Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 18/ Arknr.: PLA Saksbehandler: Jeanette Karlsen BEHANDLING: SAKNR. DATO Eldrerådet 15/ Rådet for likestilling av funksjonshemmede 22/ Utvalg for omsorg og helse 22/ Plan- og byggesaksutvalget 28/ NY REGULERINGSPLAN FOR DEL AV VARDÅSEN GNR/BNR 132/366, 132/163 OG 132/351 FØRSTE GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens foreslår Ski kommune å legge ny reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) ut til offentlig ettersyn. Ingress/hovedbudskap: Planforslaget legger til rette for å plassere et botilbud på Vardåsen for 8 personer med rusavhengighet. Saksopplysninger: Bakgrunn Bakgrunnen for planforslaget er et behov for et permanent anlegg for midlertidig botilbud til rusavhengige i Ski. Ski kommunes Behovsplan omsorgsbygg anbefaler å plassere et botilbud på Vardåsen for personer med rusavhengighet (botreningstilbud, akuttplasser og lavterskelplasser). I første halvår av 2017 ble det besluttet at den aktuelle tomta ikke skal benyttes til barnehage, men omdisponeres til et botilbud for rusavhengige. Botilbudet skal primært være for midlertidig opphold inntil 3 måneder, og skal ha en tilhørende døgnbemannet personalbase. Vardåsen er valgt ut fra at det er en sentral beliggenhet i nærheten av Ski sentrum, og at det er nær Ski sykehus med spesialisthelsetjenester innen somatikk, legevakt og lokalmedisinsk senter. Planområdet omfatter gårds- og bruksnummer 132/163 og 132/366 samt deler av 132/351 som er en tilliggende vei. I gjeldende detaljregulering for Del av Vardåsen fra 2014 er tomten regulert til barnehageformål. Dette ble gjort på bakgrunn av Ski kommuneplan hvor det står at det skal utvides til en 5-avdelings barnehage på Vardåsen. Den eksisterende barnehagen var i dårlig teknisk stand, og man valgte å legge til rette for å bygge et nytt barnehagebygg litt lenger øst utenfor gul støysone. Bygging av ny barnehage ble utsatt ettersom det ikke var nok søkere til disse fremtidige barnehageplassene ved Vardåsen. I løpet av første halvår 2017 ble kommunens prioriteringer og behov endret og den aktuelle tomta på Vardåsen kan derfor omdisponeres til boliger for rusavhengige. Kommunen søker aktivt etter mere sentrale og egnete tomter som vil løse den framtidige etterspørselen etter nye barnehager i Ski tettsted, og som står mer i tråd med de nasjonale føringene om kort avstand til kollektivknutepunkt og andre sentrale funksjoner.

2 2 Beskrivelse av planområdet Området ligger nord for Ski sentrum i overgangen mellom boligområde og skogsområde. Det aktuelle feltet er et skogsområde i dag. Boligområde sør for området består av småhusbebyggelse i form av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Ski Sykehus og legevakten ligger sør igjen for boligområdet. Planområdet er på ca. 8,3 daa og feltet som skal reguleres til formål for bygg- og anlegg har en størrelse på 6093 m2. Kjøreatkomst til området er fra Vardåsveien. Flyfoto av Vardåsen med avmerket planområde Området oppleves som stille, familievennlig og nært naturen med lite veitrafikk. Området i nord er et viktig friluftsområde med mange brukergrupper, bl.a. Speiderhus med daglige aktiviteter, og i tillegg en rik historie. Planområdet inngår sammen med store deler av Ski tettsted i et kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Den ligger omkranset av jordbruksområder rett nord for Ski sentrum. Nord for planområdet ligger en lysløype og ved enden av Vardåsveien går det en tursti nordover inn mot skogen. Denne delen av stien er ikke belyst. Boligene nærmest planområdet består av flerfamiliehus organisert rundt gatetun med parkering i fellesanlegg. Den tidligere barnehagen ligger innenfor planområdet. Den er nedlagt og forutsettes revet. Eiendommen er regulert til parkering i gjeldende reguleringsplan. Området ligger ca. mellom 12 og 17 minutters gangavstand til Ski sentrum med sentrumsnære funksjoner som skole, barnehage og butikker. Vardåsveien har fortau på én side, men stopper opp ved eksisterende barnehage. Det også mangler fortau langs nedre del av Vardåsen fra Langhusveien til Haugerveien. Eksisterende plan har rekkefølgekrav om å opparbeide denne før anlegget tas i bruk. I forbindelse med opprettelse av nye busslommer i Langhusveien skal prosjektering av denne delen av fortauet opparbeides i forbindelse med det prosjektet. Toppen er skogkledt og høyeste punkt er 107 moh. Vegetasjonen i området er variert og veksler mellom åpnere enger med løvtrær og tett granskog. Som navnet tilsier hadde åsen et vardepunkt i tidligere tider, noe som vitner om at Vardåsen er synlig i landskapet vidt omkring. I skogen går det stier og lysløyper for friluftsliv. Bebyggelsen ligger hovedsakelig på Vardåsens sydside.

3 3 Planområdet ligger på kotehøyde c+164 m til c+167 m, og er et småkupert skogsterreng. Det er et lite vannoppkomme i planområdets nordvestre hjørne. Kapasiteten på vann- og avløpsnettet i området er ihht. virksomhet Kommunalteknikk godkjent for denne type tiltak. Dagens nett er beregnet for 12 fast boende. Det er mulighet for å strekke ledningsnettet opp til bygningsmassen. Planstatus Kommuneplanens arealdel, vedtatt Planområdet ligger på Vardåsen. I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til: - Landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) - Henssynsone H530-1: Bevaring kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi - Henssynsone H560-1: Hensyn friluftsliv - Henssynsone H570-2: Bevaring av kulturminner og kulturmiljø av lokal og regional verdi - Fremtidig tjenesteyting - Friområde Utsnitt fra kommuneplanens arealdel (aktuell området vist med stiplet linje) Tomten for barnehageformål ble flyttet øst for den eksisterende stien til speiderhuset og lysløypa der terrengforholdene var relativt flatt og dermed lå godt til rette for universell utforming. Planområdet omfattes av følgende hensynssoner i kommuneplanen: Hensynssone H530 1 viser at store deler av Ski tettsted inngår i et kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Dette tilsier varsomhet ved bygging i skrentene som er vegger i de store landskapsrommene. Store trær som kan være viktig for landskapsbilde bør bevares og bebyggelsen bør ikke være høyere enn at skogen fortsatt vil danne silhuett. Hensynssone H560-1, Friluftsliv viser at Vardåsen med skiløype, gangstier og speiderhus er viktig som nærfriluftsområde. Ny barnehagetomt er avgrenset slik at eksisterende turstier og lysløype kan opprettholdes. Støysoner Deler av planområdet ligger innenfor gul støysone. Støyfølsomme formål som bolig og barnehage foreslås plassert utenfor støysonene. For nærmere beskrivelse og retningslinjer for hensynsoner i kommuneplanen vises det til planbeskrivelsen.

4 Reguleringsstatus Gjeldende reguleringsplan Del av Vardåsen (PlanID: ) trådte i kraft Plankart datert: Gjeldende reguleringsstatus. Aktuell området vist med stiplet linje. Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg 1161 Barnehage - Felt BHG Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse - Felt B1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 2082 Parkeringsplasser - Felt P Vei - Felt V1 Grønnstruktur 3031 Turvei - Felt T1 Overordnede bestemmelser for planutformingen: 1 Arealformål I det nye forslaget til reguleringsplan er det eiendommene 132/366, 132/163 og 132/351 som inngår i planområdet og som er regulert til hhv: - Bebyggelse og anlegg - Barnehage - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Parkeringsplasser og vei - Grønnstruktur turvei 2 Fellesbestemmelser - Håndtering av eksisterende vegetasjon, universell utforming vektlegges, kriminalitetsforebygging, krav til utomhusplan ved innsending av søknad om rammetillatelse, lokal overvannshåndtering, bekjemping av svartelistede arter. 3 Område for bebyggelse og anlegg - Bebyggelsens funksjon og utforming, estetikk og universell utforming vektlegges, tomteutnyttelse maks. 30%, maksimal gesimshøyde og mønehøyde hhv 3,5m og 6m, byggegrensene er vist på plankart, vegetasjonsskjerm mot bebyggelse i sør.

5 5 5 Område for teknisk infrastruktur (Pbl. 12-5,2) - Veg skal opparbeides ihht. kommunalteknisk norm/norm for veg- og gateutforming for Ski kommune. - Det skal opparbeides tilstrekkelig arealer til parkeringsplasser, sykkelparkering plassert under tak nærmest inngangspartiet og renovasjonsanlegg 6 Grønnstruktur Tursti - Tursti skal være tilgjengelig for allmenheten. Det tillates å opparbeide gangvei frem til inngangsparti til nødvendig standard. 7 Rekkefølge - Før anlegget tas i bruk skal det være opparbeidet sammenhengende gang/-sykkelvei eller fortau fra Langhusveien langs Haugerveien/Vardåsveien fram til anlegget. - Før det gis rammetillatelse skal eiendomsgrensene i størst mulig grad være i samsvar med formålsgrensene i planen. I forbindelse med denne reguleringen ble det utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROSanalyse). Beskrivelse av planforslagets hovedgrep Forslaget innebærer å regulere området til Offentlig eller privat tjenesteyting Institusjon, slik at det kan bygges 8 boenheter som vil gi midlertidig botilbud for rusavhengige med tilhørende personalbase og fellesarealer. Botilbudet med personalbase plasseres på den østlige delen av planområdet, regulert til bebyggelse og anlegg - barnehage. Bygget skal være lite dominerende i landskapet og ha kun én etasje. Reguleringen legger til rette for en mulig fremtidig utvidelse til maks 16 boenheter. Situasjonsplanen for skisseprosjektet (grå farge viser botilbud med planlagte 8 boenheter, hvit farge viser evt. fremtidig utvidelse) Skisseforslaget er utformet i samarbeid med brukergruppen. Bygningen tenkes som et sammenhengende volum med felles inngang til anlegget slik at det blir visuell kontroll av hvem som kommer og går. Personalområde og fellesarealer ligger i en egen fløy, med dagligstue og kjøkken for beboerne og vaktrom, personalbase, samtalerom og kontorfunksjoner. Boenhetene ligger rundt et skjermet, trygt uteareal og har innganger derfra. Hver boenhet skal være ca. 30m2. Deler av arealet regulert til parkeringsformål i gjeldende plan skal opprettholdes, mens en del av arealet reguleres til Bebyggelse og anlegg - Lekeplass som erstatning for en barnehagelekeplass.

6 Prosjektet skal være ihht. kommuneplanens regler for universell utforming, og det utformes med tanke på kriminalitetsforebygging. Turveiformålet og veiformål til vendehammer for Vardåsveien beholdes. Vendehammeren flyttes dermed inn i arealet til parkeringsplassen. I tillegg skal det opprettes en hensynssone Naturmiljø som vil ivareta det våtmarksområde i planområdets nordøstlige hjørne. Byggegrensene trekkes noe unna turveien for å ta hensyn til friluftsinteressene i området. 6 Gjeldende reguleringsplan til venstre og forslag til ny reguleringsplankart til høyre. Uttalelser under varsel om oppstart Det ble varslet per brev til berørte myndigheter og naboer den Varsel om oppstart av planarbeidet for «Ny reguleringsplan for Del av Vardåsen» ble annonsert i Østlandets blad Uttalelsesfristen ble satt til Det kom inn totalt 13 uttalelser. Uttalelsene følger saksframstillingen som vedlegg. Uttalelsene er kort oppsummert og kommentert av Rådmannen under. Det vises forøvrig til forslagstillerens kommentarer i vedlegget. 1) Statens Vegvesen, Statens vegvesen har ingen innvendinger til planarbeidet. 2) Akershus fylkeskommune, På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. 3) Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Kommunen er ansvarlig for å sjekke ut at planens innhold er funnet tilfredsstillende. Se sendt sjekkliste. Utover dette ingen konkrete merknader. 4) Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Oppfordrer til at minst mulig av området avsatt til LNFR-område bebygges. Utover dette ingen konkrete merknader. 5) Anita Eger Gervin Skogen og åsen er en del av et verdifullt historisk kulturlandskap, og et verdifullt rekreasjonsområde nær Ski sentrum. Skogen brukes flittig av mange ulike grupper mennesker både sommer og vinter. Speiderhytte ligger litt lenger inn i skogen. De parkene som planlegges i sentrum vil aldri kunne måle seg med et nesten uberørt naturområde. Uforståelig at planen for en ny barnehage skal ikke plasseres på tomten som opprinnelig tenkt da det er forventet en økning av Skis innbyggere og barnehagen kunne ha blitt drevet etter naturbarnehageprinsipper og gi barn gode holdninger til natur. En barnehage vil også kunne ivareta noe av det fellesgodet som er skogsområdet på Vardåsen. Området har allerede mange boenheter der beboerne skaper sosiale utfordringer. 6) Mette og Bård Kjølstad,

7 7 De mener forslaget ikke bør gjennomføres i et lite lokalmiljø som Vardåsen hvor ulempene vil bli uforholdsmessig store. Lekeområder forsvinner: Barnehagen og ballplassen brukes jevnlig bl.a av barn med innvandrerbakgrunn og er en positiv faktor for integrering. De mener ballbanen vil bli borte sammen med barnehagen. Skogen som lekeområde vil bli ødelagt av klientellet i det nye botilbudet for rusavhengige og evt. andre som trekkes til stedet. De vil kunne være uforstyrret i skogen hvor det kan bli sprøytespisser etc. og skjule en del problemer. Speiderne som passerer på vei til Speiderhytta vil også bli berørt. Kommuneplanen sier at det skal tas hensyn til gode lekeplasser og «hundremetersskoger» samt en utforming som skaper trygghet i boligområder, og innsender mener at planene er uforenelig med dette. Det ble akseptert den gang å ta av LNFR-område for å bygge barnehage, men ikke for å bygge et botilbud for rusavhengige som vil ha ugunstig effekt på nabolaget. De mener det fremkom i beboermøtet at det heller ikke var ønskelig for rusavhengige å bli plassert utenfor sentrum. De mener at kommunen bør finne et mer egnet område for å plassere botilbudet. Tomten bør reserveres for barnehage, lekeplass eller evt. fremtidige behov for Ski sykehus. Saksbehandlingen forut for varselet har ikke vært tilfredsstillende for naboene: På nabomøtet ble man informert om at utbyggingen er bestemt og at den ikke kan diskuteres. Dette har opprørt naboene som har hørt om to tidligere nabomøter, som de ikke har vært informert om. De spør om leieboerne i Vardåsveien 5-33 og er informert om saken. De mener behandlingen bygger på feil forutsetninger, manglende kjennskap til området og manglende informasjon til berørte parter. De ber kommunen om å revurdere planene. 7) Karl-Olaf Løkenhagen og Aase Müller Løkenhagen, Prosjektet må forholde seg til Vardåsen som kulturminne og landskapselement. Plasseringen av prosjektet er for nær vardepunktene og lysløypene, noe som bryter med friluftsinteressene og historiske minner. Kart fra år 1800 ved N.S. Darre viser Skie Varde som en hovedvarde, stamlinjevarde. Vardåsen, men sine naturhistoriske elementer, er mye brukt som nærfriluftsområde og læringsarena for mange mennesker. Den gamle ball løkka har vært barnas lekeplass og aktivitetsområde de siste årene, og benyttes fortsatt av barna i området, den må ikke påvirkes av vei eller biltrafikk. Boligene vil fremstå som fremmedelementer i naturen ved Vardåsen og plasseringen vil påvirke våtmarksområdet. Bør heller plasseres på det høyeste partiet sørvest i planområdet. 8) Naturvernforbundet i Ski v/ Stein Kr. Martinsen, Ski fortettes og sentrum utvides, og det er viktig å ta vare på friområder når det blir flere innbyggere. Vardåsen er et svært viktig nærfriområde nordøst i Ski som mange kan nå uten bruk av transportmidler. Det brukes av barnehager og skoler. Ski skole har et undervisningsopplegg med utgangspunkt i naturen på Vardåsen. Denne type botilbud bør isteden ligge sentralt hvor beboerne trenes på å fungere sosialt. Naturvernforbundet ber om at kommunen vurderer beliggenheten opp mot andre alternativer. 9) Bente M. og Anders Tallaksen, De mener at det var en forutsetning for omregulering av et LNF-område at det skulle bygges barnehage, og at naboene ellers ville motsatt seg dette. De spør om det ikke er behov for barnehage i området eller om det skal tas et nytt areal. En barnehage ville gitt området en tiltrengt lekeplass, et samlingspunkt og en «grendehusfunksjon». Et botilbud for rusavhengige vil derimot redusere bruksverdien av friluftsområdet, og gjøre folk redde for å sende barn ut for å leke. De er kritiske til at det på beboermøtet ikke stilte representanter som kunne svare på spørsmål til vurderinger i forkant av det politiske vedtaket. De mener også at det blir feil og at det gir større naturinngrep og isolasjon å trekke bebyggelsen nord-øst på tomten. Videre er de bekymret for om viktige tilbud til barn og unge som Speiderhuset og bålplassen vil påvirkes negativt. De er kritiske til at det plasseres et botilbud for rusavhengige på Vardåsen pga. at det er et viktig friluftsområde for mennesker i alle aldre. Det som kom fram i beboermøtet vedr problemer i tilknytning til denne type institusjon i forhold til rus og «uønskede gjester» mener de taler imot en beliggenhet på Vardåsen hvor «gjestene» har lang vei til sentrum og derfor blir værende, og hvor det er isolert og vanskelig å holde oppsyn med hva som skjer. De mener at de ikke fikk gode svar på hvordan dette skulle håndteres, da kommunen ikke har myndighet utenfor selve botilbudet. De mener at heller ikke behovene til brukerne av tilbudet er kartlagt, da dette fremstår som en uegnet plassering.

8 8 10) Erik Kvakkestad, Han synes ikke det skal plasseres et botilbud for rusavhengige på Vardåsen ettersom det er et flott turområde med nærhet til Ski sentrum. Det brukes av skole klasser og speidere og det er viktig at disse får uttale seg. Forslaget vil ødelegge for Speiderhytta, og det vil bli ubehagelig for barn og ferdes i området. Beboerne i de kommunale boligene i Vardåsveien har vanskelig for å håndtere avfall og det flyter av søppel der. Det blir uheldig å bygge et område for rusavhengige inntil utleieboligene. 11) BaneNor AS, Planområdet berører ikke jernbanens interesser og har ingen merknader. 12) Helen Nathalie Liebig-Andersen, Skogen utgjør nærmeste lekeplass for nærmiljøet, og er den aller beste form for lekeplass. Et godt opparbeidet stinett vitner om hyppig bruk av ulike grupper mennesker til gåing, jogging, skigåing både på dagtid og kveldstid hele året. Barnehager og skoleklasser har det som turdestinasjon. Speiderhuset lenger inn er populær blant mange med opparbeidet bålplass. Ski kommune har sitert på sine hjemmesider at allemannsretten skal ivaretas, sikre attraktive friluftslivarealer gjennom sin arealforvaltning og ta ansvar sammen med lokale organisasjoner for å stimulere til et helsefremmende og miljøvennlig friluftsliv. 13) Ski kommunes barnerepresentant v/liv Marit Bølset, Boligene på Vardåsen blir liggende tett inn mot et turområde som er mye brukt både på dag og kveldstid. I dag er det også en liten ballslette ved stien innover i terrenget. Speiderhuset ligger inne i skogen like ved. Må oppleves trygt å ferdes langs turstien og inn i skogen. Skogområdet kan være et potensielt gjemmested for rusmidler og brukerutstyr. Det må vektlegges god kvalitet av boligene og utearealene for å forebygge kriminalitet og også godt samspill mellom boligene og nabolaget. God søppelhåndtering for hele området og lyssetting av turområdet og lekeplassen. Plasseringen av lekeplassen ligger på et utrygt sted, bør flyttes til et tryggere område unna trafikken evt. sikres trygg adkomst med oppmerket sti langs parkeringsplassen og skjerming fra trafikk og støy. Lekeplassen må inneholde gode lekekvaliteter for alle og sittegrupper. Må sikres gode rutiner for jevnlig kontroll av lekeplassen for rusmidler og brukerutstyr. Rådmannens samlede kommentar: Grunnet at flere av merknadene handler om de samme temaene velger Rådmannen å svare ut merknadene samlet etter følgende temaer; Forholdet mellom gjeldende reguleringsplan og ny reguleringsplan for Del av Vardåsen Gjeldende reguleringsplan Del av Vardåsen fra 2014 er avsatt til formål bebyggelse og anlegg barnehage. Utformingen av ny reguleringsplankart viker i veldig lite grad fra gjeldende regulering og berører ikke områder avsatt til LNFR-område. Kommuneplanen la opp til en plassering av en ny barnehage nord for den eksisterende barnehagen. Under utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan for Del av Vardåsen ble planområdet flyttet østover grunnet at tidligere plassering var utsatt for støy. I tillegg ville man opprettholde turstien der den lå. Deler av arealet regulert til parkeringsplass skal opparbeides som lekeplass som erstatning for lekearealet til barnehagen som står der i dag. Grønnstruktur og friluftsliv I ny reguleringsplan er byggegrensene trukket noe innover og bygget skal legges mest mulig østover på tomten for å ta hensyn til friluftsliv i området. I planforslaget legges det opp til at alt av ubebygget areal skal mest mulig bli værende som naturtomt. Skogen skal tynnes ut noe sør for bebyggelsen for å slippe inn litt mer dagslys for beboerne og vil gjøre området mindre skyggefullt og synlig. Turstien skal få belysning som et forebyggende tiltak mot kriminalitet. I

9 9 forbindelse med byggesaken bør det vurderes ytterligere tiltak som kan være forebyggende mot kriminalitet. Avfallshåndtering Planforslaget tilrettelegger for avfallshåndtering på parkeringsplassen. I tillegg blir det anlagt et integrert avfallsrom til institusjonen som vil kunne lagre og håndtere større avfall som vil tømmes regelmessig. Boligene vil ha døgnbemannet tilsyn og det vil dermed utføres strenge rutiner for sprøyter og annet risikoavfall. Barnehage behovet Bygging av ny barnehage ble utsatt ettersom det ikke var nok søkere til disse fremtidige barnehageplassene ved Vardåsen. I løpet av første halvår 2017 ble kommunens prioriteringer og behov endret og kommunen kom fram til at den aktuelle tomta på Vardåsen ikke skulle lenger benyttes til barnehage, men kunne være et alternativ til boliger for rusavhengige. Kommunen søker aktivt etter mere sentrale og egnete tomter som vil løse den framtidige etterspørselen etter nye barnehager i Ski tettsted, og som står mer i tråd med de nasjonale føringene om kort avstand til kollektivknutepunkt og andre sentrale funksjoner. Barn og unges interesser Ballplassen, som ligger utenfor planområdet, vil ikke fysisk berøres av planforslaget når barnehagen blir endelig revet. Ballplassen vil fortsatt være tilgjengelig for nabobarna å ta i bruk, men kan oppleves mindre brukbart når den ligger ovenfor institusjonen. Deler av arealet regulert til parkeringsplass skal opparbeides som lekeplass og vil erstatte det lekearealet til barnehagen som står der i dag. Det vil fortsatt være mye uberørt skogsareal lenger nord og rundt speiderhytta som kan brukes til lek. Planforslaget forsøker å gjøre institusjonsbygget minst mulig sjenerende for turgåere. Det kan likevel oppleves for spesielt foreldrene at det er ukjente risikoer ved å la barna deres ferdes i et område hvor personer til tider kan være sterkt beruset. Det er ikke kjent om beboerne kommer til å bruke skogen mens de oppholder seg ved institusjonen. Botilbudet for rusavhengige Noen av kriteriene til plasseringen av botilbudet for rusavhengige på Vardåsen var; - nærhet til Ski sykehus, legevakt og lokalmedisinsk senter - en sentral plassering med kort avstand til handel, service, tjenester, kulturtilbud og møteplasser - nær kollektivtilbud - bygg og uteareal skal være kvalitetselement i bybildet og nærmiljøet Beboerne skal kun ha et kort opphold ved denne institusjonen, og det vil trolig nok være mere behov for medisinske tjenester enn sosial trening. Likevel skal det vektlegges viktigheten av godt tilsyn fra personale for at en slik institusjon skal kunne fungere i et nokså isolert område og i nærhet av et lite lokalmiljø. I forbindelse med planarbeidet har det blitt utarbeidet en helsekonsekvensutredning, der Miljøarbeidertjenesten, som har nær kjennskap til tilsvarende botilbud, har gitt sine faglige vurderinger av beboerne. Erfaringene tilsier at beboergruppen i lite grad ønsker å føre med seg bråk og vil i hovedsak forsøke å verne om sin egen boplass. Institusjonen vil ha fellesuteoppholdsarealer i et lukket gårdsrom. Dette vil gi beboerne muligheten å komme ut og lufte seg, og kan gjøre det mindre aktuelt å vandre lenger unna institusjonen.

10 10 Situasjonsplan av skisseprosjektet Erfaringene med denne gruppen er at det vil være nyttig at beboerne ikke har umiddelbar tilgang til sitt gamle rusmiljø i Ski sentrum. Institusjonen kan bli første steget for mange som blir mottatt på Vardåsen til å få en vurdering av sin situasjon og å komme seg på vei mot avrusning. Kulturminner og kulturmiljø Dette planarbeidet vil på samme måte som det forrige planarbeidet forholde seg til vardene og andre kultur- og naturhistoriske minner. Det ble i reguleringsarbeidet da planområdet ble regulert til barnehageformål, utarbeidet en rapport vedr. kulturminner/kulturmiljø ( ) med bakgrunn i undersøkelsesplikten i henhold til Kulturminnelovens 9. Det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Ved utarbeidelse av ny reguleringsplan for Del av Vardåsen er bygningshøyde vurdert med hensyn til vardene. Illustrasjonen nedenfor viser at bygget vil holde seg lavt i terrenget og under det høyeste høydepunkt til Vardåsen. Snitt A sett fra sør (Se situasjonsplan for snittmarkering) I forbindelse med planarbeidet for gjeldende reguleringsplan Del av Vardåsen fra 2014 ble det gjort ulike vurderinger av konsekvensene ved en omgjøring av LNFR-område til formål bebyggelse og anlegg. Planområdets plassering på Vardåsen fikk politisk aksept for utbygging. Trafikksikkerhet Oppkjørselen til institusjonen skal ha minimalt med trafikk og krysser turveien kun ved et begrenset punkt ved turstien. Krysningspunktet skal sikres på en måte som gjør det synlig at barn ferdes i området. Det er begrenset med p-plasser for å oppfordre ansatte og besøkende til å bruke andre framkomstmidler enn bil. Skal de likevel kjøre til institusjonen må de likevel parkere på parkeringsplassen og gå derifra til institusjonen.

11 11 Vurdering: Rådmannens vurderinger i saksfremstillingen begrenser seg til de hovedmomentene i saken som er spesielt viktige. For øvrig vises det til forslagstillerens planbeskrivelse som inneholder vurderinger av flere plantemaer. Trafikk, parkering og adkomst Planforslaget fører til rekkefølgekrav om bygging av parkeringsplass og forlengelse av fortauet forbi denne. Dette vil føre til en bedre og mer oversiktlig trafikksituasjon øverst i Vardåsveien. Endring av formål fra barnehage til institusjon vil medføre at det blir en reduksjon i trafikkmengde inn på området som vil virke positiv for trafikksikkerheten og gi trygg ferdsel for gående og syklende. Noe trafikk fra utrykningskjøretøy vil forekomme på ulike tidspunkter. Adkomsten til planområdet vil i hovedsak skje via Vardåsveien og RV 152, og en evt. endring av trafikkmengden vil først og fremst være merkbar i Vardåsveien og krysset der den møter RV152. Ved krysningspunktet over turveien fra parkeringsplassen til institusjonen kan det oppstå en potensiell konflikt der. Det er ikke sannsynlig at det vil forekomme mye kjøring over krysningspunktet, da innkjøring helt opp til inngangspartiet er forbeholdt kun for funksjonshemmede, utrykningsbil og henting/frakting av inventar fra/til institusjonen. I forbindelse med byggesaken bør det komme ytterligere tiltak som vil synliggjøre krysningspunktet. Det avsettes parkeringsplasser ikke kun for ansatte og besøkende til institusjonen, men også for turgåere og generelt for området. Dette gir en mye mer ryddig situasjon enn i dag hvor det parkeres i veikanten. I tillegg kommer det en HC-parkeringsplass ved inngangen til botilbudet. Ved inngangen til institusjonen skal det opprettes 15 sykkel p-plasser under tak. Byggegrenser og bygningshøyde Byggegrensene er trukket noe innover både mot vest og mot nord for å ta hensyn til turstien og friluftsliv. Bygget vil bestå kun av én etasje med maks bygningshøyde på 3,5m. Estetikk Bygget skal oppføres i massivtre og ha en høy arkitektonisk utforming. Grønnstruktur, naturmangfold og friluftsområder Gjeldende kommuneplan sikter til flere langsiktige mål om den sammenhengende grønnstrukturen i kommunen som skal styrkes og sikres mot oppdeling, gjenbygging og oppsplitting i randsonene. Både den nye reguleringsplanen og gjeldende reguleringsplan for Del av Vardåsen vil bygge ned skogsområde og eksisterende friluftsområde, noe som virker motstridene i forhold til disse langsiktige mål. Den nye reguleringsplanen forsøker i hvert fall å sikre en del av naturmangfoldet ved planområdet ved å legge en hensynssone rundt våtmarksområde i den nord-østlige hjørnet av tomten. Kulturminner og kulturmiljø Kommuneplanen også påpeker viktigheten av kulturminner og kulturmiljø som skal vektlegges som identitetsskapende elementer og være en premiss i utbyggingspressede områder. Plasseringen av planområdet på Vardåsen vil Rådmannen mene ikke reflekterer disse hensyn. Barn og unges interesse Kommunen tidligere har gjort en barnetråkk registrering der flertallet av tilbakemeldingene var at skogen er fin. Det kom én kommentar at det var negativt at det var mye skog som var blitt hogd ned og én kommentar om at det var noen skumle folk i skogen. Skogen er et allment tilgjengelig område og det vil være vanskelig med en voksende befolkning å regulere hvem som bruker skogen. Det vil trolig bli en naturlig endring for Ski tettsted, som skal utvikles til en by, at barn må ha tilsyn når de ferdes på tur i skogen. Likevel kan det påpekes kommunens plikt om å følge de rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen. En del av de nasjonale målene under 2.1 punkt a) er å;

12 12 «Sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov.» Det skogkledte området på Vardåsen har vært barn og unges lekeområde i flere generasjoner og et læringsareal og bør opprettholdes for fremtidige generasjoner. Plasseringen av en institusjon i motsetning til en barnehage, hvor barn kunne fortsatt benytte barnehagens arealer til lek utenom åpningstiden, går tapt grunnet endring av underformål. Personer med rusavhengighet er ikke nødvendigvis en trussel for lokalbefolkningen, spesielt når institusjonen blir døgnbemannet. Det er heller ikke sikkert at beboerne kommer til å bruke skogen mens de oppholder seg ved institusjonen. Likevel kan foreldre oppleve at det er ukjente risikoer ved å la barna deres ferdes i et område hvor personer til tider kan være sterkt beruset. Det er ikke vurdert hva slags påvirkning det vil medføre barn å møte på en som er sterkt beruset. Andre vurderinger Ski kommune trenger å få dekket behovet for et botilbud for personer med rusavhengighet. Alternative plasseringer for et botilbud for rusavhengige har ikke vært en del av vurderingsgrunnlaget, men det har vært vurdert en del kriterier som pekte ut eiendommen på Vardåsen som hensiktsmessig til det nye formålet. Ski kommune har anskaffet seg erfaringer med å sette opp boliger for rusavhengige i Finstadveien 8. Det var store protester fra berørte naboer i mange år om at dette var et uegnet sted, men i etterkant har det vist seg å fungere tett opp mot et eksisterende bomiljø. Det må likevel presiseres at denne brukergruppen hadde krav om et viss boevne, noe som blir ulikt ved den nye institusjonen på Vardåsen. Disse erfaringene kunne likevel vært ført med videre i vurderingen av plasseringen av et botilbud på Vardåsen, noe som Rådmannen savner. Når boligene ligger ut i et skogsområde får de ikke samme tilsyn som om de hadde gjort i et større bomiljø. Det er viktig at botilbudet blir også riktig vurdert i forhold til brukerens behov. Økonomiske konsekvenser: Det vil være noen økonomiske konsekvenser ved dette planforslaget for kommunen. Ved gjennomføring av planforslaget vil en forlengelse av fortau i Vardåsveien forbi planområdet bli kommunens ansvar. I tillegg skal turstien belyses innenfor planområdet. Parkeringsplassen skal bygges med omkring dobbelt så mange plasser som botilbudet trenger. De øvrige plassene skal være til bruk for allmenheten og turgåere spesielt. Det skal opprettes en lekeplass som et kompenserende tiltak fordi planforslaget legger til rette for å ta et areal som er regulert til barnehageformål, og som brukes til lek av barna i området i dag. For å kunne opparbeide parkeringsplass og lekeplass må den gamle barnehagen rives. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Et svært viktig skogsareal i nærheten av Ski sentrum som brukes til friluftsaktiviteter og lekeområde kan få en opplevd redusert kvalitet. Grøntstruktur i nærhet til Ski by er en svært ettertraktet, men begrenset ressurs som bør opprettholdes/bevares for den fremtidige generasjonen og mtp. den kommende veksten i innbyggertall i Ski. Konklusjon: Rådmannen foreslår å legge «Ny reguleringsplan for Del av Vardåsen» (Plan ID ) ut til offentlig ettersyn. Ski, Jane Short Aurlien Rådmann Erling Berg Kommunalsjef

13 13 Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringsplankart b) Reguleringsbestemmelser c) Planbeskrivelse d) Politisk vedtak for botilbud for rusavhengige e) Helsekonsekvensutredning f) Miljøprogram g) ROS-analyse h) Geoteknisk prosjektering i) Geotekniske grunnundersøkelser j) Blågrønn faktor beregningsark Eldrerådets behandling : Votering: Forslag til vedtak tiltres enstemmig. Eldrerådets uttalelse er: Med hjemmel i plan- og bygningslovens foreslår Ski kommune å legge ny reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) ut til offentlig ettersyn. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes behandling : Rådet for likestilling av funksjonshemmede fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken til orientering.» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes uttalelse er: Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken til orientering. Utvalg for omsorg og helses behandling : Per Aleksander Bratsberg (AP) fremmet følgende felles forslag til vedtak: «Utvalg for omsorg og helse tar saken til orientering» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Utvalg for omsorg og helses uttalelse: Utvalg for omsorg og helse tar saken til orientering.

14 14 Plan- og byggesaksutvalgets behandling : Utvalget fremmet følgende fellesforslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar Ski kommune å legge ny reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) ut til offentlig ettersyn. Morten N. Ellingsen (Ap) fremmet følgende tilleggsforslag: Til andregangsbehandling innarbeides følgende tillegg til reguleringsbestemmelsene pkt «4.2 Uteoppholdsareal Lekeplass (Felt L 1)»: Materialbruken skal ha høy klima- og miljøprofil. Bruk av materialer med plast- eller gummigranulater tillates ikke. Votering: Utvalgets fellesforslag med Aps tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Plan- og byggesaksutvalgets vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar Ski kommune å legge ny reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) ut til offentlig ettersyn. Til andregangsbehandling innarbeides følgende tillegg til reguleringsbestemmelsene pkt «4.2 Uteoppholdsareal Lekeplass (Felt L 1)»: Materialbruken skal ha høy klima- og miljøprofil. Bruk av materialer med plast- eller gummigranulater tillates ikke.