig ettersyn. Det har etter dette vært dialog med kommunen i forbindelse med utforming av planmaterialet. Fremdrift tar sikte på ferdigbehandling i andre kvartal PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD 3.1 Beliggenhet og bruk Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 4 av 24

5 Planområdet er markert med rødt. Planområdet ligger nord for Gamle Riksvei, i Solbergelva. Planområdet ligger i areal avsatt til næringsbebyggelse i kommuneplanens arealdel vedtatt Området ligger i Solbergelva og grenser mot veiareal og grøntdrag langs Ulverudbekken i øst, Spinderisletta i sør og vest, og mot Solberg Spinderi i nord. Tomten 45/1556 utgjør ca m 2. Eksisterende bygningsmasse på tomten består av et lagerbygg over en etasje. Dette var del av en planlagt utvidelse for en økning av kapasiteten til Solberg Spinderi. Det var planlagt å bygge til og inntil 3. etasje i Veveribygningen. Solberg Spinderi gikk konkurs før de kunne realisere utbyggingen. 3.2 Planområdet og dets forhold til tilliggende areal Estetikk og stedsutvikling Området består av et tidligere industriområde der veveriet Solberg Spinderi var kjernen i områdets virksomhet. Dette var i sin tid kommunens største arbeidsplass. Veveribygning er i dag bygget om til boliger. Tilstøtende arealer består for det meste av blandet boligbebyggelse, samt et større boligsameie rett sør for tomten gnr/bnr. 45/1556. Hele Solberg Spinderi oppleves som et sammenhengende bygningsmiljø, og Veveribygningen er et markant landemerke i området. Området er godt egnet for fortetting på grunn av sine store, ledige arealer og nærhet til Solbergelva sentrum med gode kollektivtransportforbindelser til andre byer og tettsteder i Buskerud. Naturgrunnlag Området består av bebyggelse på flere platå sammenbundet av skrånende terreng med store høydeforskjeller. Det er ikke registrert spesielle grunnforhold, og det er ikke flomfare i dette området. Verneinteresser Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 5 av 24

6 Solberg Spinderi er et landemerke for området, med sine ruvende, høye mursteinsbygninger ved foten av Solbergfjellet. Anlegget, som ble etablert ca. 1820, er et eksempel på hvordan en fabrikk kan innpasses i terrenget. Av praktiske hensyn ble fabrikken lagt over Ulverudbekken for å skaffe kraft til spinnemaskinene. Kultur- og næringsparken Spinderiet er et eksempel på tankegangen vern gjennom bruk. Spinderiet er et av Nedre Eikers viktigste industrihistoriske kulturminner. Området er i dag en kultur- og næringspark, der det finnes leiligheter, kontorer og lager side om side med kunsthåndverk, kulturhistoriske utstillinger og de lokalhistoriske arkivet Eiker Arkiv. Flere av teglbyggene i området er i god forfatning. Ingen av byggene er fredet, men de har varierende grad av vern. Det er heller ikke gjort noen registreringer av kulturminner. Lagerbygningen som ligger innenfor planområdet, og som forutsettes revet, er ikke vernet i noen grad. Miljøvernfaglige forhold Området er ikke utsatt for noen kjente negative miljøpåvirkninger. Det er ikke registrert kilder til verken luftforurensning eller støy i nærområdet. Det er heller ikke avdekket forurensninger i grunnen. Dette er sjekket ved tidligere byggearbeider. Naturmangfold Intet av betydning innenfor planområdet. Utenfor planområdet, mot nordvest, er det imidlertid funnet Vinterkarse og Ullborre, som begge er registrert som svartlistede arter. Beredskapsmessige forhold / ROS-analyse Det er utarbeidet egen ROS-analyse, se vedlegg 04. Gjennomføringen av planforslaget forventes ikke å påvirke risikonivået i området i vesentlig grad. Tabell, samlet risikovurdering: Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig XXXXXXXX XXXX 2. Lite sannsynlig XX XXXX XXXXXX 1. Usannsynlig X X Faren for erosjon er liten, kvikkleireskred, jord- og flomskred er usannsynlig. Planområdet ligger på en slette, Spinnerisletta. Området er registrert med moderat forekomst av radongass. Tiltak mot radongass sikres gjennom plan- og bygningsloven. Tiltaket fører til svært beskjeden økning av trafikken, noe som ikke medfører en merkbar økning av støy og støv. Det vil til tider være anleggstrafikk til planområdet, sammen med en byggeplass som vil ha noe høye konstruksjoner og liknende frem til byggetiltakene er ferdigstilt. Det bør, før bygging igangsettes, sendes brev til naboer og skolen angående anleggstiden, slik at man i størst mulig grad forbereder nærområdet på hva som skal skje. Det må også vurderes hvorvidt det er nødvendig å gjerde inn områder som er under oppføring. Prosjektet i seg selv er ikke et sabotasje/terrormål. X Barn og unges interesser Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 6 av 24

7 Området blir i liten grad brukt som lekeområde. Dette skyldes at arealet er preget av at området er avstengt, og at det er lite opparbeidete grønne arealer. Sosial infrastruktur Det er både barnehager og barneskole i nærheten. Solberg barneskole gjennomgår nå en oppgradering og utvidelse, og ligger i luftlinje 150 meter fra planområdet. Killingrud ungdomsskole ligger med en avstand på ca. 550 meter sørover. Forretninger og andre tjenestetilbud er i umiddelbar nærhet i Solbergelva. Teknisk infrastruktur (utenom veg) Vann, kloakk og overvann ligger klart for tilkobling. Veg og Trafikk Det er tinglyst adkomstrett over p-plassen til naboeiendommen gnr. 45 bnr. 1466, som har grense langs Spinderisletta, og atkomst til planområdet skjer fra denne veien. Juridiske forhold Arro elektro AS eier gnr. 45 bnr samt seksjon 1 på gnr. 45/1466 med tilhørende p-plasser seksjonert på terreng. De omkringliggende tomtene eies hovedsakelig av borettslag. Det er tinglyst adkomstrett over p-plassen til naboeiendommen gnr. 45 bnr Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 7 av 24

8 4. PLANSTATUS Forslagsstillers Planbeskrivelse - til 1.gangsbehandling og offentlig ettersyn 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske retningslinjer for en samordnet areal og transportplanlegging, T-5/95, tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å fremme en samfunnsøkonomisk, effektiv, trygg og miljøvennlig transport slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for syklende, hensynet til gående og bevegelseshemmede, tilknytning til hovedveinett, grønnstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. Retningslinjene tilsier høy utnyttelse i byggesonen og prioritering av utbygging i områder som har gangavstand til kollektivknutepunkter og kan få særlig god kollektivdekning. Retningslinjer for barn og unges interesser i planlegging, T-2/08, skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal det sikres varierte og store nok arealer til lek og opphold i nærmiljøet (vedtatt 1989). Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Universell utforming innebærer en inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser. Universell utforming legger til grunn mangfoldet i mennesket og tilstreber løsninger som kan brukes av alle. Flaum og skredfare i arealplanar, T-2/11, Utfordringen for samfunnet knyttet til flom og skred oppstår ved at arealer som fra naturens side er flom- og skredutsatt, tas i bruk til menneskelig aktivitet. Styring av arealbruk gjennom arealplanlegging er derfor essensielt for å motvirke økning i skadepotensialet som følge av ny utbygging og for å møte økte utfordringer som følge av klimaendringer. Behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/12, Retningslinjene gir føringer for hvordan en gjennom arealplanlegging kan forebygge og begrense støyulemper. Retningslinjen gir anbefalte støygrenser ved etablering av boliger og andre støyfølsomme formål. Naturmangfoldsloven Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden. Målet er at mangfoldet av naturtyper ivaretas innenfor deres naturlige utbredelsesområde og at økosystemers funksjoner, struktur og produktivitet ivaretas så langt det anses rimelig. Videre at artene og deres genetiske mangfold ivaretas på lang sikt. Enhver skal opptre aktsomt og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet i strid med målene i loven. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan for Nedre Eiker kommune vedtatt Areal og transportplan for Buskerudbyen Kommuneplan I kommuneplanens arealdel ( ), er planområdet regulert til næring. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 8 av 24

9 Illustrasjon viser utsnitt av kommuneplanen Reguleringsmessig status Illustrasjon viser utsnitt av gjeldende regulering. Planområdet er ikke regulert. Pågående planarbeid i nærområdet Forslag til ny arealdel for Nedre Eiker kommune er lagt ut til offentlig ettersyn fra Nord for planområdet er det varslet oppstart om arbeid med reguleringsplan for Solberg Spinderi. Hensikten med arbeidet er å legge til rette for bruksendring av næringsvirksomhet til boligformål. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 9 av 24

10 4.2 Vurdering av samsvar med overordnede føringer og krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) Planforslaget er av tiltakshaver vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR , nr. 855). Slutningen til tiltakshaver er som følger: Alt. 1: Planforslaget faller ikke inn under Plan- og bygningslovens 4-1 eller virkeområde for forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til Planprogram eller konsekvensutredning. 5. FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTET 5.1 Vedtak fra politisk behandling av Oppstartsmøtet Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester at det arbeides videre med detaljregulering for del av Solberg Spinderi, gnr/bnr 45/1556. Følgende føring for det videre planarbeidet anbefales: Bygningens høyde og forhold til omkringliggende bebyggelse samt bygningens fjernvirkning må utredes til 1.gangsbehandling. Forøvrig legges utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenesters vedtak til grunn. Begrunnelsen for vedtaket er å forankre politisk de råd og føringer som er gitt for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for sentraladministrasjon og tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for gnr/bnr. 45/1556, del av Solberg Spinderi. Anbefalingen er basert på at det utarbeides en estetikkanalyse av området vedrørende arkitektur, fjernvirkning og tilpasning til eksisterende bygningsmiljø og at situasjonsplan, datert , legges til grunn for det videre planarbeidet. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester anbefaler at følgende tema blir nærmere utredet og blir tatt hensyn til i det fremtidige planarbeidet: Ny varsling om oppstart med utvidet planområde. Antall leiligheter og etasjer/høyder. Arkitektur, tilpasning til eksisterende bygningsmiljø og fjernvirkning. Utarbeide digital 3D-modell og sol/skygge analyse. Uteoppholdsareal- og lekeareal. Universell utforming. Hensyntagen til merknader fra berørte parter, Fylkesmannen, Buskerud fylkeskommune m. fl. Bygningshøyde og utforming tilpasses boligene på Spinnerisletta. Det anbefales tilknytning til fjernvarmeanlegget. 5.2 Tiltakshavers oppfølging av politisk vedtak av råd i Oppstartsmøtet Vedtatt Råd / føring 1 Ny varsling Antall leiligheter etasjer/høyder Tilpasning til eksis. bygningsmiljø samt fjernvirkning 2 Utarbeide digital 3D modell og sol/skygge analyse Utført Tiltakshavers oppfølging Vurdert i planen og estetisk vurdering + takform Utført estetisk vurdering og illustrasjoner av fjernvirkning Utført Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 10 av 24

11 Uteoppholdsareal- og lekeareal Universell utforming 3 Merknader fra berørte parter m.fl Bygningshøyde Tilknytning til fjernvarme 4 Bygningens høyde og forhold til omkringliggende bebyggelse samt fjernvirkning må utredes til 1.gangs behandling - Situasjonsplan datert legges til grunn for videre planarbeid Omtalt i planen Forslag om 50% av leilighetene Utført og omtalt i planen Omtalt i estetisk vurdering Klargjøres for tilknytning Utført estetisk vurdering og illustrasjoner av fjernvirkning Omtalt i planen og estetisk vurdering 5.3 Endringer / tilføyelser til faglige råd i oppstartsmøtet Utredning av utvidet utomhusområde mellom prosjektet og Veveriet i form av en felles park. Gangsti gjennom området samt fotgjengerovergang på Spinnerisletta. Tilføre et grønnere preg på parkeringsplassen. 5.4 Vurderinger av merknader fra kommunale etater/virksomheter til oppstartsmøtet Etat / virksomhet 1 Buskerud fylkeskommu ne utvikling avd. mail Merknad Høyder på nybygg bør underordne seg de gamle industribyggene. Avstand til kulturmiljøet nybygget bør plasseres der hvor lagerbygget stod. Materialvalg som ikke tar oppmerksomhet fra industribebyggelsen Viser til ny fagrapport om kulturmiljø for kommune Tiltakshavers kommentar Nybygget underordner seg de gamle industribyggene tydeliggjort i illustrasjoner som viser fjernvirkning, samt tegninger og modell. Omtalt flere forhold i estetisk redegjørelse. Nybygget plasseres hvor lagerbygget står ca. 12m fra hjørnet på Veveriet. Gjenbruk av tegl er planlagt sammen med tegl av samme type som brukes på industribebyggelsen. Estetiske forhold omtalt i vår redegjørelse. Rapport under arbeid ikke tilgjengelig 6. MEDVIRKNING 6.1 Varsel om oppstart Planarbeidet ble varslet i avis (Drammens Tidende og Eikerbladet) den og ved brev til naboer, høringsinstanser m.fl. den Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 11 av 24

12 6.2 Innkomne merknader til varsel om oppstart Innkomne merknader følger som eget vedlegg. Det kom inn 5 merknader til varselet om oppstart. Disse følger som eget vedlegg. Liste over innkomne merknader: 1. Fylkesmannen, Buskerud Buskerud Fylkeskommune Britt Bærulfsen/John Petter Mykletun Bjørn Sæther Turid Kristoffersen xx Forslagsstillers oppfølging og kommentarer til merknadene I tabellen nedenfor vises et sammendrag av merknadene og tiltakshavers kommentar til disse: Avsender, dato 1 Fylkesmannen i Buskerud Merknad Fylkesmannen minner om at støyhensyn må ivaretas for støyømfintlig bebyggelse. Tiltakshavers kommentar T-1442/2012 ELLER SENERE FORSKRIFT BENYTTES. 2 Buskerud fylkeskommu ne utviklings avd Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge skal legges til grunn Trafikksikkerhet og skolevei landskapsmessige hensyn -Miljø- og klimaeffektive bygningsløsninger Natur- og miljøforhold Universell utforming Det er innenfor planområdet ikke funnet registrert automatiske fredete kulturminner heller ikke i umiddelbar nærhet av planområdet er det registrert fysiske, Reguleres i planen Vurderes i forhold til sikkerhetstiltak. ref. Europeiske landskapskonvensjonen fra mars TEK 10 Oppfølges i planen Oppfølges i planarbeidet Tas til etterretning Info punkt - tas til etterretning Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 12 av 24

13 fredete levninger. 3 Britt Bærulfsen, John Petter Mykletun Bjørn Sæther Det bør vises hensyn til fabrikkbygningen til Solberg Spinderi Refererer til lovnad om trinn II på 2 etasjer Tap av utsikt og sol Høyde Positive til uteområde og fellespark fjernvirkning etterlyste en modell av prosjektet for bedre å kunne ta stilling til prosjektet Høyde Forhold synliggjøres i estetisk redegjørelse. kopi av dokumentene som lå ved kjøpekontraktene i sin tid sier ingen ting om antall etasjer. prosjektet som er 12m fra hushjørnet kun opptar en liten del (noe grader) av et utsiktssegment på mellom grader. På grunn av den store høydeforskjellen i terrenget vil prosjektet ligge så lavt at det ikke vil blokkere for de eksisterende historiske byggene. På nabo- /informasjonsmøtet som ble holdt ble 3D modellen av området godt mottatt, og naboene kunne lettere ta stilling til hvordan prosjektet fremstår i sine omgivelser. 5 Turid Kristoffersen parkeringsplasser Plan og størrelse Lager/kontor/varelevering varsling Vi følger retningslinjene og krav til parkering fra Nedre Eiker kommune. Problemene synes å oppstå når man parkerer ulovlig foran hovedinngangen til Veveriet, istedenfor å bruke gjesteplassene på den store parkeringsplassen på sydsiden av Veveriet. Det vises til salgsdokumentene for kjøp av leilighet i Veveriet I der det fremkommer at Arro elektro driver kontor-/elektrovirksomhet med tilhørende lager i underetasjen. Dette er helt i tråd med tillatelser gitt i sin tid for prosjektet Veveriet I. Varelevering på kveldstid ble diskutert i nabomøtet der det kom frem at de fleste av naboene ikke hørte, eller ble forstyrret av vareleveransene siden dette ikke var av stort eller hyppig omfang. Planene for utvikling av denne eiendommen har blitt forelagt sameiet Veveriet ved flere anledninger 2 nabovarsler samt annonsering om oppstart (både 2009 og 2012) samt naboog informasjonsmøte i Museumsbygget Medvirkningsprosess Planene for utvikling av eiendommen har blitt forelagt sameiet Veveriet ved flere anledninger, 2 nabovarsler samt annonsering om oppstart (2009 og 2012). Ved siste varsel ble naboer og berørte offentlige institusjoner varselet gjennom brev datert og annonse i Drammen Tidende og Eikerbladet Frist for kommentarer ble satt til 3 uker fra varslingsstart. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 13 av 24

14 Det ble invitert til orienteringsmøte med naboer. Møtet ble avholdt i Museumsbygget. Utbygger sitter også selv i styret i sameiet, og har ved flere anledninger underrettet om saken. Følgende personer har medvirket i prosessen: Steen R. Jacobsen, Nedre Eiker kommune Richard Sletten Nilsen, Nedre Eiker kommune Nataliya Dolzhenko, Nedre Eiker kommune Veveriet Eiendom II AS Daniel Grande, Halvorsen & Reine AS sivilarkitekter MNAL Katharina Havig Solnørdal, Halvorsen & Reine AS sivilarkitekter MNAL Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 14 av 24

15 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Utsnitt fra illustrasjonsplan 7.1 Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for utvikling av ny og eksisterende nærings- og boligbebyggelse med tilhørende uteoppholds- og lekeareal og infrastruktur. Videre skal reguleringsplanen sikre at ny bebyggelse tilpasses eksisterende bebyggelse i og tilgrensende planområdet med tanke på utnytting, høyder og formspråk. 7.2 Arealbruk og utnyttelse Arealformål Bebyggelse og anlegg Lekeplass Kombinert bebyggelse og anlegg Bolig/ forretning/kontor/næring Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vei Fortau Annen veggrunn grøntareal Parkeringsplasser Grønnstruktur Friområdet 12- Hensynssoner Sikringssone (Frisikt) Faresone (Gasstank) Grad av utnytting og byggehøyder Bebyggelse vil bestå av et punkthus, over 5 etasjer med 14 leiligheter. Tomtens størrelse utgjør ca m 2. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 15 av 24

16 Høyde kote + 35,5, som tilsvarer 19 meter over terreng. Høyde på normaletasje er 3,0 m. %BYA=35%. Beregnet BRA=1550 m Uteoppholds- og lekeareal Utearealer for den enkelte boenhet blir fordelt på balkonger og felles uteplasser på terreng sør og vest for bygningen. Uteareal på terreng vil utgjøre va 980 m2 og gir ca m2 pr boenhet. I tillegg kommer opparbeidet fellesareal, med 100 m2 regulert lekeareal. Balkongene har et areal på m 2. Det er stilt krav i bestemmelsene om å avsette areal til lekeplass for boligene. Lekeplassen skal ha tilfredsstillende støy- og lysforhold, og ha trafikksikker atkomst. En viktig forutsetning for prosjektet er et felles uteoppholdsareal, som skal styrke forbindelsene i hele området, og fungere som en likeverdig leke- og oppholdsplass for beboere i Veveriet og den nye bebyggelsen. Lekeplassen skal være en integrert del av hovedoppholdsarealet, og vises på plankartet med minimum 100 m Atkomst, parkering og varelevering Bilatkomst til planområdet skjer via Spinderisletta V1 og V2. Parkering skjer på egen tomt, i bygningens sokkel etasje, på samme kote som parkeringsplassen (PP). Parkering vil være i henhold til kommuneplanens krav for både bil og sykler. Parkeringskrav for bolig er oppfylt med 2 plasser per boenhet, sykkelparkering vil være foran hovedinngang og i egne sportsboder. Hver enhet vil ha 2 sykkelparkeringsplasser. For forretning/ kontor/ næring er satt krav på 1,5 bil og 3 sykkel per 100 m 2. Atkomst til planområdet til fots og med sykkel vil være langs ny gangsti over parkeringsplass. Gangsti forbinder fortau i Spinderisletta med hovedinngang, felles uteareal og Museumsbygning. Varelevering har samme adkomst som kjørende Trafikkforhold Spinderisletta vil bli regulert med fortau på venstre side. Gangfelt vil forbinde fortau med gangsti som leder over parkeringsplass (SPA) til planområdet og uteareal (G3) med lekeplass (BLK). Løsninger for gangstier skal vises på illustrasjonsplan. 7.7 Landskap, estetikk, og stedsutvikling Landskap Den fremtredende terrengformasjonen i området, der hele Solberg Spinderi ligger i skrånende terreng med markante høydeforskjeller, vil ikke bli svekket i sitt utrykk av utbyggingen. Selve planområdet ligger i overgangen fra det flate terrenget ved Sagstua og Spinderisletta med lave og langstrakte omsorgsboliger og Veveriet i nord som ligger betydelig høyere i terrenget. Nytt bygg vil representere en overgang med høyde midt mellom Veveriet og omsorgsboligene. Nybyggets møneretning legges øst-vest, langs kotene, av hensyn til slektskap med Veveriet som nærmeste bygg. Dette vil også fortsatt sikre gode solforhold for naboene sør og vest for planområdet. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 16 av 24

17 Snitt som viser prinsipp for høyder og takform. Estetikk Målsetningen om at området skal fortsette å fremstå med et helthetlig preg er viktig. Det nye bygget, samt Veveriet, har fått en detaljering som er tidstypisk for sin periode. Den nye bebyggelsen er tilpasset den eksisterende gjennom materialbruken. Det skal benyttes gjenbruk av eksisterende tegl så langt dette lar seg gjøre, og detaljering av balkonger skal utføres som på Veveriet. Ny tegl skal være så lik eksisterende tegl som mulig. Eksisterende lagerbygning i 1. etasje på tomten forutsettes revet for gjenbruk av tegl. Bebyggelsen vil få en terrassert karakter, med en fremskutt 1. Etasje/P- kjeller og det overliggende punkthus som plasseres i terrenget i slektskap med plasseringen av Veveriet. Bygget vil bestå av 5 etasjer. Nederste etasje vil være garasje som ligger på bakkeplan, som gjør at man kan kjøre rett inn i parkeringsarealet. Direkte stilkopiering skal unngås slik at områdets utvikling over tid kan leses, tiltaket vil underbygge et material- og formmessig slektskap med eksisterende bebyggelse. Dette gjøres blant annet ved at takformen til nybygget vil relatere seg til takform på Veveriet. Utforming av vinduer skal skje i harmoni med den tradisjonsrike bebyggelsen elsen på området. Vinduer skal ha primært ha større høyde enn bredde, og skal ha slektskap med proporsjoner på Veveriet. Vinduene skal så langt det lar seg gjøre ha like proporsjoner som på Veveriet, sammenhengende vindusfelt tillates der dette fremhever prosjektets estetikk. Ved en harmonisk og tilpasset bruk av arkitektoniske virkemidler som volumers utstrekning og form, samt materialer og farger som brukes i kledning og detaljer, skal ny bygning tilpasses områdets bebyggelse og skala. Virkningen av disse estetiske tiltakene vil være en arkitektur tilpasset landskapet og historien, der det nye tiltaket underbygger områdets forankring som kulturmiljø. Bygget vil stå i klar sammenheng med eksisterende bebyggelse, ikke konkurrere med den, men heller være en forening mellom gammelt og nytt. Stedsutvikling Området er godt tilrettelagt for tettsteds- og områdeutvikling. Denne tomten ligger sentralt i Solbergelva, og er egnet til bolig- og næringsformål, i henhold til den fortettingsstrategi det tilrettelegges for i kommunen/buskerudbyen. En gjennomføring av reguleringsplanen vil innebære en fortetting av området med en bebyggelsesform som er kjennetegnet for Solberg Spinderi. Det antas at planforslagets opprustning av planområdet, med høyere tetthet og lavt fotavtrykk, samt sikring av sammenhengende grønne arealer, vil gi være positivt for områdets identitet og rekreasjonsmuligheter. Solbergelvas posisjon som et lokalknutepunkt i regionen styrkes. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 17 av 24

18 Området består i dag hovedsakelig av eneboliger og rekkehus, og etterspørselen etter mindre leiligheter er stor. Foreliggende planforslag representerer flere valgmuligheter og en større variasjon i leilighetstyper og størrelser. 7.8 Universell utforming og tilgjengelighet for alle Planforslaget ivaretar krav til tilgjengelighet for alle i henhold til TEK10 og kommuneplanens bestemmelser. Ved å ferdigstille og koble de eksisterende grønne arealene sammen, både innenfor og utenfor planområdet, oppnås et lett leselig og tilgjengelig bevegelsesmønster. 7.9 Naturgrunnlag Grunnforhold Nybygg skal tilpasses eksisterende grunnforhold og topografi i området. Eiendommen ligger ikke innenfor noe kjent kvikkleireområde i følge kvikkleirekartet. Det nærmeste, kjente kvikkleireområdet er Ulverud, som starter nede ved Solbergsenteret og strekker seg videre mot Rv Bak eiendommen, retning nord, stiger det en relativt bratt skråning som ifølge kvartærgeologisk kart er avmerket som bart fjell eller fjell med tynt løsmassedekke. Her står det bygninger fra det tidligere Spinderiet, som alle er tunge teglsteinsbygg, som må være fundamentert til fjell, da det ikke er setningsskader å se. Foran eiendommen, mot sør / sørøst, ligger det rekkehus på flatt terreng. Det er en avstand på ca. 50 meter sørover før starten på en skråning som strekker seg ned mot Solbergsenteret og Gamle Riksvei. Ut fra kvartærgeologisk kart og befaring synes det sannsynlig at nybygget vil bli fundamentert direkte på fjell der fjellet stikker ned til så stort dyp at pæler må benyttes. Løsmassene over fjell består her, ifølge kvartærgeologisk kart, av silt/leirmasser. Nybyggets laster blir ført ned til fjell, og vil således ikke forverre dagens stabilitet ved at vekten av dette fjernes. Grønnstruktur/ Uteareal Det etableres en felles park mellom Veveriet 1 og 2 som skal kunne benyttes av alle beboere. Fellesparken er av en slik størrelse, at den lar seg dele opp i soner for å tilpasse uteoppholdsarealene til forskjellige aldersgrupper og ulik bruk. Trapp utformes som del av plasser, og sikrer lett tilgjengelighet i terrenget. Fellesparken deles av en gjennomgående gangsti, som sikrer tilgang til område både fra oversiden og nedsiden Lokalklima Planen vil ikke være i konflikt med, eller påvirkes negativt av, lokale klimatiske forhold. Området har gode solforhold Miljøvernfaglige forhold Området er ikke utsatt for noen kjente negative miljøpåvirkninger. Det er ikke registrert kilder til verken luftforurensing eller støy i nærområdet. Det er heller ikke avdekket forurensning i grunnen. Dette ble heller ikke registrert forurensing i grunn ved tidligere byggearbeider Beredskapsmessige forhold / ROS-analyse Gjennomføring av planen forventes ikke å påvirke risikonivået for området i vesentlig grad. Se vedlegg Verneinteresser Ingen av byggene er fredet, men de har varierende grad av vern. Lagerbygget på tomten har ingen form for vern tilknyttet bebyggelsen. Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8,2. ledd Jordvern, Landbruk og Naturressurser Det er ingen jordbruk- eller skogbruksinteresser innenfor planområdet Barn og unges interesser Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 18 av 24

19 Barn og unges interesser er sikret gjennom etablering av lekeplass i området, samt oppgradert gangforbindelse som forbinder planområdet med resten av Solberg Spinneri på en tydeligere måte enn det som er tilfellet i dag Sosial infrastruktur Planlagt utbygging henvender seg til ulike deler av befolkningen. Det er barnehager, skoler og idrettsanlegg i området. Kort vei til skog og mark gir gode tilbud for barn, unge og voksne Teknisk infrastruktur (utenom veg) Vann, kloakk og overvann ligger klart for tilkobling Veg og Trafikk Vegtrafikk Atkomst skjer fra Spinderisletta. Veien er ferdig opparbeidet, med unntak av eget gangareal. Avkjørsel vil bli anlagt fra SV2 med en bredde på 5 meter. Kollektivtrafikk Det er bussforbindelse i begge retninger i Gamle Riksvei, med busstopp nær krysset ved Solbergveien. Gang- og sykkeltrafikk Det planlegges gangsti gjennom området Juridiske og økonomiske forhold Juridiske forhold Området har 52 hjemmelshavere foruten Nedre Eiker kommune. Mulig konflikt mellom grunneiere i eller tilstøtende planområdet Vi er ikke kjent med at det foreligger interessemotsetninger mellom grunneiere i området. Kommunal grunn som berøres / omfattes av planforslaget Spinderisletta vil bli regulert med fortau (SF) og fotgjengerovergang. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 19 av 24

20 8. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Overordnede føringer og gjeldende planstatus Planforslaget antas ikke å være i konflikt med overordnede planer og mål. Planforslaget legger til rette for fortetting innenfor et eksisterende bebygd bolig- og næringsområde. Planområdet oppfyller med dette ønsket fra nasjonale, regionale og kommunale myndigheter om fokus på økt boligbygging, samt fortetting nær allerede eksisterende infrastruktur og knutepunkt for kollektivtrafikk, samt tilsvarende overordnede mål, intensjoner og planer for dette området. Verneinteresser Uten utvikling av området står kulturmiljøet i fare for å forsvinne som bruks- og boområde. Den tidligere ombygging av Veveriet til leiligheter, har ført til at en stor bygningsmasse og kulturmiljø er i bruk igjen etter å ha stått tomt i mange år. Planforslaget vil medføre at kulturmiljøet på området Solberg Spinderi sikres ytterligere for fremtiden. Selve planområdet med tilgrensende område mot vest består i dag av en asfaltert parkeringsplass, et halvferdig lagerbygning, og et uferdig landskap i nordenden. Tiltaket vil medføre bedre utformede og oppgraderte utearealer, og å tilføre både tiltaket og Veveriet gode rekreative omgivelser. Landskap Planforslaget vil ikke virke forstyrrende for fjernvirkningen av Solberg Spinderi. Prosjektet fyller en tomt som fra tidligere var tiltenkt utvidelse av Veveriet, men som i dag fremstår som et øde ingenmannsland. (Se vedlagte illustrasjoner som viser fjernvirkningen av planforslaget). Estetikk Byggets tilpasning til den eksisterende bebyggelsen, samtidig med sin forankring i nåtiden vil fremstå som en bro mellom det nye og det gamle, og underbygge områdets utvikling over tid og dets betydning for kulturmiljøet. Området vil fremstå med et godt helhetlig preg tilpasset skalaen og bebyggelsen i området. Bebyggelsen vil være et punkthus med en terrassert karakter over de nederste to etasjene. Det vil bestå av 5 etasjer, der nederste etasje vil være garasje som ligger på samme kote som eksisterende terreng. Dette vil gi en situasjon der man kjører direkte inn i parkeringsetasjen, som i dag er et lagerbygg. Plassering, høyder og volum er bygget opp slik at prosjektet vil fremstå som en del av det kulturmiljøet på Solberg Spinneri, men uten å konkurrere med de eksisterende og større industribyggene. Balkongene detaljeres likt som på Veveriet, og takformen vil vise et slektskap til det eksisterende. Vinduene vil ha samme proporsjoner, enkelte sammenhengende vindusfelt tillates der dette fremhever prosjektets estetikk. Gjenbruk av tegl fra rivning av eksisterende lagerbygg på tomten skal praktiseres så langt dette er mulig. Disse grepene vil tilpasse planforslaget til det eksisterende i stedet for å kopiere en arkitektur fra tidligere tid. Virkningen blir da en arkitektur som er tilpasset både landskapet og historien samt forankret til det eksisterende kulturmiljøet. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 20 av 24

21 Illustrasjon er hentet fra 3D-modellen, og viser nytt bygg i sammenheng med resten av Solberg Spinderi. Grønnstruktur Grønnstruktur og vegetasjon oppgraderes, og skaper et mer tydelige og sammenhengende preg på tomten, og tilgrensende områder. Det etableres en fellespark, og med den tilføres oppholds- og lekearealer som ikke eksisterer der i dag. Illustrasjon er hentet fra illustrasjonsplan, og viser planlagt grønnstruktur. Miljøfaglige forhold Planforslaget vil, med opparbeidelse og ivaretakelse av grønne arealer, føre til økt naturmangfold i området. Det vil ikke medføre negative konsekvenser for miljøfaglig forhold, som støy og forurensning, som følge av planforslaget. Risiko- og sårbarhet Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 21 av 24

22 Gjennomføringen av planen forventes ikke å påvirke risikonivået i vesentlig grad. Se vedlagt ROS-analyse. Barn og unges interesser Lekeplass på tomten vil være et godt tilskudd for barn og unge i nærområdet, da dette ikke eksisterer i dag. Skoler og barnehager i nærområdet har kapasitet til å ta den økning av boenheter som planforslaget vil medføre. Veg og trafikk Planforslaget medfører ikke bygging av ny vei, da atkomst vil være via Spinderisletta og allerede opparbeidet avkjørsel og parkeringsplass. Planforslaget medfører opprettelsen av nye gangstier frem til hovedinngangen og videre gjennom planområdet. Kollektivtrafikk Planforslaget legger opp til 14 nye boenheter. Dette kan gi et økt passasjergrunnlag for kollektivtrafikken, som igjen kan bidra til å styrke kollektivtilbudet i Solbergelva. Gang- og sykkeltrafikk Reguleringsplanen tilrettelegger for sikre gangforbindelser over parkeringsplass og fotgjengerovergang i Spinderisletta. Dette gir bedre forutsetninger for gående og syklende. Universell utforming Uteområdene vil bygges etter prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet der landskapet ligger til rette for dette. Universell utforming vektlegges ved planleggingen det kan legges til rette for at 50% av leilighetene oppføres med universell utforming, og at livsløpsstandard legges til grunn i resten av prosjektet. Således kan planforslaget ha positiv konsekvens for funksjonshemmede, bevegelshemmede og orienteringshemmede. Økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune Planforslaget legger opp til et eget boligsameie som vil drifte deler av uteområdene som fellesområder, sammen med Veveriet trinn II. Infrastrukturen ligger tilgjengelig innenfor området, og det kreves derfor ikke oppretting av teknisk infrastruktur for å gjennomføre planforslaget. Sosial infrastruktur er også på plass og det kreves ingen utvidelse av skoler, barnehager eller sosiale tjenester i forbindelse med planforslaget. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 22 av 24

23 9. FAGLIGE BEGRUNNELSE FOR VALG AV LØSNINGER Begrunnelse for valgt planløsning Forslaget avviker ikke fra kommuneplanen eller merknader til varsel om oppstart, men det avviker fra råd i oppstartsmøtet. Dette gjelder punktene møneretning, takform og generell tilpasning til bygningsmiljø. Begrunnelse for grunnen til avvik er beskrevet / argumentert for under. Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til næringsbebyggelse (tidl. kalt erverv og regulert til industri, forretning, kontor og lager). Veveriet Eiendom II AS ønsker å bygge boliger på tomten, som da må omreguleres så boligformålet erstatter industriformålet. Lagerbygget forutsettes revet, da det ikke foreligger noen form for vernestatus. Rivning vil gi muligheter for gjenbruk av teglstein i nybygg. Med material- og formmessig slektskap som tidligere nevnt, blir området løftet betraktelig fra dagens situasjon med tanke på en helhetlig oppfattelse av området som kulturmiljø. Det er gode solforhold og gode uteområder med leke- og oppholdsareal parkmessig utarbeidet på tomtens syd- og vestside. I øst og nord vil det opprettes et grønt belte i form av gressplen rundt bebyggelsen, som også vil danne en god kontaktflate i form av uterom med Veveriet. Her er det også god avstand og mye luft mellom bebyggelsen, på henholdsvis 12 m. Gangforbindelse mellom parkeringsplass og Veveriet og Museumsbygget forsterkes ved å etablere nye stier og et sammenhengende felles uteområde. Det vil da etableres klart bedre uteromskvaliteter for Veveriet, samt at området og bebyggelsen vil sys bedre sammen ved hjelp av stier. Prosjektet vil få en naturlig tilhørighet til kulturmiljøet og den gamle industribebyggelsen, der en videreutvikling av industrivirksomhet før var tiltenkt. Plassering, høyder og volum er med på å integrere bygget i det eksisterende området, uten å konkurrere med industribebyggelsen. Forslaget som foreligger er godt faglig avstemt med situasjonen. Et nybygg vil fungere som en ressurs og styrke for området i forbindelse med blant annet kvalitetene som formes i uterom og forbindelser internt på området. Viktigheten av et tiltak som dette er ikke tillagt den vekt vi hadde ønsket. Nye prosjekter og oppgraderinger er avgjørende for en positiv tettstedsutvikling, og å sikre et attraktivt bomiljø i Solbergelva. Ny bebyggelse er hensiktsmessig utformet etter standarder som følger dagens føringer og retningslinjer. Å harmonere med eksisterende bebyggelse vil skape et levende kulturmiljø hvor gammelt og nytt skaper synergieffekter for hverandre, i stedet for å forsøke å gjenskape uttrykk som allerede har sterk tilstedeværelse på området. Vi som forslagsstillere kan ikke se at det er betimelig å la nybygget få et saltak på 35 graders vinkel basert på kommunens analyse av Veveriet. Veveriet er en flott representant for sin historie, og ser ut som det gjør på grunn av byggets alder og utvikling. Å prøve å føre opp et bygg i så nært slektskap vil skape et uriktig bilde av området. Vi mener en synlig historisk utvikling av området er vel så interessant som en kopi av det gamle. Veveriet er også påbygget over tid med flere taktyper og takvinkler som er med på å danne en helhet i bebyggelsen. Avbøtende tiltak For at Spinderisletta skal få sikret gode felles uterom, etableres gangstier i området som knytter fellesrommene sammen. En plassering og henvendelse for tiltaket slik det er foreslått vil skape gode uteromsituasjoner med Veveriet, og sikre følelsen av området som en helhet i stedet for separerte individer. Området i dag bærer preg av å være uorganisert og noe slitt, og ny plan vil oppgradere situasjonen betydelig. For at området skal oppgradere attraktiviteten mot tilflyttere bør området få utnyttet potensialet som et levende kulturmiljø. Nytt prosjekt vil ikke bare visuelt komplettere strukturen på området, men også tilby attraktive boformer til nye tilflyttere, som igjen vil bringe liv til Spinderisletta og Solbergelva. Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 23 av 24

24 Forskjønnelse av området med pent opparbeidede grøntareal og organisert parkering vil bidra til at området blir mer oversiktlig og trafikksikkert. 10. ILLUSTRASJONER Se vedlegg VEDLEGG 01. Illustrasjoner 02. Takorientering og solstudier 03. Estetisk redegjørelse (med fjernvirkning) 04. ROS- analyse 05. Geoteknisk vurdering 06. Varslingsannonse 07. Snitt 08. Illustrasjonsplan 09. Uttalelser 10. Brev til berørte Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 24 av 24