Klagebehandling - byggesak - oppføring av bolig og garasje - Brynhildhaugveien 11 - Ørland 82/482 - kommunens vedtak stadfestes

Transkript

1 Fylkesmannen I Sør-Trøndelag My/I530 Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Innvalgstelefon Vår dato Vår ref. (bes oppgitt ved svar) Sigurd Bøe Sletten / Juridisk enhet Deres dato Deres ref /2016 Ørland kommune Postboks BREKSTAD Klagebehandling - byggesak - oppføring av bolig og garasje - Brynhildhaugveien 11 - Ørland 82/482 - kommunens vedtak stadfestes Saken gje/der søknad om oppføring av bolig og garasje. Tiltakene er i tråd med reguleringsplan. Kommunen godkjente søknaden. Vedtaket ble påklaget av gjenboer vedrørende høydeinnp/asseringen til bygget. Kommunen tok ikke klagen til følge. Fylkesmannen har etter en konkret vurdering kommet til at kommunens vedtak stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig, og kan ikke påklages. Sakens gang Ansvarlig søker, Byggmester Kolstad AS, søkte den om igangsettingstillatelse for oppføring av garasje og bolig på eiendommen gnr/bnr 82/482 i Ørland kommune. Søknaden innebærer en bolig i to etasjer og en frittliggende garasje. Boligen er omsøkt med en BYA på 164m2 og garasjen en BYApå 50m2. Ørland kommune v/plan, , sak 16/81. byggesak og oppmåling behandlet søknaden den Gjenboerne Kim Wullin og Jeanette Rædergård klaget på kommunens vedtak den Tiltakshaverne, Camilla Aune og Trond Haraldsvik, kom med merknader til klagen den Ørland kommune v/komite for plan, drift og landbruk behandlet klagen i møte den , sak 16/13. Kommunen fant ikke at klagen inneholdt momenter som ga grunnlag forå endre det opprinnelige vedtaket. Klagen ble ikke tatt til følge. Det ble likevel gitt utsatt iverksetting inntil klageinstansens endelige avgjørelse. I oversendelse datert klagebehandling. ble saken oversendt Fylkesmannen for endelig E-post: fmstbostmottak@fvlkesmannen.no Internett: Organisasjonsnummer:

2 2. Klage og merknad Fra klagen til gjenboerne hitsettes følgende: «Som tomtekjøpere av 82/484 ble vi forespei/et av Ørland kommune ved Nordgård, at max mønehøyde på husene vest for oss, skulle bli på samme nivå som gulvet i vår andre etasje. Dette var uts/agsgivende for plassering og høyde av vårt hus. Vi er inneforstått med at mønehøydene er innenfor reguleringsplanen, det er hevingen av det naturlige terrenget som gjør at det blir et problem. Søkere på 82/482 påpeker at de andre boligene i området har foretatt utfy//inger i større og mindre grad. Derimot har alle disse boligene sprengt seg lavere i terrenget for å få plassert huset, de har utfylling for å få bedre utnyttelse av tomten. Etter kommunens vedtak, som nå tillater bygging i denne høydep/assering og med et hus av denne størrelsen på en såpass smal tomt, vil det ta maksimalt med utsikt fra vår eiendom. Vi er redd for at dette vedtaket vil sette føringen for de andre tomtene, og at det vil ende med en mur av hus rundt boligfe/tet. I tillegg vil det forringe verdien på vår og naboers eiendom. Vi ønsker at boligen senkes ned til et nivå som er mer i tråd med den naturlige kotehøyden på tomta, på rundt 41 m.o.h. Garasjen kan gjerne ligge på høydenivå nærmere veien, slik at det ikke blir problemer med adkomst. Da opprettholdes vår utsikt fra andre etasje. I første etasje mister vi nok litt av utsikten pga bredden, men vi var uansett forberedt på at det kom hus foran oss mot vest, som tok litt av utsikten. Søkere på 82/482 mister minimalt med utsikt ved å senke huset ned til den naturlige koten i terrenget, siden det ikke vil komme noen hus foran dem. Vi og de andre eksisterende boligene i feltet vil derimot miste mye utsikt til og med fra andre etasje, slik som vedtaket ser ut til nå. Ørland kommune henviser til at bl.a omsøkte valmtak er i henhold til gjeldende regu/eringp/an. Vi er positive til dette, men vi etterlyser den gjeldende reguleringsplanen det snakkes om, da denne ikke finnes offentlig tilgjengelig på Ørland kommune sine nettsider. Vi ber om oppsittende virkning for vedtaket om ikke kotehøyde endres til et mer natur/ig nivå». Itiltakshavers merknad til klagen er det kun bemerket at klagen ikke inneholder nye momenter av betydning for klagesaken. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens komjletanse som klageinstans Forvaltningsloven (fvl.) 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune skal det legges på vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken.

3 3 Klaqefrist oq rettsliq klmfiinteresse Klager har rettslig klageinteresse, og klagen er rettidig framsatt, jf. fvl. 28 og 29. Planstatufiettsligutgangspunkt Eiendommen er i reguleringsplan for Ottersbo IV, vedtatt , avsatt til boligformål. Omsøkte bolig og garasje er i tråd med reguleringsplan. Klagengår på at boligen er lagt på en for høy kotehøydeog at dette vil være til ulempe for klager. Det bes om at boligen senkes ned i terrenget. Dette vil vurderes i det følgende. Vurdering Det framgår av pbl første ledd første punktum at: <<Byggverkets plassering, herunder høydep/assering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen». Hva som ligger i dette er nærmere utdypet i Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv, H-8/15, av Det framgår av rundskrivet at: «Dersom et tiltak overholder de krav til høyde og avstand som følger av plan- og bygningsloven 29-4, og for øvrig eri tråd med plan, så gir ikke denne bestemmelsen hjemmel til å avslå en søknad i sin helhet. Den gir derimot hjemmel til å avslå foreslått plassering og høyde, og til å kreve en annen plassering eller høyde, se punkt nedenfor. ()Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f. eks. naboeeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve "kan"- skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). Ipraksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregne/ig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk>>. Utgangspunktet er at dersom tiltaket overholder de krav til høyde som følger av reguleringsplanen,så har tiltakshaver som hovedregelkrav på å få oppført tiltaket. I angjeldende sak er tiltaket innenfor høydebestemmelsen i reguleringsplanen. Videre har ikke planen verken satt krav til maksimal kotehøyde, krav om sokkel eller maksimal terrengoppfylling. Dette er instrumenter kommunen kunne anvendt dersom de ikke ønsket en slik terrengheving som omsøkt. Til tross for at tiltaket er i tråd med gjeldende lov- o planbestemmelser, så har loven likevel en sikkerhetsventil for tiltak som er i trad med planen, men hvor ulempene tilsier at det ikke bør oppføres som omsøkt. Plan- og bygningslovens

4 første ledd første punktum innebærer at dersom omsøkte byggverk medfører betydelig ulempe for omkringliggende bebyggelse, så kan bygningsmyndigheten fastsette en annen høydeplassering i terrenget. Først må det vurderes om tiltaket gir betydelige ulemper. Dernest må det vurderes om man ønsker en endring, jf. bruken av ordet «kan» i bestemmelsen. Fra kommunens forberedende klagebehandling hitsettes følgende: «Reguleringsplanen har ikke satt noen kotehøyder for bebyggelsen slik at bebyggelsens høydeplassering må vurderes ut fra omkringliggende terreng og bebyggelse samt adkomsten. Tomten liggeri en skråning og ved valg av hus uten sokkel må den fylles opp for å ikke komme for lavt i forhold til vegen og for å få til gårdsplass og uteareal mellom bolig og vegen. Nabo påklager plassering av boligen grunnet tap av utsikt ved at boligen plasseres med en slik høyde at møne til boligen ikke kommer lavere enn 2. etasjen til nabo. Tiltakshavers møne for bolig vil komme på kote 50,4 (oppgitt på snittegning, ferdig gulv er på kote 42,5) og nabos gulv på andre etasje er på kote 49,2 ( kote ferdig gulv 46,5 + 2,7), det vil si at når man sitter i en stol (sittehøyde cirka 0,45 meter) vil øyehøyde komme nær på samme kotehøyde som tiltakshavers mønehøyde (kote 50,4). Tatt i betraktning at det er en viss avstand mellom boligene vil ikke utsikten ble noe mer begrenset enn hva man må forvente i et boligfelt. Nabos topp rekkverk (1 meters høyde) blir på kote 50,2 så det kan bli mer begrensende i forhold til utsikten. Ved anlegge/se av trær mellom boligene kan dette ta /ike mye utsikt og mer når de blir større». Ulempene for klager er anført til å være utsiktsrelaterte. Kommunen har i vurderingen lagt vekt på at omsøkte bolig ligger 4,0 meter lengre ned i terrenget enn klagers bolig. Omsøktebolig får en kote på 42,5 meter ferdig gulv og klagers bolig har en kote ferdig gulv på 46,5 meter. Ut i fra tilgjengelig kartgrunnlag er avstanden mellom boligene på i overkant av 30 meter. Fylkesmannen kan ikke se at omsøkte tiltak vil føre til nevneverdig forskjell vedrørende solforhold. Fylkesmannen finner ikke å kunne vektlegge hva klager har blitt forespeilet av kommunens representant vedrørende kotehøyde på møne til omkringliggende bebyggelse. Bygningsmyndighetene må ta utgangspunkt i de til enhver tid gjeldende regulerings- og lovbestemmelser. Fylkesmannen finner å bemerke at vurderingen etter pbl første ledd første punktum må foretas konkret i hver enkelt byggesak. Ut i fra de innsendte kartgrunnlag er ikke området utbygd i nevneverdig grad. Dette innebærer at klager pr i dag har gode utsiktsforhold. Vi konkluderer med at omsøkte tiltak ikke vil representere en kvalifisert ulempe for klager. På bakgrunn av ovennevnte finner ikke Fylkesmannen grunnlag for å endre kommunens vedtak. Kommunens vedtak blir etter dette å stadfeste. ***

5 5 På bakgrunn av ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Ørland kommunes godkjennelse av søknaden i vedtak av , sak 16/81, stadfestes herved. Klagen har ikke ført fram. Fylkesmannens vedtak er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Trond Flydal ass. direktør (e.f.) Sigurd Bøe Sletten juridisk rådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: Byggmester Kolstad Russervegen VERDAL Camilla R. Aune og Trond Haraldsvik Skjoldvegen BREKSTAD Kim Wullum Moen OPPHAUG