Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 18/ Arknr.: PLA Saksbehandler: Annette Mohr BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan- og byggesaksutvalget 16/ Kommunestyret 23/ Kommunestyret 38/ REGULERINGSPLAN FOR DEL AV VARDÅSEN GNR/BNR 132/366, 132/163 OG 132/ GANGS BEHANDLING GNR/BNR 132/366, 132/163 OG 132/351 Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas reguleringsplanen for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) med de endringer og tillegg som nevnt i avsnitt «Forslag til endringer etter offentlig ettersyn». Planen erstatter deler av tidligere vedtatt reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ). Ingress/hovedbudskap: Planforslaget skal legge til rette for å plassere et botilbud på Vardåsen for 8 personer med rusavhengighet, med en mulig utvidelse til 16 personer. Saksopplysninger: Bakgrunn Bakgrunnen for dette planforslaget er behovet for et permanent anlegg for midlertidig botilbud til rusavhengige i Ski. Ski kommunes Behovsplan omsorgsbygg peker på behovet for å plassere et botilbud på Vardåsen for personer med rusavhengighet (botreningstilbud, akuttplasser og lavterskelplasser). I første halvår 2017 besluttet rådmannens ledergruppe at den aktuelle tomta ikke skal benyttes til barnehage, men omdisponeres til et botilbud for rusavhengige. Botilbudet skal primært være for midlertidig opphold inntil 3 måneder, og skal ha en tilhørende døgnbemannet personalbase. Vardåsen er valgt ut fra at det er en sentral beliggenhet i nærheten av Ski sentrum, og at det er nær Ski sykehus med spesialisthelsetjenester innen somatikk, legevakt og lokalmedisinsk senter. Planområdet omfatter gårds- og bruksnummer 132/163 og 132/366 samt deler av 132/351 som er en tilliggende vei. I gjeldende detaljregulering for Del av Vardåsen fra 2014 er tomten regulert til barnehageformål. Dette ble gjort på bakgrunn av Ski kommuneplan hvor det står at det skal utvides til en 5-avdelings barnehage på Vardåsen. Den eksisterende barnehagen var i dårlig teknisk stand, og man valgte å legge til rette for å bygge et nytt barnehagebygg litt lenger øst utenfor gul støysone. Bygging av ny barnehage ble utsatt ettersom det ikke var nok søkere til disse fremtidige barnehageplassene ved Vardåsen. I løpet av første halvår 2017 ble kommunens prioriteringer og behov endret og Rådmannens ledergruppe kom fram til at den aktuelle tomta på Vardåsen ikke skal benyttes til barnehage, men omdisponeres til boliger for rusavhengige. Kommunen søker aktivt etter mere sentrale og egnete tomter som vil løse den framtidige etterspørselen etter nye barnehager i Ski tettsted, og som er mer i tråd med de nasjonale føringene om kort avstand til kollektivknutepunkt og andre sentrale funksjoner.

2 2 Beskrivelse av planområdet Området ligger nord for Ski sentrum i overgangen mellom boligområde og skogsområde. Det aktuelle feltet er et skogsområde i dag. Boligområdet sør for området består av småhusbebyggelse i form av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Her ligger også Ski Sykehus og legevakten. Planområdet er på ca. 8,3 daa og feltet som skal reguleres til formål for bygg- og anlegg har en størrelse på 6093 m2. Kjøreatkomst til området er fra Vardåsveien. Flyfoto av Vardåsen med avmerket planområde Området oppleves som stille, familievennlig og nært naturen med lite veitrafikk. Området i nord er et viktig friluftsområde med mange brukergrupper, bl.a. speiderhus med daglige aktiviteter, og i tillegg en rik historie. Planområdet inngår sammen med store deler av Ski tettsted i et kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Nord for planområdet ligger en lysløype og ved enden av Vardåsveien går det en tursti nordover inn mot skogen. Denne delen av stien er ikke belyst. Boligene nærmest planområdet består av flerfamiliehus organisert rundt gatetun med parkering i fellesanlegg. Den tidligere barnehagen ligger innenfor planområdet. Den er nedlagt og forutsettes revet. Eiendommen der barnehagen ligger er regulert til parkering i gjeldende reguleringsplan. Området ligger i ca minutters gangavstand fra Ski sentrum og sentrumsnære funksjoner som skole, barnehage og butikker. Vardåsveien har fortau på én side, men dette stopper opp ved eksisterende barnehage. Det mangler også fortau langs nedre del av Vardåsveien fra Langhusveien til Haugerveien. Eksisterende plan har rekkefølgekrav om å opparbeide dette før anlegget tas i bruk. Etablering av fortau vil det nå bli jobbet videre med i et eget prosjekt. Som navnet tilsier hadde åsen et vardepunkt i tidligere tider, noe som vitner om at Vardåsen er synlig i landskapet vidt omkring. Bebyggelsen ligger hovedsakelig på Vardåsens sydside. Planområdet ligger på kotehøyde c+164 m til c+167 m, og er et småkupert skogsterreng. Det er et lite vannoppkomme i planområdets nordvestre hjørne. Kapasiteten på vann- og avløpsnettet i området er ifølge virksomhet kommunalteknikk godkjent for denne type tiltak. Dagens nett er beregnet for 12 fastboende. Det er mulighet for å strekke ledningsnettet opp til bygningsmassen.

3 3 Planstatus Kommuneplanens arealdel, vedtatt Planområdet ligger på Vardåsen. I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til: - Landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) - Henssynsone H530-1: Bevaring kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi - Henssynsone H560-1: Hensyn friluftsliv - Henssynsone H570-2: Bevaring av kulturminner og kulturmiljø av lokal og regional verdi - Fremtidig tjenesteyting - Friområde Utsnitt fra kommuneplanens arealdel (aktuelt område vist med stiplet linje) Tomten for barnehageformål ble flyttet øst for den eksisterende stien til speiderhuset og lysløypa der terrenget var relativt flatt og dermed lå godt til rette for universell utforming. Planområdet omfattes av følgende hensynssoner i kommuneplanen: Hensynssone H530 1 viser at store deler av Ski tettsted inngår i et kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Dette tilsier varsomhet ved bygging i skrentene som er vegger i de store landskapsrommene. Store trær som kan være viktig for landskapsbildet bør bevares og bebyggelsen bør ikke være høyere enn at skogen fortsatt vil danne silhuett. Hensynssone H560-1, Friluftsliv viser at Vardåsen med skiløype, gangstier og speiderhus er viktig som nærfriluftsområde. Ny barnehagetomt er avgrenset slik at eksisterende turstier og lysløype kan opprettholdes. Støysoner Deler av planområdet ligger innenfor gul støysone. Støyfølsomme formål som bolig og barnehage foreslås plassert utenfor støysonene. For nærmere beskrivelse og retningslinjer for hensynsoner i kommuneplanen vises det til planbeskrivelsen. Reguleringsstatus Gjeldende reguleringsplan Del av Vardåsen (PlanID: ) trådte i kraft Plankart datert:

4 4 Gjeldende reguleringsstatus. Aktuelt område vist med stiplet linje. Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg 1161 Barnehage - Felt BHG Boligbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse - Felt B1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 2082 Parkeringsplasser - Felt P Vei - Felt V1 Grønnstruktur 3031 Turvei - Felt T1 Beskrivelse av planforslagets hovedgrep Forslaget innebærer å regulere området til Offentlig eller privat tjenesteyting Institusjon, slik at det kan bygges 8 boenheter som vil gi midlertidig botilbud for rusavhengige med tilhørende personalbase og fellesarealer. Botilbudet med personalbase plasseres i den østlige delen av planområdet, i dag regulert til bebyggelse og anlegg - barnehage. Bygget skal være lite dominerende i landskapet og ha kun én etasje. Reguleringen legger til rette for en mulig fremtidig utvidelse til maks 16 boenheter.

5 5 Situasjonsplanen for skisseprosjektet (grå farge viser botilbud med planlagte 8 boenheter, hvit farge viser evt. fremtidig utvidelse) Skisseforslaget er utformet i samarbeid med brukergruppen. Bygningen tenkes som et sammenhengende volum med felles inngang til anlegget slik at det blir visuell kontroll av hvem som kommer og går. Personalområde og fellesarealer ligger i en egen fløy, med dagligstue og kjøkken for beboerne og vaktrom, personalbase, samtalerom og kontorfunksjoner. Boenhetene ligger rundt et skjermet, trygt uteareal og har innganger derfra. Hver boenhet skal være ca. 30 m2. Deler av arealet regulert til parkeringsformål i gjeldende plan skal opprettholdes, mens en del av arealet reguleres til Bebyggelse og anlegg - Lekeplass som erstatning for eksisterende barnehagelekeplass. Prosjektet skal være ihht. kommuneplanens regler for universell utforming, og det utformes med tanke på kriminalitetsforebygging. Turveiformålet og veiformål til vendehammer for Vardåsveien beholdes. Vendehammeren flyttes dermed inn i arealet til parkeringsplassen. I tillegg skal det opprettes en hensynssone Naturmiljø som vil ivareta våtmarksområdet i planområdets nordøstlige hjørne. Byggegrensene trekkes noe unna turveien for å ta hensyn til friluftsinteressene i området.

6 Gjeldende reguleringsplan til venstre og nytt reguleringsplankart til høyre. 6 Saksgangen hittil Det er utarbeidet en «Behovsplan omsorgsbygg » som kartlegger behovet for ulike type omsorgsbygg i Ski kommune og en del prinsipper for plassering og utforming. Det ble anbefalt i denne planen at det etableres institusjonstilbud med 15 boenheter for personer med rusavhengighet på Vardåsen. Mulighetsstudiet «Botilbud for rusavhengige» ble politisk vedtatt høsten 2017, der Vardåsen er anbefalt plassering. Planforslaget ble 1.gangsbehandlet i Plan- og byggesaksutvalget , og ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Oppfølging av vedtak etter 1.gangsbehandling Planforslaget ble revidert iht. plan- og byggesaksutvalgets vedtak før det ble lagt ut til offentlig ettersyn. Vedtaket var som følger: Til andregangsbehandling innarbeides følgende tillegg til reguleringsbestemmelse pkt. 4.2 «Uteoppholdsareal Lekeplass (Felt L1)»: Materialbruken skal ha høy klima- og miljøprofil. Bruk av materialer med plast- eller gummigranulater tillates ikke. Rådmannen vil foreslå at andre setning presiseres som følger: Bruk av materialer med plast, gummi eller gummigranulater tillates ikke. Innkomne merknader etter offentlig ettersyn: Berørte myndigheter og naboer ble varslet Offentlig ettersyn av reguleringsplanen for «Del av Vardåsen» ble annonsert i Østlandets blad Uttalelsesfristen ble satt til Det kom inn totalt 12 uttalelser. I tillegg ble det levert inn en bok med registreringer av turgåere i området i perioden Uttalelsene følger saksframstillingen som vedlegg. Uttalelsene er kort oppsummert og kommentert av Rådmannen under. 1) Statens Vegvesen, Statens vegvesen har ingen innvendinger til planforslaget. 2) Langhus Velforening, De er positive til at kommunen utvider tilbudet til rusavhengige. Det nevnes at det går dobbeltspor om vinteren som kjøres opp av Skiforeningen. Lysløypen over Vardåsen brukes av mange Langhusfolk i skisesongen. Det er bekymringer for at disse løypene blir nedtråkket og ødelagt grunnet at bebyggelsen vil bli liggende veldig nærme. Det bes om at kommunen vurderer dette og eventuelt ser på tiltak som kan skjerme løypene fra eventuell uønsket adferd. Vellet støtter at beboerne bruker løypene til skigåing og oppfordrer kommunen til å tilby gratis smørefrie ski til beboerne. Kommunen skal få på plass belysning i den delen av stien/lysløypen som er uten belysning i dag. Intensjonen er å plassere anlegget på en måte som tar hensyn til både turstien, våtmarksområdet og vardepunktet. Rådmannen foreslår å sette byggegrensen i reguleringsplanen til et minsteavstand på 20 meter fra turstien, og mener at dette vil gi tilstrekkelig avstand til turstien. Adkomsten til bygget blir i sør og dermed blir det ingen ferdsel fra verken beboere eller ansatte i den delen av stien som går forbi anlegget. Det blir kun ferdsel i den første delen av stien ved dagens garasjeanlegg, det vil si tilsvarende dagens situasjon. 3) Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Ingen konkrete merknader til planforslaget.

7 7 4) Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen påpeker viktige regionale interesser og fremhever regional plan for areal og transport som et viktig vurderingsgrunnlag for utbyggingsmønster. Det fremheves at innenfor bybåndet skal utbygging først og fremst skje i gangavstand til banestasjoner eller langs høyfrekvente busstraséer, og ha høy arealutnyttelse. Anlegget vil ha kort avstand til bussholdeplassen i Langhusveien med busser som går hvert 10. minutt. Dette vil kunne dekke transportbehovet for besøkende og ansatte knyttet til anlegget. Prosjektet vil gi et nødvendig tilbud til en sårbar gruppe mennesker som vil ikke være like avhengig av tilgang til sentrumsnære funksjoner som det som er tilfelle ved standard boligprosjekter. 5) Anita Eger Gervin, a) Planforslaget er grundig og har tatt mange viktige hensyn, men det aller viktigste hensynet, nemlig bevaring av et av de svært få naturområdene i Ski, er ikke hensyntatt. b) Vardåsen, som er et historisk landemerke i Ski, har over tid blitt endret ved ulike utbyggingstiltak, bla. ny jernbanetrasé. Viktige verdier i Ski kommune desimeres gradvis på denne måten og fri ferdsel blir vanskeligere. Nyere bebyggelse og planlagt fremtidig boligbygging i området forstyrrer opplevelsen av kulturlandskapet fra Kirkeveien og Kværnerveien. Vernesonen rundt gravhaugfeltet er heldigvis utvidet noe takket være Fylket. Det er et ønske om at natur- og kulturverdiene ved Vardåsen får et sterkere vern i Ski kommune. Det menes at de største og mest unike verdiene kommunen har, når man ser det i lys av utbyggingsplanene, er ikke prioritert. c) Sterkeste innvending til planforslaget er at det blir en opphoping av problemer i området, når det plasseres omsorgsboliger rundt nær 30 kommunale boliger. Enkelte beboere har i liten grad boevne og/eller sosiale problemer. Barn som bor i de kommunale boligene bruker skogen aktivt som lekeplass og har stor glede av den. Den nye foreslåtte lekeplass vil ikke i lik grad kunne erstatte den gamle barnehagen og den frie naboskogen. d) Til tross for alle forsikringer om at alle trygghetshensyn tas, vil det likevel være mange som føler at det ikke vil være like trygt å ferdes i skogen som før. Det gjelder for eksempel speiderne som må passere bygget på vei til speiderhuset som ligger bare noen steinkast innenfor i skogen. e) Det menes at en barnehage i nær kontakt med tilnærmet uberørt natur vil være av stor verdi for den oppvoksende generasjonen i kommunen. f) I følge planene jfr. Kommunedelplan for fysisk aktivitet og friluftsliv skal Ski kommune være en grønn kommune. Da bør ikke byggetiltak i friluftsområder hindre fri bruk og ferdsel der det i dag er en så lav, trygg og gratis terskel for bruk. Det er beboerne i et mer og mer urbanisert Ski som blir fratatt urørt natur og mangfold. g) Det lures på hvor barnehagetilbudet skal komme for fremtidige barnefamilier når den eksisterende barnehage blir nedlagt. h) Plasseringen for omsorgsboliger virker tilsynelatende ideell sett fra noen synspunkt, men er også isolert fra alle servicefunksjoner, unntatt sykehuset. i) Tiltakene man har foreslått i planforslaget for å dempe de negative virkningene, som vegetasjonsskjerm, hensynssone rundt dammen, inntrekning av byggegrenser mot turstien og belysning oppleves som ren kosmetikk i sammenligning med at denne delen av skogen blir rasert.

8 8 j) Det menes at område ikke er sentrumsnært og at brukere som tidligere har blitt intervjuet opplever stedet som et isolat og dermed at det vil bli lite sosial kontroll. Noe som er uheldig. k) Nærhet til Ski sykehus virker som et godt argument i faglig sammenheng, men virker ikke beroligende på brukere av skogen og naboer. Løftene om å sikre tryggheten rundt omsorgsboligene ved å tilkalle politiet må i tillegg suppleres ved at man må vite noe om reaksjonstiden til politiet. l) Bemanningen på institusjonen bør være stor nok til alle døgnets tider slik at det alltid er nok personale til stede til å takle krisesituasjoner. m) Det stilles flere spørsmål til vurderingsgrunnlaget for plassering av botilbudet og plassering av barnehagetomter med like stor naturnærhet. Blant spørsmålene er hvilke andre tomtealternativer boligtilbudet har vært vurdert mot og hvorfor de er forkastet og om kommunen har samarbeidet med Oppegård kommune om dette prosjektet i lys av kommunesammenslåing. a) Sentrumsnære natur- og friluftsområder er viktige for Ski tettsted og dermed skal anlegget plasseres og utformes på en måte som vil gi minst mulig negative virkninger for bruken av skogen på Vardåsen og naturverdiene i området. Det skal tilstrebes å la mest mulig av planområdet være naturtomt, og bare bearbeide arealer nær bygningen. Nyplanting skal i størst mulig grad være med stedegne planter. Det vil allikevel måtte hugges høye trær for å kunne bygge. Det legges til en hensynssone rundt dammen for å bevare dyre- og planteliv tilknyttet dammen. b) Bygget skal være lite dominerende i landskapet og ha kun en etasje. Byggehøydene er satt lavere i dette området enn de generelle høydebestemmelsene for småhusbebyggelse, dette for å begrense konflikten med vardepunktet som kulturminne og landskapselement. Rådmannen er enig at det bør vurderes et sterkere vern for Vardåsen i fremtiden. c) Boligene for rusavhengige vil ha døgnbemannet tilsyn og antas å ikke tilføre noen ekstra belastning på området. Turstien skal også få belysning som et forebyggende tiltak mot kriminalitet. I forbindelse med byggesaken bør det vurderes ytterligere tiltak som vil være kriminalitetsforebyggende. Planforslaget berører ikke hele skogen, og barn som bor i de kommunale boligene vil fortsatt ha mulighet til å kunne bruke skogen som lekeplass. d) Rådmannen har forståelse for at skogsområdet, spesielt idet man passerer boligene for rusavhengige, vil kunne oppleves annerledes enn dagens situasjon. Likevel er det ikke grunnlag for å si at skogen ikke bør tas i bruk når boligene er etablert. e) Rådmannen kan se kvaliteten og verdien av å ha en barnehage i nær kontakt med uberørt natur. Vurderingen var likevel at en barnehage plassert i randsonen av Ski tettsted vil bidra til trafikkøkning og forverre trafikksituasjonen i området. Det var heller ikke grunnlag for å bygge den nye barnehagen ettersom det ikke var nok søkere til disse fremtidige barnehageplassene ved Vardåsen. f) Anlegget vil ikke være til hinder for fri bruk og ferdsel av friluftsområdene på Vardåsen. Store deler av skogen på Vardåsen kan ikke anses som urørt natur da det er anlagt både ballbane og speiderhus inne i skogen. Mye av skogen er også tynnet ut for å få anlagt tursti og lysløype. g) Kommunen søker aktivt etter mer sentrale og egnete tomter som vil løse den framtidige etterspørselen etter nye barnehager i Ski tettsted, og som er mer i tråd med de nasjonale føringene om kort avstand til kollektivknutepunkt og andre sentrale funksjoner.

9 9 h) Siden beboerne kun er her på midlertidig opphold anses deres behov for servicefunksjoner å være mindre enn for andre hushold. Det nye busstilbudet i Langhusveien vil likevel gi beboerne mulighet til å nå flere servicefunksjoner i Ski sentrum. i) De nevnte tiltakene er der for å dempe mulige negative virkninger et slikt anlegg vil kunne ha for området. Gjennom reguleringsplanen er det forsøkt å gi de beste rammene for tiltaket. j) At området ligger inntil et stille nabolag med fine naturomgivelser kan også ha en verdi for beboerne. Dels vil disse ha behov for å komme bort fra sitt gamle miljø den tiden oppholdet varer. Området ligger minutters gangavstand fra sentrum og sentrum kan også nås raskt med buss. k) I 2015 kom det nye nasjonale krav til politiets responstid som skal gjelde for oppdrag som krever umiddelbar utrykning. Kravene skiller mellom tre tettstedskategorier og fastsetter hva responstiden skal være i hasteoppdragene. Ettersom lokasjonen er sentrumsnær og institusjonen vil ha høy prioritet hos politiet, antar rådmannen at responstiden vil være liten. l) Det er foreløpig estimert at bemanningen vil bestå av 5 ansatte på dagtid inkludert avdelingsleder. m) Det ble politisk vedtatt en «Behovsplan omsorgsbygg for », som utpekte Vardåsen som egnet plassering for 15 institusjonsplasser for rusavhengige. Mulighetsstudiet «Botilbud for rusavhengige» ble politisk vedtatt høsten 2017 der Vardåsen var foreslått plassering. Tomten ble vurdert som egnet med tanke på at den hadde en sentral beliggenhet og at den ligger nær Ski sykehus med spesialisthelsetjenester innen somatikk, legevakt og lokalmedisinsk senter. Reguleringen følger således opp det politiske vedtaket som er fattet om å legge et botilbud for rusavhengige på Vardåsen. 6) BaneNor, Bane NOR har vurdert planforslaget og har ingen merknader. 7) Karl-Olaf Løkenhagen og Aase Müller Løkenhagen, Hovedmål i kommuneplanen er at Ski kommune skal være en miljøkommune, der balanse mellom biologisk mangfold og friluftsliv ivaretas. Ski politikere har også uttalt seg om at Ski skal være Norges beste oppvekstkommune. Det beste Ski kommune kan gjøre for å oppnå disse målene er å verne de naturkvalitetene som fortsatt finnes nær bebyggelse og boligområder felles uteoppholdsarealer og lekeplasser som er gunstig plassert, har god kvalitet, og som egner seg til bruk hele året. Når deler av naturen blir nedbygd, blir også naturverdier og biologisk mangfold ødelagt. Vardåsen er det eneste nærfriluftsområde i Ski med kulturhistoriske og naturhistoriske minner og spor. Området har tidligere vært brukt i forbindelse med undervisningsopplegg for skoleelever. Området som nå foreslås til rusomsorg er spesielt med sin våtmarksbiotop. Boliger for rusavhengige inne i skogen på Vardåsen kan umulig være forenlig med friluftsinteressene, skolebarn, speidere, turaktiviteter og lysløype tett opptil. Ikke beroliget av den informasjonen som har blitt mottatt fra kommunen og nabomøtet var lite klargjørende og dårlig tilrettelagt for samspill med nabolaget. Argumentet om nærhet til Ski sykehus har ingen relevans, da Ski sykehus ikke har noen spesialitet i forhold til rus og psykiatri.

10 10 Sentrumsnære natur- og friluftsområder er viktige for Ski tettsted. Anlegget plasseres og utformes på en måte som vil gi minst mulig negative virkninger for bruken av skogen på Vardåsen og naturverdiene i området. Det skal tilstrebes å la mest mulig av planområdet være naturtomt, og bare arealer nær bygningen skal bearbeides. Nyplanting skal i størst mulig grad være med stedegne planter. Det vil likevel måtte hugges trær for å kunne bygge. Det legges til en hensynssone rundt dammen for å bevare dyre- og planteliv tilknyttet dammen. Området er ikke registrert som leveområde for spesielle arter. Planområdet representerer heller ikke kvaliteter som er unike i nærområdet, og det antas at ingen arter vil gå tapt fra skogsområdet på Vardåsen som følge av at disse boligene oppføres. Rådmannen vurderer det derfor slik at en utbygging av planområdet ikke vil få vesentlige negative konsekvenser for biologisk mangfold. Tidligere vurderinger har argumentert for at nærhet til Ski sykehus har relevans for valg av tomt. Rusmisbruk fører til psykiske utfordringer og medfører behov for et forsterket botiltak. Behovsplan omsorgsbygg for nevner at brukergruppens somatiske (fysiske) helsetilstand også gradvis kan forverres, hvilket medfører ytterligere hjelpebehov som et sykehus kan bistå med. 8) Rasmus Andersen, Skoger har både lokal og global verdi i mange former, men skogens verdi er vanskelig å økonomisere. Ski kommune er bevisst på de viktige miljømessige utfordringene og har dokumentert det godt i ny kommuneplan og kommunedelplan for biologisk naturmangfold. Når Ski vokser, grunnet nær beliggenhet til Oslo er oppgaven om «bærekraftig utvikling» svært viktig. Hvordan ivaretar dette planforslaget en bærekraftig utvikling? Vurdering av alternative tomter burde ha vært en del av planprosessen for å utrede miljøkonsekvenser. Et slikt beslutningsgrunnlag skulle også vært lagt frem for innbyggerne. Alternativvurdering er ikke en del av foreliggende saksfremlegg. Når kommunen besitter flere eiendommer er mulighetsrommet stort for å sikre god arealforvaltning i kommunen med tanke på ambisiøse mål og strategier. Utbygging på Vardåsen medfører amputering av et forholdsvis lite skogsareal som benyttes av en stor mengde brukere fordelt på mange ulike grupper. Arealet er verdifullt for natur- og nærmiljø med ekstraordinær god tilgang for byens innbyggere. Et eventuelle fremtidig anleggsprosjekt i forbindelse med skogen på Vardåsen bør heller begrense seg til en transformasjon av eksisterende barnehage til parkområde tilpasset samtidig for brukere med nedsatt funksjonsevne. Bygging av rusboliger bør planlegges på kommunens eiendommer hvor tapet av verdifull natur- og friluftsområde blir vesentlig mindre. Hensynet til natur og friluftsliv er utvilsomt viktig. I en sak som dette må imidlertid disse hensynene veies opp mot andre hensyn. Kommunen har også et ansvar for at personer som oppholder seg i kommunen, tilbys nødvendige helse- og omsorgstjenester. Kommunens ansvar omfatter alle pasient- og brukergrupper, herunder personer med somatisk eller psykisk sykdom, skade eller lidelse, rusmiddelproblem, sosiale problemer eller nedsatt funksjonsevne. Veilederen fra Helsedirektoratet, 03/2014 «Sammen om mestring» beskriver krav og forventninger til lokalt psykisk helse- og rusarbeid i lys av gjeldende lovverk og nasjonale føringer. Bolig er avgjørende for helse, selvstendighet og deltakelse. Personer med rusproblemer og/eller psykiske helseproblemer er overrepresentert som bostedsløse i lokalsamfunnet. De er ofte diskvalifisert for det ordinære boligmarkedet og vil trenge hjelp til å anskaffe egen bolig. Veilederen sier at kommunene bør sørge for at alle innbyggere bor i gode og trygge boliger.

11 11 n) Ski kommunes «Behovsplan for omsorgsbygg for » utpeker Vardåsen som egnet plassering for 15 institusjonsplasser for rusavhengige. Mulighetsstudiet «Botilbud for rusavhengige» ble politisk vedtatt høsten 2017, og der ble Vardåsen foreslått som plassering. Tomten ble vurdert som egnet med tanke på at den hadr en sentral beliggenhet, og at den ligger nær Ski sykehus med spesialisthelsetjenester innen somatikk, legevakt og lokalmedisinsk senter. Reguleringen følger således opp det politiske vedtaket som er fattet om å legge et botilbud for rusavhengige på Vardåsen. 9) Helén Liebig-Andersen, Det forstås at det er en vanskelig oppgave å plassere et slikt botilbud for rusavhengige, men anser det som et brennende behov for å bevare en av få gjenværende sentrumsnære hundremeterskoger for dagens og fremtidens innbyggere i Ski, og vil påminne kommunen om fjellvettregel nummer 8 «Vend i tide det er ingen skam å snu». Nabolaget har kartlagt omfanget av brukere av skogen på Vardåsen ved bruk av en turpostkasse utrustet med en bok i perioden 25. mai til 28. oktober De 552 registreringer følger som vedlegg. Brukere og aktiviteter spenner bredt, fra beboere på eller nært ved Vardåsen som daglig eller flere ganger i uken bruker området til rekreasjon, trening og tur i skog med hund, til de som benytter området i friluftlivssammenheng eller rehabilitering i forbindelse med opphold ved Ski sykehus. Speider, håndballklubben og skoleklasser bruker også skogen til ulike aktiviteter. Kommunens mål om å være Norges beste oppvekstkommune settes spørsmålstegn ved når barnas interesser blir berørt ved at nærfriluftsområder blir direkte og indirekte påvirket av innplasseringen av rusboliger i området. Dette går imot tre av fire mål i den nye kommuneplanen; «trygg oppvekst», «aktiv hele livet» og «byvekst med grønne kvaliteter». Det bør settes krav om at eksisterende ball løkke ikke skal berøres i anleggsperioden, med spesielt hensyn til de eldre barna som bruker den flittig. Dersom dette ikke er mulig, bør det settes av et midlertidig erstatningsområde til denne brukergruppen. Dersom rusboliger besluttes å bygges, bes det om at det stilles krav om at inngrepene i naturområdet rundt begrenses til et absolutt minimum, og at anleggsområdet tydelig merkes opp i terreng slik at øvrig grønnstruktur berøres i minst mulig grad. Det bør også settes krav om at så mange trær som mulig innenfor planområdet og langs stien inn mot boligområdet bevares. Av trafikksikkerhetshensyn bør det samtidig vurderes om lekeplassen heller bør plasseres ved nåværende parkeringsplass ved østsiden av sykehuset hvor det tidligere har vært ladestasjon for elbiler. Dette området ligger innerst i en blindvei, og er i langt større grad skjermet for trafikk til og fra rusboligene. Verdien av det sentrumsnære natur- og friluftsområdet på Vardåsen vil øke i takt med fortetting og en voksende befolkning i Ski tettsted øst for jernbanelinja. Rådmannen foreslår at det settes krav i reguleringsplanen om at balløkka ikke skal berøres i anleggsperioden og at anleggsområdet tydelig merkes opp i terreng slik at øvrig grønnstruktur berøres i minst mulig grad. Inngrepene i naturområdet rundt anlegget skal begrenses til et minimum. Reguleringen legger opp til å bevare eksisterende vegetasjon i størst mulig utstrekning slik at det blir en glidende overgang mellom tomten og friområdet rundt. Noe tynning av skogen vil være nødvendig for å oppnå tilfredsstillende solforhold for botilbudet.

12 12 Plassering av tiltak må forholde seg til planområdets avgrensning. Reguleringen kan ikke omhandle områder utenfor planområdet. Sentrumsnære natur- og friluftsområder er viktige for Ski tettsted og dermed skal anlegget plasseres og utformes på en måte som vil gi minst mulig negative virkninger for bruken av skogen på Vardåsen. Reguleringsplanen legger opp til at anlegget skal plasseres langt unna turstien og dermed ikke skape noen fysisk barriere. Det vil fortsatt være mulig for alle å ta skogen i bruk til ulike aktiviteter. 10) LA 21-forumet i Ski, Var bekymret for en høy trafikkøkning når tomten var foreslått til barnehage, men anser det ikke som trafikkøkning vil være et problem når arealet benyttes til boenheter for rusavhengige. Busstoppen som er etablert i Langhusveien vil gi beboere og ansatte et veldig godt kollektivtilbud. Oppfordrer kommunen til å bygge energieffektive bygg, oppført spesielt i massivtre da dette vil bidra til å betydelig redusere klimagassutslippene. Byggene får også godt inneklima. Kommunen bør også få dekket noe av energibehovet gjennom solenergi. Det vil i hovedsak være ansatte og gjester som har behov for å kjøre til anlegget. Dermed vurderes planforslaget ikke å generere noe særlig trafikk. Bebyggelsen skal tilstrebe standarden for lavenergi-/passivhus, og det forutsettes at både materialet som bygget oppføres i og energiløsningen som velges har en høy miljøprofil. Rådmannen er positiv til bruk av både massivtre og solenergi. 11) Ida Strømberg og Eirik Haugbjørg, Reagerer med sterk uro og bekymring på planforslaget for midlertidig botilbud for rusavhengige uten krav til boevne. Området er et meget attraktivt boområde, men vil oppleves utrygt med bygging av botilbudet for rusavhengige. Det er ikke vurdert erstatningslokaler for barnehagen som opprinnelig var planlagt på tomten. Vil bli økt etterspørsel etter barnehageplasser, jf. omfanget av ny boligutbygging i området. Kommunen har ikke vurdert alternativ plassering for botilbud til rusavhengige. Kommunen har ikke satt krav til boevne og har ikke erfaring med hvordan dette vil påvirke nærmiljøet. Planforslaget skal tilrettelegge for et midlertidig botilbud for personer med rusavhengighet, noe som vil gi et nødvendig tilbud til de som har akuttbehov for et bosted. De som kommer til institusjonen vil få et tilbud om bosted opptil 3 måneder. Dette er ikke et permanent bosted for de som kommer dit og dermed kreves det ikke at beboerne har boevne. Nyere vurderinger tilsier at plassering av en barnehage på Vardåsen vil være ugunstig i forhold til avstand fra sentrum. Tidligere planforslag ville således ha ført til en stor trafikkøkning i området og en forverring hva angår trafikksikkerheten. 12) Ørjan Kvist, Forslaget vil føre til en verdiforringelse av eiendommene i forhold til salg på markedet. Området brukes til tur og rekreasjon, og det fryktes at forslaget blir til et hinder spesielt for barn og unge. Plassering av rusboliger oppleves som hinder for allemannsretten, noe som kommunen er pliktet å opprettholde. Området har nok belastning i dag der det foregår omsetning av rusmidler ved inngangen til skogen. Muligens uheldig ruspolitikk. Muligens at tidligere grunneier kan føle seg ført bak lyset med tanke på at eiendommen var solgt i tro om at det skulle brukes til barnehageformål.

13 13 Kommunen har også et ansvar for at personer som oppholder seg i kommunen, tilbys nødvendige helse- og omsorgstjenester. Kommunens ansvar omfatter alle pasient- og brukergrupper, herunder personer med somatisk eller psykisk sykdom, skade eller lidelse, rusmiddelproblem, sosiale problemer eller nedsatt funksjonsevne. Veilederen fra Helsedirektoratet, 03/2014 «Sammen om mestring» beskriver krav og forventninger til lokalt psykisk helse- og rusarbeid i lys av gjeldende lovverk og nasjonale føringer. Bolig er avgjørende for helse, selvstendighet og deltakelse. Personer med rusproblemer og/eller psykiske helseproblemer er overrepresentert som bostedsløse i lokalsamfunnet. De er ofte diskvalifisert fra det ordinære boligmarkedet og vil trenge hjelp til å anskaffe egen bolig. Veilederen sier at kommunene bør sørge for at alle innbyggere bor i gode og trygge boliger. Plasseringen av anlegget vil ikke utgjøre et fysisk hinder for allemannsretten. Det vil fortsatt være mulig til å ta seg inn i skogen og bruke den til tur og rekreasjon etter at anlegget er ferdigstilt. Situasjonen med salg av rusmidler ved inngangen til skogen må håndteres for seg, i første rekke av politiet. Institusjonen vil bli døgnbemannet og anses ikke å innebære noen risiko for økt salg av rusmidler. Eiendommen ble i utgangspunktet kjøpt med tanke på barnehageformål. Reguleringsplan ble vedtatt i 2014, men tomten ble stående ubebygget. Nyere vurderinger tilsier at plassering av en barnehage på Vardåsen vil være ugunstig i forhold til avstand fra sentrum. Tidligere planforslag ville således ha ført til en stor trafikkøkning i området og en forverring hva angår trafikksikkerheten. I K-sak 157/16 «Foreløpig samlet prioritering formålsbygg fra » var oppføring av boliger for rusavhengige et av prosjektene som skulle prioriteres. Et midlertidig botilbud for personer med rusavhengighet fantes ikke i Ski kommune fra før. Rådmannens vurdering etter offentlig ettersyn: Rådmannens vurderinger i saksfremstillingen begrenser seg til de hovedmomentene i saken som er spesielt viktige. For øvrig vises det til forslagstillerens planbeskrivelse som inneholder vurderinger av flere plantemaer. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan og er utformet så skånsomt som mulig for å ivareta hensynet til friluftsinteresser, naturmangfold og kulturhistoriske verdier. Lokalisering/valg av tomt Valg av tomt bygger på vurderingene gjort i forbindelse med utarbeidelse av Behovsplan for omsorgsbygg Nedenfor gjengis prinsippene for lokalisering for alle typer omsorgsbygg; Med utgangspunkt i kommunale, regionale og nasjonale utviklingsstrategier, er følgende prinsipper for lokalisering av fremtidige omsorgsbygg lagt til grunn: Ski kommune er en kommune med plass til alle Omsorgsbygg skal være sentralt plassert med kort avstand til handel, service, tjenester, kultur, møteplasser etc. Det skal være et mangfold av lokaliseringer av omsorgsbygg som ivaretar individuelle ønsker og behov, det vil si at kommunen skal utnyttes Det skal være mulighet for å bli boende i nærområdet Nær kollektivtransport Samlokalisert og/eller i sambruk med andre funksjoner Bygg og uteareal som kvalitetselement i bybildet og nærmiljøet

14 14 Behovsplan for omsorgsbygg vurderte også følgende prinsipper spesielt for botilbudet for rusavhengige: Nytt botilbud/ institusjonsplasser utvikles og etableres i samarbeid med brukergruppen. Mulighet for å etablere botilbudet i tilknytning til et velferdssenter med funksjoner som registrering, målrettet arbeid for økt selvstendighet og botrening, samarbeid med NAV, legetjeneste og psykolog. Tilbudet defineres som institusjon, som vil bidra til å øke gjennomstrømningen i botilbudet, underbygge at det er et botilbud før permanent bolig, eller et botilbud i faser med forverring av sykdom. Felles for samlokaliserte boliger med bemanning vil være at alle beboere vil få assistanse til å bo, slik at naboer kan være trygge. Bruk av eiendommer kommunen allerede eier vil kunne innebære rask etablering og lavere investeringskostnader. I K - sak 157/16 «Foreløpig samlet prioritering formålsbygg fra » var oppføring av boliger for rusavhengige et av prosjektene som skulle prioriteres. Det ble gjennomført en mulighetsstudie, et forprosjekt og et skisseprosjekt for bygging av åtte boliger som midlertidig botilbud for rusavhengige med tilhørende personalbase. Mulighetsstudien ble utarbeidet av en prosjektgruppe bestående av representanter fra virksomhetene Eiendom og Miljøarbeidertjenesten i Ski kommune, samt rusteamet i NAV Ski. Prosjektgruppa har hatt flere møter og har vært på befaring i rusboliger i Ski og Fredrikstad. Sammen har gruppen satt opp romprogrammet og plassert funksjonene i bygget. I mulighetsstudiet har man kommet frem til at den foreslåtte tomten på Vardåsen er egnet for dette prosjektet. Vurderingene tok ikke opp hensyn til konsekvenser for friluftsområder eller nedbygging av skog, siden tomten allerede var regulert og avklart for bygging av barnehage. Barn og unges interesse Rådmannen vil peke på kommunens plikt til å følge de rikspolitiske retningslinjene for barn og unges interesser i planleggingen. En del av de nasjonale målene under 2.1 punkt a) er å «Sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov.» Det skogkledte området på Vardåsen har vært barn og unges lekeområde og et læringsareal i flere generasjoner. Rådmannen har forståelse for at skogen i nærheten av rusboligene vil kunne oppleves annerledes etter gjennomføringen av tiltaket, men dette vil kun berøre et mindre område av skogen. Personer med rusavhengighet utgjør i utgangspunktet ingen trussel for lokalbefolkningen, spesielt når institusjonen blir døgnbemannet. Likevel er det forståelig at foreldre vil føle større behov for tilsyn med sine barn og unge når de ferdes i skogen. Oppføring av en institusjon med rusboliger i stedet for en barnehage, medfører at barnas mulighet til å benytte barnehagens arealer til lek utenom åpningstiden, går tapt. Planforslaget forsøker å kompensere dette med et lekeareal ved siden av parkeringsarealet. Dette lekearealet vil kunne brukes til enhver tid på døgnet, noe som er positivt. Grønnstruktur, naturmangfold og friluftsområder Planforslaget forsøker å minimere ulempene som kan oppleves ved å ha en institusjon for rusavhengige i nærområdet. Dette gjøres blant annet ved å trekke bygningen unna turveien, redusere bygningshøyden til maks. 3,5m, belyse turveien og erstatte barnehagens lekeareal med en ny opparbeidet lekeplass. For å sikre naturmangfoldet tilknyttet våtmarksområdet legges det en hensynssone rundt dette. Rådmannen vil peke på de langsiktige mål i gjeldende kommuneplan om at den sammenhengende grønnstrukturen i kommunen skal styrkes og sikres mot oppdeling, gjenbygging og oppsplitting i randsonene. Rådmannen har forståelse for at en regulering som

15 15 synes å være i strid med dette målet er konfliktfylt. Imidlertid er akkurat dette området regulert til utbygging (barnehage) også i dag. I den avveining av interesser som er foretatt, har det reelle behovet for boliger for rusavhengige som foreligger, veid tungt. Trafikksikkerhet Som følge av lekeplassen som er foreslått plassert på vestsiden av parkeringsplassen, vil det være nødvendig med noen tiltak som sikrer trygg ferdsel over parkeringsplassen til lekeplassen. Se «Forslag til endringer etter offentlig ettersyn» med Rådmannens anbefaling til ny bestemmelse. Når fortauet i Vardåsveien forlenges vil trafikksikkerheten for gående til området bli bedre. Dette vil også gjelde de som ferdes til turstien/skogen. Forslag til endringer etter offentlig ettersyn Rådmannen foreslår følgende endringer av plankart og reguleringsbestemmelser for å bedre ivareta hensyn til friluftsområdet og kulturhistoriske verdier: Plankart: a) Byggegrensen mot vest strammes inn slik at total avstand til turvei blir 20 meter b) Byggegrensen mot øst strammes inn slik at total avstand til vardepunktet blir 8 meter Reguleringsbestemmelser: 3 Felles bestemmelser Under punkt a Vegetasjon legges det til en ny setning: Anleggsområdet skal tydelig merkes opp i terreng slik at øvrig grønnstruktur berøres i minst mulig grad og inngrepene i naturområdet rundt anlegget begrenses til et minimum. I tillegg legges det til et nytt kulepunkt: pkt. h Friområder - Eksisterende ballplass skal ikke berøres. Under 4.2 Uteoppholdsareal Lekeplass (Felt L1) Legges til: Det skal sikres trygg ferdsel over parkeringsplassen til lekeplassen med opphøyd gangfelt langs den sørlige delen av parkeringsplassen. Setningen «Bruk av materialer med plast- eller gummigranulater tillates ikke.» omformuleres til: Bruk av materialer med plast, gummi eller plast-/gummigranulater tillates ikke. Økonomiske konsekvenser: Planforslaget vil innebære noen økonomiske konsekvenser for kommunen. Turstien skal lyssettes innenfor planområdet. Parkeringsplassen skal bygges med omkring dobbelt så mange plasser som botilbudet trenger, for å sikre et tilbud også for turgåere. Det skal opprettes en ny lekeplass. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Grøntstruktur i nærhet til Ski by er en svært ettertraktet, men begrenset ressurs, som bør bevares i størst mulig grad av hensyn til fremtidige generasjoner og med tanke på den kommende veksten i innbyggertall i Ski. Planforslaget innebærer at et svært viktig skogsareal i nærheten av Ski sentrum, som brukes til friluftsaktiviteter og lekeområde, vil få noe redusert kvalitet.

16 16 Konklusjon: Før endelig vedtak fattes bør plankartet og bestemmelser endres på noen punkter. Forslag til endringene er basert på rådmannens vurderinger av høringsuttalelser etter offentlig ettersyn. Planen erstatter deler av tidligere vedtatt reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ). Rådmannen foreslår at reguleringsplanen for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) med de endringer og tillegg som nevnt i avsnitt «Forslag til endringer etter offentlig ettersyn» vedtas. Ski, Jane Short Aurlien rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Reguleringsplan b) Reguleringsbestemmelser c) Planbeskrivelse d) Uttalelser etter offentlig ettersyn e) Politisk vedtak for botilbud for rusavhengige f) Behovsplan omsorgsbygg Vedlegg som ligger i saksmappen: g) Helsekonsekvensutredning h) Miljøprogram i) ROS analyse j) Geoteknisk prosjektering k) Geotekniske grunnundersøkelser l) Blågrønn faktor beregningsark m) Samlet saksframstilling 1. gangsbehandling Plan- og byggesaksutvalgets behandling : Votering: Forslag til vedtak ble enstemmig tiltrådt. Plan- og byggesaksutvalgets innstilling til kommunestyre: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas reguleringsplanen for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) med de endringer og tillegg som nevnt i avsnitt «Forslag til endringer etter offentlig ettersyn». Planen erstatter deler av tidligere vedtatt reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ).

17 17 Kommunestyrets behandling : Saken ble utsatt Kommunestyrets behandling : Anne Kristine Linnestad (H) ønsket å få sin habilitet vurdert. Linnestad fratrådte under behandling av habilitetsspørsmålet. Varamedlem var ikke tilgjengelig. Habilitetsspørsmålet ble behandlet med 40 av 41 representanter. Anne Kristine Linnestad ble erklært habil og tiltrådte møtet. Votering: Plan- og byggesaksutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas reguleringsplanen for «Del av Vardåsen» (Plan ID ) med de endringer og tillegg som nevnt i avsnitt «Forslag til endringer etter offentlig ettersyn». Planen erstatter deler av tidligere vedtatt reguleringsplan for «Del av Vardåsen» (Plan ID ).