Vår dato Deres dato

Transkript

1 Fylkesmannen i Nordland Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Gunn Olsboe Johannessen, trnnoglo@fylkesmannen.no Vår dato Deres dato Vår referanse 2012/4876 Deres reteranse Vår arkivkode Alstahaug kommune Rådhuset 8805 Sandnessjøen na2r3.--s-13 3f/G2 NZNH2E - Klagebehandling - Ilagt overtredelsesgebyr - Riving av bygg - Håreks gate 7-37/6 - Alstahaug - stadfesting av kommunens vedtak Vi viser til kommunens oversendelse av Fylkesmannen stadfester kommunes vedtak om å ilegge overtredelsesgebyr med kr ,- idet vi finner at vilkårene i pb bokstav b og e jf. SAK 16-1 bokstav a nr. 3 og bokstav d nr. 1 er oppfylt. Bakgrunn for klagen Den ga kommunen TKG 46 AS pålegg om byggestans i medhold av pb idet byggearbeidet på eiendommen gbnr 37/6, Håreks gate 7 i Sandnessjøen var kommet "godt i gang uten at arbeidet er omsøkt og uten at nødvendig tillatelse foreligger. Deler av det verneverdige bygget er også revet." Pålegget er ikke påklaget. Aktuelle område ligger innenfor reguleringsplan for området Torget-Jørgen B. Jakobsens gt., vedtatt av kommunestyret Omsøkte tomt er lagt ut til spesialområde for bevaring av bygninger jf. pb1 25, 1. ledd nr. 6. A.L. Høyer Sandnessjøen AS (ansvarlig søker) fremmet den søknad om renovering av hovedbygning og riving av uthus på ovennevnte eiendom. Tiltakshaver er TKG 46 AS. Etter forespørsel fra kommunen har Fylkeskommunen v/kulturminner i Nordland uttalt seg til soknaden, jf. brev av I uttalelsen viser fylkeskommunen til at hovedbygningen ifølge tidligere registrering er fra Tilsendte bilder viser at den i dag er noe preget av manglende vedlikehold, og at den har gjennomgått en del eksteriørmessige endringer i forhold til det opprinnelige. Endringene har redusert den fasademessige sammenhengen mellom hovedbygg og utbygg, og fasade mot gate har fått preg av forretningsfunksjon. Fylkeskommunen er positiv til at bygningen settes i stand og tas i ny bruk. Sett i forhold til eldre foto av bygningen fremstår fasadeendringer som en tilnærmet tilbakeføring til tidligere situasjon, Statens hus Molovelen 10, 8002 Bodo Telefon: Teletaks: Kommunalavdelinga Telefon: Telefaks: E-post fmnopost@ fylkesrnannen.no Internett

2 - Side 2 av 11 og bygget får tilbake et enhetlig preg. Det understrekes at materialbruk og detaljering er viktig for å bevare de miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdier i området. Den ble søknaden endret til å omfatte riving av bygg. Etter forespørsel fra kommunen har Fylkeskommunen v/kulturminner i Nordland uttalt seg til søknaden om riving, jf. brev av I uttalelsen skriver fylkeskommunen at de sier seg enig administrasjonens vurdering om at: Tiltakshavers tidligere planer om istandsetting og bevaring/tilbakeføring av eksteriør vurderes som akseptabel, og i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det er viktig at bygget bevares på nåværende plass Riving og nyoppføring av bygning på ny plass vurderes ikke som et realistisk eller ønskelig alternativ, verken i forhold til historisk perspektiv eller kostnader En ny bygning på ny plassering som en kopi av tidligere bygning er ikke ønskelig. Avslutningsvis viser fylkeskommunen til at riving er i strid med reguleringsplanen og intensjonen om bevaring av områdets historiske verdier. Det påpekes at dersom dårlig teknisk tilstand skal være gyldig som begrunnelse for riving av en vernet bygning, bør denne tilstanden dokumenteres av en fagperson som har kompetanse på bygningsvern. Det foreligger en vurdering av Håreks gate 7 som antikvarisk bygning/besiktigelsesrapport fra sivilarkitekt Lars Grimsby datert , med bakgrunn i besiktigelse og etter anbefaling av Helgeland museum. Rapporten er et oppdrag fra TKG 46 AS og etterspurt av planutvalget i møte i sak 45/11. Oppsummering av rapporten gjengis: "Generelt kan en si at en restaurering på antikvarisk grunnlag er mulig for nesten et hvert objekt. Denne bygningen er satt opp ca. 1867, har et betydelig nyere tak (etter takbrann) og har ellers gjennomgått flere endringer underveis. Det største problemet i forbindelse med en restaurering av huset er at så mange bygningsdeler og detaljer mangler. Så å si alt av kledning, vinduer, dører, listverk og andre bygningsdetaljer er fjernet. (...) Restene av bygningen er definitivt verdt å ta vare på sett fra et "bevaringsperspektiv". Det er fremdeles mange spennende historiske spor i huset og konstruksjonen er typisk for bygårder fra siste del av 1800 tallet. Men bygningen er så skadet at restaurering antakelig vil føre til en mer kostbar og åpenbart mer tidkrevende prosess enn å bygge nytt. (...) Det er absolutt mulig å sette i stand bygningen, men en eventuell avgjørelse i saken bør også tas på grunnlag av en mer helhetlig vurdering av bygningens antikvariske verdi. Da med tanke på bygningens plass i Sandnessjøens samlede bygningsmasse, og det faktum at bygningen ligger i et spesialområde for bevaring.(...)" Fylkeskommunen har kommentert rapporten i brev av Fylkeskommunen viser til at det vesentlige utgangspunktet er at omtalte bygning og området den ligger i er regulert til spesialområde bevaring av bygninger i reguleringsplanen. Fylkeskommunen trekker ellers fram to hovedpoenger i besiktigelsesrapporten: I. Det er mulig å bevare bygningen. Etter at tiltakshaver ulovlig har tjernet bygningsdeler som kledning, vinduer, dører, belistning, skorsteiner og gulv er det i store trekk selve tømmerkroppen og

3 Side 3 av 11 størstedelen av taket som gjenstår. Bevaring av tømmerkroppen og taket vil likevel ivareta deler av reguleringsplanens intensjoner. Bevaring av tømmerkassen innebærer bevaring av hovedkonstruksjon, bygningsutforming, viktige deler av bygningens aldersverdi og historie, samt bygningens bidrag til områdets bebyggelsesstruktur. Fylkeskommunen viser til at det ifølge besiktigelsesrapporten er lite tømmer som må skiftes ut, og understreker at åjekke opp bygningen for støping av såle og utskifting av dårlig tømmer er et alternativ til demontering og gjenoppføring. Erstatning av dårlig tømmer med for eksempel bindingsverk antydes også som en mulighet. 2. Bevaring, rehabilitering og tilbakeforing av bygningen kan bli mer kostbart og vil bli mer tidkrevende enn å rive og bygge nytt. Sett i forhold til at bygningen og bygningsmiljøet den inngår i er regulert til bevaring, er det vår sterke anbefaling at økonomiske hensyn ikke settes foran vernehensyn i denne saken. Området er regulert til bevaring ut fra en målsetting om å sikre dets miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdier for allmennheten og for fremtidige generasjoner. Dette hensynet bør ikke vike for mulige økonomiske merkostnader for tiltakshaver. Det er i denne sammenheng viktig også å ta i betraktning faren for uheldig presedenseffekter. Fylkeskommunen konkluderer med at det bevaringsregulerte området har stort potensiale for å videreutvikles som kulturmiljø i Sandnessjøen i tråd med reguleringsplanens intensjoner. Dette forutsetter imidlertid at disse intensjonene ivaretas i alle byggesaker innenfor området. Håreks gt. 7 er viktig både i seg selv og som del av det helhetlige miljø. Skulle denne bygningen rives og erstattes av et helt nytt bygg, kanskje en kopi i såkalt "gammel stil", vil dette redusere det helhetlige kulturmiljøets verdi. Nordland fylkeskommune vil derfor sterkt anbefale at reguleringsplanen følges og at riving ikke tillates. I møte den i sak 45/11 ga planutvalget med hjemmel i pb dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 5 d for riving av bygget. Dette mot administrasjonens innstilling i saken. Fra planutvalgets vedtak gjengis: "Etter planutvalgets vurdering vil det i dette tilfelle være riktig å ta utgangspunkt i dagens situasjon. Etter en samlet vurdering av alle forhold finner planutvalget det ikke hensiktsmessig/riktig å kreve tilbakeføring og permanent vern av bygningen. På tross av at byggets eier uten tillatelse har forårsaket en meget omfattende riving, finner utvalget det riktig også å vektlegge den økonomiske siden av saken. Etter utvalgets syn vil en tilbakeføring innebære uforholdsmessig store kostnader i forhold til bygningens verneverdi. Planutvalget viser også til bygningens plassering like inntil Håreks gate, som er og vil bli en av de mest trafikkerte gatene i byen. Bygget representerer i dag en trafikkfelle, spesielt for gående. Det bør derfor legges til rette for etablering av fortau forbi bygningen, noe som ikke er mulig mcd dagens plassering. Planutvalget stiller i utsikt å godkjenne et nytt bygg som er tilpasset omkringliggende bygninger med hensyn til størrelse og arkitektur og som er trukket lenger bort fra garn. Planutvalget finner grunn til sterkt å beklage at eieren uten tillatelse har foretatt en svært omfattende riving av bygningen og på den måten har svekket muligheten/hensiktsmessigheten av vern.

4 Side 4 av 11 Planutvalget ber administrasjonen fremme egen sak for vurdering av eventuelle strafferettslige konsekvenser. Utvalget kan ikke akseptere at det utvikles en praksis der myndighetene settes i en tvangssituasjon ved at riving iverksettes før eventuel I tillatelse er gitt. Videre tiltak på byggeplass må ikke iverksettes før igangsettingstillatelser formaliteter er behandlet" og alle Den varslet kommunen under henvising til ovenstående tiltakshaver TKG 46 AS om at det ville bli fremmet en egen sak til planutvalget for vurdering av overtredelsesgebyr i hht pb Det er gitt frist for uttalelse. Kommunen mottok innen fristen ingen uttalelse. Igangsettingstillatelse ble gitt Med hjemmel i pb fattet planutvalget i møte den i sak 17/12 vedtak om å ilegge TKG 46 AS et overtredelsesgebyr på kr ,-. Begrunnelsen for kommunens vedtak er som følger: "Overtredelsen må regnes som alvorlig og uopprettelig. Det vises bl.a. til besiktigelsesrapporten av der det bl.a. framgår at det største problemet i forbindelse med restaurering av bygningen er at så mange bygningsdeler og detaljer mangler. Det vises også til at all eksisterende vegetasjon i den gamle "hotellhagen" er fjernet i strid med gjeldende reguleringsplan. Videre legges det vekt på at overtreder også ved restaurering av Torolvsgt ble pålagt byggestans pga. manglende tillatelser. Det anses bl.a. på bakgrunn av tidligere byggeprosjekt og korrespondanse i denne saken åpenbart at overtrederen kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i pb1. Eier av TKG 46 AS (tiltakshaver) er sammenfallende med eier Elektro-partner AS (antatt utførende) som har drevet med el.installasjoner i bygg i en årrekke. I dette tilfellet vil riving av bebyggelsen sannsynligvis innebære en betydelig verdiøkning på den sentrumsnære eiendommen. Omfanget av et nybygg vil selvfølgelig ha betydning for verdien. Som formildende omstendigheter vises det til at det i 1. omgang ikke er snakk om en fullstendig riving av hovedbygget, men på dette tidspunkt fortsatt var vernepotensiale i dette bygget. Det anbefales på bakgrunn av det ovenstående at TKG 46 AS ilegges et overtredelsesgebyr på kr ,-. Siden ansvarsrett på utførelse ikke var tildelt, og siden andre involverte foretak ikke er gitt anledning til å uttale seg, foreslås det ikke reaksjoner i forhold til disse.'" I brev av ble vedtaket om overtredelsesgebyr påklaget av advokat Arne Johansen pa vegne av TKG 46 AS. Klagen er oppdatert i brev fra advokaten av I e-post av bes det om at det ses bort fra klage av og at klage av legges til grunn. I klagen anføres det primært at det ikke kan sies å ha foreligget en alvorlig uopprettelig skade etter SAK 16-1, og at det dermed verken forelieger faktisk eller rettslie grunnlag for det ilagte overtredelsesgebyret. Subsidiært anforer klaeer at tiltakshaver har ført en tett dialog med kommunen, 02 saledes har opptradt i god tro. Sett hen til det strenge beviskravet for vurderingen av skyldgraden ved ileggelse av overtredelsesgebyr etter plan- og byeningslovens bestemmelser, har tiltakshaver således ikke overtrådt aktsomhetsnormen, jf.

5 Side 5 av 11 SAK 16-1, jf. pb Atter subsidiært, og for det tilfelle at Fylkesmannen skulle finne at det er grunnlag for å ilegge overtredelsesgebyr, anføres det at gebyret er satt urimelig høyt. Planutvalgets vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr på kr ,- kreves omgjort. Det faste utvalg for plansaker behandlet klagen i møte den som sak 38/12. Det tidligere vedtak ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Kommunen opplyser at tiltakshaver nå har igangsatt en planprosess med tanke på oppføring av boligbygg med inntil 15 leiligheter og parkering i u.etg. på Håreksgt. 5 og 7, dvs, at også regulert parkområde er tenkt brukt. Eierne har også igangsatt byggearbeid på bygg m/vernestatus på Torols gt. 50 uten tillatelse. Dette arbeidet er nå pålagt stanset. Fylkesmannens loyforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prove alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved proving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Plandelen av plan- og bygningsloven ble endret med virkning fra l.juli 2009, og byggesaksdelen er endret med virkning fra 1. juli Gammel lov benevnes i det følgende som pb1.85 og ny lov bare pbl. Vi vil gå inn på overgangsbestemmelser m.v. der dette er nødvendig. Fylkesmannens vurdering Plansituasjon Aktuelle område ligger innenfor reguleringsplan for området Torget-Jørgen B. Jakobsens gt., vedtatt av kommunestyret Omsøkte tomt er lagt ut til spesialområde for bevaring av bygninger jf. pb1 25, 1. ledd nr. 6. Generelt om ulovliahetso f laning Det følger av plan- og bygningslovens 32-1 at kommunen skal forfolge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Bare dersom overtredelsen er av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Generelt om overtredelsesaeb r Hjemmelen for overtredelsesgebyr er pb Overtredelsesgebyr er en administrativ sanksjon, som plan- og bygningsmyndighetene ilegge ansvarlige for brudd pa plan- og bygningsloven. Gebyret tilfaller kommunen. kan

6 Side 6 av 11 Overtredelsesgebyr ilegges den som er ansvarlig for en overtredelse. Dette er den som kan sies å ha påtatt seg en forpliktelse for tiltaket eller utført en oppgave, altså tiltakshaver, innleid foretak, enten dette er godkjent som ansvarlig foretak eller ikke, eller andre. Skyldkravet følger av loven, jf pb første ledd. Overtredelsesgebyr kan ilegges for forsettlige eller uaktsomme overtredelser. Kommunen må vurdere om den ansvarlige visste eller burde ha visst at handlingen var ulovlig. Siden overtredelsesgebyr omfattes av EMK, stilles noe strengere krav til sannsynlighetsovervekt enn for vanlige vedtak i byggesaken. Dette betyr at kommunen må være sikrere på at den ansvarlige faktisk er ansvarlig for overtredelsen. Før overtredelsesgebyr vedtas, skal den ansvarlige varsles særskilt, ou gis en lovfestet frist på minimum tre uker til å uttale seg. Utgangspunktet for ileggelse av overtredelsesgebyr er de overtredelsene som er listet opp i pb Overtredelsene er gjentatt i byggesaksforskriften Det foreligger veiledning til forskriften -Veiledning om byggesak HO-1/2011 fra Direktoratet for byggkvalitet. Det faktiske forhold kommunen b a er å Følgende er hentet fra kommunens innstilling til sak 17/12 og sak 38/12: De faktiske forhold i saken framgår i stor grad av brev fra plansektor av Det framgår her at tiltakshaver i utgangspunktet er gjort oppmerksom på at bygget har vernestatus i gjeldende reguleringsplan og at tiltaket er søknadspliktig i hht. pb På bakgrunn av at arbeidet likevel ble registrert igangsatt ble pålegg om øyeblikkelig stans pålagt. At dette pålegget ikke ble påklaget oppfattes av kommunen som aksept på den situasjonen som beskrives. Videre ble tiltakshaver og ansvarlig søker ved kopi av brev til Nordland fylkeskommune av orientert om at evt. endringer i tilgrensende parkområde ville innebære reguleringsendring. Den var bl.a. uthus, også på naboens eiendom, og deler av hovedbygget på den verneverdige eiendommen revet. Resten av hovedbygget var avstabilisert, eternittkledning fiernet og tømring/plank avdekket for direkte påkjenning av vær og vind. Det var også tatt hull i tak. I tillegg var all eksisterende vegetasjon i regulert parkområde (gml. hotellhage) fjernet uten at noen arbeider var omsøkt og uten at nødvendige tillatelser forelå. Tiltaket var på dette tidspunkt ikke omsøkt og nødvendige tillatelser var ikke innhentet. I brev fra plansektor av er TKG 46 AS orientert om at det på bakgrunn av planutvalgets vedtak av vil bli fremmet egen sak til planutvalget for vurdering av overtredelsesgebyr i hht. pb Det er i brevet satt frist til for uttalelse til saken. Det er ikke framsatt uttalelse innen fristen. Kommunens vedtak av i sak 17/12 Med hjemmel i pb fattet planutvalget i møte den i sak 17/12 vedtak om å ilegge TKG 46 AS et overtredelsesgebyr på kr ,-. Det fremgår av innstillingen til saken at kommunen mener tilfellet rammes av pb om overtredelsesgebyr bokstav b og e.

7 Side 7 av 11 Overtredelsesgebyr kan etter bokstav b ilegges den som jorsettlig eller ualasomt utfører, lar utfore, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik Overtredelsesgebyr kan etter bokstav e ilegges den som prosjekterer, utfører eller lar utføre eller kontrollerer et tiltak etter 20-1 uten at arbeidet blir forestått av ansvarlige som er godkjent etter 22-1 og er tildelt ansvarsrett etter 21-4 tredje ledd. Av forskriftens 16-1 følger det atforetak kan ilegges overtredelsesgebyr inntil angitte beløpsgrenser for forsettlige eller uaktsomme overtredelser som nevnt i bokstav a til g. Kommunen har lagt til grunn at det her aktuelle tilfellet omfattes av bokstav a, nr. 3: Den som utfører eller lar utjøre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, ilegges gebyr(...) inntil kr der tiltaket medfører alvorlig uopprettelig skade eller fare for dette. og d), nr. 1: Den som forestår søknad, prosjekterer, uffører, lar prosjektere eller lar utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1, uten at arbeidet blir utført av påkrevet godkjent ansvarlige foretak, ilegges gebyr(...) inntil kr der tiltak eller deler av tiltak utføres uten godkjent joretak Til sammen innebærer dette at det kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil kr Kommunen har også vist til veiledningen om byggesak, HO-1/1211 F Ikesmannens vurderin av kommunens vedtak o klaoen Fylkesmannen har ingen innvendinger til at kommunen i dette tilfellet har valgt tiltakshaver. TKG 46 AS. som den ansvarlige. Foretaket TKG 46 AS må forsettlig eller uaktsomt utføre eller la utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse for at overtredelsesgebyr skal kunne ilegges etter pb bokstav b jf. forskriftens 16-1 bokstav a. Der tiltaket medfører alvorlig uopprettelig skade eller fare for dette kan gebyret ilegges med inntil kr , jf. bokstav a nr. 3. Bestemmelsen i bokstav a nr. 3 kan ifølge veiledningen ti I SAK benyttes ved ulovlig riving, der kommunen ville kunne vurdere bevaring av byggverket eller den fremtidige utviklingen av området før riving. Bestemmelsen er videre aktuell der tiltaket har medført skader på naturmiljø, bevaringsverdig landskap eller byggverk mv. Foretaket TKG 46 AS må forsettlig eller uaktsomt forestå søknad, prosjektere. utføre, la prosjektere eller la utføre tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1, uten at arbeidet blir utført av påkrevet godkjent ansvarlige foretak for at overtredelsesgebyr skal kunne ilegges etter pb bokstav e jf. forskriftens 16-1 bokstav d. Den var ifølge kommunes opplysninger bl.a. uthus, også på naboens eiendom, og deler av hovedbygget på den verneverdige eiendommen revet. Resten av hovedbygget var

8 Sde 8 av 11 avstabilisert, eternittkledning fjernet og tømring/plank avdekket for direkte påkjenning av vær og vind. Det var også tatt hull i tak. I tillegg var all eksisterende vegetasjon i regulert parkområde (gml. hotellhage) tjernet uten at noen arbeider var omsøkt og uten at nødvendige tillatelser forelå. Det fremgår av sak 38/12 at bygget på dette tidspunkt var rensket innvendig inkl, alt som stivet av bygget. Tilbygget var på denne bakgrunn avstabilisert og veggene hadde forskjøvet seg, med fare for nedrasing. Etter Fylkesmannens vurdering er det på det rene at tiltakshaver har utført eller latt utføre tiltak som er søknadspliktig etter pb bokstav e jf. a, og at det ikke forelå tillatelse på det aktuelle tidspunkt da arbeidene ble igangsatt. Spørsmålet er så om TKG 46 AS har utført nevnte søknadspliktige tiltak forsettlig eller uaktsomt. Kommunen må vurdere om den ansvarlige visste eller burde ha visst at handlingen var ulov lig. Dette betyr at kommunen må være sikrere på at den ansvarlige faktisk er ansvarlig for overtredelsen. Fra saksfremlegget til sak 38/12 gjengis: "Det har vært en viss dialog mellom tiltakshaver og plansektor vedr. bevaring av det verneverdige bygget. Det framgår bl.a. av brev fra plansektor datert med pålegg om byggestans at det tidligere er gjort oppmerksom på at bygget har vernestatus i gjeldende reguleringsplan og at tiltaket er søknadspliktig i hht. pb Fra tiltakshavers side ble det gitt inntrykk av en tilbakeføring av bygningsmassen i tråd med planen. Akseptable fasadetegninger ble utarbeidet og oversendt fylkeskommunen for å spare tid, mens formell søknad ble utarbeidet. I brev fra plansektor av ble det også vist til registrering av at vesentlige rivingsarbeider var gjennomført uten at arbeidet var omsøkt og uten at nødvendig tillatelse forelå. Tiltakshavers handlinger var således ikke i tråd med med ovenstående dialog. Det er riktig at sektorleder ble forelagt en problemstilling rundt riving av tilbygg. På dette tidspunkt var bygget uten tillatelse rensket innvendig inkl, alt som stivet av bygget. Tilbygget var på denne bakgrunn avstabilisert og veggene hadde forskjøvet seg, med fare for nedrasing. Siden bygget heller ikke var forsvarlig sikret var det fare for personskade bl.a. i forhold til barns lek. Riving av tilbygg ble på denne bakgrunn diskutert som et mulig utfall. Når det gjelder kontakt fra Inge Skjemstad (2. vara i planutvalget i forrige periode) kan saksbehandler verken bekrefte eller avkrefte hva denne kontakten innebærer. Saksbehandler er imidlertid ikke kjent med at Inge Skjemstad har vært involvert i behandlingen av saken eller er gitt noen myndighet av planutvalget til å opptre på utvalgets vegne i saken. Tiltakshaver burde være tilstrekkelig profesjonell til å skjønne at byggesaken verken avgjøres av tilfeldige vararepresentanter til planutvalget eller tilfeldig ansatte ved "teknisk etat" som for øvrig er en tidligere betegnelse på en kommunal etat. Det kan på denne bakgrunn ikke hevdes at rivingen er gjort "god tro"." Kommunen har i tillegg lagt vekt på at overtreder også ved restaurering av Torolvsgt ble pålagt byggestans pga. manglende tillatelser. Man anser bl.a. på bakgrunn av tidligere byggeprosjekt og korrespondanse i denne saken som åpenbart at overtrederen kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. Etter det opplyste er eier av TKG 46 AS (tiltakshaver) sammenfallende med eier Elektro-partner AS (antatt utførende) som har drevet med el.-installasjoner i bygg i en årrekke. Klager anfører at tiltakshaver helt siden kjøpet av Håreks gt. 7 har vært i dialog med plansektor i Alstahaug kommune. Det påstås bl.a. at tiltakshaver fikk muntlig godkjenning fra sektorleder for å rive tilbygget mot nord. Det vises også til at 1nge

9 Side 9 av 11 Skjemstad (2. vara til planutvalget) kontaktet tiltakshaver med onske om at huset ble revet, og at nytt bygg ble oppført i byggelinjen. Det framsto på denne bakgrunn som klart for tiltakshaver at de hadde anledning til å foreta det mindre inngripende tiltak som ikke ville gå utover byggets verneverdige karakter. Ut fra sakens opplysning og kommunens begrunnelse er det etter Fylkesmannens syn klart at den ansvarlige i dette tilfellet visste eller burde ha visst at handlingen var ulovlig. Forskriftens 16-1 bokstav a nr. 3 kommer etter kommunens vurdering til anvendelse. Når det gjelder vilkåret om at "tiltaket medfører alvorlig uopprettelig skade eller fare for dette" har kommunen vist til at det i dette tilfellet dreier seg om ulovlig riving, der kommunen ville vurdere bevaring av byggverket eller den framtidige utviklingen av området før riving. Videre er det vist til at tiltaket har medført skader på bl.a. bevaringsverdig byggverk. Videre skriver kommunen i sin begrunnelse at SAK 16-1 bokstav a nr. 3 kommer til anvendelse -fordi det ulovlige tiltaket opplagt har påvirket avgjørelsen i saken (jfr. planutvalgets vedtak)". Det vises også til planutvalgets vedtak av der det bl.a. framgår at "planutvalget finner grunn til sterkt å beklage at eieren uten tillatelse har foretatt en svært omfattende riving av bygningen og på den måten har svekket muligheten/ hensiktsmessigheten av vern. Planutvalget ber administrasjonen fremme egen sak for vurdering av evt. strafferettslige konsekvenser. Utvalget kan ikke akseptere at det utvikles praksis der myndighetene settes i en tvangssituasjon ved at riving iverksettes før eventuell tillatelse er gitt." Det er også vist til besiktigelsesrapporten av der det bl.a. framgår at det største problemet i forbindelse med restaurering av bygningen er at så mange bygningsdeler og detaljer mangler. Kommunen viser også til at all eksisterende vegetasjon i den gamle "hotellhagen" er fiernet i strid med gjeldende reguleringsplan. Klager anfører at det i dette tilfellet ikke foreligger en "alvorlig uopprettelig skade". Det anføres at den delen av bygget som ble revet, klart må være innenfor hva man må kunne tillate å renovere på et gammelt hus, og det synes åpenbart at planutvalget har misforstått skadeomfanget av de tiltak som ble igangsatt. Opprinnelig bygningsform ble sikret, godt ivaretatt og skulle settes i opprinnelig stand igjen. Befaringsrapporten fra sivilarkitekt Lars Grimsby av underbygger det alle kan være enige om, nemlig at bygningsmassen hadde store skader. Rapporten konkluderer imidlertid med at den verneverdige delen av bygget kan settes i stand igjen, og at det således ikkeforeligger en uopprettelig skade. ' Kommunen skrivet at det er riktig at det av rapporten framgår at det fremdeles var mulig å sette i stand bygningen. Det vises bl.a. til at tømmeret som sto igjen hadde tilstrekkelig bæring til å kunne brukes som basis for restaurering til tross for noe råte. Det ble ikke avdekket termittangrep som nevnt i klagen. Det blir dog vist til at det største problemet med en restaurering av huset var at så mange bygningsdeler og detaljer var fiernet (alt av kledninger, vinduer, dører, listverk Fylkesmannen legger kommunens vurdering til grunn og er av den oppfatning at tiltaket medførte alvorlig uopprettelig skade ellerfare for dette. Der tiltak eller deler av tiltak utføres uten godkjent joretak kan gebyr ilegges med inntil kr , jj.: forskriftens 16-1 bokstav d nr. I. Det følger av veiledningen at overtredelsesgebyr inntil kr kan ilegges for mindre overtredelser. Dette vil være der det etter ansvarsreglene skulle ha vært et ansvarlig foretak

10 - Side 10 av 11 som forestod arbeidet, uten at det nødvendigvis oppdages feil i prosjektering eller et fagområde. Tiltak eller deler av tiltak er i dette tilfellet utført uten godkjent foretak. Vilkåret for å ilegge gebyr etter bokstav d nr. 1 er dermed oppfylt. Gebyr etter pb bokstav a nr. 3 kan ilegges inntil kr Gebyr etter pb bokstav d nr. 1 kan ilegges med inntil kr Det er gitt bestemmelser om utmåling av overtredelsesgebyr i forskriften Ved utmålingen kan det i dette tilfellet legges vekt på: hvor alvorlig overtredelsen er, om eventuelt pålegg som nevnt i pb bokstav g til 1 er fulgt om overtrederen ved gjentatte anledninger har vært ansvarlig for forhold som kan medføre ulovlighetsgebyr, om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi, om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt, der det vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører, om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon Kommunen har anført at riving av bebyggelsen i dette tilfellet sannsynligvis innebærer en betydelig verdiøkning på den sentrumsnære eiendommen, der generell vekst i kommunen innebærer stigende eiendomsverdier. Som formildende omstendigheter viser kommunen til at det i første omgang ikke er snakk om en fullstendig riving av hovedbygget, men på dette tidspunkt fortsatt var vernepotensiale i dette bygget. På denne bakgrunn anbefales det at TKG 46 AS ilegges et overtredelsesgebyr på kr ,-. Klager anfører at gebyret er satt urimelig høyt. Proporsjonen mellom ilagt gebyr og overtredelsens alvorlighetsgrad beskrives som fullstendig urimelig, og gebyret må derfor i tilfellet reduseres betydelig. Det hevdes å ha formodningen mot seg at tiltakshaver skulle bruke store kostnader innledningsvis, dersom intensjonen var å få en rask gevinst ved evt. riving av bygget. Etter kommunens syn er det ikke framlagt dokumentasjon fra tiltakshaver på store kostnader innledningsvis. Bygget ble heller ikke ivaretatt på en måte som tydet på at vern var hensikten. Klager har også vist til at bygget ikke har stor offentlig interesse/verdi. Til dette sier kommunen at "så vel bebyggelse med vernestatus som regulert friområde (tidl. "hotellhage") hadde stor offentlig interesse/verdi. Bygningen utgjorde, som en av de eldste i Sandnessjøen, et dominerende trekk i gatebildet med antikvariske og kulturhistoriske verdier. Det var også kommunens ønske å ivareta mest mulig av eksisterende vegetasjon i den gamle "hotellhagen"." Fylkesmannen har ingen avgjørende innvendinger til kommunen Svurdering og fastsettelse av størrelsen på gebyret.

11 Side 11 av 11 Fylkesmannen stadfester etter dette kommunes vedtak om å ilegge overtredelsesgebyr med kr idet vi finner at vilkårene i pb bokstav b og e jf. SAK 16-1 bokstav a nr. 3 og bokstav d nr. 1 er oppfylt. Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av i sak 17/12. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev..1sen ;- Roa me Kvit 1:b{- avdelingsdirektør Tor Sande kontorsjef Kopi til: Advokatfirmaet Johansen & Sivertsen v/ Postboks ASKER advokat Arne Johansen TKG 46 AS/ Elektropartner AS v/arnt Postboks SANDNESSJØEN Adrian