BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /62

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /62 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: AMBR FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Årstad, gnr 160, bnr 938 og 967 m.fl., Slettebakken sør. Plannummer Forslag til reguleringsplan, 2. gangs behandling. Bakgrunn Planforslaget fremmes av Bergen Kommunale Bygg og ByBo AS, som grunneiere av de største byggeområde B3 og B1 i planområdet. Planområdet ligger nær det nye bybanestoppet på Slettebakken, i område 12 b i kommuneplanen, hvor det åpnes opp for en høyere arealutnyttelse og byggehøyder enn i kommunens øvrige byggeområder. Skråfoto, planområdet markert med gult. Planområdet ligger innenfor kommunedelplan for Landås (vedtatt 1995) der området er avsatt til boligformål og friområder. Det fins også en eldre reguleringsplan fra 1959, som dekker dette området. Gjennom planforslaget ønsker man å tilrettelegge for fortetting i samsvar med kommuneplanen og kommunedelplan. Det var naturlig å ta med i planen hele arealet innerst i dalbunnen, for å finne en samlet løsning for de fremtidige utviklingsmulighetene i dette området nær det nye bybanestoppet.

2 Kort om planforslaget Planområdets areal er ca 65,4 daa Planforslaget viser forslag til utbygging av ca 248 boliger (287 boliger i opprinnelig forslag), i hovedsak blokkbebyggelse, men planen omfatter også forslag om konsentrert småhusbebyggelse med 6 boenheter, på et areal som ligger i utkanten av villabebyggelsen på vestsiden av Vilhelm Bjerknes vei. En begrenset del av bebyggelsen vil bli lagt over bybanetunnelen. Hovedatkomsten til planområdet legges på kulvert som bygges over innløpet til bybanetunnelen, like sør for eksisterende FYSAK-bygg. Sentralt i planområdet settes det av areal til almennyttig formål, barnehage. All-aktivitetshuset FYSAK og utvidelse av parkeringsanlegg G1 ved eksisterende lavblokker er tatt med i planen. Byggeområde Delfelt %-BRA Antall boligetasjer B1 A 240% 2-4 B 3-5 C 2-7 D 2 B2 E 120% 5 B3 F 210% 6-9 G 2 B4 60% 2+sokkelleil A1 (FYSAK) 65% A2 (barnehage) 25% 2 Utnyttelsesgrad er i tråd med kommuneplanens bestemmelser for senterområder og bybanestopp. Maks antall etasjer er 3 etasjer over det som kommuneplanen anbefaler. Illustrasjon av felt B1 sett fra vest. Bebyggelsen i front er høyere i planforslaget. Fagetaten anbefaler imidlertid en høydejustering tilsvarende dette bildet. Parkering Parkeringsplassene for boligblokkene er samlet i fellesanlegg under bebyggelsen. Det foreslås Side 2 av 13

3 en parkeringsdekning i samsvar med gjeldende p-norm, 1,2 plasser pr. 100 m² BRA boligareal. Det skal også avsettes 2 plasser til sykkelparkering pr. 100 m² BRA. Barnehagen vil få sin egen parkeringsplass på bakkeplan. Grøntstruktur Planforslaget er disponert slik at det er en gjennomgående grøntstruktur med gangforbindelser og lekeareal, sentralt i planområdet. Skråningen langs østsiden av området opprettholdes som friområde, i samsvar med gjeldende kommunedelplan.. Energiløsning Det er utbygd fjernvarmeledning forbi Slettebakkenområdet. I planbestemmelsene er det tatt inn krav om at ny blokkbebyggelse og barnehage skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. Boss Planbestemmelsene fastsetter at planlagt bebyggelse i områdene B1-B3 skal ha bossug. I tillegg er det avsatt et mindre areal ( S1) til miljøstasjon/ avfall for annen bebyggelse. ROS- risiko og sårbarhet Terrenget på østsiden av planområdet består av bratte terrengskråninger og skrenter. Byggeområde B3, FYSAK-bygget og friområde Fr3 ligger innmot dette bratte terrenget. Bratte terrengskråninger kan være utsatt for bl.a steinsprang, det er derfor gjort en rasvurdering i sammenheng med planarbeidet. Ved oppføring av FYSAK-bygget ble det utsprengt en byggegrop som har gitt høye terrengskjæringer på sør og østsiden. Skjæringene går helt inn til arealene som foreslås til byggeområder i planforslaget. Pr. i dag er det foretatt fjellsikring og satt opp sikringsgjerde langs skjæringskanten. I forbindelse med planarbeidet er det foretatt rasrisikovurdering av planområdet. Rasrapporten konkluderer med at området bak FYSAK kan bebygges, men det stilles krav om sikringstiltak som må avklares gjennom nærmere detaljprosjekting av byggeprosjektet, samt krav om sikringstiltak gjennom underveis og sluttkontroll av byggeprosess. Rasrapporten trekkes også frem at steinsprang kan forekomme i friområde Fr3, som må også må vurderes i denne sammenheng. Støy Etter offentlig ettersyn er det foretatt støyfaglig vurdering av trafikkstøy og støy fra barnehagen. Støyrapporten viser at det boligene langs Vilhelm Bjerknes vei og Armauer Hansens vei vil være støyutsatt. I planbestemmelsene er det tatt inn krav for å sikre tilfredstillende støynivå innvendig i leilighetene, og i forhold til uteareal og andre støytiltak i fasade. Kulturminner Det er utført en arkelogisk undersøkelse i forbindelse med planarbeidet, som konkluderer med at det ikke ble påvist automatisk fredete kulturminner i området. Forslagstillers planbeskrivelse For mer utfyllende opplysninger om planområdet og planforslagetvil fagetaten vise til forslagsstillers planbeskrivelse til offentlig ettersyn og tilleggsnotat til planbeskrivelse etter offentlig ettersyn, vedlegg C og D. Disse som anses som dekkende. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Side 3 av 13

4 Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 5 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Krav til høy arkitektonisk kvalitet for ikke å forringe den arkitektoniske kvaliteten i området. Bebyggelsen innenfor B3 fremstår som en høy vegg. Positivt med fortetting langs bybaneaksen. Risiko for at det dominerende grøntpreget i Slettebakken reduseres. Felt B4 punkterer grøntdraget Fe7 og bør utgå og innlemmes i felt Fe7. Barnehage bør plasseres lenger sør i planområdet for å oppnå bedre solforhold. Etterlyser støyfaglig vurdering. Parkeringskrav bør være et maksimumskrav. Forbindelser (gang- og sykkelveger) bør vises på plankartet. Dobbeltsidig sykkelvei langs Vilhelm Bjerknes vei. Urbant torg/møteplass ved veg A. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Utnyttelse og høyder er redusert innenfor felt B1, B2 og B3. Innenfor felt B1-D er bebyggelsen blitt redusert i lengde og avstanden mellom B1-C og B1-D er blitt større. Innenfor felt B2 er blokken lengst mot nord blitt fjernet og blokken nærmest Armauer hansens vei trukket lenger mot øst. Innenfor felt B3 er bebyggelsen trukket lenger mot nord og avstanden mellom bygningene er blitt større. Plankartet er justert i område A1 ved Fysak, arealet som inngår i skjæringskanten er inkludert i A1. Areal for barnehage er utvidet med 100 m² og barnehagens parkeringsplass Fe2 er trukket lenger sør. Avstigningslommen for barnehagen er trukket lenger nord, ut av friområdet Fr1. Byggeområde B1-B3 er redusert og Fr1 og Fr3 er økt med 666 m². Tidligere fellesareal Fe8 inngår nå i friområde Fr2 Tosidig sykkelfelt langs Vilhelm Bjerknes vei. Sykkelfelt langs Armauer Hansens vei er tatt ut av planen. Garasjeanlegg G1 er flyttet 1,5 meter mot vest pga innregulert sykkelfelt i V. Bjerknes vei. Fordrøyningsmagasiner er regulert inn for lokal overvannshåndtering. Bestemmelser for maks høyde på ny bebyggelse er supplert med maks antall boligetasjer. Det er også lagt til bestemmelse om maks antall boenheter på hvert delfelt. For øvrig er bestemmelsene endret på følgende punkter: Grønnplan (utvidet bestemmelse) Detaljplan for grunnarbeid og sikringstiltak ved utbygging (ny bestemmelse) Side 4 av 13

5 1.3.2 Støy (utvidet bestemmelse) Rekkefølgebestemmelser sikringstiltak (nye bestemmelser) Parkering barnehage (ny bestemmelse) Gangsti gjennom Fe7 (ny bestemmelse) I forslag til bestemmelser for 2. gangsbeh. er denne flyttet til rekkefølgebestemmelser. 6.4 Felles fortau (ny bestemmelse) Følgende bestemmelser er tatt ut etter 1.gangs behandling: Tiltak utenfor planområdet (erstattes av ) felt H (erstattes av G) 6.4 Annet felles areal (utgått) Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C og D). Fagetaten slutter seg til hovedgrep og fortetting ved bybanestopp som er i tråd med kommuneplanens arealdel. Planforslaget inneholder flere gode løsninger som vil gi en tydelig oppgradering av området og gi en ha positiv utvikling til bydelen, blant annet med en sentral gjennomgående offentlig grøntstruktur. Ved førstegangsbehandlingen ble det presisert at fagetaten ønsket å vurdere enkelte temaer videre etter høring og offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens konklusjoner disse tema og på hvilke endringer som bør tilføres planforslaget. Arkitektur, estetikk, fjernvirkning Byggegrenser som er vist på plankartet vurderes å være for romslige, men som kan være hensiktsmessig for ikke å låse kommende prosjektering. For et så detaljert prosjekt som dette vil det imidlertid være viktig å sikre gode kvaliteter som åpninger i bebyggelsen og sentralt torg/uterom i felt B1 og retninger på bebyggelse i felt B3. I planbestemmelsene er det tatt inn at bebyggelse skal plasseres i samsvar med retningsgivende illustrasjonsplan og at bebyggelsens høyder skal utformes i samsvar med høyder vist på snitt og angitt i bestemmelsene. Byggeområde B1 Bygningskroppen sørvest innenfor felt B bør åpnes opp for å sikre mer lysinnslipp fra vest til det indre gårdsrommet (jf soldiagram 21 sept som viser at store deler av den indre plassen er skyggelagt på ettermidagstid). En slik avtrapping vil også skape variasjon og gi en noe lettere bebyggelse sett fra offentlig veg og boligområder på sørvestsiden. Fagetaten har derfor kommet til at byggehøyden må reduseres med en etasje på deler av bybyggelsen i felt B, slik vi har skissert med piler på nedenforstående illustrasjon. Side 5 av 13

6 B1, felt B. Bebyggelsen bør trappes ned med en etasje til 3 og 4 etasjer slik pilene viser. Delfelt C i område B1 ligger rett nord for dagens høyblokk på 12 etasjer og den høyeste bygningdelen på 7 etasjer harmonerer derfor med nabobebyggelsen. Fagetaten har tidligere uttrykt skepsis mot 7 etasjer på grunn av solforholdene på baksiden i område B2. Men vi finner nå at med de justeringer som er gjort i område B2 etter offentlig ettersyn, med redusert bebyggelse og mer åpenhet mot utearealer og grøntstruktur er byggehøyden i opp til 7 etasjer likevel akseptabelt. Det er imidlertid viktig at bygget får den avtrappingen (avrunding) i høyde som er vist på illustrasjoner og snitt. Krav om dette er tatt inn i forslag til bestemmelser. I vedtak av reguleringsplan for Vilhelm Bjerknes vei 62 på nabotomten sør for dagens busssløyfe ble det stilt krav om at maks høyder på 5 etasjer gitt i kommuneplanens arealdel skulle følges. Område B1 ligger på motsatt side av Vilhelm Bjerknes vei, lik praksis og harmonisering av byggehøyder bør tilstrebes mellom disse områdene. Fagetaten finner samlet sett å kunne anbefale område B1, under forutsetning av at det foretas nedjustering av byggehøyden på en begrenset del av bebyggelsen som illustert ovenfor. Bebyggelsen er utformet slik at den vil fungere både som skjerm mot gjennomgående kaldtdrag nedover dalen og mot trafikkstøy. Det er derfor viktig å sikre det indre fellesarealet best mulige forhold for opphold. På grunn av beliggenheten ut mot vei må leilighetene som ligger langs Vilhelm Bjerknes vei dekke sitt utearealbehov på det indre fellesarealet, dette understreker behovet for å sikre gode solforhold på de indre arealene. Krav om nedjustering av byggehøydene ved åpningen ut mot Vilhelm Bjerknes vei, er tatt inn i bestemmelsene Se fig fra soldiagram neste side, viser solforhold på ulike tidspunkt. Side 6 av 13

7 Område B1: Vår/ høstjevn døgn kl Område B1: Juni kl Byggeområde B2 Fagetaten slutter seg til de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn i område B2. Dette er eksisterende eneboligeiendommer som tilrettelegges for fremtidig økt utnytting. På bakgrunn av terreng, sol- og atkomstforhold finner fagetaten at foreslått utnytting og byggehøyder nå har funnet sin løsning. Byggeområde B3 Felt F Bebyggelsen innenfor område B3, delfelt F er blitt redusert og åpnet opp, men oppfattes fremdeles som dominerende i planområdet. Blokker i inntil 9 etasjer + 2 underetasjer, vil ruve høyt i dette landskapsrommet. Noe som også fremkommer i merknader til planen. Området ved Slettebakken har siden 60-tallet hatt høyblokker i opp til 12 etasjer, disse ligger imidlertid fritt og høyt med mye luft omkring seg. De nye byggeområdene i planforslaget ligger i et mer lukket landskapsrom innerst i dalbunnen, som lokalt har navnet "Gryten". De nye blokkene som foreslås i B3 har en tettere plassering enn de eldre høyblokkene, noe som har konsekvenser for hensynet til å ivareta intersesser knyttet til den grønne landskapsveggen bak. Kommuneplanens bestemmelser stiller en rekke kvalitetskrav i senterområder og boligområder, gode uterom, grønne kvaliteter osv. En økning i byggehøyder utover kommuneplanens høydekrav må veies mot slike hensyn. Kommuneplanens målsetting om å bygge tett ved bybanestopp ivaretas med den foreslått utnyttingen i planen. Fagetaten uttrykte ved offentlig ettersyn at område B3 trolig ville kunne tåle noe høyere bebyggelse mot skrenten enn de 5-6 etasjer som kommuneplanen åpner for, men med blokkenes tette plassering kunne de visuelt oppfattes som en lang sammenhengende vegg. Etter fagetatens vurdering er det positivt at forslagstiller nå har tatt en blokk ut av planen, noe som gir mer lys og luft og bredere siktakser mot landskapet bak. Fagetaten ser likevel at fortsatt er byggehøyden på de to blokkene i overgangen mellom felt G og F på 5 og 9 (pluss 1-2 underetasjer), kan bli ruvende i landskapet. Disse to blokkene ligger også nær skjæringskanten mot FYSAK-bygget, slik at den visuelle virkningen av blokkene må antas å forsterkes av den flere meter høye skjæringskanten. Det er i tillegg ønskelig at byggehøyden ligger noe lavere enn terrengprofilen bak. For å dempe effekten av de høye blokker bør man kunne se en del mer av naturterrenget bak blokkene fra flere ståsteder i omgivelsene.

8 Fagetaten har gjennom drøftinger kommet frem til at volum og høyde på de to blokkene må reduseres. En modul i nord tas ut på blokk i felt G og nordre blokk i felt F reduseres med to etasjer, fra kotehøyde 116, 5 til 110, 5 meter. Justeringsforslag fremgår på figurene under. Innsendt til behandling - snitt av område B Felt G Felt F Fagetatens forslag til nedjustering av byggehøyder / volum på de to blokkenenær Fysak. Fagetaten har i tillegg til ovennevnte justeringer med hensyn til høyder også sett på plasseringen av blokkene i forhold til landskapets retninger og forholdet til ferdsel i friområdet bak. Fagetaten har ved å studere forslagstillers terrengmodell kommet til at blokkene i felt F bør skråstilles for å myke opp den viste stive plasseringen langs en rett linje i landskapet. Ved å skråstille blokkene ca 20 grader mot sørvest, vil det bli mer bevegelse i bebyggelsen, det åpnes opp noe mer varierte rom mellom blokkene og det skapes variasjon i siktakser fra baksiden. Den rette veggen av blokker blir brutt mer opp og tilpasses landskapet og øvrig ny bebyggelse. Krav om dette er tatt inn i bestemmelsene. Side 8 av 13

9 Bilde av modell av området sett fra sør. Blokker i B3 er her skråstilt. Skjæringskant ved Fysak fremgår ikke på modellen Modellbilde sett fra nord. Fagetaten anbefaler skråstilling av blokkene i B3, felt F ( venstre bilde). I planprosessen har fagetaten stilt spørsmål ved foreslått utbygging i felt G av flere årsaker. På grunn av områdets topografi ved skrenten mot Fysak-bygget var en mulig rasfare en problemstilling, men dette er nå relativt avklart gjennom geologiske undersøkelser og innarbeidede krav i planbestemmelsene. I planforslaget foreligger det ikke nærmere detaljavklaringer av hvilke visuelle konsekvenser og tilhørende behov for terrengtiltak som kreves for å kunne plassere et større bygg ut mot den høye skjæringskanten ved Fysak. Tilsvarende gjelder hvordan det kan sikres gode utearealer i forkant av blokken. Side 9 av 13

10 Et annet forhold er at området er avsatt som friområde i gjeldende kommunedelplan med tverrforbindelse mot vest akkurat ved dette området, hvor det er er ønskelig å opprettholde en snarvegforbindelse ca ved felt G. (se markering på foto s 10). Et større bygg vil beslaglegge større deler av friomådet og redusere framkommeligheten. Dersom område G ikke legges ut som byggeområde ville dagens stisystem kunne benyttes fullt ut, blant annet som snarvei mot bybanestopp. Området har også gode landskapskvaliteter i det det utgjør et åpnere landskapsrom med utsyn ut mot dalen og idrettsanleggene i nord. Det kunne derfor stilles spørsmål ved om utbyggingsområdet i Slettebakken burde avsluttes i sørkant av Fysak-bygget ved felt F, slik at felt G ble beholdt som friområde for ferdsel og lek i samsvar med kommundelplanen for området. Fagetaten har etter en samlet vurdering konkludert med at foreslått bygg i område G bør kortes av i lengderetningen mot nord for bedre å kunne ivareta ferdselen i mellom friområdene Fr3 og Fr4. Fagetaten finner på bakgrunn av ovennevnte vurdereringer for felt F og G, at antall boligetasjer på den nordre blokken i felt F må reduseres fra 9 til maks 7 etasjer (maks kotehøyde 110,5 meter ). Bebyggelse i felt G reduseres i utstrekning, en modul mot nord tas ut ( jf fig s 7). Garasjeanlegg Fagetaten vil først peke på at boligblokkene i B3 er plassert på en sammenhengende sokkel med garasjeanlegg i 2-3 underetasjer, dette kan forsterke blokkenes høydevirkning ved at det dannes 2 etasjes garasjefront ut mot dalen og mot barnehagen. Fagetaten ser at dette garasjeanlegget på sin side bidrar til å redusere areal til vegformål i planområdet ved at bilene sluses raskt under bakkenivå. Maks antall boligetasjer bør ses i forhold til garasjeanlegg over terreng. Der garasjeanlegg ligger med full etasjehøyde over terreng vil bebyggelsen i praksis bli en eller to etasje høyere enn antall boligetasjer tilsier. Noe som vil være uheldig i frohold til grøntområde og uteområder. Parkeringsetasje over terreng gir dårlig terrengtilpassing da bebyggelsen blir plassert på en opphevet plattform i stedet for å følge det naturlige terrenget. Garasjeanlegg bør i den grad det er mulig plasseres under terreng. Dersom dette ikke er teknisk mulig bør det stilles krav om utforming og eventuelt vegetering av fasadene til garasjeanlegget. Dette er presisert i bestemmelsene. Uteoppholdsarealer Det er utfordringer knyttet til opparbeiding av uteoppholdsarealer med tilstrekkelig kvalitet over et parkeringsdekke. Fagetaten har lagt inn en mer forpliktende bestemmelse som sikrer tilfredsstillende opparbeidelse av uteoppholdsareal på parkeringsdekke, jf bestemmelse om utomhusplan. Gang- og sykkelvegforbindelser Planforslaget regulerer inn to-sidig sykkeltrase langs Vilhelm Bjerkes vei fra dagens busssnuplass. Det stilles ikke krav om opparbeiding av disse i forbindelse med denne planen. Dette fordi forlengelsen av sykkelfeltene krever reguleringsplan og nye arealavklaringer på nordsiden av plangrensen for å kunne gjennomføres. Det ensidige sykkelfeltet som i planforslag til offentlig ettersyn var vist langs Armauer Hansens veg, er nå tatt ut, da et ensidig felt ikke ansås som ønskelig eller hensiktsmessig av sykkelvegplanleggerne i Bergen kommune. Side 10 av 13

11 Gangforbindelsene i planforslaget vil også knytte seg til eksisterende stier mot sør til Birkelundstoppen/ Nattlandsveien/Sædalen og mot Nattland studentby. Stien opp mot Nattlandsveien bør utbedres til en mer akseptabel gang og sykkelvegstandard, da denne vil være en snarveg mot bybanestoppet fra Birkelundstoppen. Arealet er regulert til grøntareal i en eldre reguleringsplan og er eid av kommunen. Utbyggingen i Slettebakken og det nye bybanestoppet tilsier at denne stiforbindelsen vil få økt ferdsel. Området er inkludert i grøntplanen som kreves utarbeidet for friområdene Fr1 og FR2. Fagetaten mener at det også må tas inn et krav om opparbeiding av gangveg også for grøntarealet fra plangrensen og opp til Nattlandsvegen. Dette er innarbeidet i forslag til reviderte rekkefølgebestemmelser. Foto fra sørgrensen av planområdet mot Nattlandsveien. ( foto BM Fauske) I uttalelse fra plan og geodata ble det fokusert på behovet for å sikre flere aktuelle gangtilkomster til bybanestoppet ( illustrert på foto under). Planforslaget sikrer offentlige gangforbindelser langs dagens vegsystem og gjennom det sentrale grøntdraget (FR1). Planbestemmelsene stiller dessuten krav om en egen grøntplan som skal sikre oppbeiding av gangforbindelser og åpne vannveier i område FR1 og Fr2 i planen.. På vestsiden av planområdet sikrer planen at eksisterende grønne arealer ivaretas, disse eies av borettslagene i området og reguleres som fellesområder. På østsiden ligger aktuell gangforbindelse i friområder FR3 /FR4 ved FYSAK, denne kan bli berørt av utbygging i område B3, felt G. Planforslaget legger ikke opp til krav om opparbeiding av nye offentlige gang- og sykkelforbindelser gjennom disse områdene, men at eksisterende stinett kan brukes. Side 11 av 13

12 Prinsipp for gangforbindelser til bybanestopp fra omkrinliggende boligområder. Skole- og barnehagedekning Når det gjelder kapasitet på skole og barnehage i området, er den tilfredsstillende. Planområdet ligger i nærhet til grønt- og turområder som gir rom for lek og utfoldelse. Samtidig nevnes nærhet til idrettshall, ballbane og det nyetablerte FYSAK - senteret like nord for planområdet. Planforslaget legger også opp til opparbeiding av friområde Fr1 til park og dette området vil utgjøre et flott tilbud for lek og opphold. Det skal etableres barnehage i område A2, jf omtale i fagnotat til offentlig ettersyn. Universell utforming Prinsippet for universell utforming skal legges til grunn for hele planområdet. I henhold til kommuneplanens arealdel stilles det krav til at alle nye boenheter i senterområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Reguleringsbestemmelse 1.8 sikrer at dette legges til grunn for felt B1-B3. Konklusjon I medhold av ovennevnte vurderinger slutter fagetaten seg til til de foreslåtte boligformålene og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på noen punkter for å oppfylle kommuneplanens målsettinger og kvalitetskrav : - Redusere bebyggelse i felt B1 og B3 av hensyn til interne solforhold og landskapsvirkning mot friområde. Byggehøyden reduseres fra 9 til 7 etasjer på en blokk i B3 og ta ut en modul i på blokkens lengde i felt G. Videre redusere fra 4 til 3 etasjer og fra 5 til 4 innenfor deler av felt B i område B1, jf. markering på illustrasjoner i teksten og i bestemmelser. - Bebyggelsen i område B3 skråstilles ca 20 grader mot sør. - Parkeringsplass Fe2 foreslås regulert til allmennyttig formål (tilhører barnehagen) - Justeringer av bestemmelser for de enkelte byggeområdene, mht byggehøyder og grad av utnytting. I B1 er % BRA redusert fra 245 % til 235 %, og i B3 fra 210 % BRA til 185% BRA. Pkt krav om innsending av utomhusplan ved søknad om rammetillatelse. - Pkt Krav til at fasader på garasjeanlegg over terreng skal gis en god utforming mv. - Fagetaten har utarbeidet et revidert forslag til planbestemmelser som ivaretar ovennevnte justeringer. Forslag til rekkefølgebestemmelser er justert med hensyn til opparbeiding av veg og grønne areal med forbindelse til bybanen, samt rassikring. Dette kan legge til rette for en eventuell utbyggingsavtale. - Byggegrense i B3 trekkes inn fra nord for å sikre mer rom for ferdsel. Side 12 av 13

13 Anbefalt forslag fra fagetaten: Forslag til vedtak med justeringer av plankart og reguleringsbestemmelser følger nedenfor. Dersom fagetatens forslag ikke vedtas, må forslag til reguleringsbestemmelser datert rettes opp når det gjelder rekkefølgekrav for grønnstruktur, vegsystem og rassikring og for øvrig i samsvar med vedtatt plankart. 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 1985, 27-2 nr. 1, og overgangsbestemmelser 34-2 i plan- og bygningsloven av 2008, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Årstad, gnr 160, bnr 938 og 967 m.fl., Slettebakken sør. Plannummer Plankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert Plankartet må rettes opp på følgende punkt: a) Påført grad av tomteutnytting justeres i samsvar med justerte reguleringsbestemmelser. b) Byggegrense i område B3, felt G trekkes inn fra nord, i samsvar med anbefalt reduksjon av bygg. c) Parkeringsplass Fe2 reguleres som almennyttig formål parkering. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland Seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert B. Justerte planbestemmelser C. Reguleringsbestemmelser, datert D. Forslagsstillers planbeskrivelse til off.e, datert D. Forslagstillers tilleggsnotat - etter offentlig ettersyn, datert E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert F. Illustrasjonsplan datert G. Snitt datert H. Snittmarkeringer I. Snitt C og H kombinert J. Snitt C og H, justert av fagetaten K. Solstudier ( kun elektronisk L. Plan for uteoppholdsareal M. Støyrapport juli 09 N. Skredfarerapport Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 13 av 13