Saksframlegg. Sakshandsamar: Markus Mohn Werner Arkivsaksnr.: 13/779-22

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Markus Mohn Werner Arkivsaksnr.: 13/ Arkiv: L12 Mindre endring av reguleringsplan - Hodlekve - Rindabotn PlanID: * Tilråding: Forvaltningsutvalet legg framlegg til nye føresegner for detaljreguleringsplan Hodlekve Rindabotn ut til høyring og offentleg ettersyn, jf. pbl Vedlegg: 1 Gjeldande føresegner 2 Framlegg til nye føresegner Saksutgreiing: Bakgrunn: Kommunestyret vedtok detaljreguleringsplan for Hodlekve Rindabotn i møte , sak 38/13. Etter kommunestyret sine vedtak har det dukka opp problemstillingar knytt til føresegnene for detaljreguleringsplanane for Hodlekve - Rindabotn og del av Hodlekve - Stedjekammen gbnr. 64/5, som etter administrasjonen sin oppfatning krev endringar av føresegnene til planane, for å unngå dispensasjonssaker. Dette gjeld i hovudsak kravet om éin etasje, opninga for ulike takoppløft og føresegn for tilpassing til terreng og er av ein slik karakter at dei vert vurdert som mindre endringar etter pbl Føresegnene i dei to reguleringsplanane er utforma etter same mal og har same inndeling i punkt. Endringane vil difor vere like i dei to sakene. Samla framlegg til endra føresegn ligg vedlagd. Dei ulike byggjesakane i området syner relativt stor spreiing i byggjestilar og utformingar. Målet i kommuneplanen og reguleringsplanane om god tilpassing av hytter til terrenget har fleire stader vorte erstatta av tilpassing av terrenget til hyttene. Administrasjonen ønskjer å vere føre var i dei kommande byggjesakene, og ber forvaltningsutvalet presisere kva rammer som skal liggje til grunn for hyttebygging i Hodlekve. Administrasjonen har mål om at føresegnene skal vere like også for nye reguleringsplanar i området. Gjeldande føresegner som gjeld bygningsutforming og plassering i terreng som bør vurderast endra: Før ferdigattest kan verte gitt må kvar tomt vere opparbeidd i høve til godkjend utomhusplan. Utomhusplan skal vise opparbeiding av uteareal, terrenginngrep, tilkomst og busetnadens plassering. Den skal også innehalde snitteikningar av eventuelle skjeringar og fyllingar : Bygningar skal vere i 1. etasje. Det er tillate med ark eller oppstugu : På bygningar kan det tillatast ark eller oppstugu under følgjande føresetnader: Den enkelte ark eller oppstugu skal ikkje overstiga 1/3 av lengda på takflata som ark eller oppstugu er ein del av.

2 Samla breidde på ark og oppstugu skal ikkje overstiga 1/3 av lengda på takflata som ark eller oppstugu er ein del av. Den enkelte ark eller oppstugu skal ikkje overstiga breidda på 7,0 m : Hytter og uthus/anneks/garasje/carport skal ha grunnmur maks 0,5 meter. Hytter og uthus/anneks/ garasje/ carport skal ha planeringsflate maks 1,0 meter over naturleg terreng 3.4.3: Hytter og uthus/anneks/garasje/carport skal ha maks mønehøgd 6,0 meter frå grunnmur. Problemstilling: Vi må gå ut frå at føremålet med føresegnene i planen er å tillate hytter i 1 etasje, men at det kan godkjennast ark eller oppstove. Oppstove er i stor grad ein utradisjonell byggestil på Vestlandet, men som har breidd om seg dei siste tretti åra. Opphavleg kjem byggjestilen frå laftetradisjonane på indre Austlandet, slik ordet oppstugu vitnar om. I ordboka er oppstove definert som loftsrom over stova i hus med to høgder (Figur 1). Vi må vidare gå ut frå at det er føresett at mønehøgda på 6,0 meter er meint for den delen av hytta som er omfatta av oppstova. Ut frå føresetnadane om maksimal breidde på oppstove er dette ikkje samanfallande med bygning i 1 etasje, dvs. at vi alt frå første byggesak har godkjent oppstove med måleverdig areal (areal med innvendig høgd 1,9 meter eller høgare i ei breidde på 0,6 meter eller meir). I utarbeiding av reguleringsplanar bør ein prinsipielt unngå bruk av etasje som ein reiskap for å definere utforming av hytter. Det er volumet, forma og høgda som er relevant. Slik føresegnene er utforma er det tillate å byggje hytter med mønehøgd inntil 6,0 meter, noko som i praksis gjev rom for hytter på 2 etasjar. Reglane blir utnytta ved at enkelte legg inn hanebjelkar på 1,89 meter over golv på loft og unngår med dette at etasjen vert måleverdig og dermed ikkje definert som etasje. Vi trur ikkje at dette er føremålet med føresegnene om etasje og mønehøgd. I planomtalane vart denne auken i mønehøgd grunngjeve med eit auka krav til isolasjon etter TEK10, og at fleire ferdighytter difor har mønehøgd frå 5,8 meter og oppover. Det vart likevel peika på at auken ikkje førde til større bruksareal innvendig. Auken vart òg sett saman med strenge krav til terrenginngrep og at maks grunnmurshøgd vart senka frå 1,0 til 0,5 meter. Vi må til sist gå ut ifra at føresegn opnar for «ark eller oppstove». Føresetnaden i underpunkt 2 om «samla breidde på ark og oppstove» vert overflødig, då føresegna i seg sjølve berre opnar for anten ark eller oppstove. Vurdering: Alt. 1 Mønehøgd 5,0 m med opning for oppstove inntil 6,0 m. Etter administrasjonen sin vurdering treng ei hytte i éin etasje ikkje større mønehøgd enn 4,5 til 5,0 meter for å oppnå tiltenkt føremål som gjeldande føresegner la til grunn. Vi vil då unngå hytter som i praksis er 2 etasjar.

3 1 Eksempel på hytte med oppstove. Tindehytter Slottshø, 124 m 2. Om vi framleis ynskjer hytter med eitt hovudplan med oppstove bør føresegnene endrast til: Hovudeining skal ha ei mønehøgd på maksimalt 5,0 meter over grunnmur. Det er tillate med ark eller oppstove der møne på oppstove skal ha ei mønehøgd på maksimalt 6,0 meter over grunnmur. Sideeining skal ha ei mønehøgd på maksimalt 4,5 meter over grunnmur Bygningane skal ha saltak med takvinkel mellom 27 og 40 grader På bygningar kan det tillatast ark eller oppstove under følgjande føresetnader: Oppstove er eit takoppløft vinkelrett på hovudmøne og skal vere plassert inne på takflata. Kvar einskild ark eller oppstove skal ikkje overstige 1/3 av lengda på takflata som ark eller oppstove er ein del av. Lengd på takflate vert rekna ved gesims av takflata som oppstove eller ark er ein del av. Alt. 2 Mønehøgd 6,0 meter I dei gjeldande føresegnene er det rom for hytter med anna formspråk, men føresegna om etasjetal avgrensar innvendige løysingar. Dersom vi ynskjer å opne for hytter med eit moderne formspråk der det også er måleverdig areal i andre etasje som i døma under, bør vi fjerne reglane om etasje og nytte 6,0 meter i staden for 5,0 meter og føresegnene elles som i framlegget over Hovudeining skal ha ei mønehøgd på maksimalt 6,0 meter over grunnmur. Det er tillate med ark eller oppstove. Sideeining skal ha ei mønehøgd på maksimalt 4,5 meter over grunnmur.

4 2 Hytte under oppføring. Xform 3 Motteken søknad med dispensasjon i høve tal etasjar, men innafor krava til mønehøgd 6,0 m. Saunders Architecture Sideeining: Anneks/uthus/garasje/carport er også i eksisterande føresegner sett til 6,0 meter i 1 etasje som for hovudhytta. Eit anneks på 30 m 2 som berre skal ha éin etasje har ikkje trong for ei mønehøgd på 6,0 meter. Dette medfører bygging av anneks i 2 etasjar med fiktive hanebjelkar for å unngå reglane om 1 etasje. Vi føreslår at etasjeomgrepet vert fjerna og mønehøgde redusert til maksimalt 4,5 meter. Dette er i samsvar med kommuneplanen (2-1 b) pkt. 3) om at anneks/sidebygg skal vere underordna hovudbygget i høgde.

5 Terrengtilpassing: 4 God tilpassing av hytta til terrenget, med små terrenginngrep. Reiulf Ramstad Arkitekter, Geilo. I bratt og ulendt terreng krev det kunnskap og erfaring for å plassere hytter godt i terrenget, ut over kva som kan løysast i reguleringsplanen. Hellinga på terrenget er avgjerande for kva typar hytter som eignar seg på kvar tomt. Generelt kan ein seie at til høgare utnyttingsgrad i føresegnene, til slakare bør terrenget vere. Om det ikkje vert teke omsyn til bratt terreng, kan resultatet bli eit område med høge grunnmurar eller pålar, store skjeringar og fyllingar og store inngrep og skadar på vegetasjonen. Skisse som viser forholdet mellom bygningsbredde og terrengfall/grunnmurhøyde samt bygningsbredde og takvinkel/mønehøyde, gitt en romhøyde på 2,2 meter. Tall i meter. Kilde: Oppland fylkeskommune. 5 Rettleiar T-1450 Planlegging av fritidsbebyggelse. MD 2005

6 I planområda ligg hellinga mellom 1:6 og opp til 1:3 i dei øvre delane av felt H11. Lengre opp i delen av felt H11 som ikkje er detaljregulert kjem hellinga opp i 1:2.5 eller 22. I framlegget til endringar vert føresegn om utomhusplan flytta til 3.2.2, då dette ikkje er ei rekkjefølgjeføresegn for utbyggingsrekkjefølgje. Føresegna er også endra slik at kravet om utomhusplan kjem i forkant i samband med rammeløyvet, framfor ved ferdigattesten. Her er det lagt til eit krav om at søknaden skal gjere greie for korleis hytta er tilpassa terrenget på tomta. Vi har også opna for at hytter med einsidig fall på takflatane kan godkjennast på bratte tomtar: Bygningane skal ha saltak med takvinkel mellom 27 og 40 grader. Ut frå ei grunngjeven utgreiing i utomhusplan for korleis hytta er tilpassa terrenget, kan terrasserte hytter med einsidig fall på takflatene godkjennast på tomtar med gjennomsnittleg fall 1:3 eller meir. Andre endringar: Føresegn med krav om fellesanlegg for parabolantenner er fjerna, då vi meiner dette gir større inngrep enn naudsynt. Dagens parabolantenner er så små at dei ikkje har vesentleg visuell verknad for utsjånaden til eit hytteområde. Føresegn om avfall og overskotsmateriale er fjerna, då dette er sikra gjennom sakshandsamingsforskrifta (SAK). Vidare er det rydda opp i rekkjefølgja på nokre føresegn og gjort språklege endringar og presiseringar. Samla vurdering: Rådmannen tilrår at forvaltningsutvalet legg framlegg til endra føresegner ut til høyring og offentleg ettersyn. Jostein Aanestad rådmann Einar Nedrelo tenesteleiar