Vedtak i klagesak - Klage på vilkår for dispensasjon B8 i Støllia - Hemne 102/675

Transkript

1 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Henrik Øvrebø Juridisk enhet Innvalgstelefon Vår dato Deres dato Vår ref. (bes oppgitt ved svar) 2014/ Deres ref. Hemne kommune Trondheimsveien 1 Kyrksæterøra Fellestienester, Vedtak i klagesak - Klage på vilkår for dispensasjon B8 i Støllia - Hemne 102/675 - avstandskrav, felt Fylkesmannen har behandlet klage over vedtak av Hemne kommune av som godkjenner en støttemur på gnr/bnr 102/675 i nabogrensen mot 102/637. Fylkesmannen har kommet til at vedtaket stadfestes. Sakens bak runn Kommunen har behandlet og godkjent søknad om 6 relativt små eneboliger i Mekkelsvingen i Støllia. Den østligste, hus F, ligger på en smal tomt (gnr/bnr 102/675) som grenser mot eksisterende boligeiendom gnr/bnr 102/637. I byggesaken som gjelder hus F er det bygget en støttemur i nabogrensen. Det ble søkt om godkjenning etter at muren var oppført. I vedtak av godkjente kommunen denne muren, etter dispensasjon fra hovedregelen om misnt 4 meters avstand til nabogrensen i plan- og bygningsloven (pbl.) Det er snakk om en vertikal betongmur, ca. 7,75 meter lang og anslagvis ca. 1 2 meter høy (terrenget heller). Mellom muren og naboens garasje er det kun en smal åpning (grop) på ca. 0,6 meter. Muren fungerer en støttemur for fundamentet under garasjen til hus F. Dette går best fram i fotografier vedlagt saken. Se disse. Kommunen har stilt vilkår i vedtaket, særlig fordi det skal bli enklere for naboene å vedlikeholde sin garasje. Tiltakshaver må velge mellom to alternativer. Det må enten lages en avtrappende løsning for muren, eller at det må inngås avtale med naboen om oppfylling mot deres garasje. Valgt løsning må godkjennes av kommunen. Mer om vilkårene nedenfor. Klagen Vedtaket er påklaget av søkeren, Hemne Eiendomsutvikling AS. Klagen er utformet av adv. firmaet Adnor. Vedtaket er påklaget hva gjelder vilkårene for godkjenning av muren. I følge klagen ligger årsaken til at muren ble oppført i grensen i at muren måtte tilpasses til en eldre mur, som skal ha vært ulovlig oppført av klagerne dels inne på byggetomten (102/675). Klager mener det er en saksbehandlingsfeil at dette ikke er tatt i betraktning i vedtaket. Videre hevder klager det vi ikke lar seg gjøre å oppfylle skadevirkninger og kostnader. Å bygge en avtrappende Embetsledelse og administrasjonsstab Kommunal- og samordningsstab Justis- og beredskapsavdeling Landbruk og bygdeutvikling MIljøvernavdeling vilkårene uten store mur vil føre til at Oppvekst- og utdanningsavdeling Sosial- og helseavdeling Telefaks E-post: fmstpostmottak@fylkesmannen.no Internett: Organisasjonsnummer:

2 2 fundamentet for garasjen raser, i følge klager. En oppfylling mot klagers garasje vil gi skader på denne. I følge kiager er det unødvendig med tilpasninger for å gi klager plass til å vedlikeholde sin garasje. Derfor kan ikke dette begrunne viikårene i vedtaket, mener klager. Klager er klageberettiget og klagen er levert i tide jfr. forvaltningslova (fvl.) 28 og 29. F Ikesmannen bemerker F Ikesmannens kom etanse Fvl. 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Det skal legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Rettsgrunnlag Tomten gnr/bnr 102/675 omfattes av reguleringsplan for Støllia, av Eiendommen er regulert til «Konsentrert småhusbebyggelse». Klagernes tomt ligger innenfor samme reg.plan. Denne er regulert til «Frittliggende småhusbebyggelse». Reg.planen med bestemmelser er rettslig bindende for byggetiltak på tomten, jfr. pbl I følge bestemmelsene til reguleringsplanen (vedtatt ) pkt ledd gjelder at: «Plassering av uthus og garasje skal være vist på situasjonsplanen som følger byggemeldingen selv om det ikke skal oppføres samtidig med dette. Garasje og uthus kan plasseres med en vegg i nabogrense innenfor rammen av plan- og bygningsloven». Den omsøkte støttemuren er ikke en naturlig tilhørende del av garasjen selv om den støtter opp fundamentet under denne. Plassering av muren er underlagt den generelle hovedregel i pbl ledd som sier at byggverk skal plasseres minst 4 meter fra nabogrensen. Muren er forbundet med garasjen (og huset) og kan ikke anses som frittstående. Den kan derfor ikke godkjennes i medhold av pbl ledd. Det er søkt om dispensasjon fra 4 meters-regelen. Dispensasjon fra en bindende plan eller fra lovkrav kan gis i visse tilfeller, jfr. pbl Dette skal være en streng unntaksregel. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan stilles vilkår for dispensasjon, jfr. pbl ledd 2. setning. Lovgiver har uttrykt at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Normalt vil det ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

3 3 Ingen har rettskrav på dispensasjon etter pbl Ansvaret for at byggetiltak oppføres i samsvar med loven er tiltakshaver og ansvarlige foretak i prosjektet. Se pbl Ulovlige byggetiltak kan kreves rettet for deres regning, jfr Det må gjelde selv om det skulle bli kostbart å rette. Sanksjoner må likevel ikke stå i urimelig forhold til ulovligheten, jfr. pbl Vurdering Fylkesmannen har vurdert om kommunen lovlig kan stille de vilkårene for dispensasjon i vedtaket av som de har gjort, herunder om det er gjort saksbehandlingsfeil. Vilkårene i vedtaket er som følger: «Dispensasjon gis medfølgende vilkårfor å avbøte naboens ulempe: Alternativ I: Dersom det oppnås enighet med nabo, gjøres tilpasninger av garasjevegg og oppffiling av den grop som er mellom støttemur og nabogarasje, på utbyggers regning. Enighet om løsning skal foreligges kommunen. Alternativ 2: Muren må endres med en avtrappende murløsning mot nabogrense. Løsningen skal foreligges nabo og kommunen for igangsettingstillatelse.» Vedtaket bygger for øvrig blant annet på følgende betraktninger: «Støttemuren som går utfra garasjen er å betrakte som en tilbygget støttemur og ikke en del av selve garasjen. Det er kun garasjevegg som i henhold til planbestemmelsene kan plasseres i nabogrensen. Støttemurens høyde og plassering gjør den søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 20-1.» «Nabohensyn vil være et relevant moment som kan tale mot at det blir gitt dispensasjon. Nabohensyn kan også komme inn ved at det settes vilkårfor å avbøte uheldige virkninger av dispensasjonen,» «Det er kommet merknader fra eiere av naboeiendommen gnr 102 bnr 637. Det proteseteres på at muren er plassert nærmere nabogrensen enn det 29-4 i plan og bygningsloven åpner for. Plasseringen av støttemur innebærer en vesentlig ulempe for naboene, da plasseringen vanskelig gjør vedlikehold av deres egen garasje. De skriver at oppsatt mur er satt opp utenførst å ha gått i dialog med nabo. I henhold til utbyggers kontakt med kommunen er ffiling og mur vært nodvendig som følge av at vei i virkeligheten må ligge hoyere enn det som framgår av kommunens kartgrunnlag og som er brukt til prosjektering.» Kommunen har hjemmel til å stille vilkår i pbl ledd 2. setn. For vilkårsstillelse gjelder generelt at vilkårene må være saklige og forholdsmessige. Det følger av rettspraksis og ulovfestet forvaltningsrett. Se forvaltningsrettslig litteratur (f.eks. Graver: Forvaltningsrett 2007, side 296). Når det søkes om dispensasjon for en allerede oppført mur er utgangspunktet at søknaden skal behandles som om muren ikke var bygget. Fylkesmannen har sett på om den aktuelle muren ville blitt godkjent på forhånd. Det er videre sett på hvor stor plass klagerne bør ha for utføring av vedlikehold fra egen tomt. Ved godkjenning av garasjer nær nabotomter etter pbl. 29-4, 3. ledd b) er det normalt å stille krav om minst 1 meters avstand til nabogrense for at vedlikehold kan skje fra tiltakshavers egen eiendom. Dette anses som nødvendig plass, bl.a. for sikker bruk av stige. I følge reg.planen for Støllia pkt ledd har utbyggere i dette området rettskrav på å få godkjent garasjer i nabogrensen. Fourtsetningen er at dette skjer «innenfor rammen av plan- og bygningsloven». Bakgrunnen for regelen må

4 4 være at man slik kan utnytte små tomter bedre. Regelen innebærer samtidig at vedlikehold av slike garasjer må skje fra nabotomter. Det er verdt å merke seg. For forstøtningsmuren slår ikke begrunnelsen bak pkt ledd i reg.planen til på samme måte som for garasjer. Ofte vil vel også støttemurer kunne godkjennes i eller nær grensene. Det kan være naturlig ut i fra terrengforhold og fordi det gir god tomteutnyttelse. Men det må avgjøres konkret. Og det er dispensasjonsregelens strengere krav som gjelder. Klager hevder at den eldre muren, som var oppført av klagerne, måtte virke inn ved bygging av støttemuren. Det virker sannsynelig. Fylkesmannen har imidlertid vanskelig for å se at det ikke skulle være mulig å plassere den nye støttemuren lengre fra klagers garasje eller lage en slik avtrappende løsning som kommunen har foreslått. Klager bygget sin garasje såpass nær grensen som ca. 0,5 meter. Det er dermed lagt opp til at det kan bli nødvendig for dem å benytte litt av nabotomten for å utføre vedlikehold. Dette gjør at klagerne ikke med rimelighet kan forvente spesielt god plass for å utføre vedlikehold fra egen tomt. På den annen side har heller ikke tiltakshaver har noen rimelig forventning om å få plassere støttemuren i grensen. Etter pbl må fordelene ved måten muren er bygget på klart overstige ulempene, for at den kan godkjennes. Selv om dette er tilfellet er det opp til kommunen om den skulle godkjennes. Støttemuren er oppført ulovlig, uten det kunne påregnes godkjenning. En garasje kunne vært tillatt i grensen. Men saken gjelder her en støttemur, som må bedømmes annerledes. Det nevnes for sammenhenges skyld at også for en garasje kunne det være rimelig å kreve ca. 1 meters avstand til en eksisterende nabogarasje. Reg.planen pkt ledd sier jo at plasseringen må være innenfor plan- og bygningslovens rammer. Dette må omfatte hensynet til praktisk utføring av vedlikehold, jfr. pbl Kommunen har vurdert klagen i vedtak av I følge kommunen er det mulig å gjennomføre begge de foreslåtte alternative løsningene i vilkårene. De er for øvrig presisert slik: «Vilkår Alternativ 1 er etter kommunens mening mulig ågjennomføre uten skade: Alternativ I: Dersom det oppnås enighet med nabo, 'Ores til asnin er av aras'eve og oppffiling av den grop som er mellom støttemur og nabogarasje, på utbyggers regning. Enighet om løsning skal forelegges kommunen. markert setning i alternativ 1 er det latt høyde for at garasjevegg til nabo må styrkes før oppfylling av grop. Å beregne og finner riktig løsning/utførelsesmetode er tiltakshavers ansvar. Vilkår Alternativ 2. Alternativet er diskutert og er også etter kommunens mening mulig å gjennomføre uten utglidning. Å beregne og finner riktig løsning/utførelsesmetode er tiltakshavers ansvar.» Kommunen har befart tomten. De legger til grunn at begge løsninger vil være kostnadskrevende, men ikke i urimelig grad. Slik faktum er kjent for Fylkesmannen, bl.a. gjennom kart, byggetegninger, fotografier, samt uttalelsene både fra klager og naboer, virker dette etter alt å dømme riktig.

5 5 Fylkesmannen ser at avstanden mellom støttemuren og garasjen på ca. 0,6 meter ikke er så liten at det vil være helt umulig for klagerne å utføre vedlikehold. Det er imidlertid, som nevnt, normalt å stille krav om ca. 1 meter avstand mellom byggverk for å gi plass til vedlikehold. Naboene kunne ha samtykket til plasseringen av muren, men det er de ikke forpliktet til. Fylkesmannen finner det sannsynelig at kommunen ville stilt omtrent samme krav til muren som vilkårene innebærer, hvis de fikk en søknad på forhånd. Det er tiltakshaver som er nærmest til å bære risikoen for bygging uten påkrevet godkjenning, i strid med lovregler. Støttemuren er en del av et større byggetiltak som må ha en forholdsvis stor kostnadsramme. Den økonomiske fordel for tiltakshaver med å få beholde muren i grensen, herunder å slippe rettekostnader, kan ikke tillegges stor vekt. Sammenfatnin o konklusbn Etter vurderingen ovenfor har Fylkesmannen kommet til at kommunen har hjemmel i pbl til å stille de vilkårene som er stilt i vedtaket av , med endringer i vedtaket av Vilkårene er ikke funnet usaklige eller uforholdsmessig inngripende. Hovedbegrunnelsen er at tiltakshaver ikke kunne påregne at støttemuren ville bli godkjent i nabogrensen. Uten samtykke fra naboene til en slik plassering må byggesaksmyndignetens påse at det blir nødvendig avstand mellom muren og nabogarasjen, sett i lys av hva som er normal praksis for dette. Det er normalt å stille krav om minst 1 meters plass for utføring av vedlikehold på bygg. Tiltakshaver må gis adgang til nabogrunn for å utføre arbeidet i den grad det trengs. Det må sørges for opprydding etter at arbeidene er utført. Hjemmel er pbl. 28-3, 2. ledd. Vedtak Hemne kommune sitt vedtak av om å innvilge søknad om plassering av støttemur på gnr/bnr 102/675 i nabogrensen mot 102/637, på nærmere gitte vilkår, som er presisert i vedtak av , stadfestes. Klagen gis ikke medhold.

6 Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke p`aklages videre i forvaitningen, jfr. 28. Med hilsen Trond Flydal (e.f.) Henrik Øvreber underdirektor juddisk rådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor Ingen sionatur. Koph Adnor Advokat, ved adv. Postboks 281 Sentrum 7402 TRONDHE1M Gard S. G. Lyng Dag Kare Bjerknes og Gunn Mekkelsvingen KYRKSFETERORA Svanern Miranda Gustavo Esteban Mekkelsvingen 13 C 7200 KYRKSÆTERØRA og Ortiz M. Desiree D L A