Saksframlegg. Sakshandsamar: Einar Nedrelo Arkiv: MTR 19/147 Arkivsaksnr.: 13/

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Einar Nedrelo Arkiv: MTR 19/147 Arkivsaksnr.: 13/ Klage på dispensasjonsvedtak - gnr. 19, bnr. 147 * Tilråding: Forvaltningsutvalet avviser klage på vedtak i BD-sak 299/14 av , då det ikkje ligg føre nye opplysningar i saka som gjev grunnlag for endring av vedtaket. Saka vert sendt Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon, dagsett Merknader til søknad om dispensasjon frå Arnor Foss, dagsett Dispensasjon; BD-sak 299/14, dagsett Klage på vedtak om dispensasjon frå advokatfirmaet Harris, dagsett Kommentar til klage på vedtak frå ansv. søkjar, dagsett Ad. Klage på vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan frå advokatfirmaet Harris, dagsett Vedlegg (uprenta): Tillegsopplysningar til kommentar på klage på vedtak, dagsett Ad. klage på dispensasjonsvedtak frå Harris, dagsett Førebels svar på klage, dagsett Korrigert høgdemåling frå ansv. søkjar motteke Svar - begjæring om utsett iverksetjing av vedtak, dasgett Gjenpart / kvittering for nabovarsling, sendt Begjæring om utsett iverksetting av vedtak, dagsett E-post frå tiltakshavar av E-post frå tiltakshavar av Varsel om pålegg om retting, dagsett Merknader til oppføring av fritidsbustad frå Arnor Foss, motteke Igangsetjingsløyve; BD-sak 196/14, dasgett Søknad om igangsetjingsløyve, dagsett Rammeløyve; BD-sak 40/14, dagsett Søknad om dispensasjon, dasgett Mangelbrev til søknad, dagsett Søknad om rammeløyve, dagsett Saksutgreiing: Bakgrunn:

2 Fjord og Fjellhyttar as fekk på vegne av Knut Rundhovde rammeløyve for ny hytte på gbnr. 19/147 i Hodlekve. Reguleringsplan for område Hodlekve Stedjekammen av har vilkår i føresegn om at hytter og uthus/anneks/garasje/carport skal ha ei planeringsflate maks 1 meter over naturleg terreng. Byggesøknaden omfatta større avvik enn maksimalkravet utan at det i utgangspunktet låg føre søknad om dispensasjon. Søkjar vart oppmoda om å søkje dispensasjon og fekk dette i rammeløyve dagsett 23. januar Igangsetjingsløyve vart gjeve i brev av 22. mai. I samband med opparbeiding av hyttetomta og etablering av ringmuren for hytta mottok kommunen merknader på arbeidet frå nabo Arnor Foss, eigar av gbnr. 19/58. I brev av 1. juli vert det vist til at planering av tomta ikkje er i samsvar med gjeldande reguleringsføresegn og at han som nabo ikkje er blitt varsla om dispensasjon frå reguleringsføresegnene. Arnor Foss og dei andre naboane var nabovarsla i samband med byggesøknad (utan dispensasjonssøknad), men vart ikkje varsla i samband med søknad om dispensasjonen. Dette er ein sakshandsamingsfeil og etter tilsyn på byggeplassen vart arbeidet stoppa i brev av 2. juli. I brev av 19. juli vert det søkt om dispensasjon med varsling av naboar (4. juli) og merknad frå Arnor Foss motteke pr. 21. juli. Søknad om dispensasjon vert gjeve administrativt i brev av 29. juli. og 7. august mottok kommunen krav om utsett iverksetting av vedtak frå advokatfirmaet Harris. Med brev av 13. august vart ansvarleg søkjar orientert om at kommunen hadde avgjort utsett iverksetjing av vedtak om dispensasjon i BD-sak 299/14 av Formell klage på dispensasjonsvedtaket vart motteke frå advokatfirmaet Harris 14. august. Hovudpunkta i klagen går på følgjande: Omsyna bak plan- og bygningslova vert sett til sides: openheit, forutsigbarheit og medverknad Det konkrete og generelle omsynet bak reguleringsplanen vert sett til sides. Dispensasjonsvedtaket medfører uheldige presedensverknad i fjellområde. Klagar sin eigedom vert påført eit klart utsiktstap om det vert gjeve dispensasjon Dispensasjonsvedtaket synest å vera ein følgjefeil av at vegen mellom hyttebebyggelsen har blitt høgare enn planlagt. Dispensasjon medfører at framtidige bygningar på tiltakshavar sin eigedom (så som garasje), samt bygningar på naboeigedomane, må byggjast i tilsvarande same høgde. Dette medfører ytterlegare utsiktstap for klagar. I vedlegg til søknad om dispensasjon av 19. juni låg det føre kart/ situasjonsplan med oppgjevne høgder både på oppført ringmur på gbnr. 19/147 og golvhøgde på hytta til Arnor Foss, samt høgde på veg. Høgde på veg var oppført med eit avvik på 2,9 meter, noko vi berre registrerte og som vi i dispensasjonsløyve ikkje har lagt til grunn i saka, men som vi måtte avklare vidare med utbyggjar. Det viser seg at dette er ein skrivefeil og at avviket er ein stad mellom 0,6 og 0,9 meter. Ansvarleg føretak for veg har opplyst at vegen er tilpassa staden for å unngå inngrep på eigedomen til Arnor Foss, noko som er i samsvar med føresegn Advokatfirmaet Harris er opplyst om dette i brev av 19. august om dette skulle ha konsekvensar for klagen, noko som advokatfirmaet Harris avviser same dag. Ansvarleg søkjar har grunngjeve dispensasjonssøknaden med at hytta er søkt plassert på kote 554,75 overkant ringmur for å unngå for høg mur mot naboeigedomen (gbnr. 19/146) og ein for bratt tilkomstveg ned til hytta. I dispensasjonssøknaden vert det vist til at høgdedifferansen mellom golvet på hytta til Arnor Foss og grunnmuren til omsøkt hytte er på 6,3 meter. Ettersom hytta har ei mønehøgd på ca. 5,1 meter over golvnivå medfører dette at golvnivået på hytta til Arnor Foss er ca. 1,2 meter over møne på omsøkt hytte. Søkjar hevdar derfor at utsikten for naboen ikkje vil bli vesentleg redusert og at dei ikkje kan sjå at tiltaket medfører noko stor ulempe for naboen som har ei hytte ca. 30 meter frå omsøkt hytte. Det vert også vist til at fyllinga er svært godt terrengtilpassa og utforma for ikkje å være skjemmande.

3 Underbyggetilsyn 2. juli vart det påvist avvik mellom prosjektert og faktisk plassering av hytta i plan, dvs. at møneretning har eit avvik både i høve omsøkt plassering, men også i høve regulert møneretning. Dette meiner søkjar er eit mindre avvik og som er gjort for å unngå å måtte grave hytte lenger inn i terrenget, som anten ville medført høg forstøtningsmur eller heving av hytta ytterlegare. Søkjar vurderer det slik at reguleringsplanen har teke høgde for at det kan førekoma trong for høgdejustering, og at det i dette tilfelle medfører at fordelane er vesentleg større enn ulempene. I vår vurdering i BD-sak 299/14 skriv vi bl.a. følgjande: Det heiter følgjande i plan- og bygningslova 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I søknad om dispensasjon er det vedlagt situasjonskart med innmålt plassering av hytte i plan og høgd, samt avstand til nabogrense, vegkant og høgd på veg. Vi er einige i søkjar sin påstand om at senking av hytta 1-2 meter for å unngå terrengendring større enn 1,0 meter frå opphavleg nivå, vil medføre svært bratt og dårleg vegtilkomst til hytta, samt støttemurar både mot gbnr, 19/146 og mot veg. Som konsekvens av dette ville det blitt større støttemurar enn reguleringsplanen gjev høve til og etter vår vurdering dårlegare landskapstilpassing enn omsøkt løysing. Tilsvarande konsekvensar vil ein få ved å snu hytta inn mot tilkomstvegen til hytta for å oppnå møneretning i samsvar med plan. Føremålet med reglane om maksimal høgd er å oppnå god terrengtilpassing, noko vi etter vår vurdering ikkje oppnår med å senke hytta. Føremålet med møneretning er å få ei noko einsarta hovudretning på bygningane, noko vi meiner framleis er i samsvar med plan. Etter vår vurdering set vi ikkje vesentleg til sides føremålet med krav om maksimal endring av opphavleg terreng eller mindre avvik i møneretning ved å gje dispensasjon. Det er etter vår vurdering heimel etter pbl 19-2 til å gje dispensasjon som omsøkt dersom fordelane ved å gje dispensasjon er klart større enn ulempene. Arnor Foss påstår at hytta vil medføre at han misser heile utsikten og at hytta vert heilt inneklemt. Ut frå mottekne opplysningar om høgdedifferanse mellom hytte og foto som viser utsikt frå hytta til Arnor Foss, meiner vi det ikkje er grunnlag for å hevda at utsikten blir vesentleg redusert. Etter vår vurdering vil han misse utsyn til deler av skogen nedanfor, men oppretthalde det meste av utsikta vidare nedover dalen. For tiltakshavar vil plassering som omsøkt etter vår vurdering gje betre landskapstilpassing, mindre trong for høge støttemurar, betre og sikrare vegtilkomst, samt mindre utfordringar med store mengder snø mellom hytta og vegen. Ut frå ei samla vurdering meiner vi det er klart større fordelar enn ulemper ved å gje dispensasjon. I samsvar med forvaltningslova 33 er ansvarleg søkjar orientert om motteke klage og har fått høve til å koma med uttale. Ansvarleg søkjar har i brev av 22. august vist til at det ikkje ligg føre nye opplysningar i saka og at dei opprettheld sin argumentasjon for dispensasjon fremja i søknad av 19. juli. I brev av 23. august har tiltakshavar kome med tilleggskommentarar bl.a. om opplysningar gjeve i nabovarsel, årsak til vesentleg masseutskifting, plassering av framtidig carport, møneretning og gjennomgang med Arnor Foss ved oppstart av gravearbeid på tomten. Vurdering: Regulert hytteområde i Hodlekve ligg i skrånande terreng, der det er gjeve fleire dispensasjonar frå plan vedkomande avvik på planeringsflate, då alternativet vil vere ei vesentleg senking av terrenget i bakkant på hyttene. I tillegg til dårleg tilpassing til eksisterande terreng, medfører dette andre ulemper med store støttemurar i bakkant, bratte tilkomstvegar for dei som har tilkomst på denne sida, samt vanskelege snøforhold/ tilkomst vinterstid i bakkant av hyttene. Dette gjeld også for aktuelle dispensasjon på gbnr. 19/147. Hytteområde i Hodlekve er i tillegg eit tett utbyggingsområde, der det er lite igjen av tidlegare vegetasjon/ urørd mark etter fjerning av skog og opparbeiding av infrastruktur som vegar, vatn og avløpsanlegg etc. Ei noko større fylling for å få til gode heilskaplege

4 løysingar der ein reduserer omfanget av dei ulempene det vert vist til over, medfører derfor ikkje vesentleg tap av urørt natur som er føremålet bak vilkåra om maksimalt terrengavvik. Når dette blir gjort utan vesentleg konsekvensar for nære naboar, meiner vi det ligg føre større fordelar enn ulemper og dermed heimelsgrunnlag for dispensasjon. I klagen frå advokatfirmaet Harris vert det hevda at omsynet bak plan- og bygningslova vert sett til sides med tilvising til openheit, forutsigbarheit og medverknad. Sjølv om naboane er underretta om hytteplassering med kopi av teikningar, situasjonsplan og snitt, som viser at det vil kome ei hytte med større fyllingar enn 1,0 meter over eksisterande terreng, skal nabo varslast om at dette er eit avvik frå reguleringsplan. Dette er uheldig og har alt fått konsekvensar for tiltakshavar med stopp i arbeidet. Nabo har med nytt nabovarsel fått høve til å koma med merknader til søknaden på same måte som naboen ville fått om dispensasjonen hadde blitt varsla ved første gangs varsel. Ansvarleg søkjar er ansvarleg for at søknaden er komplett og etter gjeldande lover, planar og forskrifter og vi kan ikkje sjå at vi kunne handtert saka noko annleis, når vi først oppdaga feilaktig nabovarsling. Vi kan forstå at nabo som har hatt hytte på staden i nærare 40 år kan oppleva utbygginga i område som negativt, i og med at det no er kome veg rett på nedsida av eigedomen og at det vert etablert hytter langs vegen som vil koma i synsranda til vedkomande når ein tidlegare såg ut over urørd natur. Når golvet på hytta til Arnor Foss ligg ca. 1,2 meter over mønet til hytta på gbnr. 19/147, meiner vi det ikkje er grunnlag i påstand om vesentleg utsiktsreduksjon ut over det ein må forventa i eit slikt tett regulert hytteområde. Vi må også leggja til grunn at reguleringsplanen ikkje har definert bestemte kotehøgder til dei enkelte hyttetomtane og at utbygging av ei langt smalare hytte, eventuelt terrassert hytte ville påverka fyllingshøgde utan at høgda på hytta og utsikten til nabo hadde vorte annleis. Når det gjeld garasje/ carport er denne ikkje del av søknaden, men tiltakshavar har kommentert at denne vil bli plassert på omtrent same nivå som hytta og dermed vil mønet nesten ikkje koma over vegnivå. Det er etter vår vurdering ikkje motteke nye opplysningar som gjev grunnlag for ny vurdering av dispensasjonssøknaden. Avslutningsvis i brevet frå advokatfirmaet Harris vert det opplyst at Arnor Foss har engasjert fagkyndige til å utarbeide skisse som viser terreng og plassering av hytte i samsvar med reguleringsplan, vist saman med dagens løysing. Det blir bedt om at klagehandsaminga vert utsett inntil dette materialet ligg føre, truleg i veke 14, dvs. seinast 29. august. Det vert samstundes bedt om at dei blir orientert om vidare saksgang og tidspunkt for synfaring og at advokaten og Arnor Foss ynskjer å delta ved eventuell synfaring. Klagefristen er på 3 veker og det er verken søkt eller gjeve fristforlenging for å få fram nemnde dokumentasjon. Klagesaka er difor fremja utan påvente av nemnde opplysningar. Forvaltningsutvalet avgjerd sjølv om det er nødvendig med synfaring før avgjerd i saka. Sogndal Jostein Aanestad - rådmann - Einar Nedrelo - tenesteleiar plan- og næring -

5