BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /27 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: TONB Dato: Årstad, gnr. 161, bnr. 971, Erleveien, Reguleringsendring. PlanID Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn. Opus Bergen AS / Vaardal-Lunde AS fremmer et forslag til privat reguleringsplan på vegne av Odd Strand og Asbjørn Bertelsen. Planområdet ligger på Landåstorget i Årstad bydel. Planområdet er på ca. 12,1 daa. Fig.1 Planområdet med ca. plangrense merket med rødt. Kunngjøring av oppstart planarbeid ble annonsert i Bergens Tidende og Bergensavisen Prosjektet har gjennomgått en lang prosess. Planområdet er utvidet og omfatter nå Erleveien og krysset Erleveien/Rugdeveien/Nattlandsveien hvor høyblokken er tatt inn i planområdet. Utvidet planområde ble kunngjort Planforslaget som ved dette vedtak legges ut til offentlig ettersyn, omfatter en redusert utbygging i forhold til tidligere utkast. Det legges i planforslaget til rette for to nye boligbygninger B1 og B2 med totalt ca. 27 enheter med samlet areal ca m², i tillegg til parkeringsareal. Utnyttelsesgraden er for de to delfeltene er foreslått til %-BRA = 160 %. Bygg B1 planlegges med 4 boligetasjer og 2 parkeringsetasjer, totalt 6 etasjer med byggehøyde 14m, maks gesims ca. kote + 101m. Bygg B2 som er foreslått langs Nattlandsveien, planlegges med 4 etasjer over terreng, hvorav 1 er parkeringsetasje. B2 er prosjektert med byggehøyde på 12 meter, maks gesims kote + 94,5m, jf plankart (vedlegg A). Foreslått parkeringsdekning er 1,4 per 100m² BRA bolig som løses hovedsakelig i parkeringskjeller med unntak av noen gjesteparkeringsplasser til boligblokk B2. Det er foreslått 2 sykkelplasser per 100 m² BRA bolig med plassering i kjeller/bod. Realisering av bygg B2b, som utgjør nordre del av B2, forutsetter at tiltakshaver og hjemmelshaver av eiendom gnr 161 bnr 1009 kommer til enighet vedrørende kjøp og riving av enebolig før eventuell realisering. Øst i planområdet er det i hovedsak bratt terreng. I planområdets vestre del er terrenget tilnærmelsesvis flatt mot Erleveien. Vestre del av kollen er opparbeidet som uteoppholdsareal for beboere i eksisterende boligblokk B3. Kollen er lite brukt, men har for øvrig funksjon som viktig landskapselement og lokalt utsiktspunkt.

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser etaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Fagetaten slutter seg til hovedformålet i planforslaget, som er bolig. Generelt I kommuneplanen til Bergen kommune er planområdet vist som senterområde innenfor område S10. Landåstorget er i kommuneplanen definert som senterområde, lokalsenter, type 2. Utnyttelsesgrad i disse områdene er maksimalt 3-5 etasjer, 16 meter og utnyttelsesgrad %-TU = 250 % (i dag 250 %-BRA). Utnyttelsesgrad for tiltakets B1 og B2 er % - BRA=160 %. Byggehøyde er henholdsvis på 12 og 14 m for B1 og B2. Fagetaten viser til at kommuneplanen er retningsgivende. Dersom utnyttelsesgrad går på bekostning av andre kvaliteter i tiltaket, anbefales reduksjon. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Tiltaket er innenfor kommuneplanens krav til maksimalt tillat utnyttelsesgrad og byggehøyde. Tomteutnyttelse anses like fullt for å være for høy. Fagetaten anbefaler reduksjon av utnyttelsesgrad for B1. En reduksjon av antall etasjer på boligblokkene langs Nattlandsveien og langs Erleveien vil gi bebyggelsen en bedre landskapstilpassing. Figur 2. Tverrsnitt, sørlige del. kilde: Opus AS, planbeskrivelse. Fagetaten er positiv til at bygningen er trukket noe bakover mot Erleveien og at bygningskroppen er gjort smalere for å tilpasses eksisterende lamellbebyggelse på Landås. Dette grepet har frigjort noe areal langs bygningens nord og sørside, men arealet har ikke bidratt til reduksjon av uønsket inngrep i kollen mot øst. Arealet som er frigjort, ligger ved Side 2 av 8

3 adkomst til parkeringskjeller og mellom B1 og B3 og tilfører ikke prosjektet noe ytterligere hva angår areal med kvalitet. Fagetaten har i oppstartsmøte og undervegsmøte anbefalt at bygg B1 flyttes som en forlengelse av eksisterende boligblokk B3 sin nordlige vegg, da dette ville forbedre følgende forhold: Bevaring av landskap og vegetasjon som vil ha en positiv påvirkning på biologisk mangfold, nærmiljø og lokalklimatiske forhold. Bedre landskapstilpasning. Frigi mer terreng med liten eller ingen helningsgrad som vil gi tiltaket et større sammenhengende uteoppholdsareal som tilfredsstiller kommunens kvalitetskrav. Fagetaten har ikke ytterligere kommentarer vedrørende utnyttelsesgrad, byggehøyder eller estetikk. Barn og unges interesser/grønnstruktur Det er ikke funnet spor av lek i planområdet. Området er for bratt og utilgjengelig for lek. Imidlertid er kollen et lokalt utsiktspunkt og deler av kollen er opparbeidet med mur og beplantning og har gode kvaliteter som grønnstruktur. Kollen er også vurdert som et verdifullt landskapselement som anbefales bevart for dagens og fremtidige beboere, jf figur 3 og Landskapsanalyse (vedlegg H). Samtidig vil bevaring av grønnstrukturen i planområdet påvirke lokalklimatiske forhold på en positiv måte, jf tema om luftforurensing på Landåstorget. Nedbygging av grønnstruktur i tettbebygde bynære områder er ikke i allmennhetens interesse, jf kommuneplanenes arealdel. Etter fagetatens vurdering ivaretas verken kollens betydning som et viktig landskapselement eller dens kvaliteter og muligheter som en viktig grønnstruktur også i fremtiden, gjennom det nærværende planforslaget. Bygg B1 må trekkes tilbake fra kollen og størrelsen på bygget reduseres før saken fremmes til 2. gangs behandling. Videre bør bygg B1 plasseres i direkte forlengelse av eksisterende bebyggelse i Erleveien Eventuelle utsprengninger og andre inngrep i opprinnelig terreng må dokumenteres. Også massebalansen må dokumenteres og fremlegges før saken fremmes til 2. gangs behandling. Eventuelt over- eller underskudd må oppgis i m³. Figur 3, kilde: Weglo Design, Plan & Landskap AS / Arkitektkontoret Vaardal-Lunde AS. Side 3 av 8

4 Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealer foreslås etablert ved inngangssoner, trappeoppganger og ved gangvei, jf figur 3, illustrasjonsplan av uteareal. Dette vil utgjør til sammen ca 330 m². Det foreslås to lekeplasser, en nord i planområdet, som har gode solforhold mesteparten av dagen. Den andre lekeplassen ligger sør i planområdet og har formiddagssol. Lekeplassene vil når de er ferdig opparbeidet, utgjøre totalt omtrent 140 m². Det er foreslått at det skal opparbeides stier på kollen slik at den blir tilrettelagt for lek og rekreasjon. Det fremkommer imidlertid ikke hvem som er ment å være brukerne av området ut over beboerne i planlagt bebyggelse. Noen av de viste uteoppholdsarealene som er omtalt i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C), er skyggelagt og kan noen steder se ut til å være brattere enn 1:3 som er vurdert å være maksimal helningsgrad for å kunne opparbeide gode og tilgjengelige uteoppholdsarealer, jf kvalitetskravene som følger av pkt 11 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Samtidig vil tilkomsten til uteoppholdsarealene være problematisk for bevegelseshemmede, herunder rullestolsbrukere. Utfordringer knyttet til støy på uteoppholdsarealene er omtalt under støy i det etterfølgende. Privat uteoppholdsareal løses ved altaner og felles takterrase. Innsendt illustrasjon med oversikt over hvilke uteoppholdsarealer som ligger til grunn for vurdering av uteoppholdsarealer med kvalitet i forhold til krav til helningsgrad og støyforhold, er vanskelig å evaluere. Før saken fremmes til 2. gangs behandling må det foreligge en oversikt over hvilke arealer som er lagt til grunn for utregning av utearealer med kvalitet med hensyn til helningsgrad og solforhold. Denne er nødvendig for å få et best mulig grunnlag for en endelig evaluering av over nevnte forhold. Figur 4. kilde: Landskapsanalyse, Weglo Design. Side 4 av 8

5 Kulturminneinteresse Biblioteket FT/1, høyblokken B/F1 og F/K1 og lavblokken B3 foreslås i samråd med byantikvaren regulert til hensynssone kulturmiljø. Før saken fremmes til 2. gangs behandling må det medtas bestemmelser som sikrer verneinteressene. For mer informasjon om temaet kulturmiljø vises til Kulturminnerapport (vedlegg E). Trafikkløsninger Planområdet omfatter krysset Nattlandsveien/Rugdeveien og Erleveien i øst og Nattlandsveien i vest. Adkomst til de to nye bygningene fordeles på to avkjørsler som fører inn til parkeringsanlegg. All innkjøring til planområdet skjer fra Erleveien. Det tilrettelegges for offentlig gangvei (o_g2, o_g3 og o_g4) langs hele Erleveien innenfor planområdet. Det foreslås et felles gangveinett f_g1 mellom Erleveien og Nattlandsveien som vil kunne fungere som et bindeledd og en snarvei mellom Erleveien og busstoppene ved Nattlandsveien like nedenfor Landåstorget. Grunnet bratt terreng foreslås gangveien løst med trapper mellom B1 og FS1. Videre legges det tilrette for å videreføre den eksisterende passasjen gjennom Landåstorget. Denne passasjen foreslås regulert som privat etter ønske fra samferdselsetaten. Gangvei via grusplass/ parkeringsplass f_p1 opprettholdes som del av gangvei f_g1. Et felles gangveinett f_g1 er pr definisjon privat og ikke offentlig og kan ved ønske eller konflikter gjerdes inn. En slik løsning er verken i samsvar med allmennhetens interesser eller de føringer som følger av kommunedelplanen for Landås. Av denne fremgår det klar at det skal være en offentlig gangvei gjennom planområdet i området mellom Landåstorget og kommende bebyggelse. Denne er sågar merket som del av hovedgangveisystemet i området. Med henvisning til dagens krav i forhold til universell utforming er det en forutsetning av gangveien i størst mulig grad gjøres tilgjengelig for alle. Plasseringen av denne gangveien og utformingen av den må være avklart før saken fremmes til 2. gangs behandling. Det må også medtas bestemmelser som sikrer både opparbeidelsen av gangveiene og tidspunktet for ferdigstillelse. Situasjon for varelevering på Landåstorget er ikke optimal. Med bakgrunn i at det i planforslaget ikke er tilrettelagt for nytt næringsformål, kun bolig, foreslås ikke større endringer for eksisterende vareleveringssituasjon. Det foreslås 2,5 meters bredde på gangveien langs B/F1 (høyblokken) for å gi bedre oppstillingsmuligheter for vareleveranse til butikkene på Landåstorget. Fagetaten har på nåværende stadium i prosessen ingen spesielle kommentarer til forslagene til varelevering eller overordnet veinett for øvrig og avventer eventuelle tilbakemeldinger gjennom offentlig ettersyn. Planforslaget vil medføre økt trafikk med ÅDT på 67, 5 (Statens vegvesen sine ÅDT tabeller, jf Håndbok 146). Parkering I samsvar med gjeldende parkeringsnorm er det lagt til rette for 1,4 parkeringsplasser per 100m² BRA for nye boliger. Videre er det foreslått 2 sykkelplasser per 100 m² BRA bolig, med plassering i kjeller/bod. Dagens parkeringsnorm er under revisjon i forbindelse med pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Denne har nylig vært ute til høring. I forslaget til ny norm er kravet redusert til 1,2 parkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Nye retningslinjer for sykkelparkering ved tiltak med mer enn 4 boenheter tilsier at det skal tilstrebes parkeringsløsninger med særlig vekt på tyverisikring og tilgjengelighet fra gateplan. Side 5 av 8

6 I og med at planområdet/landåstorget ligger tett opp til en av byens bedre traseer hva gjelder tilgang til kollektive transportmidler, anbefales parkeringsdekningen redusert og tilpasset kommende norm. Skole/barnehage Landås skole ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Ifølge skolebruksplanen har skolen god kapasitet. Elevtallet er noenlunde stabilt, men er forventet å bli noe lavere på sikt. I Byrådsak 411/09, Statusmelding med oversikt over antall barnehageplasser, barnehagebehov, realiserte tiltak og planlagte tiltak i 2010 er kommunen/bydelene delt inn i mindre barnehageområder for å analysere dekningen bedre. Planområdet ligger innenfor barnehageområde 4: Fridalen, Haukeland, Kronstad, Landås, Slettebakken, og har en dekningsgrad på %. Tilgrensende område (Område 20: Minde, Ny-Kronborg) har en lavere dekning med 70 %, mens område 10: Kringlebotn, Midtun, Nattland, Paradis har en dekning på %. Fagetaten anser ikke situasjonen for barnehagedekning som kritisk på nåværende tidspunkt. Det bør imidlertid medtas en bestemmelse som sikrer at det sammen med fremtidig søknad om tiltak innsendes dokumentasjon på barnehagedekningen i området på det aktuelle tidspunktet. Universell utforming Det er foreslått etablert 2 lekeplasser og uteoppholdsarealer som er universelt utformet med blant annet universelt utformet adkomst via heis i bygget, bro ut på terreng og videre på sti. Adkomst til leke- og uteoppholdsarealene vil være tilgjengelig fra andre stier og trapper i planområdet. Av forslaget til bestemmelser fremgår at 5 % av foreslåtte parkeringsplasser skal imøtekomme kravene til universell utforming. Den gode tilgjengeligheten til disse plassene tilsier at andelen tilpassete plasser bør økes til minimum10 %. For øvrig kan henvisningen til kommuneplanen i bestemmelse Tilgjengelighet utelates. Det er krav om universell utforming og tilgjengelighet for alle også i plan- og bygningsloven med forskrifter. I tråd med forslaget til ny kommuneplan bør det medtas en bestemmelse som sikrer at det ved søknad om tiltak innsendes en dokumentasjon på hvordan universell utforming ivaretas. Energi Temaet vurderes å være noe mangelfullt utredet. I og med at området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, må det medtas i bestemmelsene et krav om at nybygg skal tilknyttes fjernvarmeanlegget. Det vurderes ikke å være godt nok å kun legge til rette for fjernvarme, jf forslaget til planbestemmelser sist revidert I kombinasjon med fjernvarme kan det imidlertid finnes andre energibesparende løsninger, jf plan- og bygningsloven 27-5, andre ledd. Det vises også til kapittel 14 i byggteknisk forskrift. Det må redegjøres nærmere for dette før saken fremmes til 2. gangs behandling. Støy Hovedveisystemet som omringer planområdet har en samlet ÅDT på over I den forbindelse er det utført støyanalyse, jf Kilde Akustikk AS (vedlegg G). Fasaden til bygg B1 får støynivå Lden =60 db. Kommuneplanbestemmelser tilfredsstilles forutsatt at minst halvparten av soverommene i hver leilighet i den østre delen av blokken har Side 6 av 8

7 soveromsvindu der støynivået er Lden =55 db eller lavere. Dvs. beliggende enten mot sør i tilknytning til de skjermende terrassene eller mot nord. Ifølge støyrapporten vises det at det aller meste av utearealet får støynivå Lden=55 db eller lavere bortsett fra et mindre område mellom B2 og Erleveien. Dette området må dermed tas ut fra arealer som medregnes som utearealer med kvalitet, da kommuneplanbestemmelser kun tilfredsstilles forutsatt at felles uteareal har støynivå Lden=55 db eller lavere. Det bør utarbeides en ny oppdatert rapport hva gjelder uteoppholdsarealene før saken fremmes til 2. gangs behandling. Fagetaten anmoder om at kommuneplanens spesifikasjon for kvalitetskrav vedrørende støykrav medtas som del av bestemmelsene. For øvrig har fagetaten ingen kommentarer til de foreslåtte støytiltak. Luftforurensing Luftforurensing fra hovedveisystemet som omringer planområdet og generelt for sentrumsområder i Bergen kommunen er en uttalt problematikk. Svevestøv er en av de viktigste komponentene i luftforurensing, sammen med nitrogendioksid. Plassering av lekearealer beskrives i planforslaget som vurdert ut i fra avstand fra vei og i forhold til høydeforskjellene mellom hovedveien i vest og øst. Overordnet måling av NO2 i området, foretatt av Bergen kommune, viser at uteoppholdsarealene i planen tilfredsstiller lokale og nasjonale krav til luftkvalitet, da årsmiddelgjennomsnittet ble målt til μgram per kubikkmeter, mens forskriftskravet er 40 μgram. Det må fremkomme av den aktuelle rekkefølgebestemmelsen at uteoppholdsarealene i planen tilfredsstiller aktuelle nasjonale og nasjonale krav til luftkvalitet i planområdet. Planfremstilling Det gjøres oppmerksom på at basiskart ikke skal være eldre enn 6 måneder ved uttaksdato. Før saken fremmes til 2. gangs behandling må det også oppdateres i henhold til siste sosiversjon. For tiden er det 4.2. Fagetaten understreker at det i det videre planarbeidet må tas hensyn til den eksisterende bebyggelsen på eiendommen gnr 161 bnr 1009 Nattlandsveien 72 selv om det følger av planforslaget at bebyggelsen på sikt kan rives. Dette fordi dagens eier har motsatt seg et salg samtidig som det anses å være uaktuelt for plan- og bygningsmyndigheten å legge opp til en ekspropriering av eiendommen. Det må fremgå av planforslaget med tilhørende bestemmelser at det legges opp til en etappevis utbygging. Både hensynet til eksisterende bebyggelse og krav til uteoppholdsareal med kvaliteter skal sikres gjennom bestemmelsene. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og delvis til hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader som forutsetter videre bearbeiding av planforslaget frem mot 2. gangs behandlingen. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Byggehøyde og utnyttelsesgrad reduseres ytterligere. Endre plassering av B1, fortrinnsvis som forlengelse av eksisterende bebyggelse B3. Begrense terrenginngrep i kollen Utredning av uteoppholdsareal som i henhold til støyforhold, helningsgrad, sol/skygge etc kan vise påkrevd mengde og kvalitet. Finne alternativ avbøtende tiltak ved mulig tap av gangakse G1 som binder Erleveien sammen med Nattlandsveien for myke trafikanter. Side 7 av 8

8 Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme av fagnotatet til 2.gangs behandling Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: a. Årstad, gnr. 161, bnr. 971, Erleveien, Reguleringsendring, PlanID , vist på plankart sist datert b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal konst. seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 28 fil nr 5 B. Reguleringsbestemmelser, datert , doknr 28 fil nr 6 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , doknr 28 fil nr 3 D. Illustrasjonsplan datert doknr 28 fil nr 9 E. Snitt datert , doknr 28 fil nr 10 F. Støyrapport Kilde Akustikk AS, datert , doknr 28 fil nr 16 G. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok nr 28, fil nr 14 H. Landskapsanalyse, datert mai 2001, dok nr 28 fil nr 13 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: - Odd M. Strand, Kolstien 43 F, 5097 Bergen - Asbjørn Bertelsen, Nattlandsfjellet 62, 5098 Bergen - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 Bergen Side 8 av 8