INNKOMNE MERKNADER (PLANFORSLAG LYREN) MARS. 2015

Transkript

1 MERKNADER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN INNKOMMEN MERKNAD NR oktober 2014 Merknad fra beboere i Lyren 15, 19, 23, 27 og 29 ved Berit R. Halvorsen, Lyren 27, 2316 Hamar INNKOMMEN MERKNAD NR oktober 2014 Merknad fra Tove Skoug i Rigel 2 Merknaden kommer også med et motforslag. INNKOMMEN MERKNAD NR oktober 2014 Merknad fra Hans Kr. Finckenhagen i Lyren 11 HOVEDTEMA 1) Trafikkforhold, utkjørsel 2) Bolighus på 3 etasjer i Lyren (ikke tillates grunnet at det kan skape presedens for boligbygging i hele området). HOVEDTEMA 1) Forringelse av bokvalitet 2) 9 m høy vegg 8 meter fra huset hennes. 3) Reduserte lys/solforhold på balkong 4) Innsyn og utsyn 5) (For høy grad av fortetting på nabotomt) HOVEDTEMA 1) En for sterk utnyttelse 2) For høy bygningsmasse 3) Bygningsmasse bryter med kommuneplanen (formidabelt brudd på kommuneplan) Etter offentlig ettersyn er det kommet merknader fra 3 parter til planforslaget. Ettersom merknadene er noe ulike i oppbygging har vi valgt å svare på hver enkel merknad. Vi ønsker samtidig å påpeke at det i løpet av planprosessen frem til offentlig ettersyn har pågått en dialog og vurdering fortløpende, både med naboer og kommunen, der de fleste av forholdene som fremkommer i bemerkningene allerede har vært faglig vurdert og ført til justeringer av planforslaget. 1. Merknad fra beboere i Lyren 15,19, 23, 27 og 29 v/ Berit R. Halvorsen, Lyren 27, 2316 Hamar Lyren Vel Trafikkfohold. Det bemerkes at det planlegges utkjørsel til Lyrenbakken for en bolig og at det vil vanskeliggjøre de allerede vanskelige trafikkforholdene ytterligere. Eksisterende bolig Lyren 9 har utkjørsel fra gårdsplass og garasje mot samme vei i dag, noe lengre ned i bakken enn det planforslaget legger opp til. Så lenge den eksisterende boligen har vært der, har det ikke forekommet unormale vanskeligheter som følge av denne utkjøringen. Eksisterende utkjøring er ikke optimal med tanke på at den ligger rett i overkant av krysset Rigel/Lyren. Den foreslåtte utkjørselen vil legges noe lengre opp i bakken og med større avstand til krysset Rigel/Lyren. Dette er på samme sted som gjeldende regulering viser en avkjøring. I tillegg vil det være krav til at det etableres vendeplass på egen grunn slik at det ikke vil være behov for å vende/rygge ut i veien. Planforslaget fører til bedre oversikt slik vi har vurdert det. Det vil bli god sikt til begge sider i utkjørselen og dette vil skape en større trafikksikkerhet i forhold til dagens utkjørsel i et kryss. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 1 av 10

2 Å legge avkjørsel til de to nye boligene mot Rigel vil legge beslag på uønsket mye uteareal på den siden av boligene som er avsatt til uteoppholdsareal og som er mest attraktiv som hage. For øvrig er det liten forskjell på om utkjørsel er mot Lyren eller Rigel slik vi oppfatter det. Det dreier seg om biltrafikk til et par boliger mer enn det er i dag. Det er for øvrig en forutsetning for tiltakshaver at boligen mot Lyren får adkomst på hovedplannivå da denne vil inneholde alle funksjoner for å oppfylle tilgjengelighet. Utkjørsel Lyren. Det vises til at det tidligere i forbindelse med regulering av Furubergvegen 125/135, ikke ble gitt tillatelse til utkjørsel i Lyren i forbindelse med regulering av Furubergvegen 125/135. Planforslaget medfører en helt annen trafikksituasjonen enn det det ble søkt om for Furubergveien 125/135. Det første planforslaget for Furubergvegen 125/135 viste tre nye innkjøringer fra Lyren og inn på området, hvorav det ene til et større parkeringsanlegg. Dette kan ikke sammenlignes med en utkjørsel for en (ev to) boenheter. Antall etasjer. Det vises til gjeldende regulering for området der det er tillatt med bolighus i inntil to etasjer. Området rundt planområdet består av bebyggelse i ulik form og størrelse. En hovedgrunn til fremleggelse av planforslaget er at tillatt antall etasjer ikke lengre skal være begrensende for ny bebyggelse, men at det settes maks. gesims- og mønehøyde i tråd med anbefaling fra miljøverndepartementet for type frittliggende ene- og tomannsboliger. Teknisk forskrift definerer småhus som fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus med inntil tre målbare plan der bygningenes høyde faller innenfor høydene som angitt i plan- og bygningsloven. Byggforsk omtaler småhus som en fellesbetegnelse på mange forskjelige typer boligbygninger, for eksempel bygninger i tre etasjer eller frittliggende eller sammenbygde boligehus med inntil to etasjer pluss eventuell sokkel- eller underetasje og loft. Planforslaget foreslår å tillate gesimshøyde inntil 8 meter og mønehøyde inntil 9 meter. Dette er i samsvar med plan- og bygningslovens lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 2 av 10

3 Tidligere utbygging i området. Det vises til at det ikke ble tillatt 3 etasjes bolighus da Furubergveien 125/135 ble utbygd. Boligområdet det henvises til er av en vesentlig annen karakter, med sammenhengende rekkehus og et større antall boenheter. Langs Lyren danner bebyggelsen en linjær rekke av boliger som trappes i takt med terrenget uten nevneverdig avstand mellom boligrekkene. Avtrappingen kan leses som 2-3 etasjer som følge av høydeforskjellen. En samlet avkjøring fra denne bebyggelsen mot Lyren ville ha medført uønsket trafikkbelastning som følge av antallet boliger og kan ikke på noen måte likestilles med det aktuelle planforslaget. 2. Merknad fra Tove Skoug i Rigel 2. Det protesteres mot en utbyggingsplan som innebærer en svært høy utnyttingsgrad og to store bygninger over 3 plan. Utbyggingen vil forringe bo-kvaliteten for Rigel 2 i sterk grad og medføre vesentlig verdiforringelse av eiendommen Rigel 2. Merknaden henviser til eget utarbeidet motforslag som hevdes å være mindre dominerende og mer tilpasset tomtens beskaffenhet. Motforslaget er ment som illustrasjon til en alternativ løsning. Motforslaget er kommentert under pkt. 3. Tomteutnyttelsen som er foreslått er i takt med samtiden og utvikling av tilsvarende eiendommer. Utnyttelsen er innenfor kjente verdier og som i dag normalt er anbefalt for utvikling av boligeiendommer i samme kategori. Det kan tilføyes at planforslaget innledningsvis også omfattet Rigel 2, men som ble tatt ut av planforslaget etter anmodning fra grunneieren. Hensikten med å inkludere Rigel 2 i planforslaget var å legge til rette for en fremtidsrettet og helhetlig utvikling, med en forventet økning av bokvalitet og verdi for alle eiendommene. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 3 av 10

4 Det henvises til byggesak for Rigel 2 i Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en utvikling i takt med tiden og som er i tråd med overordnede retningslinjer og samfunnsutvikling generelt. Ref. statlige retningslinjer: I by og tettsteder bør det legges særelig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. I områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk. Samtidig bør hensyet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt, i tråd med statlige normer og retningslinjer. Det bemerkes at kommuneplanen skiller mellom område med villabebyggelse og område med gruppebebyggelse og at det er argumentert med at planforslaget tilpasses gruppebebyggelsen vest for Lyren. Planforslaget mener det er viktig at ny bebyggelse harmoniserer med omkringliggende bebyggelse, også den som ligger vest for Lyren. Planforslaget er likevel utviklet innenfor typologi småhusbebyggelse/frittliggende bollg i samsvar med kommuneplanen. Merknad vedr. bygningens størrelse/høyde. Det hevdes at prosjekterte boliger Lyren 9 vil få en funksjon som signalbygg for boområdet. Planforslaget illustrerer 2 boliger med samtidsarkitektur. At de to boligene sammen vil danne en synlighet er korrekt. Det vil også gi uttrykk for en ny tid. Imidlertid vil typologisk slektskap til nabobebyggelse og rytmen i boligenes plassering innordne seg det eksisterende. Planområdet ligger i skrånende terreng der naboeiendommen på oversiden ligger over høyeste takflate i sin helhet. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 4 av 10

5 Sammen med omkringliggende vegetasjon skaper dette er bakteppe hvor de nye boligene ikke vil kunne skape noen form for silhuett i fjernvirkning, heller ikke sideveis på grunn av vegetasjon. Det er derfor utelukket at planforslaget kan føre til noe signalbygg på eiendommen. Det bemerkes at ny bebyggelse ikke ivaretar Rigel 2 og det henvises til eksisterende bolig som er planlagt revet. Planforslaget har gjennomgått en prosess innledningsvis og der flere forhold er søkt imøtekommet. Et av forholdene som er bearbeidet i prosessen er at planforslaget har fått lavere høyde og trukket lengre inn fra Rigel for å imøtekomme Rigel 2 utsyn i vidvinkel og lysforhold mellom bebyggelsen. At planforslaget vil medføre en endring for Rigel 2 har vi forståelse for ettersom eksisterende bolig i Lyren 9 er over 1 plan med slakt saltak. Dette danner også bakgrunn for planforslaget ettersom den eksisterende boligen ikke tilfredsstiller en samtidig bruk av en attraktiv boligtomt. Bemerkning vedr. høyde 9 meter og avstand 8 meter. Det hevdes at planforslaget tillater en 9 meter høy vegg mot øst og det protesteres mot dette som sterkeste ankepunkt. Fasade øst for boligen som er illustrert mot Rigel 2 er avtrappet og terrenget er senket med i overkant av 1 meter mot Rigel. Høyeste fasade fra terreng til gesims er 8 meter og synker til 5,7 meter i bakkant. I forhold til beregnet gjennomsnittsnivå for terrenget rundt det illustrerte bygget er høyden lavere enn 7,5 meter. Bemerkning vedr. sol-/lysforhold. Det refereres til den høye veggen og at dette vil medføre endringer for solforholdene på kveldstid i forhold til dagens situasjon og det savnes diagrammer som viser situasjonen sen ettermiddag/kveld. Planforslaget viser i vedlegg E-08 solforholdene 21. april kl. 19 og som illustrerer skyggeforholdene på valgte tidspunkt. Vi har utarbeidet supplerende solstudie for 17.mai kl. 19, vedlegg E-09, med foto som viser dagens solforhold for Rigel 2 på samme tidspunkt. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 5 av 10

6 Av fotografi er det lesbart at solen på valgte tidspunkt har rundet eget hushjørne slik at det ikke vil være direkte sol på nevnte balkong etter dette tidspunktet. Det er på det rene at den nye situasjonen vil påvirke opplevelsen av både himmellegme og lysforhold til en viss grad i forhold til i eksisterende situasjon. Samtidig vil fremtidige sol- og lysforhold ligge godt innenfor hva som er akseptabelt og som vurderes til å være mer enn tilstrekkelig i et tettbygd strøk. Det er etter vår vurdering marginale forskjeller på før og etter. Som følgende foto viser, er Rigel 2 omkranset av tett vegetasjon på flere sider og som påvirker sol- og utsiktsforholdene i vesentlig grad. Fremtidig vegetasjon mellom bebyggelsen vil kunne medvirke til gjensidig behov for skjerming i tilsvarende grad. Bemerkning vedr. innsyn. Bemerkningen beskriver Rigel 2 og bakgrunnen for bygget som er effektivt løst på en liten tomt og følgen er at balkongen er det naturlige uteoppholdsstedet. En eiendom på 388 m2 er lavere enn det minimums tomtearealet som i dag til vanlig tillates fradelt for en enebolig, også for en gjennomtenkt og intelligent bolig som Rigel 2. Dette er etter vår vurdering en medvirkende årsak til at planforslaget kan oppleves stort fra Rigel 2. Det samme forholdet førte til at planforslaget fra starten inkluderte Rigel 2 slik at det kunne legges til rette for en fremtidig helhetlig utvikling. Planforslaget er fortsatt slik formet at det er åpent for en mulig fremtidig utvikling av Rigel 2. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 6 av 10

7 3. Til merknaden fra Tove Skoug medfølger også et motforslag. Motforslaget opplyser at det er basert på samme utnyttelse %BRA. Det nevnes generelt i sammendrag at motforslaget retter søkelyset mot arkitekturen i planprosessen og at konsekvensen av å foreslå 42% BRA må være å bygge tettere, mer kompakt og å utnytte hele tomten. Videre at illustrasjonsprosjektet er lite stedstypisk med høye volumer som gir uheldig nærvirkninger som følge av å øke ytnyttelsen fra 35% til 42%. Det argumenteres videre med at utfallet av plansaken vil skape presedens. Vi kan ikke se at en tettere, mer kompakt og videre utnyttelse av hele tomten vil gavne verken prosjektet eller omgivelsene. Det er etter vår vurdering viktig at den naturlige tomten bevares i et omfang som foreslått da dette bidrar til å beholde vekstarealer for vegetasjon og å opprettholde det grønne preget som er typisk for småhusområder med lys og luft mellom boligene. Planforslaget foreslår, i samsvar med kommunens anmodning, en utnyttelse etter %BRA. Det er i denne sammenheng derfor relevant også å betrakte forslagets fotavtrykk (%BYA) og som har en BYA tilsvarende 22%. Erfaringer og retningslinjer for tilsvarende områder med småhusbebyggelse, tilsier eksempelvis for småhusområdene i Oslo ytre by en BYA lik 24% generelt, for Bærum kommune tilsvarende BYA 20% generelt. Motforslaget legger til grunn en beregnet BYA tilsvarende 36%. Dette er etter vår vurdering ikke forenlig med normale kriterier for utnyttelse av områder for småhusbebyggelse for frittliggende boliger. Planforslaget har forøvrig, i samsvar med kommunes retningslinjer, satt begrensninger for høyder på eventuelle støttemurer og som er begrunnet med behovet for å redusere opplevelsen av mengden bebygd og å ta vare på den naturlige tomten i større grad. En BYA 36% vil etter vår vurdering ikke kunne oppfylle en slik intensjon. Gjennomføring av plansaken er blant annet behovet for nettopp ikke å skape presedens. Dersom prosjektet var utviklet og godkjent ved dispensasjon fra gjeldende regulering, ville det ha kunnet oppstå presedens. Planforslaget er i takt med samfunnsutviklingen der det er behov for å legge til rette for en mer konsentrert utvikling, uten at det går på bekostning av typologien og kvalitetene i området. Det betyr at planforslaget forutsetter at småhuskarakteren opprettholdes. Motforslaget er vist som en volumstudie i bebyggelse der etasje/plan trekkes ut så langt hagebeltet. Det hevdes at planforslagets sol-/skyggevirkninger ikke er tilstrekkelig dokumentert i innsendt materiale. Motforslaget forusetter å beslaglegge vesentlig mer av tomt enn det vi vurderer er forsvarlig for denne type bebyggelse. Planforslaget har dokumentert sol-/skyggevirkninger slik vi har vurdert det er behov for og i samsvar med de bemerkninger som er mottatt underveis i planprosessen så langt. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 7 av 10

8 Etter å ha mottatt bemerkninger med motforslag, har vi på nytt foretatt studier og vurdert motforslagets sammenlikninger. Vår konklusjon er at ulikhetene i sol- og lysforhold er uvesentlige. De ulikehetene som oppstår vil på beregningstidspunktene utgjøre marginale forskyvninger i sol- og lysforhold. Motforslaget legger til grunn å senke foreslåtte gesims med 1,55 meter (se motforslag ill. vedlegg MF-03). Denne hyøydereduksjonen tilsvarende en ½ etasje vil ikke utgjøre noen vesentlig forskjell i opplevelsen av sol-/skygge forholdene. Dette bekreftes også i motforslagets illustrasjon (se motforslag ill. vedlegg MF-08). Det er uomtvistet at planforslaget vil føre til endringer i forhold til dagens situasjon og at det skaper en uønsket forandring for naboer er forståelig. Derfor er det også vesentlig at planforslaget har utgangspunkt i en generell og faglig definisjon av hva et småhusområdet bærer preg av og at planforslaget tar utgangspunkt i dette som en naturlig og nødvendig utvikling i takt med tiden. Dersom kommunen mener det er behov for ytterligere dokumentasjon vil dette kunne utarbeides. 4. Merknad fra Hans Kristian Finckenhagen i Lyren Det vises til kopi av tidligere protest på regulering av Furubergvegen 125/135 hvor fokuset er høy utnyttelse og antall etasjer. Det henvises videre til tidligere innsendte bemerkninger. Vi mener sak Furubergveien 125/135 og Lyren 9 ikke er sammenlignbare da planforslaget for Furubergveien gjaldt en fortetting med ca. 24 enheter i konsentrert bebyggelse/ lavblokk mot Lyren 9 med 2 eneboliger. Forøvrig var bakgrunn for klagen på antall etasjer ikke kun høyden alene, men det antall boenheter dette ville gi. Ved en reduksjon av antall etasjer ville også antall boenheter måtte reduseres og derav ville trafikkbelastningen i området gå ned. Dette spesielt med tanke på at det var planlagt å legge tre nye innkjøringer til området fra Lyren vis a vis eksisterende bolig I Lyren 9. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 8 av 10

9 5. Kompletterende referanser Nyere tiltak med typologi småhuskarakter i eldre boligområde, her belyst ved relevant prosjekt fra St. Jørgens gt. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 9 av 10

10 Boligbebyggelse over 3 plan fra naboområde (Fargovegen) som viser tilsvarende avstand mellom boliger. Eksisterende bolig Rigel 13, bolig over 3 plan og saltak. lorentz kielland arkitekter as Utarbeidet side 10 av 10