Vår ref Deres ref: Saksbehandler Dato 2014/654/24/L12 «REF» Hans Magnus Sætra,

Transkript

1 Tvedestrand kommune «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» Melding om vedtak Vår ref Deres ref: Saksbehandler Dato 2014/654/24/L12 «REF» Hans Magnus Sætra, Kunngjøring Vedtak om reguleringsplan for del av Østre Løktene - gnr 80 bnr 148 I medhold av PBL vedtok kommunestyret sak 105/15 detaljreguleringsplan for del av Østre Løktene gnr 80 bnr 148. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av fem fritidsboliger, to småbåtanlegg og omkringliggende grønnstrukturområder. Vedtatte plandokumenter kan ses på kommunehuset og på kommunens hjemmeside, Vedtaket kan påklages. Eventuelle klager merkes med saksnr. 2014/654 og sendes skriftlig til Tvedestrand kommune, pb. 38, 4901 Tvedestrand eller på e-post til: postmottak@tvedestrand.kommune.no innen Ved eventuelle spørsmål, ta kontakt med Tvedestrand kommune, tlf Krav om innløsning og erstatning for tap ved reguleringsplanene må i h.h.t. pbl 15-2 og 15-3, være fremsatt senest 3 år etter denne kunngjøring. Med hilsen Hans Magnus Sætra Saksbehandler Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks Tvedestrand Telefaks Org.nr E-post: postmottak@tvedestrand.kommune.no Side 1 av 13

2 Sendt til: Agder Energi Nett AS Aust-Agder Fylkeskommune Barnas repr. i plansaker v/lars Henrik Molleklev Cathrine Huuse Marley Dina Huuse Fiskeridirektoratet Region Sør Fortidsminneforeningen, Aust-Agder avd. Fylkesmannen i Aust-Agder Ingri Dyvik Lensmannen Krokvåg Vannverk B/A Kystverket Sørøst, Havne-og farvannsavdelingen Maria og Vidar Valle Norges vassdrags- og energidirektorat, region sør Peter Huuse RTA - Risør- og Tvedestradsregionens Avfallsselskap Servicesenter for nettutbygging Statens vegvesen Region sør Stein Oscar Westerheim Stærk & co AS Tvedestrand handikaplag v/baard Midtgaard Tvedestrand kommune, Plan, miljø og eiendom Tvedestrand kommune, næringsrådgiver Østre Agder Brannvesen

3 Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2014/ Arkiv: L12 Saksbeh: Hans Magnus Sætra Dato: Utv.saksnr Utvalg Møtedato 55/15 Teknikk, plan- og naturkomite /15 Kommunestyret Vedtak - Reguleringsplan for del av Østre Løktene - gnr 80 bnr 148 Rådmannens forslag til vedtak I medhold av PBL vedtar kommunestyret detaljreguleringsplan for del av Østre Løktene gnr 80 bnr 148 med reguleringsbestemmelser og plankart datert Saksprotokoll i Teknikk, plan- og naturkomite Behandling Rådmannens forslag til vedtak enstemmig tilrådd Innstilling I medhold av PBL vedtar kommunestyret detaljreguleringsplan for del av Østre Løktene gnr 80 bnr 148 med reguleringsbestemmelser og plankart datert Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling Innstilling fra Teknikk-, plan- og naturkomiteen enstemmig vedtatt. Vedtak I medhold av PBL vedtar kommunestyret detaljreguleringsplan for del av Østre Løktene gnr 80 bnr 148 med reguleringsbestemmelser og plankart datert

4 Bakgrunn for saken Ingeniørfirmaet Stærk & Co AS fremmer på vegne av grunneier Berit Rosted Braadland detaljregulering for del av Østre Løktene - gnr 80 bnr 148 i Tvedestrand i kommune. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av fem fritidsboliger, to småbåtanlegg og omkringliggende grønnstrukturområder. Problemstilling Kommunestyret tar stilling til om detaljplanen kan vedtas. Innspill til saken Det ble gjennomført oppstartsmøte mellom kommunen og Stærk & Co AS 27. mai Forslagsstiller varslet om oppstart av planarbeid i brev 5. juni Oppstart ble også annonsert i Tvedestrandsposten og på kommunens hjemmeside. Forslag til detaljplan med innkomne merknader var til behandling første gang i teknikk,- plan og naturkomiteen 28. april 2015 (PS 27/2015). Planforslaget ble sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 11. mai 22. juni Planforslaget ble også lagt ut på kommunens hjemmeside 8. mai og annonsert i Tvedestrandsposten 12. mai. Det kom inn 6 innspill i høringsperioden. Innspillene har blitt drøftet med planlegger på møte 4. august innspillene fra høringen er referert til og vurdert i tabellen nendefor: Innspill nr.: Dato: Avsender: 1. Aust-Agder fylkeskommune (FK), brev datert Kystverket sørøst, brev datert Fiskeridirektorat et, region sør, brev datert Innspill kort referert: Forslaget er i samsvar med overordnet plan. Det er tatt hensyn til FK sitt innspill om estetisk utforming, landskapshensyn, friluftsliv og allmennhetens tilgang til strandsonen. Gjør oppmerksom på at planområdet ligger nær bileden som går gjennom Lyngørleia. Det må ikke legges til rette for tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i leden. Kan ikke se at planforslaget har konsekvenser for de interesser direktoratet skal ivareta, og har således ingen vesentlige merknader til planen. Det bes om kopi av vedtatt plan. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Bileden mellom Engholmen og Løktene vil ikke bli berørt. Mellom bileden og bryggeanlegget nord i planområdet er det holmer som skjermer. Planen vil derfor ikke berøre sikkerheten eller fremkommeligheten i leden. Tas til etterretning. 4. Fylkesmannen i Reguleringsformålet er i tråd med Tas til orientering.

5 Aust-Agder, brev datert kommendelplanen for kystsonens byggeområder (KDP 26 Løktene) hvor området er avsatt til fritidsbebyggelse. 5. Statens vegvesen region sør, e-post datert Mener at allmennhetens interesser ikke er godt nok sikret. Det bør fremgå at grønnstrukturområdet (G1) er åpent og tilgjengelig for allmenheten og at rekkverk/håndløpere, trapper for stier o.l. ikke kan opparbeides, dersom dette er til hinder for tilgjengeligheten langs sjøen. Påpeker at 3D-modellen i planbeskrivelsen kun viser bygninger med saltak, mens andre taktyper ikke er gjenspeilet i bestemmelsene (mangler maksimal høyde for gesims). Ønsker at bestemmelsene blir mer presise, herunder bør de angi bruksareal (BRA), gesims- og mønehøyde. Videre bør maksimal byggehøyde bør fastsettes i forhold til planert terreng rundt bygningene og ikke planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningene. Rekkefølgebestemmelsen sikrer 2 biloppstillingsplasser og 1 båtplass på landsiden for hver fritidsbolig. Anser at atkomsten til Med hensyn til Fylkesmannens innspill har tiltakshaver endret og spesifisert dette i punkt 3.01 i bestemmelsene. Rådmannen anser dette som tilfredsstillende for å sikre allmennhetens interesser. Friluftslovens bestemmelser vil også ha virkning innenfor G1 (privat område for grønnstruktur) og samlet sett bør dette være tilstrekkelig for å ivareta den kompakte majoritet. Tiltakshaver har gjort endringer som imøtekommer innspillene fra Fylkesmannen, bla. er det presisert maksimal møne-/gesimskote for hver fritidsboligtomt. Dette er også tatt inn i plankartet. Det er også foretatt endringer i bestemmelsene om høyder som imøtekommer Fylkesmannens innspill mht. planert terreng rundt bygningen i stedet for planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygning. Dette vil bidra til å hindre kreative og skjemmende terrengbearbeidelser. Videre er det foretatt endringer i bestemmelsene som også setter maksimal høyde for ulike taktyper. 3D-modellene i planbeskrivelsen var tegnet med tradisjonelle saltak og må anses som eksempler. Når tiltakshaver nå har presisert gesimshøyde innebærer planen at det også kan tillates andre taktyper. Saltak er ikke nødvendigvis den eneste saliggjørende taktypen og rådmannen anser det som fornuftig at planen åpner opp for ulike taktyper i dette området. Tas til orientering.

6 6. Stein Westerheim, brev (grunneier i øst, gnr 80 bnr 91) fritidsboligene er ivaretatt. Påpeker at delelinjen i sjøen er feilaktig inntegnet i plankartet og at dette kun i ubetydelig grad er korrigert og hensyntatt i plankartet som ble sendt på høring. Plassering av bryggeanlegget på sørsiden av planområdet vil medføre åpenbare konflikter og gi grunnlag for grensetvist mellom eiendommene. Westerheim har tegnet inn grenselinje i sjøen etter rettvinkelmetoden som han anser som det riktige. På bakgrunn av dette foreslår Westerheim alternativ plassering av bryggene. Dette vil bidra til mindre sidevind på bryggene og gi sikrere fortøyning. Videre vil dette bli mer estetisk, fordi bryggene da vil ligge mindre på tvers av siktlinjen. På møte med planlegger 4. august 2015 ble plasseringen av det sørlige bryggeanlegget drøftet. Tiltakshaver ønsker å få behandlet planforslaget slik det foreligger. Uklarheter og eventuell tvist om grenselinjen er et privatrettslig forhold som løses ved privat avtale eller gjennom Jordskifteretten. En reguleringsplan tar ikke stilling til hvor grenselinjer i sjøen går og kommunestyret har kompetanse til å ta stilling til planen slik den foreligger og fatte vedtak. Hvor grenselinjen i sjøen går og hvilken metode som er riktig å bruke for å avklare dette hører til det privatrettslige området og kommunen skal ikke ta stilling til denne problemstillingen. Fastsetting av grenselinja kan gjøres ved å bringe saken inn for Jordskifteretten. Om utfallet av en slik grensegang vil få konsekvenser for det sørlige bryggeanleggets (f_s2) plassering, så er dette en privatrettslig risiko som ligger hos tiltakshaver. Østre Løktene ligger mellom fastlandet og Askerøya og er således godt beskyttet mot vind fra ulike retninger. Dersom bryggeanlegget forankres godt bør brygge og båter godt tåle sørvesten. Planforslaget har lagt til grunn framtredende retning på strandsonen i bukta og antydet grenselinje i sjø vinkelrett på denne. Planforslaget ivaretar manøvrering for både eksisterende og planlagt bryggeanlegg samtidig som adkomst innerst i bukta sikres. Bryggeanlegget er lagt slik at bryggene i størst mulig grad samles rundt bukta og ikke spres langs strandsonen. Videre kan ikke rådmannen se at tiltakshavers forslag til plassering av bryggeanlegg vil forringe siktlinje eller estetikk i Løktenesund i

7 vesentlig negativ grad. Plassering av bryggeanlegget f_s2 har tatt hensyn til at det må være en grei og sikker atkomst til og fra fritidsboligene FF4 og FF5. Rådmannen anser atkomsten for å være en vesentlig del av planen anbefaler småbåtanlegget f_s2 slik den er foreslått av tiltakshaver. Anser at hele 5 fritidsboliger i området bryter med kravene til estetisk utforming og god landskapstilpasning. Brunbeisede hytter vil være godt synlige fra sjøen. Anbefaler at andre passende farger tillates. Det er ulike nasjonale forventninger knyttet til arealplaner. Estetikk, landskapsutforming og terrengtilpasning er noen av hensynene kommunestyret skal vurdere. Et annet hensyn er fortetting for å være arealeffektiv. Rådmannen anser plasseringen av fem fritidsboliger, slik de er plassert i plankartet, for å ivareta de ovennevnte hensynene i tilstrekkelig grad. Planbestemmelsen punkt 2.01 angir jordfarger. Dette er ikke ensbetydende med brunfarge. Videre er bestemmelsen nå supplert med at også ubehandlet tre tillates (osp, kjerneved av furu o.l.). Faglige merknader Endringer etter offentlig ettersyn Følgende endringer i planbestemmelsene er foretatt etter offentlig ettersyn: Punkt 2.01 (endringer i rød skrift): FF1 FF5 er regulert til private områder for frittliggende fritidsbebyggelse. Maksimalt tillatt bebygd areal, BYA=120 m2. Dette inkluderer fritidsbolig, anneks/frittstående sekundærbygning og terrasse/platting. Maksimal tillatt møne-/gesimskote (k) for hver fritidsboligtomt er påført plankartet. I tillegg skal møne-/gesimshøyde for hver fritidsbolig, beregnet fra overkant gulv i nederste etasje, være Fritidsbolig tillates oppført med mønehøyde inntil 6,0 meter beregnet fra overkant gulv over planert terrengs gjennomsnittsnivå. Anneks/frittstående sekundærbygning tillates oppført med

8 mønehøyde inntil 5,0 meter beregnet fra overkant gulv i nederste etasje beregnet fra overkant gulv over planert terrengs gjennomsnittsnivå. Alle bygningene på den enkelte eiendom skal beises eller males i jordfarger eller være i ubehandlet tre. Punkt 3.01 (endringer i rød skrift): Området skal bevares som naturområde med stedegen vegetasjon. Det tillates tynningshogst. Området skal opparbeides med enkle terrengtilpassede stier som skal fungere som adkomst mellom bryggeanleggene og fritidsbebyggelsen. Det tillates mindre partier med trapper dersom dette ikke er til hinder for tilgjengeligheten langs sjøen. Plankartet er oppdatert med koteangivelser for maksimal tillatt bygningshøyde på de ulike tomtene. Planstatus Planområdet er i dag ubebygd og uregulert. Det er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen for Eiendommen inngår i kommunedelplan for kystsonens byggeområder - KDP 26 Løktene. Planområdet er totalt på ca 10,2 dekar, hvorav ca 1,5 dekar utgjør arealer i sjø (se vedlagt plankart). Eiendommen som inngår i planområdet er gnr 80 og bnr 148. I tillegg inngår tilgrensede arealer i sjø. Bebyggelse og bryggeanlegg Det er regulert inn 5 tomter (FF1 FF5) for frittliggende fritidsbebyggelse. Terrenget er målt inn og sikrer en god plassering av tomtene. Tre tomter er plassert på nordsida av øya og to tomter er plassert på sørsida. Tomtestørrelsen varierer fra 300 m 2 til 470 m 2. Tomtene er relativt små for å få avgrensende arealer der bebyggelse og tilhørende anlegg kan oppføres med en god tilpasning i forhold til terreng og landskap. Fritidsbebyggelsen skal plasseres godt over kravet til minimum byggehøyde over havet. Planen følger bestemmelsene i kystsoneplanen for bebyggelse som tillates oppført på hver tomt. Det tillates maks bebygd areal (BYA) på 120 m 2. Dette arealtallet inkluderer også terrasse/platting og anneks/frittstående sekundærbygning. Maksimal tillatte møne- /gesimshøyde for fritidsbolig er 6 meter beregnet fra overkant gulv i nederste etasje. For anneks/frittstående sekundærbygning er maksimal tillatte mønehøyde 5 meter beregnet fra overkant av gulv i nederste etasje. Videre styres også bebyggelsens maksimale høyder av plankartets koteangivelse for hver tomt. Det er krav om at alle bygningene skal males eller beises i jordfarger eller være i ubehandlet tre. Alle nye fritidsboliger skal tilkobles VA-anlegg. Mot øst er de to tomtene FF3 og FF4 på det nærmeste plassert ca 20 meter fra fritidsbebyggelsen på gnr 80 bnr 91 Skallen. Ny fritidsbebyggelse vil bli liggende med gulv i nederste etasje ca 5meter lavere enn fritidsbebyggelsen på Skallen. Område FF1 er tomten som ligger nærmest eksisterende fritidsbebyggelse mot vest. Her er det er i overkant av 25 meter mellom planlagt og eksisterende fritidsbebyggelse.

9 De to småbåtanleggene tilsvarer 15 m 2 pr fritidsbolig. Det er foreslått én brygge i nord og én brygge i sør. Ut fra atkomstforholdene anser landbruksrådgiver dette som hensiktsmessig. Kun ett samlet anlegg vil medføre betydelig utfordrende adkomstveier fra brygge til enkelte av fritidsboligene. Flytebrygger tillates ikke etablert innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene og plankartet er noe endret og blitt mer presist etter det offentlige ettersynet. Dette gjelder byggehøyder og koteangivelser for bebyggelsen. Landbruksrådgiver vurderer det dit hen at de reviderte forslåtte reguleringsbestemmelsene for bebyggelse og anlegg er i tråd med KDP-bestemmelsene. Planområdet avgrensing i sjøen er ikke endret etter høringen. Ideelt sett burde grenselinjen i sør mot gnr 90 bnr 91 vært avklart. Dette for å skape mest mulig forutsigbarhet med tanke på bryggeanlegg f_s2. Samtidig er det viktig å understreke at dette er privatrettslige forhold. Kommunestyret skal ta stilling til den foreslåtte reguleringsplanen og ikke vurdere en eventuell tvist om grenselinja i sjøen. Tiltakshaver har via plankonsulenten på møte med landbruksrådgiver 4. august gitt tilbakemelding om at de ønsker reguleringsplanforslaget lagt fram for kommunestyret for vedtak. Rådmannen kan ikke se at planforslaget vil medføre et vesentlig vanskeligere båt- og bryggeforhold for nabo gnr 80 bnr 91 og det planlagte småbåtanlegget vil ikke medføre større endringer for siktlinjen i Løktenesundet. Småbåtanlegget er plassert med tanke på en god atkomst for fritidsboligene FF4 og FF5. Dersom småbåtanlegget flyttes vestover vil dette medføre en mer utfordrende løsning, fordi landkanten her er brattere sammenlignet med planforslaget fra Stærk & Co AS. Privatrettslige forhold bør tillegges liten vekt og rådmannen anbefaler kommunestyret om å fatte vedtak. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Rekkefølgebestemmelsene sikrer at fritidsboligene skal tilkobles VA-anlegg før de kan tas i bruk. Videre stiller bestemmelsene krav til parkeringsplasser og båtplass på landssiden. Grønnstruktur og friluftsliv Områdene mellom de avgrensede byggeområdene er regulert til grønnstruktur. Dette omfatter den høyeste kollen innenfor planområdet, areal som grenser til sjøområdene og resterende areal mellom byggeområdene. Området er i privat eie, og det er friluftslovens bestemmelser som regulerer ferdsel og opphold i grønnstrukturområdet. Området har vært lite i bruk av allmennheten, både til ferdsel og opphold, pga at området er kupert, og med mye tett krattvegetasjon og også en del større trær. Formålet sikrer både grønne buffersoner mellom bebyggelsen og strandsonen, og medfører at ferdsel mellom fritidsbebyggelsen og frem til brygger og ferdsel for allmennheten er ivaretatt. Et karakteristisk furutre beliggende øst for den høyeste kollen innenfor planområdet er innmålt i plankartet og foreslått bevart. Området har ikke veldig stor verdi som friluftslivsområde i dag p.g.a. kombinasjonen kupert terreng som i stor grad er tett av kratt. En utbygging vil til viss grad komme allmennheten til gode, fordi framkommeligheten vil bedres. Biologisk mangfold forholdet til naturmangfoldloven 8 til 12 I skog og landskap sin kartløsning Gårdskart er planområdet klassifisert som skog med lav bonitet og skrinn fastmark (impediment).

10 I den nordvestlige delen av planområdet er det registrert et bløtbunnsområde Lyngørfjorden 50 i Naturbasen. Dette er kategorisert til å være svært viktig. Småbåtanlegget f_s1 vil imidlertid være ca 25 meter fra nærmeste ytterkant av bløtbunnen og vil således ikke påvirke bløtbunnsområdet. Landbruksrådgiver har også sjekket Artskart 1.6, men ikke funnet noen verdifulle arter. Fylkesmannen har heller ikke hatt innspill i høringsfasen om at det er biologisk mangfold av spesiell verdi som må hensyntas i området. Det følger av naturmangfoldloven (nml) 7 at prinsippene i nml 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og vurderingene skal fremgå av beslutningen. En gjennomgang av prinsippene følger nedenfor. 8 Kunnskapsgrunnlaget Det er ingen registeringer i Naturbasen eller Artskart 1.6 innenfor planområdet. Ut fra dette vurderes kunnskapsgrunnlaget for arter, naturtyper og mangfoldet som tilstrekkelig for reguleringsplanarbeidet for Østre Løktene. 9 Føre-var-prinsippet Vurderes som ikke relevant. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert som tilstrekkelig, jf Økosystemtilnærming og samlet belastning. Siden det alt er vurdert i punktene over at det er lite trolig at det er biologisk mangfold av noe verdi som må hensynstas, legges det ikke opp til en nærmere vurdering av økosystem og samlet belastning. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver. Ikke relevant siden planen vurderes å ikke medføre miljøforringelse. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Ikke relevant da en anser at tiltakene ikke medfører krav som spesielle teknikker og driftsmetoder. Landskap Mot sør er det regulert inn to tomter. Området vender mot Askerøya, og de nye fritidsboligene vil kunne ses fra deler av bebyggelsen fra Askerøybukt. Mot nord er det regulert inn tre tomter. Disse er på ca m 2 hver og det er mindre muligheter for tiltak utover oppføring av fritidsbolig og eventuelt en veranda. Bebyggelsen vil være noe synlig fra sjøen, men bestemmelsene og koteangivelsen i plankartet vil være styrende for byggeprosessen og virkningen på landskapsbilde vil være begrenset. Universell utforming Det er ingen spesielle krav til universell utforming knyttet til fritidsboliger. Området vil kun nås med fritidsbåt, og med sti frem til fritidsboligene. Tiltakene i reguleringsplanen er ikke tilrettelagt i henhold til universell utforming. Kulturminner Kulturminner og kulturmiljø i sjø og på land er avklart i løpet av planprosessen (Aust-Agder fylkeskommune og Norsk Maritimt Museum). Dersom det blir gjort funn i forbindelse med opparbeiding av områdene, enten på land eller i sjø, slår meldeplikten etter kulturminneloven inn uavhengig av reguleringsplan.

11 Barn og unges interesser Området er trolig svært lite i bruk av unge barn i dag og det er ikke regulert inn egne områder for lek. Området vil med mindre tilrettelegging likevel kunne by gode muligheter for naturopplevelser og sjøbasert friluftsliv for nysgjerrige barn og unge. ROS Det var vedlagt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse ved innsending av planforslaget. Det fremkom ikke spesielle forhold i sjekklisten som må ivaretas i reguleringsplanen. Planen og forholdet til statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Formålet med planretningslinjene er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen. I kap. 6 i planretningslinjene blir det gitt egne retningslinjer til bla. kystkommunene i Aust-Agder. Det blir presisert at kommunene i forbindelse med overordnet planlegging må vurdere utbyggingsområder opp mot hensynet bak byggeforbudet. Hele Østre Løktene er avsatt som byggeområde for fritidsbebyggelse på kommunedelplanen for kystens byggeområder. Det er dermed gjort en overordnet vurdering av at området kan vurderes som utbyggingsområde i en reguleringsplan. I planforslaget har en vurdert løsningene som er valgt opp mot de særlige hensyn som skal ivaretas i 100-metersbeltet i henhold til de statlige retningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. I vurderingene fremkommer det at området som tas opp til regulering har få/ingen interesser knyttet til naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landbruk, fiskerinæring eller havbruk. Pga. at hele planområdet ligger i 100-metersbeltet til sjø har området en generell interesse for allmennheten i forhold til friluftsliv. Planområdet har imidlertid vært lite i bruk av allmennheten i friluftsammenheng da det ikke er offentlig adkomstbrygge på Østre Løktene. I tillegg er arealet kupert med en del vegetasjon, og dermed mindre attraktivt. På bakgrunn av dette legger ikke planforslaget opp til noen offentlige områder eller stier gjennom området. Det er regulert inn rikelig med grønnstruktur, både langs strandsonen, langs høydedraget og mellom de enkelte byggetomtene, slik at det vil være tilgjengelige områder som allmennheten kan ferdes i etter friluftsloven. I forhold til landskapsvirkning er det lagt opp til små og terrengtilpassede tomter. Overordnede føringer fra kommunedelplan for kystens byggeområder som størrelse på ny bebyggelse, høyder på nye fritidsboliger og boder/anneks og mindre bryggeanlegg er lagt til grunn for å dempe landskapsvirkningen. Planforslaget har på denne bakgrunn forholdt seg til de statlige retningslinjene og de overordnede føringene i kommunedelplanen. Rådmannens oppsummering: Rådmannen anser planen på del av Østre Løktene for å være i tråd med kommundelplanen for kystsonen. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fritidsboligformål med krav om detaljregulering. Rådmannen anser at planen i tilstrekkkelig grad imøtekommer innspillet fra miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen om allmennhetens tilgang til strandsonen og estetisk utforming/landskapsestetikk. Planbestemmelsene og plankartet er justert og blitt mer presist etter høringen. Videre imøtekommer planen innspill fra Statens vegvesen om bil- og båtplasser på landsiden.

12 Nabo i øst, Stein Westerheim har ulike innspill som i hovedsak gjelder småbåtanlegget i sør (f_s2). Rådmannen vurderer det dit hen at Westerheim fortsatt vil ha god tilkomstmulighet til egen brygge sjøl om det anlegges småbåtanlegg i tråd med planforslaget. Når det gjelder innspill om grenselinjen i sjøen mellom gnr 80 bnr 148 og gnr 80 bnr 91, så er det uheldig at dette ikke er løst i løpet av planprosessen. Men dette er en privatrettslig tvist som kommunen som planmyndighet ikke skal ta stilling til. Rådmannen ser ikke grunnlag for å anbefale en utsetting eller endring i reguleringsplanen som følge av dette private forholdet. Samfunnsdelen av kommuneplanen omtaler kystsonen som bærebjelke for utvikling og rekreasjon. Utviklingen skal styres etter målrettede tiltak nedfelt i plan. Ved arealplanlegging i strandsonen skal det legges vekt på tilgjengelighet for allmennheten. Den foreslåtte reguleringsplanen ivaretar de ulike hensynene i tilstrekkelig grad. Fritidsboligene og småbåtanleggene er fornuftig plassert på de stedene som vil påvirke landskapsbilde i mindre grad og gir en god utnyttelsesgrad og logistikk innenfor planområdet. Samlokalisering av småbåtanlegg er utfordrende p.g.a. de topografiske forholdene og to brygger bør derfor aksepteres. Videre vurderer rådmannen det slik at planen legger opp til en fornuftig fortetting av fritidsboliger uten at dette forringer omgivelsene i vesentlig negativ grad. Planen legger opp til en grønnstruktur hvor stedegen vegetasjon skal ivaretas og stiene mellom brygger og fritidsbebyggelsen skal være terrengtilpassede. Rådmannen ser positivt på at planen legger opp til ivaretakelse av deler av naturmiljøet og dermed reduserer virkningen av landskapsendringene som utbyggingen nødvendigvis vil medføre. Rekkefølgebestemmelsene sørger for at infrastruktur som vann- og avløp i planområdet og bilog båtplasser på landsiden må på plass før fritidsboligene kan tas i bruk. Tidligere vedtak Vedtak i Teknikk, plan- og naturkomite I medhold av PBL og vedtar teknikk, plan- og naturkomiteen å legge detaljreguleringsplan for del av Østre Løktene gnr 80 bnr 148 datert 10. mars 2015 ut til offentlig ettersyn. Gjeldende regelverk på området Plan- og bygningsloven Vedtak av reguleringsplan: Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. Kommunestyret må treffe vedtak senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling. Det kan gis retningslinjer for det videre arbeid med planen. Kommunestyret kan delegere myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner i samsvar med kommunelovens regler når planen er i samsvar med rammer i kommuneplanens arealdel, og det er mindre enn fire år siden den ble vedtatt av kommunestyret. Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. 1-9.

13 Når planen er vedtatt, skal registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet, når de blir direkte berørt underrettes særskilt ved brev. Underretningen skal inneholde opplysninger om klageadgangen og frist for klage. Planen med planbeskrivelse skal kunngjøres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Overordnede planer/retningslinjer Kommuneplanens arealdel Kommunedelplan for kystsonens byggeområder Regional planstrategi for Aust-Agder Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Alternative løsninger og konsekvenser Konklusjon Med bakgrunn i vurderingene gjengitt i saksfremlegget anbefaler rådmannen at planen vedtas av kommunestyret. Tvedestrand, Rådmannen Vedlegg: 1 Plankart revidert Planbestemmelser revidert Innkomne merknader til høring og offentlig ettersyn 4 Planbeskrivelse Illustrasjonskart D-bilder