Arkivkode Vår ref. Mottatt: Komplett: GNR 155/135 14/

Transkript

1 Teknisk enhet Leve Hytter Granrudvegen ØYER ØSTRE GAUSDAL, Arkivkode Vår ref. Mottatt: Komplett: GNR 155/135 14/ DISPENSASJON FRA KRAV OM SMÅRUTA VINDUER FOR HYTTE PÅ G/BNR 155/135 ENGE- OG MYHRE SETER TILTAKSHAVER: ANNICHEN OG JOHAN HVEDING Saken er behandlet som saksnr 173/14. Det vises til søknad fra Leve hytter AS om dispensasjon fra reguleringsplanens krav om småruta vinduer for hytte innenfor reguleringsplan for Enge- og Myhre seter. Hytta har store vinduer uten inndeling som går fra gulv til tak. Hytta har for øvrig enkel form med stavkonstruksjon, mønetak, stort takutstikk og litt inntrekte vinduer for å redusere speiling. Denne tomta er den første som omsøkes innenfor reguleringsplanen som ble vedtatt og som omfatter fortetting og utvidelse av bestående hytteområde. Atkomstveg er ikke utbygd, og det søkes i denne omgang bare om å få avklart dispensasjonsspørsmålet. Hytteområdet ligger i bratt sydvendt helling, ligger eksponert til og synes godt fra Per Gyntvegen. Tomta grenser inntil setertunet på Enge seter, og ligger mellom to eldre hytter på oversiden, og et nyere hyttefelt på nedsiden. All bebyggelse i området er i tradisjonell stil med småruta vinduer. Forhold til gjeldende plan. Reguleringsbestemmelsenes pkt ledd lyder: All hyttebebyggelse skal tilpasses lokal byggeskikk. Vinduer skal være småruta med moderat størrelse og antall. Brystning på vinduer skal i hovedsak være minimum 80 cm. Enkelte vinduer kan likevel ha brystning ned til 50 cm. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. I vurderingen av om dispensasjon skal gis må kommunen ta stilling til om hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis Gausdal kommune Vestringsvegen 8 e-post: postmottak@gausdal.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Søknaden begrunnes slik: Hytta tar utgangspunkt i Gudbrandsdalens byggeskikk med enkle volumer med saltak, store takutstikk med lav gesims og en karakteristisk kledning om gir en tilknytning til tradisjonell stavkonstruksjon. Vinduene er bevisst trukket inn i fasaden for å få maksimal skyggevirkning, og derved redusere speiling. På den måten unngås også skjemmende detaljering for vindusomramminger etc. Terasser er trukket inn i volumet. Vår argumentasjon for å søke dispensasjon er at arkitekturen for denne hytteserien mister sin helhet hvis vinduene skal lages mindre eller deles opp i ruter. Kommunen har tidligere ført en noe restriktiv politikk med vindusstørrelser og krav om inndeling av vinduer av hensyn til omkringliggende hytter. Vi ser for tiden en dreining i hyttemarkedet mot hytter med store vinduer som har lite inndeling. Det er også kommet politiske signaler på at vi skal gi plass for slike hytter. Som følge av dette jobber vi nå med et prosjekt om hvorvidt slik hytter bør godkjennes over alt, eller om man skal ta hensyn til vinduene på omkringliggende hytter slik at det i enkelte områder med rendyrka småruta tradisjonell stil ikke skal tillate store vindusflater som her. I nye områder vil denne hytta være uproblematisk fordi den vil være med å prege videre utforming av feltet. I forarbeidene til reguleringsplanen refereres: Siste avsnitt har blant annet bestemmelser om vindusutforming og at det fortrinnsvis skal være småruta vinduer. Administrasjonen er skeptisk til en slik formulering som gir rom for tolkning og tvil, og som er lite presis som styringsverktøy i byggesaksbehandlingen. Dette området ligger svært eksponert til og det er derfor viktig å ha klare regler for estetisk utforming. Det foreslås at bestemmelsen endres slik: All hyttebebyggelse skal tilpasses lokal byggeskikk. Vinduer skal være småruta med moderat størrelse og antall. Brystning på vinduer skal i hovedsak være minimum 80 cm. Enkelte vinduer kan likevel ha brystning ned til 50 cm. Denne ordlyden ble vedtatt. Bestemmelsen likner veiledningsbestemmelsen i kommunedelplan for Skei vedtatt hvor det står: Vinduene skal fortrinnsvis være småruta, men annen inndeling kan også godkjennes. Brystning på vinduer skal i hovedsak være min 80 cm. Enkelte vinduer kan likevel ha brystning ned til 50 cm. I forslag til ny reguleringsplan for Skei Sør er bestemmelsen foreslått endret til differensierte vindusbestemmelser med frislipp av vindusregler i nye områder. I kulturlandskapsanalysen som ble foretatt på Skei i 1991 refereres en av flere konklusjoner: Ved nybygg er det viktig å sette krav til stedegen byggeskikk i materialbruk, form, størrelse på bygninger og beliggenhet i terrenget. Uttale fra landbrukskontoret: Landbrukskontoret bemerker at den hyttetomten det søkes om dispensasjon for byggebestemmelsene fra ligger inntil Myre seter, der det i reguleringsbestemmelsene for LNF-OMRÅDER punkt 4.2 heter:

3 LNF med fritids- og næringsbebyggelse (Landbruk +) Seterbebyggelsen på Enge- og Myhre seter kan benyttes til fritids- og turistformål, med kommersiell utleie og turistaktiviteter som tilleggsnæring til gårdsdriften. Til vedlikehold av setrene skal det nyttes tradisjonelle materialer og metoder. Eventuelle nybygg og tilbygg skal harmonere med seterlandskapet og eksisterende bebyggelse når det gjelder form, farge, materialvalg og størrelse. Det skal tilpasses lokal byggeskikk. Plasseringen av eventuelle nybygg skal ta hensyn til kulturlandskapet. Denne reguleringsbestemmelsen er med for å ivareta det tradisjonelle setermiljøet i området. For dagens ordinære landbruksdrift vil en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene ikke ha noen betydning. Det antas imidlertid at det er viktig å bevare den tradisjonelle byggeskikken i området i forbindelse med virksomhet knyttet til utleie og tilleggsnæringsaktiviteter, der harmonien i setermiljø og kulturlandskap har betydning for helheten og trivselen i området. Vinduer ned til bakkenivå og store sammenhengende vindusflater er endring i byggeskikk i forhold til tradisjonell seterbebyggelse. Uttale fra Oppland fylkeskommune: I mail datert støtter de landbrukskontorets syn. De vurderer hyttas form til å være godt tilpasset byggeskikken og at den fremstår lite dominerende. Vinduene kan bli godt synlig. Nabomerknad: Det foreligger merknad fra nabo på g/bnr 155/4 som går ut på at de ikke kan ta endelig stilling til saken før det foreligger komplett byggesøknad. Kommunen vurderer den mottatte dokumentasjonen som tilstrekkelig for å kunne behandle dispensasjonsspørsmålet. Hytta må nabovarslet på nytt ved byggesøknad. VURDERING: Kravet om småruta vinduer er satt for at hytta skal være tilpasset den øvrige bebyggelsen og at vinduene ikke skal være dominerende. Vinduene er store og representerer ikke byggeskikken i området. Det er kommet en del politiske signaler på at moderne vinduer skal aksepteres. Hytta i seg selv er lav og lite dominerende og har god forankring i lokal byggeskikk. Vinduene er tilbaketrekt i fasaden, og hytta har et stort takutstikk. Dette vil redusere faren for speiling i vinduene. Videre er det positivt at hytta er lav og har en enkel form uten vinkler og brutte takflater slik at den vil gå mer i ett med terrenget enn mange av hyttene nedenfor. Hytta ligger også godt tilbaketrukket på feltet med granskog i bakkant, og vil ikke få en eksponert beliggenhet. Etter nærmere diskusjoner har vi konkludert med at i sum har hytta så mange gode kvaliteter at hensynet til tilpasning og fjernvirkning i dette tilfellet ikke blir skadelidende. Fordelene ved å gi dispensasjon anses som større enn ulempene. Plan- og bygningslovens krav for å gi dispensasjon ansees med dette som oppfylt, slik at det kan gis dispensasjon. Saken legges frem for planutvalgets leder som har delegert myndighet fra planutvalget i ferien.

4 Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2, jfr planutvalgets delegering av gir leder i planutvalget dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om vindusutforming for påtenkte hytte fra Leve Hytter på g/bnr 155/134. Regning for gebyr i tilknytning til byggesaken ettersendes. Generelle opplysninger om klageadgang: I den grad søknaden ikke fullt ut er imøtekommet, eller at det er stilt spesielle vilkår for tillatelsen, kan vedtaket påklages etter reglene i forvaltningslovens 28. Frist for å framsette klage er 3 uker etter at melding om vedtaket er mottatt. Klagen, som må være begrunnet, framsettes skriftlig og sendes planutvalget i kommunen. Med vennlig hilsen Gausdal kommune Jan Erik Kristiansen Leder av planutvalget Bjørn Nyfløtt Fagansvarlig Dir.tlf Kopi til: Oppland Fylkeskommune, Postboks 988,,2626 LILLEHAMMER Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987,,2626 LILLEHAMMER Johan Einar Hveding, Guldbergs vei 25 B,,0375 OSLO

5 Leve Hytter Granrudvegen ØYER Delegasjonssak:173/14 Dispensasjon GNR 155/135 BEHANDLINGSGEBYR 2014 Pkt. nr. i Oppgave Pris gebyrregulativ 13c Behandling av søknad om dispensasjon Oversendelse til andre myndigheter 2 Oversendelse a kr SUM 8192 Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt