BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /103 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: STHU/TONB ÅRSTAD, GNR 161, BNR. 971 M. FL. ERLEVEIEN. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Opus Bergen AS / Vaardal-Lunde AS fremmer på vegne av Odd Strand og Asbjørn Bertelsen planforslag for et område ved Landåstorget i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 12,1 daa. Figur 1. Til venstre: Skråfoto mot nord med planområdet markert. Til høyre: Kart med planområdet markert. Bakgrunnen for planarbeidet er ønsket om å bygge to boligblokker med til sammen 26 enheter, en langs Nattlandsveien og en ved Erleveien. Det legges i planforslaget til rette for boligbebyggelse med parkering i hovedsak under bygningene, uteareal for boligbebyggelsen og tilkomstveger. Planen sikrer bevaring av verneverdig fasade på høyblokken i sør og Landåstorgets karakter. Planområdet grenser i vest til RV 585 Nattlandsveien og til Erleveien i øst. Det finnes butikk, skole (Landås skole), idrettsanlegg (Landåshallen) og serviceboliger (Ulrikstunet) like nord for planområdet. Innenfor planforslagets grenser er det flere eksisterende bygg. I nordlig del finnes to eneboliger, en blokk på 4 etasjer og et grøntområde. Sentralt i planområdet er det et større areal til parkering, samt grøntområde. I den sørlige delen av planforslaget ligger Landås Senter (butikker, bibliotek, frisør, tannlege) og en høyblokk i 12 etasjer.

2 Figur 2. Utsnitt fra reguleringsplankartet Planlagt nybygg er vist som blokkhusbebyggelse der BB1 er vist med utnyttelsesgrad på 400% BRA og maksimal byggehøyde gesims kote (tilsvarer 14 meter byggehøyde), mens BB2 er vist med utnyttelsesgrad på 290% BRA og maksimal byggehøyde gesims kote + 94,5 (tilsvarer 12 meter byggehøyde). BB1 har 4 boligetasjer og en parkeringsetasje som delvis er under bakken. BB2 har 3 boligetasjer i tillegg til parkeringsgarasje. En enebolig foreslås fjernet på sikt. Lengst nord er et eksisterende bygg vist som frittliggende småhus med utnyttelsesgrad på 50% BRA. Sør i planen er Landås Senter vist som forretning/ tjenesteyting, bolig/forretning og forretning/kontor. Disse eksisterende bygningene har en utnyttelsesgrad på 200% BRA (F/T og F/K) og 1200% BRA (B/F). Sentralt i planforslaget er det forslag om regulering til øvrig angitt bebyggelse og anlegg boss. Der er også lagt inn uteoppholdsareal, kjøreveier, gang-/sykkelveier, gangveier, parkeringsplasser og annen veggrunn. Mye av eksisterende bebyggelse er foreslått lagt inn i en hensynssone bevaring kulturmiljø. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, se imidlertid fagetatens vurdering. Side 2 av 9

3 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 4 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene ved offentlig ettersyn ble det i hovedtrekk pekt på følgende: - Plassering og volum på blokk BB1 bør justeres. - Ønske om reduksjon på antall parkeringsplasser. - Tap av sol og utsikt. - Mer hensyn til kulturminner i området. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Etter offentlig ettersyn ble det foretatt endringer i forslaget. De viktigste var at BB1 og BB2 ble trukket mot øst og at volumsoppbygging for BB1 ble redusert. Bygningskroppen for BB1 ble lagt slik at den flukter med tilgrensende bebyggelse. Kollen i sentrale deler av planen ble foreslått regulert til uteoppholdsareal, og det ble lagt inn en hensynssone kulturhistorisk verdi, samt gjort en reduksjon i parkeringsdekningen. Alle gangveier fikk status offentlige. Endringene ga grunnlag for å sende planen på en begrenset høring til berørte parter i perioden Det kom inn 2 private merknader og 4 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene til begrenset høring er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. De private merknadsstillerne pekte i hovedtrekk på følgende: - Hensynssoner for å ivareta kulturminner legger urimelig begrensning på bruk og forvaltning av noen av eiendommene. - BB1 og BB2 må få endret plassering og volum. - Det må legges opp til mer terreng rundt kollen, og mer areal må frigjøres slik at grøntområdet ikke oppleves som inneklemt. - Eier av Nattlandsveien 72 var negativ til at hennes hus er vist som et bygg som skal rives. Høringsinstansene hadde ikke vesentlige merknader til begrenset høring. Etter begrenset høring ble det gjort mindre endringer i planen. Det ble blant annet lagt inn bestemmelser for utforming av terreng, og bestemmelser som presiserer prosjektets 2.byggetrinn. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Se også forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 3 av 9

4 Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk En utbygging med boligblokker i området medfører større endringer for eksisterende bebyggelse og grøntstruktur. Dette er bakgrunnen for at fagetatens merknader i saken i hovedsak har vært om krav til uteoppholdsareal, utnyttelsesgrad og bevaring av kollen som ligger sentralt i området. For å oppnå bedre landskapstilpasning og tilpassing til eksisterende bygg, anbefalte fagetaten ved offentlig ettersyn en reduksjon i antall etasjer på boligblokkene langs Nattlandsveien og langs Erleveien. Selv om planforslaget var innenfor kommuneplanens krav til maksimal tillatt utnyttelsesgrad og byggehøyde, var tomteutnyttelsen etter fagetatens vurdering for høy for BB1. Fagetaten ønsket bedre landskapstilpasning og større areal til uteopphold innen f_au3. Fagetaten ønsket også reduksjon av inngrepet i kollen mot øst, og at BB1 ble flyttet som en forlengelse av boligblokk BB3 sin nordlige vegg. Ved begrenset høring var det ikke gjort endringer på utnyttelsen på ny bebyggelse eller byggehøyder, men plassering var justert for å tilpasse seg eksisterende bebyggelse og oppnå en bedre landskapstilpasning. Fagetaten vurderer nybyggene, særlig BB1, å ha et stort volum som går på bekostning av uteoppholdsareal og estetikk i området. Det er imidlertid positivt at BB1 er trukket tilbake slik at man har tilpasset seg eksisterende blokk i Erleveien. Dette har frigjort mer egnet areal til uteopphold og gitt bedre tilpassing til eksisterende bygningsmønster. Barn og unges interesser/grønnstruktur/universell utforming Kollen som ligger i området i dag, er i utgangspunktet ikke brukt til lek og rekreasjon og er heller ikke egnet for dette da den er bratt og ulendt. Det legges i planforslaget til rette for å gjøre kollen tilgjengelig for lek. Ved offentlig ettersyn ba fagetaten om at det før 2. gangs behandling måtte foreligge en oversikt over hvilke arealer som er lagt til grunn for utregning av uteareal med kvalitet med hensyn til helningsgrad og solforhold. Med bakgrunn i prosjektets antall boenheter er det i dette planforslaget krav om å kunne dokumentere minst 650 m² uteareal som tilfredsstiller arealkravene i kommuneplanen (25 m² felles uteoppholdsareal pr. enhet). Det går frem av planbeskrivelsen at det er minimum 670 m² egnet uteoppholdsareal for den nye bebyggelsen på bakkeplan, og at det i tillegg til disse arealene planlegges takterrasser på begge boligblokkene som kan benyttes som fellesareal for beboerne. For å illustrere dette har forslagsstiller vist på illustrasjonsplanen hvilke arealer som vurderes egnet, det vil si arealer som ikke er brattere enn 1:3. Arealene er vist som områdene 1, 2 og 3 (se figur 3). Rød skravur viser uegnet uteareal. Fagetaten vil bemerke at denne fremstillingen tar utgangspunkt i arealenes eksisterende høyder, og at det ikke går frem av illustrasjonsplanen hvordan terrenget skal bearbeides. De mottatte snittene viser kun at det skal sprenges for byggegrop, og ikke annen terrengbearbeiding. Etablering av lekeplasser og tilhørende gangveger med tilkomst fra byggene vil imidlertid kreve terrenginngrep da terrenget er svært kupert. Ønske om bevaring av kollen og samtidig å etablere tilfredsstillende lekeplasser er en utfordring i dette området. Fagetaten vurderer det mottatte illustrasjonsmateriellet til ikke å besvare denne utfordringen på en tilfredsstillende måte. Side 4 av 9

5 Figur 3 Planstillers illustrasjon av uteareal som skal oppfylle kvalitetskravene i kommuneplanen. Det går frem av planbeskrivelsen at det kan etableres 2 lekeplasser i området som er universelt utformet. En lekeplass i nord på eksisterende terreng som vil ha kotehøyde + 88, med universelt utformet adkomst på sti fra fellesarealet ved den nordlige enden av BB2. Videre vil den søndre lekeplassen som vil ligge på ca. kotehøyde + 90 ha universell utformet adkomst fra heis i bygget, bro ut på terreng og videre på sti. Med bakgrunn i at illustrasjonsplanen ikke viser fremtidig terrengbearbeiding utover å skissere gangveger og areal for lekeplasser, er det heller ikke dokumentert hvordan universell utforming av uteoppholdsarealene skal kunne gjennomføres. Det stilles i forslaget til reguleringsbestemmelser krav til felles uteoppholdsareal i samsvar med kravene i kommuneplanen, og at det for det enkelte byggetrinn skal ferdigstilles tilstrekkelig areal til minst å tilfredsstille krav til uteoppholdsareal for dette byggetrinnet. Det stilles også krav til at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet. Ved søknad om tiltak skal det vedlegges en utomhusplan som blant annet skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet samt oppfyller prinsipper for universell utforming. Etter fagetatens vurdering synes kravene til universell utforming av uteoppholdsarealene å være tilfredsstillende ivaretatt på nåværende stadium i prosessen, men det fordres en bevissthet rundt problematikken også i den videre prosessen frem mot ferdigstillelse av prosjektet og da ikke minst i den utførende fasen. Side 5 av 9

6 Fagetaten bemerket også ved offentlig ettersyn at massebalansen i området måtte dokumenteres. Dokumentasjonen som var mottatt for massehåndtering, var med utgangspunkt i tidligere plassering av BB1. Denne viste at det vil bli et overskudd på masser på ca m³. Det er mottatt nye beregninger som viser et overskudd på masser på ca m³. Det presiseres at dette er grove beregninger, og at terrenginngrep for BB1 ikke er tatt med i beregningene. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav til at det skal vektlegges god massebalanse, og at unødvendig sprengning eller oppfylling skal unngås. Trafikkløsninger Planområdet grenser til RV 585 Nattlandsveien i vest og omfatter Erleveien i øst. Ved offentlig ettersyn ba fagetaten om at det ble sikret en offentlig gangvei gjennom planområdet i området mellom Landåstorget og kommende bebyggelse. Plassering og utforming av gangveien måtte være avklart før 2. gangs behandling, med bestemmelser som sikrer både opparbeidelsen av gangveiene og rekkefølge for ferdigstillelse. Videre ba fagetaten om at det ble lagt inn en gangvei med 2,5 meters bredde langs høyblokken (eksisterende/b/f) for å sikre bedre oppstillingsmuligheter for vareleveranse til butikkene på Landåstorget. Ved begrenset høring var det tilrettelagt for en passasje (jf. # 2 i figur 4) gjennom biblioteket (tilsvarer eksisterende gangvei i dag). Videre var en gangvei (o_g3) med 2,5 meters bredde øst for høyblokken lagt inn i planforslaget. Figur 4. Utsnitt fra plankartet som viser regulert gangareal gjennom biblioteket Det er innarbeidet følgende rekkefølgebestemmelser i planforslaget når det gjelder etablering av fortau og gang- og sykkelveger: Gangvegen o_g1, som skal være en snarveiforbindelse mellom Erleveien og Nattlandsveien i den nordlige delen av reguleringsplanen, skal ferdigstilles i forbindelse med byggetrinn 2. Byggetrinn 2 er definert som delen av BB2 som ligger innenfor gnr. 161 bnr Gang- og sykkelveg o_gs1 langs Nattlandsveien, skal ferdigstilles innenfor eiendommen der det enkelte byggetrinn skal oppføres. Gangveg o_g3 langs Erleveien skal være ferdig reetablert ved BB1. Side 6 av 9

7 Det er ikke lagt inn rekkefølgekrav til utvidelse av gangvegen (del av o_g3) bak Landåstorget. Forslagsstiller viser til at det er fortau på motsatt side av Erleveien i dette området, og at det også er passasje gjennom Landåstorget. Forslagsstiller mener at et rekkefølgekrav vil vanskeliggjøre gjennomføring av planen, på grunn av den båndleggingen reguleringsplanen for øvrig legger på den tilliggende eiendommen. Fagetaten vil presisere at den aktuelle utvidelsen av fortau i all hovedsak vil være på kommunal eiendom. Etablering av fortau bak Landåstorget vil først og fremst være viktig for å få mer ordnede forhold i tilknytning til vareleveringen til butikkene i Landåstorget. Da det i nærværende planforslag ikke legges til rette for økt utnyttelse på Landåstorget slik det var planlagt i tidlig fase av planarbeidet, vurderer fagetaten det slik at det ikke er rimelig å pålegge forslagsstiller krav om etablering av dette fortauet. Parkering Parkering skal i hovedsak skje i parkeringsetasjer under nybyggene. Ved offentlig ettersyn ba fagetaten om at parkeringsdekningen ble redusert, slik at den tilpasset seg kommende norm på 1,2 parkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Dette er fulgt opp ved begrenset høring. For BB1 som utgjør 1200 m² netto bolig, er det krav om maksimalt 14,4 parkeringsplasser. Det legges i planforslaget til rette for 14 parkeringsplasser i garasje. For BB2 som utgjør 1220 m² netto bolig er det krav om maksimalt 14,6 parkeringsplasser. Det legges til rette for 14 innvendige og 3 utvendige parkeringsplasser. Fagetaten vurderer dette som tilfredsstillende. Skole/barnehage Landås skole ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Ifølge skolebruksplanen hadde skolen skoleåret 2010/2011 et elevtall på 355, mens kapasiteten er 350 elever. I henhold til Skolebruksplanen kan det bli en utfordring med kapasiteten i siste delen av perioden. Bystyret vedtok i 2012 at det skal bygges ny skole på Landås skole sin tomt. Den nye skolen skal ha kapasitet for 450 elever. Planområdet ligger innenfor barnehageområde 4, som i følge "Plan for barnehageutbygging " har en dekningsgrad på 69% pr , mot et behov på 85 %. Det forventes økning i barnetallet gjennom hele perioden, og det pekes i planen på at det må settes av tomter til barnehageformål som kan bygges ut i tråd med etterspørselen. Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes at det skal dokumenteres barnehagedekning i området ved søknad om tiltak. Støy Ved offentlig ettersyn vurderte fagetaten det slik at det før 2. gangs behandling burde utarbeides en ny oppdatert støyrapport. Grunnen var at deler av uteoppholdsarealet hadde høyere støynivå enn 55 db, og dermed ikke var egnet som uteareal med kvalitet, jf. kommuneplanens bestemmelser. Videre ba fagetaten om at kommuneplanens spesifikasjon for kvalitetskrav vedrørende støy ble tatt med i reguleringsbestemmelsene. Ved begrenset høring er det ikke laget ny støyrapport, men det framgår av plankartet til 2. gangs behandling (jf. figur 6) og planbeskrivelsen at det er gjort justeringer i planen for å tilpasse bebyggelse og uteområder i forhold til delområder med mye støy. Ved flytting av BB1 inn mot eksisterende bygg BB3 er problemstillingen med støy i dette området ikke lenger aktuell. Side 7 av 9

8 Figur 5. Illustrasjon fra støyrapport utarbeidet i forbindelse med offentlig ettersyn. Figur 6. Utsnitt fra reguleringsplankartet viser at BB1 er justert. I forslaget til reguleringsbestemmelser fremgår det at støynivå på felles utendørs oppholdsareal for bolig ikke skal overstige kommuneplanens krav, Lden=55 db. Høyere støynivå kan tillates for støyfølsom bebyggelse som oppfyller visse kriterier. I reguleringsbestemmelsene er det satt krav om at når konstruksjonstype og planløsning er konkretisert, skal det gjøres en videreført støyfaglig vurdering av bebyggelsen. Fagetaten vurderer dette som tilfredsstillende. Avfallshåndtering / tilknytting varmeanlegg Fagetaten vurderer temaet avfallshåndtering som mangelfullt utredet i planbeskrivelsen. Illustrasjonsplanen viser en inntegnet bossugløsning ved BB1, men dette er ikke vist i plankartet. I reguleringsbestemmelsene er det for øvrig stilt krav om renovasjonsteknisk avfallsplan før igangsettelse, og at bossug skal vurderes som avfallshåndteringsalternativ. Videre stilles det i reguleringsbestemmelsene krav om at utomhusplanen, som skal foreligge ved søknad om tiltak, skal vise plassering og utforming av bossanlegg. Fagetaten vurderer dette som tilfredsstillende. Ved offentlig ettersyn ba fagetaten om at det ble satt krav om at nybygg skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. Dette er ivaretatt i foreliggende forslag til reguleringsbestemmelser. Forhold til nabo Eier av gnr. 161 bnr. 1009, Nattlandsveien 72 har motsatt seg salg. Planforslaget har lagt til rette for rivning på sikt, men ikke uten samtykke fra eier. Dette forhold er ivaretatt i pkt i forslaget til reguleringsbestemmelser. Kulturminner I løpet av planprosessen har det vært dialog med antikvariske myndigheter Byantikvaren og Hordaland fylkeskommune for å sikre at verneverdig bebyggelse blir ivaretatt i planen. Dette har medvirket til at ny bebyggelse er blitt mer tilpasset eksisterende fasade i Erleveien, og at høyblokkens og biblioteksbyggets fasader er sikret gjennom hensynssoner. Konklusjon: Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 8 av 9

9 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: o Årstad, gnr. 161, bnr. 971 m.fl., Erleveien, Reguleringsendring. ArealplanID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok 102 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 102 fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 100 fil 2 D. Merknadskommentarer og oppsummering offentlig ettersyn, udatert, dok 59 fil 2 E. Merknadskommentarer og oppsummering begrenset høring, sist datert , dok 97 fil 3 F. Illustrasjonsplan datert , dok 100 fil 6 G. Snitt/oppriss, datert , dok 100 fil 4 H. Sol-/skyggediagram, datert , dok 72 fil 7 I. 3D - illustrasjon, datert , dok 72 fil 8 J. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok 72 fil 11 K. Landskapsanalyse, sist revidert mai 2010, dok 72 fil 10 L. Masseberegning felt BB2, datert , dok 101 fil 2 M. Støyrapport, datert , dok 72 fil 13 N. Trafikkanalyse, datert juni 2009, dok 20 fil 17 O. VA-rammeplan, datert , dok 72 fil 12 P. Historikknotat Landåstorget, datert , dok 20 fil 20 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9