Saksframlegg. Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: PLAN 2012p 12/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: PLAN 2012p 12/ Dato: DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE VED GRANITTLIA - GNR. 85 BNR. 2 - GODKJENNING Vedlegg: 1. Reguleringsplan sist revidert Reguleringsbestemmelsene, sist revidert Planbeskrivelse, datert Andre saksdokumenter ikke vedlagt (fås ved å kontakte saksbehandler): 1. ROS-analyse, datert Originale høringsuttalelser Sammendrag: Lillehammer kommune har mottatt privat forslag til detaljreguleringsplan for del av eiendommen på gnr.85, bnr.2, på Røyslimoen. Oversendelse er datert , sist revidert Området er tidligere uregulert. Det er avsatt i kommuneplanens arealdel for framtidig boligformål. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse. Rådmannen anbefaler at planforslaget godkjennes. Fakta: Søker Søker er grunneieren Hans Høstmælingen, konsulent Planråd AS. Formål Hensikten med planforslaget er å legge til rette for 6 boligtomter med tilhørende arealer til friluftsformål og veg. Plangrunnlag Området er tidligere uregulert. Forslaget til detaljreguleringsplan er fremmet i tråd med overordnede føringer i kommuneplanens arealdel for Lillehammer kommune Arealet er benevnt som området 15 i kommuneplanens arealdel og som utvidelse av eksisterende boligområde på Røyslimoen etter innspill av grunneier. Planen forventes ikke å medføre vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn, og det er ingen krav til nye utredninger siden det foreliggende forslaget er i tråd med vedtatt arealbruk i den overordna planen. I bestemmelsene til kommuneplanen er det anslått at det avsatte arealet på Røyslimoen vil kunne romme under 10 nye boenheter. Det er videre i bestemmelsene vist til at området skal

2 bebygges med bebyggelse benevnt B1 frittliggende småhusbebyggelse. I henhold til definisjon er det da tillatt med eneboliger med hybelleilighet, eller horisontal eller vertikaldelte tomannsboliger. Områdebeskrivelse Planområdet ligger på Røyslimoen. Området ligger inntil eksisterende boligbebyggelse ved Granittlia og vil fremstå som en naturlig utvidelse av dette boligområdet. I nord og i vest grenser området mot landbruks-, natur- og friluftsområdet (LNF). Planområdet har adkomst fra fylkesveg 216, Messenlivegen. Videre via avkjøringen til Røyslimoen og inn på Røyslivegen. Granittlia tar av fra Røyslivegen like innenfor snuplassen/bussholdeplass for bybussen. Planforslaget Planforslaget har et areal på ca.12 dekar, hvorav ca.6,1 dekar boliger, ca.1,3 dekar kjøreveg og ca.0,5 dekar er avsatt til nærlekeplass. Resten av arealet på ca.4,0 dekar er foreslått til landbruks- og friluftformål. Hovedtrekkene i planforslaget: Planforslaget regulerer inn totalt 6 tomter på ca.1 dekar (daa) hver til frittliggende småhusbebyggelse i form av eneboliger eller tomannsboliger som er horisontal-/ vertikaldelt. Maksimalt tillatt bebygd areal pr. tomt er BYA = 25 %. Maksimal møne- og gesimshøyde er på henholdsvis 9,1 meter og 6,1 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. På nærlekeplassen skal det etableres lekeutstyr av ulike typer etter ønske fra beboerne. Det stilles rekkefølgekrav i bestemmelsene for dette. I det regulerte landbruksområdet vest for nærlekeplassen tillates inngrep for å tilrettelegge for friluftsaktiviteter og sosiale møteplasser med eksempelvis bord/benker eller en gapahuk, etter avtale med grunneier. Det opparbeides en turveg /sti gjennom planområdet som en «snarveg» mot skoleområdet. Det opparbeides en ny vei på området. Alle boenheter skal ha parkeringsdekning på tomten i h.h.t. Kommuneplanens arealdel. Det vises til reguleringsbestemmelsene for utfyllende opplysninger. Planprosess Oppstartsmøte ble holdt den Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Byavisa den , varslet til berørte parter i brev datert Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i planutvalgets møte den Planforslaget ble sendt ut til offentlig ettersyn med frist for uttalelse den Det kom 7 merknader til planforslaget: Oppland fylkeskommune, brev datert : Anbefaler at planlagt adkomstvei påføres frisiktsone /linje ved utkjøring samt svingradius som manglet på plankartet ved offentlig ettersyn. Kommunen bør kontrollere dette før vedtak og gjerne før høring slik at eventuelle feil og mangel er rettet opp før plankartet vedtas. Vår kommentar: Innspillene er innarbeidet i planen. Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Det er positivt at planen legges opp til småhusbebyggelse som tar hensyn til omkringliggende bebyggelse og at det vil være mulig å

3 tilrettelegge for hverdagsaktivitet og sosiale møteplasser i grøntområder. Det muliggjør utvikling av kvalitativt godt bomiljø. Det poengteres at behovet for tilgjengelige boenheter vil øke i fremtiden og anbefales å gi reguleringsbestemmelser om hvor stor andel av boligene i planområdet som skal ha alle hovedfunksjoner; som stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, på inngangsplanet. Fylkesmannen opprettholder sin anbefaling fra oppstart datert om å konkretisere planbeskrivelsen i bestemmelsene ved å angi antall tilgjengelige boenheter. Videre anbefaler Fylkesmannen forslagsstiller å vurdere om areal til lekeplass kan gjøres noe større enn 0,5 daa, da det er mange boliger i området. Eksisterende friområde i tilgrensende reguleringsplan blir tatt til adkomstvei og gjesteparkering. Det vises til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging hvor det ved omdisponering av arealer avsatt til fellesareal eller friområdet som er i bruk eller er egnet for lek, skaffes fullverdig erstatningsareal. Det poengteres at eksisterende aktivitetstilbud i nærområdet er først og fremst egnet for barn og unge. Nærlekeplass for de aller miste barna, som har kortest aksjonsradius uteblir. Kommunen oppfordres til å ivareta interesser av barn/unge og grupper som krever spesiell tilrettelegging i planlegging av lekeplassen. Vår kommentar: Innspillene er innarbeidet i bestemmelsene og rekkefølgebestemmelsene. Statens vegvesen, brev datert : Påpeker viktigheten av at trafikksikkerhet ivaretas med en god løsning for gjesteparkering ved veiadkomsten inn til området som ligger nær lekeplassen. Vår kommentar: Innspillene er innarbeidet i planen. Glør Iks, brev datert : Antar at avfallsbeholderne til hver boenhet blir tømt med renovasjonsbil med standard bredde på 2,5m. Vegsystemet må etableres slik at rygging inne i boligområdet må unngås. Krav til størrelsen jf. deres mål på vendehammer bes tatt med videre i planprosessen. Vår kommentar: Innspillene er innarbeidet i planen. Gneisen og Granittlia Velforening, brev dater : Velforeningen påpeker trafikale forhold i planen som de mener ikke har vært tatt hensyn til. Den etablerte private veien som brukes av velforenings medlemmer er tenkt benyttet som adkomstvei til utbyggingen av nye tomter/boenheter i planforslaget. Veien er dimensjonert for 50 boenheter men pr dags dato brukes denne av overkant av 60 boenheter med tilhørende leieenheter i tillegg til trafikk i forbindelse med barnehagen som ligger i området. Det stilles spørsmål om hvilken kompensasjon utbygger vil skaffe til veie for slitasje av vegen under utbygging og i etterkant ved økt gjennomfart/belastning. Det reises et spørsmål ved hvorvidt det er anledning til å uten videre kunne koble seg på en privat vei uten samtykke fra eier/velforening. Fra velforeningens side utrykkes ønske om et møte med en representant for utbyggeren. Vår kommentar: Gjennomføring ligger utenfor det reguleringsmessige aspektet og må tas mellom utbygger og eieren/velforeningen gjennom en rettslig avtale som vil ivareta begges interesser. Tjenesteområdet park og idrett, mail datert : Det bør drøftes hvorvidt de nye boligene får oppfylt sine krav til leke-, ute- og oppholdsarealer jf. bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Adkomstveg til den foreslåtte boligrekken beslaglegger regulert friareal. Friarealet representerer en resurs for barnehagen, både som lekeareal og fremtidig utvidelse. Dersom ny adkomstveg skal legges som foreslått på planen, blir friområdet beskåret på en slik måte at bruksmulighetene og mulighetene for tilrettelegging for allsidig

4 aktivitet begrenses. Arealet bør derfor erstattes i sin helhet innenfor planområdet. Areal foreslått regulert til nærlekeplass vil i praksis ikke erstatte dette. Det stilles spørsmål ved hensikten med og betydningen av å regulere en stripe med landbruksformål langs hele boligrekken. Turveg/sti som snarveg mot skolen bør reguleres inn og også inngå i rekkefølgebestemmelsene, slik at den opparbeides som del av infrastrukturen knyttet til boligprosjektet. Vår kommentar: Planlagt nærlekeareal vil ikke helt erstatte det tapte arealet i den størrelsen som er avsatt for dette formålet. Innspillene er diskutert under avsnitt «Vurdering». Tjenesteområdet Eiendom, mail datert : Det etterlyses en redegjørelse fra forslagstilleren på hvorfor kommunen som berørt grunneier ikke er blitt kontaktet før arbeidet med reguleringsplanen startet. Adkomsten til planområdet berører ikke arealet som er regulert til barnehage. Det gjøres oppmerksom på at utbygger er avhengig av en annen part før opparbeidelsen kan starte. Det henvises til uttalelsen fra TO park og idrett. Vår kommentar: Parter må inngå en rettslig avtale før opparbeidelsen kan starte. Revidert forslag er akseptert av TO eiendom. Vurdering: Generelt Planforslaget som foreligger nå er i vesentlig grad revidert med føringer fra administrasjonen, både når det gjelder plankartet og bestemmelser. Planbeskrivelsen er ikke revidert. Adkomst til planen Den foreslåtte planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel , men uten at denne angir noen areal til adkomsten. Forestått adkomst er eneste realistiske mulighet for atkomsten. I den reviderte utgaven av planforslaget som foreligger er parkeringsarealet tatt bort og adkomstvei er flyttet lenger nord. Dette beslaglegger mye mindre arealer i det eksisterende friområdet. Dette er en vesentlig forbedring i plangrepet. Lenger nord i planområdet er veien flyttet ca. 2m mot nord-vest fra opprinnelig plassering for å gi nødvendig areal for snø opplegg, drenering og tilpasning til terreng, gatelys etc. Planlagt vei er 6 m bred og inneholder kjørefelt og grøfter på ca. 1,1m på begge sider. Leke- og uteoppholdsarealer/ Rekreasjonsarealer/ Barn og unges interesser Etter føringer fra administrasjonen ble nærlekeareal utvidet til 0,5 dekar i utkastet lagt ut til offentlig ettersyn. Administrasjonen slutter seg til Fylkesmannens anbefaling om at lekeplass kan gjøres større. Det vises til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging hvor det ved omdisponering av arealer avsatt til fellesareal eller friområdet som er i bruk eller er egnet for lek, skaffes fullverdig erstatningsareal. Eksisterende aktivitetstilbud i nærområdet er først og fremst for barn og unge. Nærlekeplass er for de aller miste barna, som har kortest aksjonsradius. Den bør tilrettelegges også for barn med spesielle behov. Administrasjonen mener at lekeplassen skal inneholde møteplass på minimum 25 m2 med sitteplasser som er universelt utformet og lekeplass med minimum 2 elementer som stimulerer sansene, gir allsidig motorisk utvikling og stimulerer til fysisk aktivitet og sosial

5 utvikling. Det skal benyttes materialer som gjør det enkelt å trille fram til og bruke apparatene. Ved valg av lekeapparater skal det legges vekt på at barn med nedsatt funksjonsevne skal kunne delta i leken, men også at de kan gi utfordringer for alle. Det skal sørges for tilstrekkelig inngjerding/sikring av lekeplassen mot kjøretrafikk. Lekeplassen burde blitt gjort enda større siden det ikke finnes nærlekeplass i de tilgrensende områder. Det stilles rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at lekeområdet ferdigstilles før boliger kan tas i bruk. Lekeplassen er trukket minst 4 m mot vest for at det opprettes en nødvendig buffersone mellom kjøretrafikk og lekeplassen. Turveg/tursti Administrasjonen anbefaler at langs nærlekeplassen og videre i friområdet opparbeides en turveg /sti som snarveg mot skoleområdet. Turveg er videre en del av ett sammenhengende grønt- og turvegstruktur med forbindelser til andre leke- og ballplasser samt frilufts- og utfartsområder. Opparbeidelse av tursti inngår i rekkefølgebestemmelser til planen. Universell utforming og tilgjengelige boenheter. Reguleringsbestemmelsene er endret slik at dette er ivaretatt, jf. pkt. 1,2 og 2.5. Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhetsanalysen inneholder ingen vesentlig risikoforhold som tilsier at området ikke kan bygges ut med boligbebyggelse. Teknisk forskrift stiller imidlertid krav til sikring av tiltak jf. forskriftenes Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Konklusjon: Planen er etter endringene tilfredsstillende. Rådmannen anbefaler at planforslaget godkjennes. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G / V E D T A K: Detaljreguleringsplan for del av gnr.85, bnr.2, Boligområde ved Granittlia med plankart, datert , sist revidert og planbestemmelser, datert godkjennes. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Christian Fotland Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef

6