SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 17/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Lise Amundsen OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR B8 - ALTA SENTRUM

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 17/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Lise Amundsen Sakstittel: OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR B8 - ALTA SENTRUM Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11, legges planforslag for detaljregulering for B8, Alta sentrum, bestående av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse, alle datert , ut på offentlig ettersyn i seks uker. I henhold til gjeldende plankrav må planforslagets parkeringsløsning justeres før administrasjonen kan legge plandokumenter ut på offentlig ettersyn. Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart på grunnen, datert Plankart under grunnen, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse med vedlegg, datert Referat fra oppstartsmøte 2. ROS-analyse 3. Støyrapport 4. Geoteknisk rapport 5. VAO-rammeplan 6. Kopi av varslingsinnspill Andre saksdok.: Andre saksdokumenter finnes på saksnr. 17/2537. Bakgrunn: Selskapet B8 Eiendom AS har fått opsjon fra Alta kommune på kvartalet som i områderegulering for Alta Sentrum er definert som B8. Områdereguleringen åpner for etablering av boliger, forretninger, kontorer, bevertning og overnatting i dette kvartalet. B8 Eiendom AS har nå satt i gang detaljregulering i den hensikt å realisere et nybygg i fem etasjer, med forretning er i første etasje og en kombinasjon av kontorer (ca. 80) og boliger (32 leiligheter) i andre til femte etasje.

2 Det er varslet felles plan- og byggesak og søknad om rammetillatelse planlegges derved sendt på høring samtidig med reguleringsplanforslagets høring og offentlig ettersyn. Planområdet/Planstatus Det er Planid Områderegulering for Alta sentrum («sentrumsplanen») og Planid Parsell 1 Hjemmeluft - Alta Sentrum som utgjør planstatus i/inntil området. Se kartutsnittet under. Kvartal B8 er i sentrumsplanen regulert til kombinert formål, hvor det bl.a. tillates bolig/kontor/forretning/overnatting/bevertning (bestemmelse 3.5.9). Boligformålet skal ikke skal overstige 60%. Det tillates imidlertid 100% næringsvirksomhet. Det er åpnet for bygg i inntil 5 etasjer. Bygging skal skje innenfor definerte byggelinjer i plankartet, og til formålsgrenser der byggelinje ikke er definert. Tillatt %-BYA = 60, og det er krav om etablering av kjeller. Inntil 10 % av parkeringsbehovet kan tillates på bakkeplan, resten skal ligge i kjeller eller parkeringshus. Inntil planområdet mot NV er det regulert gangog sykkelvegforbindelse mellom Løkkevegen og Aronnesvegen (TF6). Byggelinjene skal sikre innsyn/utsyn mellom Nordlyskatedralen og omgivelsene. I sør grenser planområdet inntil, og delvis overlapper reguleringsplan for parsell 1 Hjemmeluft-Alta sentrum. Overlappingen gjelder areal for forlengelse av gang- og sykkelvegen som i sentrumsplanen er benevnt TF6, i planforslaget SGG. Figur 1: Planområdet er vist med tykk, rød stiplet linje.

3 Figur 2: Planstatus Høring/merknader: Planarbeidet ble varslet oppstartet ved brev datert , samt gjennom annonse i lokalpressen og kunngjøring på Rambølls hjemmesider. I løpet av varslingsperioden er det registrert 7 innspill. Disse kom fra Alta kommune v/kommunalteknikk, Alta kommunes Barn- og unges representant, Eldrerådet, Fylkeskommunen, Fylkesmannen, NVE og Sametinget. Kort oppsummert er statlige og fylkeskommunale myndigheter på generelt grunnlag opptatt av at hensynene til barn og unge, risiko og sårbarhet, forurensning (støy), estetikk mm. Innspillene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Planforslaget: Planens intensjon/generelt Planforslagets intensjon er å legge til rette for realisering av et nybygg i kvartal B8, med en kombinasjon av boliger, forretninger og kontorer. Planen legger til rette for fem etasjer, men i første omgang (byggetrinn 1) tenkes det etablert kun fire etasjer mot Løkkeveien (kontordelen). Boligfløyene etableres imidlertid i fem etasjer, med 32 leiligheter som dimensjonerende grunnlag.

4 Nybygget følger kravene i overordnet sentrumsplan når det gjelder utnyttelsesgrad, etasjehøyde, volum og byggelinjer. Når det gjelder parkering avviker forslaget fra krav i overordnet plan. Dette omhandler område #1 på forslagets plankart. Figur 3: Planforslag. Plankart på grunnen (vedlegg 1). I planforslaget finnes det i tillegg et plankart under grunnen (vedlegg 2) som kun omfatter arealet hvor formålet under grunn avviker fra formålet over grunnen. Bebyggelsen Første etasje Første etasje ønskes tilrettelagt for forretninger. Varemottak etableres mot nord, og adkomst til forretninger etableres både direkte fra Løkkeveien og fra parkeringsplass mot rundkjøring i øst. Det planlegges fasadeløsninger med store vindusflater mot Løkkeveien og parkeringsplass. Andre etasje Andre etasje planlegges med ca. 20 kontorer mot Løkkeveien. I de to boligfløyene som etableres mot Aronnesveien, planlegges det for til sammen åtte leiligheter, fire på hver fløy. På taket over første etasje planlegges det uteoppholdsarealer. Tredje - femte etasje

5 Plantegninger for tredje og femte etasje er vist på neste side. I første byggetrinn tenkes det etablert fem etasjer med leiligheter, og fire etasjer med kontorer. Pga. ulik etasjehøyde for boliger og kontor, blir gesimshøyden lik for boliger og kontorer i byggetrinn 1. Som byggetrinn 2 tillates etablert en femte etasje også over kontordelen, som da blir høyere enn boligfløyene. Se plantegninger i planbeskrivelse, s Figur 4: Illustrasjon fra planbeskrivelse. Uteoppholdsarealer Iht. sentrumsplanen skal det til hver leilighet sikres minimum 3 m 2 privat uteoppholdsareal i form av balkong el. I tillegg skal det i kvartalsområde B sikres minimum 20 m 2 felles uteoppholdsareal pr. leilighet. Leilighetene planlegges med privat balkong på mellom 8,8 og 13,6 m 2. I tillegg er det over første etasje lagt inn takhage/felles uteoppholdsareal på 705,8 m 2, dvs. vel 35 m 2 pr leilighet. I bestemmelsene er det tatt med krav om sol på uteplass. Disse samsvarer med krav i sentrumsplanen. Trafikale løsninger/parkering Gang- og sykkelveier, samt fortau ivaretas i planforslaget. I sentrumsplanen er det regulert inn gang- og sykkelvegforbindelse (TG6) mellom kvartal B7 og B8. Se gjeldende planstatus i figur 5. I planforslaget har denne forbindelsen fått benevnelsen SGG, i tråd med nytt regelverk. Forbindelsen har til hensikt å sikre offentlig passasje mellom Aronnesveien og Løkkeveien, og vil kunne være til nytte både som snarveg mellom sentrum og boligene sør for Aronnesveien, samt til bruk som skiløype mm. Arealet vil også ivareta siktelinjer mellom Alta kirke/nordlyskatedralen og nærområdet. I sentrumsplanen var det også regulert inn et felt til «Annen veggrunn grøntareal» mellom fortauet og B8. I samråd med planavdelingen i kommunen er dette arealet omdisponert til utbyggingsformål, slik at fortauet ligger inntil bygningskroppen på B8.

6 Parkeringskjeller og nedkjøringsrampe: Kjelleren benyttes til parkeringsplasser for leiligheter og kontorer, samt til boder og tekniske rom. Nedkjøringsrampen vest for bygget forutsettes å være felles for kvartal B7 og B8. Når utbygging på B7 blir aktuelt, skal det da være relativt kurant å koble seg på denne. Se plantegning for kjelleren i planbeskrivelse, s.10. Iht. kommunens parkeringskrav, tillates det kun etablert 12 parkeringsplasser på bakkeplan for kunder og besøkende i B8. Se beregning av parkeringsbehov i kapittel Leiligheter og kontorarbeidsplasser får løst sitt parkeringsbehov i kjelleren, mens parkering for forretninger må løses på bakkeplan/offentlige parkeringsplasser i nærområdet. Utfordringen forslagsstiller står overfor, er å finne detaljhandelsaktører som er villige til å etablere seg i B8 med såpass begrensede parkeringsmuligheter ved bygget. Forslagsstiller har vært i kontakt med flere potensielle leietakere, og tilbakemeldingene er entydige, de må ha flere parkeringsplasser på bakkeplan. Forslagsstiller har nå en intensjonsavtale med Coop Finnmark, og de krever minimum 35 p-plasser for at B8 skal være en interessant lokalitet for dem. Varelevering Det legges opp til varelevering langs byggets østside. Det er gjort sporingsanalyser med semitrailer med dimensjoner og konfigurasjoner lik det som tidligere var dimensjonerende kjøretøy i SVV`s håndbøker (Semitrailer er ikke lenger dimensjonerende i vegnormalene). Sporing viser at det er mulig å rygge inn i varemottaket fra begge sider av Løkkeveien, men det er ikke helt optimalt å måtte krysse fortauet og manøvrere i Løkkeveien. Disse utfordringene kan reduseres med varelevering utenom tidspunkter for mye trafikk i området (bil, gang og sykkel), samt ved bruk av vakt, varsel, sperring/merking etc. Figur 5: Parkering under tak ved inngangsparti. Teknisk infrastruktur På bakgrunn av signaler i oppstartsmøtet legger planforslaget opp til flytting av VA-ledninger slik at kvartalet kan bygges helt ut til regulert fortau. OPI-kanalenes nøyaktige plassering er ikke kjent, men det antas at disse også må flyttes.

7 Det er utarbeidet VAO-plan for tiltaket basert på disse forutsetningene. Denne finnes i vedlegg 7.5. For å kunne gjennomføre sentrumsplanens intensjon om å fylle ut kvartalene, må altså ledningene flyttes ikke bare forbi B8, men også videre oppover Løkkeveien. Grønnstruktur/Folkehelse Plantiltaket vil åpne snarvegen mellom Løkkeveien og Aronnesveien, og således bidra til at det blir lettere og mer attraktivt å bruke beina, sykkel, ski og spark mellom sentrum og nærområdene. De nye boligene, arbeidsplassene og forretningene vil dessuten være omkranset av gang- og sykkelveger/fortau, noe som vil bidra til mindre behov for bruk av motoriserte kjøretøy. Bussholdeplass og busstasjon finnes i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er også mulig å komme seg til Komsa, Sandfallet og BUL-løypa via eksisterende g/s-nett. Sykkelparkering for beboere og brukere ivaretas i planforslaget. I planprosessen er det også avholdt befaring med Skogbrukssjefen i Finnmark og ansvarlige konsulenter med sikte på å lokalisere furuvegetasjon som bør tas vare på. Risiko- og sårbarhet I vedlegg til planbeskrivelsen finnes ROS-analyse. På bakgrunn av den forenklede vurderingen ble det besluttet å gjøre nærmere utredninger av to forhold; støy og grunnforhold. Rapportene finnes som vedlegg 7.3 og 7.4. Se for øvrig konsekvenser av planforslaget og begrunnelse for valgte løsninger i planbeskrivelsen. Økonomiske konsekvenser/utbyggingsavtale: I bestemmelsene er det tatt inn rekkefølgekrav som skal sikre at infrastruktur utbygges i takt med ny bebyggelse og nye anlegg. Et viktig tema her vil være flytting av VA-ledninger og OPI-kanaler langs Løkkeveien. Disse er i konflikt med gjeldende sentrumsplan, og hverken den eller foreliggende planforslag vil kunne gjennomføres i dette området dersom ledningene ikke flyttes. Det skal innledes forhandlinger om utbyggingsavtale. Signert avtale vil foreligge ved sluttbehandling av saken. Vurdering: Administrasjonen vurderer at forslaget i stor grad har ivaretatt intensjoner og bestemmelser i sentrumsplanen med løsninger som støtter opp under målsettingen om å bygge byen innover og videreutvikle Alta sentrum. Med unntak av Parkeringsløsningen som fremmes i forslaget, som er i strid med følgende bestemmelser i sentrumsplanen: -I bestemmelse Byggeskikk fastslås det i pkt. e) at 1. etasje ikke skal benyttes til garasje/parkering.

8 -I bestemmelse Parkering kreves det i pkt. b) at alle parkeringsplasser skal tilrettelegges under bakken eller i parkeringshus. I samme bestemmelse, pkt. d) åpnes det for at inntil 10 % av parkeringsbehovet i det enkelte prosjekt kan lokaliseres på bakkeplan som kunde- /gjesteparkering. I planprosessen er det avholdt møter mellom planmyndigheten og forslagsstiller for å drøfte parkeringsløsninger i strid med overordnede planbestemmelser, hovedsakelig knyttet til bakkeparkering. Skisser i denne forbindelse ble oversendt og vurdert av administrasjonen. I brev av ba administrasjonen utbygger om å forholde seg til parkeringskravet i overordnet plan. Utbygger argumenterte i denne dialogen med at en slik løsning kunne sammenlignes med Amfis parkering under tak i 1.etasje. Administrasjonens vurdering er at om en skal dra paralleller til planforslagets parkeringsløsning og Amfis parkering i første etasje - er det en vesentlig forskjell at denne parkeringsetasjen er en del av et offentlig parkeringshus. Den gang da Amfi ble bygd ut, ble det også inngått et kompromiss fordi sentrum hadde behov for parkeringshus for å redusere arealbehovet til parkering på bakkenivå. Kommunestyret vedtok oppstart av forprosjekt/detaljregulering av parkeringshus på B5-Alta sentrum. Parkeringshuset skal dekke fremtidig behov for arbeidsparkering/næringsparkering i sentrum. I denne saken ble det drøftet at Alta sentrum er et nytt sentrum som må gripe muligheten til å gjøre de gode valgene. Mange eldre bysenter har tidligere blitt tilpasset for å tilrettelegge for bilbruk. Per dags dato arbeider mange byer med å omregulere disse arealene og planlegger sine sentrum ved å tilrettelegge for myke trafikanter og byliv. Etter en helhetlig vurdering kan ikke administrasjonen se at samfunnsinteresser i særlig grad utløses på B8 ved å imøtekomme planforslagets parkeringsløsning. Det vil derimot bidra som nærmiljøfiendtlig, samt undergrave intensjonene om den byutviklingen man gjennom flere politiske vedtak har blitt enige om å satse på, hvor man ønsker å styre andelen gående/syklende samt kollektivbruk i positiv retning. Å møte parkeringskrav til en stor dagligvaregigant som nevnt i planbeskrivelsen vil være utfordrende i kjernen til et hovedsentrum. Administrasjonen forstår det slik at utbyggers behov for en avtale med denne aktøren er avgjørende for om prosjektet kan realiseres eller ikke. Administrasjonen vurderer at en løsning utbygger kan se på er muligheter i forhold til å benytte deler av parkeringsareal i kjeller som kundeparkering, og heller velge å benytte seg av frikjøp i forhold til beregnet parkering til kontorarbeidsplasser i bygget. På denne måten vil en kunne tilby parkeringsplasser i umiddelbar nærhet til forretning, selv om de ikke er på bakkeplan. Avslutningsvis vurderer administrasjonen at det vil skape uheldige styringssignaler av Alta kommune å gi opsjon på en tomt til en kommersiell aktør i markedet, for deretter å tillate et utbyggingsprosjekt på tomta som er i strid med overordnet plan. For øvrig vurderer administrasjonen at planforslaget legger opp til ivaretakelse av hensyn til kvalitet og sikkerhet for beboere og brukere, lokalklima, natur, miljø, tilgjengelighet, byggeskikk og estetikk. Forslaget vurderes ikke å ha særlige negative konsekvenser for berørte parter og interesser. På bakgrunn av gjennomførte utredninger vurderes hensyn til risiko- og sårbarhet å være tilfredsstillende ivaretatt gjennom utforming av bestemmelser.

9 Foreløpig vurdering etter naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i nml legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Det er planadministrasjonens foreløpige vurdering at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli nevneverdig berørt av omsøkte endring. En videre vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12 anses derfor ikke relevant i denne saken. Konklusjon: I henhold til ovenstående vurdering anbefaler administrasjonen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med parkeringsløsning i henhold til gjeldende krav i områdeplan for Alta sentrum. Alta, Oddvar K Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift.