Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling / Plan- og bygningsetaten. Saksnr.: /35 Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling / Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /35 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TEVI Fana, Apeltun, gbnr 87/203 m.fl. Arealplan-ID Forslag til detaljreguleringsplan for Osphaugen boligområde 2. gangs behandling Bakgrunn for planarbeidet Planområdet er i gjeldende reguleringsplan, plan-id , vist som boligområde B1. Området er der planlagt med felles veg (FV 1) som betjener alle feltene (B1-1 til B1-5). Vestre del av denne vegen er lagt til et bratt parti på sørsiden av Osphaugen. Denne vegen skal betjene boligene i felt B1-3, B1-4 og B1-5 fra nord. En slik løsning har vist seg å være lite gjennomførbar grunnet det bratte terrenget. Foreslått detaljreguleringsplan vil bedre atkomstforholdene ved at internvegen legges på et lavere nivå langs Apeltunvegen. Samtidig foreslås antall boenheter, utnyttingsgrad og byggehøyder økt i B1-3, B-1-4 og B1-5. Planforslaget er hovedsakelig likt en mindre reguleringsendring som byrådet vedtok Fylkesmannen konkluderte imidlertid med at forslaget var for omfattende til å kunne behandles som en mindre reguleringsendring, og ble byrådets vedtak opphevet, jf. vedlegg J. Planområdet med gult, nær Apeltun skole Side 1 av 11

2 Forslaget til detaljregulering ble deretter lagt ut til offentlig ettersyn etter de alminnelige bestemmelser om utarbeiding av ny plan, jf. plan og bygningsloven ledd. Kort om planforslaget Byggprosjekt AS og Multiconsult fremmer på vegne av Solidia AS forslag til detaljreguleringsplan for et 5,6 dekar stort område på nordsiden av Apeltunvegen, nær Apeltun skole. Hovedformålet er tilrettelegging for 3 tomannsboliger på sørsiden av Osphaugen, nedenfor eksisterende enebolig på gbnr 87/192, Apeltunvegen 95. Utnyttingsgraden, byggehøydene og antall boenheter er uendret siden offentlig ettersyn. I forhold til gjeldende reguleringsplan innebærer planforslaget at atkomsten til Apeltunvegen endres, og antall boenheter i planområdet øker fra 7 til 9. De to ekstra boenhetene kommer i foreslått felt BK 2. Dette feltet utgjør hovedsakelig en sammenslåing av feltene som i eksisterende reguleringsplan heter B1-3, B1-4 og B1-5, og er henholdsvis regulert til en tomannsbolig og to eneboliger. De øvrige feltene innenfor planområdet er ferdig utbygget etter gjeldende reguleringsplan, noe planforslaget også gjenspeiler. Planområdet sett fra sør mot nord Planforslaget legger opp til at de foreslåtte 3 tomannsboligene bygges over tre etasjer, med integrerte carporter. Utnyttingsgraden i denne delen av planområdet foreslås økt fra TU = 30 % for eneboliger og tomannsboliger, samt TU= 40% ved tett lav bebyggelse, til %-BRA = 85 %. Byggehøydene foreslås økt fra henholdsvis 9 meter maksimal mønehøyde for tomannsboliger og 6 meter for eneboliger, til byggehøyder fastsatt med kotehøyder varierende fra 58 moh. lengst vest til 60,5 moh. øst i felt BK 2. Ved offentlig ettersyn var byggehøyden for tomannsboligen med de to østligste boenhetene i BK 2 redusert med henholdsvis 0,5 og 1,5 meter i forhold til da forslaget ble behandlet som en mindre reguleringsendring, dvs. fra tidligere 61 og 62 moh. til 60,5 moh. Før 2. gangs behandling av planforslaget er det ikke gjort ytterligere justeringer av høydene. Grunnplanet vil i følge planbeskrivelsen ligge på samme nivå som internvegen f_v2, altså 47 moh. på det laveste lengst vest i BK 2 og så stigende til 51 moh. der f_v2 møter f_v1. Videre foreslås det et eget areal, f_p, til gjesteparkering for BK 2. De utbygde høyereliggende feltene B1-1 og B1-2 i gjeldende reguleringsplan foreslås videreført uten endringer, bortsett fra justerte feltnavn til henholdsvis BK 1 og BF. Disse har all boligparkering, inkludert gjesteparkering, på egen grunn. Alle boliger innenfor planområdet vil få tilgang til et nytt og større lekeareal, f_lek 2, som opprettes vest i gjeldende reguleringsplans felt B1-3. Lekearealet vist som FA 1 i gjeldende reguleringsplan videreføres i planforslaget med justert feltnavn f_lek 1. De to lekearealene skal ha ulikt innhold og supplere hverandre. Det Side 2 av 11

3 Planforslaget med arealplan-id Gjeldende reguleringsplan med arealplan-id Planforslaget vil endre område B1. Side 3 av 11

4 foreslås felles renovasjonsanlegg (samleplass for bosspann), f_ra, for hele planområdet. Regulert støyvoll foreslås erstattet av støyskjerm for å spare plass. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses dekkende. Innkomne offentlige uttalelser og privat merknad ved offentlig ettersyn Planforslaget var til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 8 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten bakerst i planbeskrivelsen, jamfør vedlegg C. Det pekes i hovedtrekk på følgende: Hordaland fylkeskommune mener planforslaget ikke tar tilstrekkelig omsyn til en realisering av planen for videreføring av Apeltunvegen, og ber om at det settes av areal til støyskjerming av boliger og uteoppholdsareal. Statens vegvesen fremmet ikke innsigelse ved offentlig ettersyn, men har likevel vesentlige innvendinger: De opplyser at den kommunale vegen Apeltunvegen vil få status som fylkesveg ved en eventuell utvidelse. Vegvesenet påpeker at det er uklart om den regulerte løsningen for forlenget Apeltunveg vil bli realisert, men at de inntil videre må ta høyde for det. I den forbindelse har de innvendinger til plasseringen av internvegen i planområdet. Denne kommer relativt tett på Apeltunvegen og er i konflikt med vegvesenets ønske om at det mellom Apeltunvegen og internvegen skal reguleres annen veggrunn grøntareal i minimum 3 meters bredde til drift og vedlikehold. De vil også at det skal reguleres et eget areal til støyskjerm mellom det nevnte 3-meters-beltet og internvegen, siden planforslaget forutsetter at regulert støyvoll erstattes av støyskjerm. Vegvesenet ønsker videre at det gjennom reguleringsbestemmelsene sikres at det ikke blir det offentlige som får regningen med støyskjermen. Vegvesenet ønsker en støyrapport som dokumenterer at det er mulig å oppnå tilfredsstillende støynivå på uteoppholdsarealene. Videre ønsker de oppdimensjonering av atkomsten til området og anbefaler større avstand til gang- og sykkelvegen på Osbanen. Trafikketaten legger til grunn at Statens vegvesen skal overta ansvaret for Apeltunvegen, og har med bakgrunn i dette ingen merknader til planforslaget. VA-etaten viser til tidligere kommentarer til VA-rammeplanen, om at det må etableres gravitasjonskum mellom pumpeledningen for spillvann og selvfallsledningen før tilknytning til offentlig spillvannsnett. De bemerker ellers at VA-rammeplanens kart for avrenningsområder og nedbørsfelt ikke kom med på nettsiden for kunngjøring. Byantikvaren vurderer planbeskrivelsen som tilfredsstillende grunnlag for vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket har for kulturminner. Byantikvaren er positiv til endringene som er gjort i forhold til gjeldende reguleringsplan. De mener det er positivt at det nye lekeområdet legges i den delen av planområdet som er nærmest hensynssonen for bevaring av den historiske jernbanen Osbanen. Foreslått byggegrense sikrer i følge Byantikvaren tilstrekkelig landskapsrom for å ivareta kulturminneinteressen. Grønn etat ser ikke nevneverdige negative konsekvenser for grøntfaglige forhold. NVE uttaler at de ikke har merknader til planframlegget. Fylkesmannen uttaler at de ikke har særlige merknader til planforslaget. Naboen på gbnr 87/192 mener planforslaget vil gi kraftig økt innsyn og svært redusert utsikt mot sør-sørvest. Naboen mener at forslagsstiller undervurderer tap av utsikt og solforhold i notatet om dette (vedlegg D). Side 4 av 11

5 Dialog med Statens vegvesen i etterkant av offentlig ettersyn Selv om Statens vegvesen ikke fremmet innsigelse til planforslaget, anbefalte fagetaten forslagsstiller å gå i dialog med vegvesenet for å finne en omforent løsning. I planforslaget som nå foreligger, har forslagsstiller imøtekommet vegvesenet. Den 4. mai 2018 bekreftet vegvesenet at det reviderte planforslaget i tilstrekkelig grad imøtekommer deres innvendinger ved offentlig ettersyn og påfølgende dialog med forslagsstiller senest i 2016 (jf. dok. 117). Se for øvrig Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er gjort etter offentlig ettersyn, framgår av vedlegg C. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Det er utarbeidet støyrapport. Eksisterende fortau reguleres bort til nærmeste busstopp vist i gjeldende plan. Arealet mellom internvegen og Apeltunvegen er justert for å imøtekomme ønsket fra Statens vegvesen om 3 meters avstand fra regulert kjørebanekant til støyskjerm + areal til støyskjermen og skjermfundamentet. Det er lagt inn rekkefølgekrav om bygging av støyskjerm før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest kan gis. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken, samt tema som rutinemessig skal kommenteres. Se forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) for opplysninger om øvrige tema. Forholdet mellom ny og gammel KPA I KPA 2010 er planområdet avsatt til: Bebyggelse og anlegg blandet. I forslag til ny KPA ligger planområdet i sone 3 Ytre fortettingssone. Hovedformål, utnyttingsgrad og byggehøyder Fagetaten slutter seg til hovedformålet med moderat boligfortetting i dette området. Forslagsstiller har redusert byggehøydene øst i BK 2 og tar slik sett mer hensyn til bakenforliggende nabo på gbnr 87/192 enn da forslaget ble behandlet som en mindre reguleringsendring. Snittegningene i vedleggene F og G viser likevel at naboen på gbnr 87/192 vil få noe redusert utsikt som følge av de foreslåtte tomannsboligene. Lengdesnittet i vedlegg F viser oppriss av eksisterende bolig på gbnr 87/192 stiplet med rødt i bakgrunnen. Byggehøydene det legges opp til i BK 2 tilsvarer noe lavere kotehøyde på taket enn for eksisterende enebolig på gbnr 87/192. Forslagsstiller har også utarbeidet et eget notat der utsiktstapet for denne nærmeste naboen er synliggjort ytterligere (vedlegg D). Fagetaten vurderer utsiktstapet som innenfor tålegrensen for hva som er påregnelige naboulemper ved fortetting, og minner om at en utbygging etter gjeldende plan også ville medført utsiktstap. Man har nå bedre kontroll ved at maksimale byggehøyder blir fastsatt med kotehøyder. Side 5 av 11

6 Utsiktsforholdene fra gbnr 87/192 ved foreslått utbygging (jf. vedlegg D ) Lengdesnitt med rødt oppriss av eneboligen på gbnr 87/192(jf. vedlegg F) Når det gjelder visuell fjernvirkning, vil de foreslåtte tomannsboligene i BK 2 ha en lavere og mindre eksponert plassering enn eksisterende enebolig og tomannsbolig i foreslått felt BF og BK 1, jf. bildene under. Side 6 av 11

7 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /15 Eksisterende tomannsbolig og enebolig på toppen av høydedraget Osphaugen, sett fra nord mot sør Barns og unges interesser Det er ikke registrert spor av barns lek i området. Barns interesser i området blir imidlertid bedret gjennom etableringen av de to lekearealene i området. Felles uteoppholdsareal (lekeområder) Gjeldende plans lekeområde (FA 1) videreføres med justert feltnavn til f_lek 1. I tillegg opprettes det et nytt lekeområde, f_lek 2, som gir et samlet lekeareal på 508 m 2. Dette er en klar forbedring også når man tar hensyn til at det nå blir to ekstra boenheter som skal dele på arealet. Lekearealene oppfyller også i hovedsak kvalitetskravene i KPA. Unntaket er selve atkomsten til Lek 1 som isolert sett blir for bratt. Dette er likevel akseptabelt siden de to lekearealene skal utfylle hverandre og ha et ulikt innhold, samtidig som det største lekearealet egner seg utmerket for universell utforming og atkomst. I foreslåtte reguleringsbestemmelser er det fastsatt at lekearealene f_lek 1 og f_lek 2 skal opparbeides før det kan gis brukstillatelse for felt BK 2. Arealkravet etter KPA 2010 er 450 m 2 for 9 boenheter, dvs. 50 m 2 per boenhet innenfor planområdet. I forslaget til KPA 2016 er det krav om at minst 25 m 2 felles uteoppholdsareal av totalt 75 m 2 per boenhet for prosjekter med 4 enheter eller mer, som i dette tilfelle. Det tilsier kun krav om 225 m2 felles uteoppholdsareal etter forslaget til KPA Arealkravet etter KPA 2010 er uansett også oppfylt. Universell utforming Fagetaten vurderer plangrepet som tilfredsstillende for å kunne oppnå tilstrekkelig antall boenheter tilpasset etter prinsippene om universell utforming. Risiko og sårbarhet Dette temaet skal være tilstrekkelig avklart gjennom gjeldende reguleringsplan. Forslagsstiller opplyser overfor fagetaten at det allerede er oppført gjerde som sikrer f_lek 1 når det gjelder høydeforskjeller på siden som vender mot Osbanen. For sikkerhets skyld er det Side 7 av 11

8 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /15 likevel slått fast i at lekeplassene skal ha tilfredsstillende inngjerding både mot trafikerte områder og med tanke på høydeforskjeller. Private uteoppholdsarealer I foreslåtte bestemmelser er det tatt inn krav om 50 m 2 privat uteoppholdsareal per boenhet for tomannsboligene i BK 2, mot 150 m 2 som er kravet etter KPA Forslaget i KPA 2016 tilsier også krav om minst 50 m 2 privat uteoppholdsareal etter at minimum 25 m 2 per boenhet er avsatt til felles uteoppholdsareal, slik at det totalt blir 75 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Illustrasjonsplanen (vedlegg E) viser for øvrig en utbygging hvor alle de nye boenhetene får mer privat uteoppholdsareal enn kravet i de foreslåtte reguleringsbestemmelsene. Fra vest mot øst er de 6 boligene i BK 2 vist med henholdsvis, 63, 72, 72, 58, 62 og 90 m 2 privat uteoppholdsareal. Alle boligene er vist med privat uteoppholdsareal på både forsiden mot Apeltunvegen og på baksiden mot høydedraget. Kvalitetskravene er også oppfylt. Vann- og avløpshåndtering VA-etaten har ingen vesentlige innvendinger til innlevert VA-rammeplan datert , jf. vedlegg H, men påpeker at det må etableres gravitasjonskum mellom pumpeledningen for spillvann og selvfallsledningen, før tilkobling til offentlig spillvannsnett. VA-rammeplanen viser også at det skal etableres et fordrøyningsmagasin på 17 m 3 under det lavestliggende lekeområdet, f_lek 2. Plasseringen er nå sikret ved bruk av bestemmelsesområde #1 i plankartet og tilhørende ordlyd i bestemmelsene 5.1. I foreslåtte bestemmelser er VA-rammeplan datert ført opp under «Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene» og i 2.1 er det slått fast at den er bindende for prosjektering og utførelse av vann- og avløpsanlegg, inklusiv overvann og flomveger. Fagetaten anbefaler at følgende ordlyd tas inn i reguleringsbestemmelsene: Naturmangfold Det er ikke avdekket naturtyper eller dyrearter innenfor planområdet som krever særskilt vurdering etter naturmangfoldloven. Søk i Artsdatabanken viser at fuglearten Åkerrikse i 1999 skal ha blitt observert på det som i dag er asfaltert parkeringsplass ved Apeltunhallen, ca. 20 meter unna, vis-à-vis planområdet. Åkerrikse er kritisk truet i Norge. Apeltunvassdraget (elveløp) passerer rett nord for planområdet, men uten å stå i direkte sammenheng med dette, grunnet høydeforskjeller og at Osbanen/Bjørnevegen i stor grad skiller planområdet fra registrerte naturverdier i nord og vest. Eksisterende bebyggelse ligger Side 8 av 11

9 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /15 for øvrig nærmere elveløpet og naturområde N3 i gjeldende plan enn de planlagte tomannsboligene. Osbanetraseen Foreslått detaljregulering åpner for at det på det nærmeste kan oppføres bygg 12,5 meter fra Osbanetraseen. Dette er en forbedring i forhold til eksisterende reguleringsplan der avstanden kun er 6,5 meter. Terrengformasjonen og eksisterende grønnstruktur bidrar også til at den planlagte bebyggelsen vurderes av fagetaten som tilstrekkelig skjermet sett fra Osbanetraséen. Sørvest for planområdet er det etablert en asfaltert snarveg mellom Apeltunvegen og gang- og sykkelvegen på Osbanetraséen. Det er derfor ikke lenger aktuelt å stille rekkefølgekrav om denne oppgraderingen. Snarvegen vest for planområdet, mellom Apeltunvegen og Bjørnevegen/Osbanen Støy og trafikkforhold Støyrapporten (vedlegg I) foreslås gitt juridisk virkning i bestemmelsene. Den viser hvordan planområdet må støyskjermes når man tar høyde for at Apeltunvegens forlengelse blir realisert. Foreslått plankart er oppdatert med plassering av støyskjerm i samsvar med støyrapporten. Forslagsstiller har levert følgende tverrprofil av vegarealene ved og i planområdet: Side 9 av 11

10 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /15 Dette profilet viser en utbygging i samsvar med det Statens vegvesen ønsker. I følge forslagsstiller viser det minimumsløsningen, altså der det er trangest. Parkering Feltene BF og BK1 er ferdig utbygd etter gjeldende plan, og har egne parkeringsplasser. For de 3 nye tomannsboligene i BK2 foreslås det 1 parkeringsplass per boenhet + 4 felles gjesteparkeringsplasser, totalt 10 plasser. Området ligger i parkeringssone P4 etter KPA 2010, hvor kravet for boliger er 1,4 parkeringsplass per 100 m 2 BRA. BK2 er 1376 m2. Utnyttingsgraden på 85 % gir et bruksareal på 1169,6 m 2 Dette tilsier 15 plasser, og det mangler slik sett 5 plasser. Forslaget til KPA 2016 har for boliger krav om 0,8 parkeringsplasser per 100 m 2, men uansett ikke under 1 plass per boenhet i sone 3 Ytre fortettingssone. Dette tilsier 10 plasser. Der er slik sett satt av nok plasser. Planområdets plassering tett på gang- og sykkelvegen langs Osbanetraseen, med god atkomst til Lagunen, gjør at fagetaten finner det riktig å legge til grunn kravene i foreslått KPA Fjernvarmetilknytning Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Forslagsstiller har i forbindelse med tidligere innleverte rammesøknader vært i kontakt med BKK Varme og fått opplyst at de ikke vurderer dette planområdet som aktuelt for fjernvarmetilknytning. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet boliger og moderat fortetting i dette området. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til detaljregulering for Osphaugen boligområde, arealplan-id : a. plankart datert b. reguleringsbestemmelser datert PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes etatsdirektør Petter Wiberg avdelingsleder Side 10 av 11

11 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /15 Vedlegg: A Plankart datert , jf. dok. 108 B Reguleringsbestemmelser datert , jf. dok. 128 C Planbeskrivelse datert , jf. dok. 125 D Notat om utsiktsforhold for nabo, jf. dok. 120 E Illustrasjonsplan datert , jf. dok. 125 F Lengdeprofiler datert , jf. dok. 120 G Tverrprofiler datert , jf. dok. 120 H VA-rammeplan datert , jf. dok. 123 I Støyvurdering datert , jf. dok. 125 J Fylkesmannens opphevelsesvedtak, jf. dok. 44 i sak Se fullstendig dokumentoversikt og saksgang på: snr Side 11 av 11