Behandling av forslag til Reguleringsplan for del av Skottevika hyttefelt - vei

Transkript

1 Saksprotokoll Behandling av forslag til Reguleringsplan for del av Skottevika hyttefelt - vei Arkivsak-dok. 16/29774 Saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /18 Her kopieres Innstilling fra Protokoll Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 17/18 Møtebehandling Velforeningen med flere fikk si sin mening om saken med bakgrunn i at befaringen ble avlyst grunnet snøfall og vanskelige kjøreforhold. Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalget vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til reguleringsplan for Skottevika hyttefelt, vei skal legges ut til offentlig ettersyn, jf pbl 12-10/ Formålet felles adkomstvei parkering i underliggende plan for Skottevika, vedtatt , utgår og erstattes av formålet friluftsområde ved ikrafttredelse av det nye planforslaget. side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Forslag til reguleringsplan for Skottevika hyttefelt - vei Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til reguleringsplan for Skottevika hyttefelt, vei skal legges ut til offentlig ettersyn, jf pbl 12-10/ Formålet felles adkomstvei parkering i underliggende plan for Skottevika, vedtatt , utgår og erstattes av formålet friluftsområde ved ikrafttredelse av det nye planforslaget. Vedlegg Forslag reguleringsplan_kart A1 - datert pdf Forslag reguleringsplan_kart A3 - datert pdf Forslag reguleringsbestemmelser del av Skottevika, datert pdf Oversiktskart med ortho - datert pdf Forslag planbeskrivelse del av Skottevika, datert pdf Gjeldende plankart.pdf Gjeldende bestemmelser.pdf Merknader ved kunngjøring.pdf Sammendrag Skottevika hyttefelt ligger ved Eikelandsfjorden og grenser til Tvedestrand kommune, kartet under: Reguleringsplanen hjemler kun gangadkomst til hyttene, og det foreslås nå å regulere inn kjørevei helt inn til storparten av hyttene. Veiene er allerede etablert. Én hytteeier er negativ, fordi deres eiendom blir plaget av støv og sand ved kjøring på veien. Tre eiendommer i starten av feltet mener planen er overflødig for deres del. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 6

3 En mer samfunnsmessig problemstilling er at forslaget kan tenkes å føre til økt bruk av hyttene, noe som vil kunne bety mer bilkjøring. Ellers er det registrert få motargumenter mot forslaget, som fremmes av Stærk & Co as på vegne av styret i Skottevika hytteeierforening. Forslaget omfatter kun gnr/bnr 73/18, som eies av hytteeierforeningen. Vei- og parkeringsformål i underliggende plan blir med nytt plangrunnlag liggende i områder som burde ha hatt grønne formål. Rådmannen foreslår derfor å gjøre formålet Felles adkomstvei parkering i eksisterende plan ugyldig og erstatte det med friluftsområde. Bakgrunn (Fakta) Reguleringsplanen for Skottevika ble vedtatt i Planen regulerer inn totalt 49 fritidsboliger, eksisterende og nye. Planen omfatter adkomstvei til to felles parkeringsplasser, og gangstier derfra til hyttene. Ved utbyggingen ble det anlagt anleggsveier i sti-traséene. Anleggsveiene skulle tilbakeføres når hyttene var ferdige, men dette ble ikke gjort; de har kun med tiden blitt sperret for kjøring. Hytteeierne ønsker nå å kunne kjøre lovlig helt fram til hyttene. Intensjonen med planen er således å regulere inn kjøreadkomst til hyttetomtene. Det gjøres ved at mange av sti-traséene i gjeldende plan omreguleres til kjøreveier. Noen anleggsveier er ikke tatt med i forslaget, fordi eiendomsgrensene avviker fra reguleringsplanen på en slik måte at forslagsstiller anser omregulering å bli for komplisert. Videre blir det foretatt en korreksjon av veiene i planen i forhold til faktisk plassering i marken. De innregulerte veiene og parkeringsplassene følger ikke alle steder reguleringsplanen. Dette rettes nå opp. Men rådmannen vil gå et skritt lenger; vei- og parkeringsformål i underliggende plan blir liggende i områder som burde ha hatt grønne formål. Rådmannen foreslår å gjøre formålet Felles adkomstvei parkering i eksisterende plan ugyldig. Forslaget ble i 2016 forsøkt fremmet som en mindre endring av reguleringsplanen. Fylkesmannen uttalte da at forslaget ikke kunne anses som en mindre endring. Noen av hytteeierne hadde også samme syn, og kommunen anbefalte at endringen ble håndtert gjennom en full reguleringsprosess. Hytteeierforeningen gikk da inn for å foreslå en ny reguleringsplan bare for veier og parkering og forslaget ble mottatt 6.januar 2017, og er oppdatert etter avtale med rådmannen 30.januar Innkomne merknader Det kom inn fire merknader til oppstart av planarbeid: Aust-Agder fylkeskommune, plan og natur, Plan- og naturseksjonen støtter Fylkesmannens uttalelse vedrørende muligheten av å legge til rette for fremtidig atkomst til det statlig sikret friluftsområde Skottevik. 2. Plan- og naturseksjonen har ingen vesentlige merknader til oppstart av planarbeidet, men forutsetter at alminnelige planhensyn blir ivaretatt. Rådmannens kommentar: 1. Rett nord for felles parkeringsplass f_p2 går det en eksisterende sti nordover til Skottevik. Denne stien/korridoren ligger i område som er regulert til friluftsformål i gjeldende plan. Planforslaget endrer ikke noe på dette forholdet, og fremtidig adkomst til Skottevik er dermed ivaretatt. 2. Tas til etterretning. Planforslaget er i all hovedsak innregulering av eksisterende forhold, og alminnelige planhensyn skal være ivaretatt. Fylkesmannen, Fylkesmannen viser til at strandsonen er et område av nasjonal interesse, med et sterkt byggepress, og der det er et nasjonalt mål å hindre videre nedbygging. 2. Fylkesmannen presiserer at det må settes tydelige og restriktive bestemmelser i forhold til vei, terrengarbeider og parkering i området. 3. Med bakgrunn i at gjeldende reguleringsplan ikke hjemler kjøring til hyttetomtene, må planarbeidet videreføre intensjonene i denne planen, slik at landskap og friluftsliv ikke blir skadelidende som følge av atkomstvei mv. Dette er nødvendig for at planen skal bli et egnet redskap til å unngå eksempelvis uheldige utvidelser/endringer av terreng og bruk i hytteområdet. Slik fylkesmannen vurderer det bør felles parkering og bom opprettholdes. 4. I gjeldene reguleringsplan er det satt konkrete bestemmelser for bredde, materiale og utforming av atkomstvei, bekkeløp og sideterreng. Dette må videreføres. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 6

4 5. Allmennhetens rett til å nytte fellesområdene som er sikret i egen avtale med kommunen, må videreføres i planforslaget. 6. Fylkesmannen viser til at planområdet grenser mot Tvedestrand kommune og det statlig sikrede friluftsområdet Skottevik. Ber om at planarbeidet tar hensyn til dette friluftsområdet, slik at friluftskvalitetene opprettholdes. Planarbeidet må utformes slik at det er mulig å realisere atkomst inn til dette friluftsområdet i fremtiden. 7. Viser til kommuneplanens arealdel der deler av området er markert med faresone ras og skred. Fylkesmannen mener at skredfaren bør vurderes konkret i forbindelse med reguleringsplanarbeidet, og alternativt tas inn som hensynssoner med bestemmelser om videre håndtering. Rådmannens kommentar: 1. Oppgradering av vei er i tråd med overordnet planstrategi, og er holdt i en beskjeden skala. Planforslaget innebærer ikke flere boenheter men kun bedre fasiliteter i et allerede utbygd område. Forslaget grenser ikke til den nære strandsonen og parkeringsplassene er ikke synlige fra sjøen. 2. Adkomstvei og anleggsveier er ikke anlagt nøyaktig der veier og stier er innregulert i gjeldende plan. De reguleres nå inn der de ligger. Rådmannen innstiller på å gjøre veiformålet i den gamle planen ugyldig ved vedtak, slik at en ikke blir stående med to lovlige traséer, og vei- og parkeringsformål utover det som følger av den nye planen. Sidearealene er sikret ved grønt formål; friluftsformål. Deler av lekeplassen er opparbeidet, men det er mulig å etablere nye tiltak på deler av areal avsatt til lekeplass. Relevante bestemmelser fra gjeldene reguleringsplan er tatt inn i de nye. Siden tiltakene alt er etablert er det ikke tatt inn bestemmelser som var knyttet til selve opparbeidelsen av tiltakene. 3. Endringen har begrenset omfang i og med at det kun er småveier fra de to felles parkeringsplassene til de respektive hyttetomtene som er «nye». Det øvrige gis bare korrigert plassering. Hver hyttetomt vil ha 2 plasser hver på felles parkeringsplass. Det er satt opp bom ved starten av Knutsvikveien, 1,5 km fra planområdet. Innenfor planområdet er det ikke etablert noen bom i dag, og det planlegges ingen endringer av dette. 4. Relevante bestemmelser fra gjeldene reguleringsplan er tatt inn i nye. Siden tiltakene alt er etablert er det ikke tatt inn bestemmelser som var knyttet til selve opparbeidelsen av dem. Det er unnlatt å ta inn en bestemmelse om toppdekke, noe som kanskje kan være en svakhet. 5. Planforslaget medfører ingen endringer i forhold til allmennheten. 6. Rett nord for felles parkeringsplass f_p2 går det en eksisterende sti nordover til Skottevik. Denne ligger i et område som er regulert til friluftsformål i gjeldende plan. Planforslaget endrer ikke noe på dette, og fremtidig adkomst til det statlig sikrede friluftsområdet i Skottevik er dermed ivaretatt. 7. Parkeringsplass f_p1 ligger i sone som er avmerket som faresone for ras og skred. På NGU sitt skredatlas er de fareområdene som er går inn på dette området merket av som utløpsområde for snøskred. Da parkeringsplassen alt er etabler, og hyttene i hovedsak benyttes på sommerstid, er det vurdert som overflødig å kreve nærmere vurderinger i forhold til faresonen, eller ta inn egen hensynssone eller bestemmelser om videre håndtering. Advokatfirma Øglænd & Co AS for Roy Aase og Gro Lygre, Brit Elisabeth Groven og Guttorm Groven og Berit og Per Rovik, Følgende påpekes: 1. Eiendommene 73/110, -/111 og -/112 har allerede opparbeidede adkomster og parkeringsplasser som er godkjent i henhold til gjeldende reguleringsplan. Det henvises til brev fra Arendal kommune av Adv. Øglænd viser til at planens hovedformål er å regulere inn de etablerte anleggsveiene innover i feltet til kjøreveier. Siden disse hytteeierne allerede har lovlig kjøreadkomst foreligger ingen interesser i den foreslåtte plan. Det naturlige ville være å ta disse eiendommene ut av planforslaget og etablere ny plangrense. Ved å unnta de nevnte eiendommene unngår man også innsigelser og krav i forhold til øvrige tema i plan og vedtekter, som for eksempel antall parkeringsplasser. Det vises til tidligere oversendt brev til Stærk & Co as datert Rådmannens kommentar: 1. Det legges til grunn at de nevnte eiendommene har gyldig tillatelse til kjøreadkomst og parkeringsplasser på egen eiendom. Likevel er det slik at gjeldende reguleringsplankart fortsatt bare viser gangadkomst til de nevnte eiendommene. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 6

5 Også i brevet av er det vist til at ved motstrid mellom plankart og de tilhørende bestemmelser, går plankartet foran. Det er ikke samsvar mellom byggesakstillatelsen og gjeldende reguleringsplankart. Rådmannen ser det derfor som hensiktsmessig at de nevnte eiendommene er med i den nye planen, for å regulere inn avkjørselspiler til eiendommene og derigjennom rette opp plankartet slik at det blir samsvar mellom tillatelser som er gitt og plankartet. I tillegg er adkomstveien forbi disse eiendommene ikke lagt nøyaktig der den er innregulert. Dette er også noe rådmannen er opptatt av å få korrigert. Tor Aardal, Påpeker at det mottatte underlaget ikke viser faktisk situasjon for planområdet. Ortofoto som er vedlagt viser ikke Aardal sin hytte på Skottevikveien 85, (gnr./bnr. 73/99). Aardal krever at underlaget blir oppdatert og sendt de besluttende instanser på nytt. 2. Viser til at de blir sterkt berørt av eventuell omregulering, da deres hytte ligger kun 5 m fra den foreslåtte bilveien, i tillegg til at det er en meget kraftig stigning opp fra parkeringsplass som vil utløse både hjulspinn og støvplager. 3. Årdal har lagt ved oppdaterte kart som viser deres hytte. Rådmannens kommentar. 1. Konsulenten har beklaget at det ble benyttet et ortofoto fra 2015, der nyoppført hytte på gnr./bnr. 73/99 ikke fremkom. I mail av ble det sendt ut oppdatert ortofoto der omtalte hytte fremkom. Mailen ble sendt til de offentlige høringsinstansene Aust-Agder fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder. Arendal kommune fikk også tilsendt mailen. De offentlig høringsinstansene uttalte seg til oppstartsmeldingen i etterkant av at oppdatert ortofoto ble oversendt. 2. Tas til orientering. Planarbeidet er initiert av flertallsvedtaket i generalforsamlinger i Skottevika hytteeierforening. 3. Oppdatert ortofoto er benyttet i det planforslaget som ligger til behandling. Kommuneplanens føringer I forbindelse med rullering av kommuneplanens samfunnsdel i 2011 ble spørsmål om politikken for fritidsbebyggelse diskutert. Ett av spørsmålene var om kommunen ønsket å legge til rette for standardheving/fornyelse av hytter. Konklusjonen for dette tema var at det var ønskelig at ny fritidsbebyggelse skal ha høy standard (vei, vann, avløp/elektrisitet/ikt). Det fremkom også at et av målene omkring fortetting i eksisterende hytteområder er at en skal bidra til å heve teknisk standard. Vurderinger Rådmannen er opptatt av at hytteområder skal ha et tydelig preg av landskap og natur, og dette er særlig viktig i de sjønære områdene. I områdene rundt Eikelandsfjorden er det mye bratt terreng, noe som nok både bidrar til å øke det opplevde behovet for kjøreveg fram til hyttene, men også til å skjule veiene i terrenget. Når også kommuneplanen legger opp til høy standard i områder for fritidsbebyggelse mener rådmannen det er rimelig at en ser på muligheten av å imøtekomme forslaget. Én hytteeier, Tor Aardal, har uttrykt motstand mot forslaget på grunn av nærhet til veien. Deres hytte ligger nederst i en avstikker, og bare 5-6 m fra veikant. Eierne har registrert at stor stigning på veien, som dreier rundt eiendommen, fører til hjulspinn og støvplager ved bilkjøring. Dette har rådmannen forståelse for, men plagen er likevel ikke alvorlig nok til å motgå alle dem som ønsker forslaget gjennomført. Kun et titalls hytter deler denne aktuelle veistubben, og i fritidsbruk kjører man ikke ut og inn flere ganger om dagen. Alle er der også sjelden samtidig. Hytteeierforeningen oppfordres til å lempe på plagene ved å benytte en type grus i bakken som gir et fastere dekke enn vanlig grus. Forholdet til barn og unge I gjeldende plan er det regulert inn felles lekeareal på m2. I ny plan settes drøyt m2 av til lek, se kartene under: Dokumentnr.: 16/ side 4 av 6

6 Bare en mindre del av lekeplassen er opparbeidet ved en sandvolleybane, gressplen, bord og benker. I kommuneplanens arealdel er det ikke noe krav til lekeplasser for fritidsbebyggelse, kun for boligbebyggelse. Ny plan regulerer inn dobbelt så mye areal til lek som kravet ville ha vært i et boligområde. Her har man i tillegg tilgang på store friluftsområder, badestrand og plener for soling og lek, og rådmannen mener barn og unge er godt ivaretatt. Ras og skred På kommuneplanens arealdel er deler av området avmerket med faresone ras og skred. Fylkesmannen har i sin uttalelse kommentert at skredfaren bør vurderes konkret i forbindelse med reguleringsplanarbeidet, alternativt at det tas inn hensynssoner med bestemmelser om videre håndtering. Tiltakene som ligger innenfor disse områdene er allerede etablert og rådmannen ser ikke behovet for en mer konkret vurdering av skredfaren. Hyttefeltet benyttes mest i sommerhalvåret og en kan heller ikke se behov for at det skal gjennomføres sikringstiltak i forhold til snøskred, eller reguleres inn hensynssoner. Vurdering av klimakonsekvenser Kjøring helt fram til hyttene vil kanskje kunne føre til økt bruk av hyttene. Det er vanskelig å mene at økt bruk er negativt. Likevel kan det nok tenkes at noen vil velge å utvide hyttesesongen ved å pendle herfra til jobb, og dermed skape økt bilbasert transport. Det vil være negativt for klimaet. Forholdet til Naturmangfoldloven Det følger av Naturmangfoldloven 7 at prinsippene i lovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og vurderingene skal fremgå av beslutningen. Forholdet er godt beskrevet i planbeskrivelsen og konklusjonen er at det ikke er funnet registreringer innenfor planområdet, og det er heller ingen innspill på at det bør gjennomføres nærmere utredninger av biologisk mangfold. Planforslaget vurderes til ikke å få konsekvenser for temaet naturmiljøbiologisk mangfold. Driftsmessige konsekvenser Enklere adkomst gjør framkommeligheten bedre for utrykningskjøretøyer. Forslaget innebærer ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Dokumentnr.: 16/ side 5 av 6

7 Konklusjon Rådmannen mener forslaget er godt, og anbefaler Kommuneplanutvalget å legge planforslaget ut på høring. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 30. januar Dokumentnr.: 16/ side 6 av 6