Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 55/ Stjørdal sentrum - avklaringer tilleggsalternativ til høring

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2012/ Saksbehandler: Inger Teodora Kværnø Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 55/ Stjørdal sentrum - avklaringer tilleggsalternativ til høring Vedtak i Komite plan Komite plan har følgende avklaringen til rådmannen angående hvilke alternative løsninger omtalt i vedlagt notat som skal legges til grunn for utarbeidelse av høringsdokumenter for tilleggsalternativ til områderegulering Stjørdal sentrum. Endringer og avklaringer ble enstemmig vedtatt. Disse er merket med fet skrift. 2.4 Utforming og estetikk I bestemmelsen andre avsnitt står det: «I tillegg til åpningene vist i plankartet tillates åpninger på inntil 4 m som adkomst til gårdsrom.». Dette kommer i konflikt med vedtaket om at alle innvendige byggegrenser skal fjernes, da dette medfører at det ikke lenger vises åpninger i plankartet. I rådmannens alternativ er det vist åpninger på inntil 15 m. Her finnes det fire alternativer. Innvendige byggegrenser vises i plankartet. Det tas inn en bestemmelse om at eventuelle åpninger mellom bygninger skal fastsettes i detaljregulering. Bestemmelsen endres til en generelle adgang til å etablere åpninger inntil x m mellom bygg. Bestemmelsen tas ut av planen Dersom bestemmelsen tas helt ut av planen vil det i prinsippet ikke være mulig å etablere åpninger mellom byggene innenfor et utbyggingsområde. Dette kan gjøre det utfordrende å få nok fasadeareal, særlig i kvartalenes hjørner. 2.6 Parkering Det er stilt krav om nøyaktig 0,5 plasser pr. boenhet under 30 m2 BRA, og nøyaktig 1,0 plass pr. boenhet fra 30 m2 BRA. Bestemmelsene om hvordan disse plassene skal fordeles forutsetter at gjennomsnittlig antall parkeringsplasser er mer enn 1 plass pr. boenhet, da 1 plass skal reserveres hver boenhet, mens gjesteparkering m.m. kommer i tillegg. Her er det tre muligheter: Krav til antall P-plasser endres til et minimumskrav Krav til antall P-plasser økes Krav om hvordan P-plassene skal fordeles tas ut av bestemmelsene

2 Endringene kan kombineres. Det lave kravet til antall parkeringsplasser kan komme i konflikt med kravet om at «det skal bygges parkeringsplasser under åpne fellesområder og gater der dette er mulig». For hotell tillates det ikke mer enn en P-plass per 1000 m2 BRA. For et hotell i seks etasjer betyr det seks plasser per 1000 m2 grunnflate. Å stille krav til at det skal bygges P-kjeller der dette er mulig vil medføre at det må søkes dispensasjon enten fra parkeringsnormen eller fra kravet om stor P- kjeller. Problemet vil kunne oppstå også der det er krav til flere P-plasser per enhet BRA. Hvor det er tillatt å bygge P-kjeller er styrt gjennom plankartet. En bestemmelse om at det skal bygges der det er mulig vil ikke overstyre plankartet, da plankartet er den juridiske visualiseringen av hvor det er mulig å bygge. Bestemmelsen må derfor tolkes som et krav til at det skal bygges P-kjeller på hele området vist til parkering i plankart under bakken. For å unngå motstrid kan det gjøres to endringer: Krav til antall P-plasser endres til et minimumskrav Krav om at det skal bygges P-kjeller der dette er mulig tas ut av planen Det er mulig å gjøre en eller begge endringene. Videre er bestemmelsen om at det tillates P-hus på alle områder langs E14 beholdt uendret, mens denne muligheten er fjernet i de konkrete bestemmelsene for BS33, BS34, BS35 og BS36. Her er det to muligheter: Henvisningen til BS33, BS34, BS35 og BS36 tas ut av bestemmelsen Muligheten for P-hus på BS33, BS34, BS35 og BS36 beholdes Det kan velges ulike løsninger på de ulike områdene. 2.8 Støy I revidert forslag til bestemmelser er følgende setning tatt inn: «Det tillates ikke boliger med utendørs støynivå i henhold til gjeldende teknisk standard og veileder.» Gjeldende veileder for støy i arealplanlegging er T I T-1442 står det at etablering av ny bebyggelse med støyfølsom bruksformål skal unngås i rød støysone. For veitrafikkstøy er denne grensen 65 db Lden. Dette er i direkte motstrid med bestemmelsen om at det tillates støyfølsom bebyggelse med inntil 70 db Lden. Det som er tatt ut av bestemmelsene i forhold til rådmannens forslag er føringer for avbøtende tiltak. Dersom det er disse tiltakene som skal styres av gjeldende teknisk standard og veileder kan følgende formulering benyttes: For støyfølsom bebyggelse med støy på fasade over grenseverdiene for gul støysone, jf. tabell 1 i T-1442/2016, skal det sikres avbøtende tiltak i henhold til gjeldende teknisk standard og veileder Anleggstrafikk, støv og støy Det er åpnet for støyende anleggsarbeid fram til kl på lørdager, men det er ikke angitt når dette arbeidet kan starte. På hverdager tillates ikke støyende virksomhet før kl og etter kl Dersom det skal tillates støyende virksomhet på lørdager må dette oppgis som tidsintervall. Endres til start kl og BS4 og BS5 I bestemmelsene punkt 2.4 Utforming og estetikk stilles det krav til at hovedfasade på bygninger mot offentlig gate, gangveger og park skal følge byggegrensa. I bestemmelsene for BS4 og BS5 mangler det gesimshøyde i byggegrensa mot Ole Vigs gate og Torgvegen. Her er det tre muligheter:

3 Bestemmelse om gesimshøyde mot Søndre gate endres til gesimshøyde mot gate, som i rådmannens forslag. Det fastsettes en annen gesimshøyde mot gate for Ole Vigs gate og Torgvegen. Denne må være lavere enn tilbaketrukket gesimshøyde med mindre krav om tilbaketrukket toppetasje tas ut av planen. Det tas inn en unntaksbestemmelse for BS4 og BS5 i punkt BS17 Det er stilt krav om publikumsrettet virksomhet mot gate, uten at det er spesifisert om dette gjelder en eller flere etasjer. I praksis betyr dette at bestemmelsen skal gjelde alle etasjer. Øvrige deler av bestemmelsen tillater ikke bolig i første etasje, men åpner for dette i øvrige etasjer. Dette vil være i strid med kravet om publikumsrettet virksomhet i alle etasjer. Her er det to muligheter. Begrense kravet om publikumsrettet virksomhet til 1. etasje. Ikke åpne for boliger over 1. etasje. Bestemmelsen inneholder to ulike krav om tilbaketrukket fasade mot Wergelandsvegen; minimum 5 m over 18,5 m, og nøyaktig 2 m for bolig. Det kommer ikke klart fram av bestemmelsen om kravet for bolig gjelder i tillegg til eller i stedet for kravet for øvre etasjer. Her er det tre muligheter: Kravet skal gjelde i alle etasjer der det skal bygges bolig, inkludert etasjer over 18,5 m. Kravet skal gjelde etasjer der det skal bygges bolig, opp til 18,5 m. Kravet skal bare gjelde over 18,5 m, dersom det bygges bolig. Stryk kravet om 2 m tilbaketrukket for bolig BS20 BYA fra bakken og opp til 9 meter over bakken er satt til 80 %, mens BYA over 9 meter er satt til 100 %. BYA bør normalt være lavere i høyden enn på bakkeplan. Her er det to muligheter. Sett en BYA for hele området, uavhengig av høyde over bakken: 100 % Reduser BYA over 9 m til mindre enn 80 % BS22,BS23,BS24 og BS25 I bestemmelsene for nevnte felt er det oppgitt «parkering: ingen krav». Dette kan tolkes på to måter: Områdene kan bygges ut uten parkeringsdekning Områdene skal bygges ut med samme parkeringsdekning som resten av sentrum BS33, BS34, BS35 og BS36. Slik bestemmelsene er formulert er det åpnet for byggehøyde inntil 23 m både 15 m og 21 m tilbaketrukket fra Kjøpmannsgata. Dette kan føre til uklarhet om hvilken byggegrense som skal gjelde. Her er det tre muligheter. Tillatt gesimshøyde 15 m tilbaketrukket reduseres. Tillatt gesimshøyde 21 m tilbaketrukket økes. Bestemmelsen endres til «minimum 15 m tilbaketrukket fra Kjøpmannsgata og 21 m tilbaketrukket fra E14 tillates gesimshøyde inntil 23 m og 4.3 Bruk av areal under park

4 I bestemmelsene punkt er det tilføyd en setning om at det tillates parkeringsanlegg under terreng i parkene. Punkt 4.3 er beholdt uendret. Her står det at det ikke tillates tiltak som reduserer områdets kapasitet for magasinering av overvann. Parkeringsanlegg reduserer områdets kapasitet for overvannsmagasinering. Her er det to muligheter: Det tillates parkeringsanlegg under parkene. Arealformål i plankart under bakken endres, og punkt 4.3 tas ut av bestemmelsene. Områdene benyttes til magasinering av overvann. Det åpnes ikke for parkeringsanlegg under parkene. Det kan velges ulike løsninger på de ulike områdene. 5.2 Hensynssone kulturmiljø Bestemmelsen henviser til generelle krav til kulturminner beskrevet under fellesbestemmelsene. Disse generelle kravene er tatt ut av bestemmelsene. Her er det to muligheter: De generelle kravene tas inn i bestemmelsene som i rådmannens forslag Henvisning til de generelle bestemmelsene tas ut av punkt Formål 1. etg. Rådmannen antar at det med næring menes publikumsrettet virksomhet. I plan- og bygningsloven regnes blant annet ikke forretning som næring Kulturminner Bygninger i Kirkevegen er ikke omtalt som bygg som skal bevares der de står i dag. I bestemmelsene for område BS27, BS37 og BS 38 er det fortsatt krav til bevaring av bygningene. Her er det to muligheter. 1. Beholde bevaring som vist i rådmannens forslag til plankart 2. Oppheve vernebestemmelsene og endre kartet Formingsveileder 26. Utarbeidelse av ny formingsveileder kan ikke fastsettes gjennom reguleringsplan. 27. Det finnes ikke hjemmel til å fastsette hvem i kommunen som skal behandle ulike tema i en byggesak, dette må fastsettes i delegasjonsreglementet. Det er heller ikke anledning til å si noe om mulige framtidige endringer i planen, dette må behandles som en planendring dersom det blir aktuelt. Valg av farger og fasademateriale kan fastsette i detaljregulering eller i byggesak. Dersom det skal sikres politisk behandling uten å endre delegasjonsreglementet kan det stilles krav til at utforming, farger og fasademateriale fastsettes i detaljreguleringen Gatevarme Slik planen er utformet vil den ikke være til hinder for utbygging av gatevarme, men den stiller heller ikke krav til slike etableringer. Dersom det skal stilles krav til etablering av fjernvarme må det gjøres som rekkefølgekrav. Det kan stilles krav om at det etableres fjernvarme og møblering i tilliggende fortau og gangveger ved nybygg. Finansiering av tiltaket vil i så fall være et tema for en utbyggingsavtale.

5 Diverse 36: Dette er et spørsmål om skilting, og ikke et tema for reguleringsplanen. 40: Utarbeidelse av plan for myke trafikanter kan ikke fastsettes gjennom reguleringsplan. Tatt til orientering 41. og 42 Byggehøyder Minste byggehøyde må fastsettes i meter, ikke etasjer. Rådmannen foreslår å sette minste byggehøyde til 5 meter lavere enn maksimum høyde. Dette tilsvarer en høy etasje, men åpner ikke for to. Forskjellen mellom minimum og maksimum byggehøyde bør være tilstrekkelig til å gi rom for at ulike funksjoner krever ulik etasjehøyde. Det må komme klart fram av bestemmelsene om minste byggehøyde gjelder hele bygningen, eller kun deler av denne. Dersom det gjelder hele bygningen vil det ikke være mulig å bygge forretningsgårder med boliger på taket, da dette konseptet forutsetter et stort, lavt bygg med en smalere bygningskropp på toppen. Dette vil også være i motstrid med punkt 41. om lamellbygg. Dersom det er ønskelig å begrense minste byggehøyde til deler av bygget kan det tas inn en bestemmelse om det tillates lavere byggehøyder for inntil 30 % av BYA. Det kan settes en generell prosent for hele sentrum, eller den kan settes spesifikt for hvert område. En annen mulighet er å fastsette minste utbyggingsvolum som minimum BRA eller minimum %-BRA. Dette kan gi kommunen bedre kontroll med arealkapasiteten i planen, samtidig som det gir utbygger mer fleksibilitet. Ulempen er at denne løsningen vil kreve noe mer tid for å utarbeide et høringsforslag, da BRA for alle områdene må beregnes. Det kommer ikke klart fram av det politiske vedtaket om det skal tillates lamellbygg i hele sentrum, om dette bare gjelder områder der det tillates boliger på taket av forretningsgårder, eller om det gjelder konkrete planområder. 43: Se omtale av punkt om formingsveileder. Punkter som ble fremlagt muntlig for komiteen og er tillegg etter utsending av sakspapirene til møte BS23, BS 24 og BS 25 Det er foreslått følgende bestemmelse for utforming av nye bygg i områdene: «Det tillates 2 etasjer med gesims inntil 9 m, med inntrukket 3 etasje gesimshøyde inntil 12m eller og mønehøyde inntil 13m.» Denne bestemmelsen er uklar. Rådmannen foreslår følgende omformulering: «Mot gate tillates gesimshøyde inntil 9 m. Minimum 3 m tilbaketrukket tillates gesimshøyde inntil 12 m. Dersom bebyggelsen utformes med saltak tillates mønehøyde inntil 13 m.» Det må fastsettes hvor mye øverste etasje skal trekkes tilbake , og BS27, BS37 og BS38 I bevaringsområde Kirkevegen er følgende bestemmelse foreslått tatt inn: «Bygg som er vanskelig og restaurere skal kunne bygges opp i nye materialer men i gammel stil.» Dette tillegget er i motstrid med følgende bestemmelse for områdene:

6 «Bygg vist med kraftig omriss i plankartet skal bevares, og tillates ikke revet. Bygningene tillates bare påbygd, ombygd eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret holdes uendret eller føres tilbake til mer opprinnelig utseende.» Dersom det skal åpnes for riving og gjenoppbygging av vernede bygg må bestemmelsene inneholde konkrete føringer for hvilke kriterier som må være oppfylt for å gjøre unntak fra vernebestemmelsen. I tillegg må det foreligge føringer for hva som ligger i begrepet «gammel stil» , og BS27, BS37 og BS38 For eksempel kan følgende bestemmelse benyttes: «Dersom mer enn 50 % av bærende konstruksjon er i så dårlig forfatning at den må erstattes med nye materialer, kan det tillates riving og nybygg. Et nybygg skal bygges i samme stil, og med samme utvendige dimensjoner som bygget dette erstatter.» Faren med en slik bestemmelse er at den kan oppfordre grunneiere til å ikke vedlikeholde eiendommen sin. Det kan derfor være at denne typen saker heller bør håndteres som dispensasjoner, med konkrete vurderinger av hver enkelt sak. Maks BYA I områder der det er vist byggegrense mot vei som ikke samsvarer med utbyggingsområdet, f.eks. mot E14, kan ikke maks tillatt BYA overstige: Maks BYA = Areal innnenfor byggegrense Samlet areal I flere områder er det foreslått å øke BYA over denne grensen, til 100 %. Her er det to muligheter. Byggegrense fjernes BYA reduseres i henhold til formel over. Det er SVV som fastsetter byggegrense mot Europaveger. Kommunen har derfor ikke myndighet til å endre denne uten godkjenning fra SVV BOP1 I revidert forslag er følgende setning tatt inn: «Det skal vurderes tilgang for offentligheten i toppetasjen.» Bestemmelsen må være entydig i sine føringer. Her er det tre muligheter: Det stilles krav til publikumstilgang i toppetasjen. Det stilles ikke krav til publikumstilgang i toppetasjen. Det stilles krav om at publikumstilgang avklares i detaljreguleringsplanen. Behandling i Komite plan Komite plan har følgende avklaringen til rådmannen angående hvilke alternative løsninger omtalt i vedlagt notat som skal legges til grunn for utarbeidelse av høringsdokumenter for tilleggsalternativ til områderegulering Stjørdal sentrum. Endringer og avklaringer ble enstemmig vedtatt. Disse er merket med fet skrift. 2.4 Utforming og estetikk

7 I bestemmelsen andre avsnitt står det: «I tillegg til åpningene vist i plankartet tillates åpninger på inntil 4 m som adkomst til gårdsrom.». Dette kommer i konflikt med vedtaket om at alle innvendige byggegrenser skal fjernes, da dette medfører at det ikke lenger vises åpninger i plankartet. I rådmannens alternativ er det vist åpninger på inntil 15 m. Her finnes det fire alternativer. Innvendige byggegrenser vises i plankartet. Det tas inn en bestemmelse om at eventuelle åpninger mellom bygninger skal fastsettes i detaljregulering. Bestemmelsen endres til en generelle adgang til å etablere åpninger inntil x m mellom bygg. Bestemmelsen tas ut av planen Dersom bestemmelsen tas helt ut av planen vil det i prinsippet ikke være mulig å etablere åpninger mellom byggene innenfor et utbyggingsområde. Dette kan gjøre det utfordrende å få nok fasadeareal, særlig i kvartalenes hjørner. 2.6 Parkering Det er stilt krav om nøyaktig 0,5 plasser pr. boenhet under 30 m2 BRA, og nøyaktig 1,0 plass pr. boenhet fra 30 m2 BRA. Bestemmelsene om hvordan disse plassene skal fordeles forutsetter at gjennomsnittlig antall parkeringsplasser er mer enn 1 plass pr. boenhet, da 1 plass skal reserveres hver boenhet, mens gjesteparkering m.m. kommer i tillegg. Her er det tre muligheter: Krav til antall P-plasser endres til et minimumskrav Krav til antall P-plasser økes Krav om hvordan P-plassene skal fordeles tas ut av bestemmelsene Endringene kan kombineres. Det lave kravet til antall parkeringsplasser kan komme i konflikt med kravet om at «det skal bygges parkeringsplasser under åpne fellesområder og gater der dette er mulig». For hotell tillates det ikke mer enn en P-plass per 1000 m2 BRA. For et hotell i seks etasjer betyr det seks plasser per 1000 m2 grunnflate. Å stille krav til at det skal bygges P-kjeller der dette er mulig vil medføre at det må søkes dispensasjon enten fra parkeringsnormen eller fra kravet om stor P- kjeller. Problemet vil kunne oppstå også der det er krav til flere P-plasser per enhet BRA. Hvor det er tillatt å bygge P-kjeller er styrt gjennom plankartet. En bestemmelse om at det skal bygges der det er mulig vil ikke overstyre plankartet, da plankartet er den juridiske visualiseringen av hvor det er mulig å bygge. Bestemmelsen må derfor tolkes som et krav til at det skal bygges P-kjeller på hele området vist til parkering i plankart under bakken. For å unngå motstrid kan det gjøres to endringer: Krav til antall P-plasser endres til et minimumskrav Krav om at det skal bygges P-kjeller der dette er mulig tas ut av planen Det er mulig å gjøre en eller begge endringene. Videre er bestemmelsen om at det tillates P-hus på alle områder langs E14 beholdt uendret, mens denne muligheten er fjernet i de konkrete bestemmelsene for BS33, BS34, BS35 og BS36. Her er det to muligheter: Henvisningen til BS33, BS34, BS35 og BS36 tas ut av bestemmelsen Muligheten for P-hus på BS33, BS34, BS35 og BS36 beholdes Det kan velges ulike løsninger på de ulike områdene. 2.8 Støy I revidert forslag til bestemmelser er følgende setning tatt inn: «Det tillates ikke boliger med utendørs støynivå i henhold til gjeldende teknisk standard og veileder.» Gjeldende veileder for støy i arealplanlegging er T I T-1442 står det at etablering av ny bebyggelse med

8 støyfølsom bruksformål skal unngås i rød støysone. For veitrafikkstøy er denne grensen 65 db Lden. Dette er i direkte motstrid med bestemmelsen om at det tillates støyfølsom bebyggelse med inntil 70 db Lden. Det som er tatt ut av bestemmelsene i forhold til rådmannens forslag er føringer for avbøtende tiltak. Dersom det er disse tiltakene som skal styres av gjeldende teknisk standard og veileder kan følgende formulering benyttes: For støyfølsom bebyggelse med støy på fasade over grenseverdiene for gul støysone, jf. tabell 1 i T-1442/2016, skal det sikres avbøtende tiltak i henhold til gjeldende teknisk standard og veileder Anleggstrafikk, støv og støy Det er åpnet for støyende anleggsarbeid fram til kl på lørdager, men det er ikke angitt når dette arbeidet kan starte. På hverdager tillates ikke støyende virksomhet før kl og etter kl Dersom det skal tillates støyende virksomhet på lørdager må dette oppgis som tidsintervall. Endres til start kl og BS4 og BS5 I bestemmelsene punkt 2.4 Utforming og estetikk stilles det krav til at hovedfasade på bygninger mot offentlig gate, gangveger og park skal følge byggegrensa. I bestemmelsene for BS4 og BS5 mangler det gesimshøyde i byggegrensa mot Ole Vigs gate og Torgvegen. Her er det tre muligheter: Bestemmelse om gesimshøyde mot Søndre gate endres til gesimshøyde mot gate, som i rådmannens forslag. Det fastsettes en annen gesimshøyde mot gate for Ole Vigs gate og Torgvegen. Denne må være lavere enn tilbaketrukket gesimshøyde med mindre krav om tilbaketrukket toppetasje tas ut av planen. Det tas inn en unntaksbestemmelse for BS4 og BS5 i punkt BS17 Det er stilt krav om publikumsrettet virksomhet mot gate, uten at det er spesifisert om dette gjelder en eller flere etasjer. I praksis betyr dette at bestemmelsen skal gjelde alle etasjer. Øvrige deler av bestemmelsen tillater ikke bolig i første etasje, men åpner for dette i øvrige etasjer. Dette vil være i strid med kravet om publikumsrettet virksomhet i alle etasjer. Her er det to muligheter. Begrense kravet om publikumsrettet virksomhet til 1. etasje. Ikke åpne for boliger over 1. etasje. Bestemmelsen inneholder to ulike krav om tilbaketrukket fasade mot Wergelandsvegen; minimum 5 m over 18,5 m, og nøyaktig 2 m for bolig. Det kommer ikke klart fram av bestemmelsen om kravet for bolig gjelder i tillegg til eller i stedet for kravet for øvre etasjer. Her er det tre muligheter: Kravet skal gjelde i alle etasjer der det skal bygges bolig, inkludert etasjer over 18,5 m. Kravet skal gjelde etasjer der det skal bygges bolig, opp til 18,5 m. Kravet skal bare gjelde over 18,5 m, dersom det bygges bolig. Stryk kravet om 2 m tilbaketrukket for bolig BS20

9 BYA fra bakken og opp til 9 meter over bakken er satt til 80 %, mens BYA over 9 meter er satt til 100 %. BYA bør normalt være lavere i høyden enn på bakkeplan. Her er det to muligheter. Sett en BYA for hele området, uavhengig av høyde over bakken: 100 % Reduser BYA over 9 m til mindre enn 80 % BS22,BS23,BS24 og BS25 I bestemmelsene for nevnte felt er det oppgitt «parkering: ingen krav». Dette kan tolkes på to måter: Områdene kan bygges ut uten parkeringsdekning Områdene skal bygges ut med samme parkeringsdekning som resten av sentrum BS33, BS34, BS35 og BS36. Slik bestemmelsene er formulert er det åpnet for byggehøyde inntil 23 m både 15 m og 21 m tilbaketrukket fra Kjøpmannsgata. Dette kan føre til uklarhet om hvilken byggegrense som skal gjelde. Her er det tre muligheter. Tillatt gesimshøyde 15 m tilbaketrukket reduseres. Tillatt gesimshøyde 21 m tilbaketrukket økes. Bestemmelsen endres til «minimum 15 m tilbaketrukket fra Kjøpmannsgata og 21 m tilbaketrukket fra E14 tillates gesimshøyde inntil 23 m og 4.3 Bruk av areal under park I bestemmelsene punkt er det tilføyd en setning om at det tillates parkeringsanlegg under terreng i parkene. Punkt 4.3 er beholdt uendret. Her står det at det ikke tillates tiltak som reduserer områdets kapasitet for magasinering av overvann. Parkeringsanlegg reduserer områdets kapasitet for overvannsmagasinering. Her er det to muligheter: Det tillates parkeringsanlegg under parkene. Arealformål i plankart under bakken endres, og punkt 4.3 tas ut av bestemmelsene. Områdene benyttes til magasinering av overvann. Det åpnes ikke for parkeringsanlegg under parkene. Det kan velges ulike løsninger på de ulike områdene. 5.2 Hensynssone kulturmiljø Bestemmelsen henviser til generelle krav til kulturminner beskrevet under fellesbestemmelsene. Disse generelle kravene er tatt ut av bestemmelsene. Her er det to muligheter: De generelle kravene tas inn i bestemmelsene som i rådmannens forslag Henvisning til de generelle bestemmelsene tas ut av punkt Formål 1. etg. Rådmannen antar at det med næring menes publikumsrettet virksomhet. I plan- og bygningsloven regnes blant annet ikke forretning som næring Kulturminner Bygninger i Kirkevegen er ikke omtalt som bygg som skal bevares der de står i dag. I bestemmelsene for område BS27, BS37 og BS 38 er det fortsatt krav til bevaring av bygningene. Her er det to muligheter.

10 3. Beholde bevaring som vist i rådmannens forslag til plankart 4. Oppheve vernebestemmelsene og endre kartet Formingsveileder 26. Utarbeidelse av ny formingsveileder kan ikke fastsettes gjennom reguleringsplan. 27. Det finnes ikke hjemmel til å fastsette hvem i kommunen som skal behandle ulike tema i en byggesak, dette må fastsettes i delegasjonsreglementet. Det er heller ikke anledning til å si noe om mulige framtidige endringer i planen, dette må behandles som en planendring dersom det blir aktuelt. Valg av farger og fasademateriale kan fastsette i detaljregulering eller i byggesak. Dersom det skal sikres politisk behandling uten å endre delegasjonsreglementet kan det stilles krav til at utforming, farger og fasademateriale fastsettes i detaljreguleringen Gatevarme Slik planen er utformet vil den ikke være til hinder for utbygging av gatevarme, men den stiller heller ikke krav til slike etableringer. Dersom det skal stilles krav til etablering av fjernvarme må det gjøres som rekkefølgekrav. Det kan stilles krav om at det etableres fjernvarme og møblering i tilliggende fortau og gangveger ved nybygg. Finansiering av tiltaket vil i så fall være et tema for en utbyggingsavtale. Diverse 36: Dette er et spørsmål om skilting, og ikke et tema for reguleringsplanen. 40: Utarbeidelse av plan for myke trafikanter kan ikke fastsettes gjennom reguleringsplan. Tatt til orientering 41. og 42 Byggehøyder Minste byggehøyde må fastsettes i meter, ikke etasjer. Rådmannen foreslår å sette minste byggehøyde til 5 meter lavere enn maksimum høyde. Dette tilsvarer en høy etasje, men åpner ikke for to. Forskjellen mellom minimum og maksimum byggehøyde bør være tilstrekkelig til å gi rom for at ulike funksjoner krever ulik etasjehøyde. Det må komme klart fram av bestemmelsene om minste byggehøyde gjelder hele bygningen, eller kun deler av denne. Dersom det gjelder hele bygningen vil det ikke være mulig å bygge forretningsgårder med boliger på taket, da dette konseptet forutsetter et stort, lavt bygg med en smalere bygningskropp på toppen. Dette vil også være i motstrid med punkt 41. om lamellbygg. Dersom det er ønskelig å begrense minste byggehøyde til deler av bygget kan det tas inn en bestemmelse om det tillates lavere byggehøyder for inntil 30 % av BYA. Det kan settes en generell prosent for hele sentrum, eller den kan settes spesifikt for hvert område. En annen mulighet er å fastsette minste utbyggingsvolum som minimum BRA eller minimum %-BRA. Dette kan gi kommunen bedre kontroll med arealkapasiteten i planen, samtidig som det gir utbygger mer fleksibilitet. Ulempen er at denne løsningen vil kreve noe mer tid for å utarbeide et høringsforslag, da BRA for alle områdene må beregnes.

11 Det kommer ikke klart fram av det politiske vedtaket om det skal tillates lamellbygg i hele sentrum, om dette bare gjelder områder der det tillates boliger på taket av forretningsgårder, eller om det gjelder konkrete planområder. 43: Se omtale av punkt om formingsveileder. Punkter som ble fremlagt muntlig for komiteen og er tillegg etter utsending av sakspapirene til møte BS23, BS 24 og BS 25 Det er foreslått følgende bestemmelse for utforming av nye bygg i områdene: «Det tillates 2 etasjer med gesims inntil 9 m, med inntrukket 3 etasje gesimshøyde inntil 12m eller og mønehøyde inntil 13m.» Denne bestemmelsen er uklar. Rådmannen foreslår følgende omformulering: «Mot gate tillates gesimshøyde inntil 9 m. Minimum 3 m tilbaketrukket tillates gesimshøyde inntil 12 m. Dersom bebyggelsen utformes med saltak tillates mønehøyde inntil 13 m.» Det må fastsettes hvor mye øverste etasje skal trekkes tilbake , og BS27, BS37 og BS38 I bevaringsområde Kirkevegen er følgende bestemmelse foreslått tatt inn: «Bygg som er vanskelig og restaurere skal kunne bygges opp i nye materialer men i gammel stil.» Dette tillegget er i motstrid med følgende bestemmelse for områdene: «Bygg vist med kraftig omriss i plankartet skal bevares, og tillates ikke revet. Bygningene tillates bare påbygd, ombygd eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret holdes uendret eller føres tilbake til mer opprinnelig utseende.» Dersom det skal åpnes for riving og gjenoppbygging av vernede bygg må bestemmelsene inneholde konkrete føringer for hvilke kriterier som må være oppfylt for å gjøre unntak fra vernebestemmelsen. I tillegg må det foreligge føringer for hva som ligger i begrepet «gammel stil» , og BS27, BS37 og BS38 For eksempel kan følgende bestemmelse benyttes: «Dersom mer enn 50 % av bærende konstruksjon er i så dårlig forfatning at den må erstattes med nye materialer, kan det tillates riving og nybygg. Et nybygg skal bygges i samme stil, og med samme utvendige dimensjoner som bygget dette erstatter.» Faren med en slik bestemmelse er at den kan oppfordre grunneiere til å ikke vedlikeholde eiendommen sin. Det kan derfor være at denne typen saker heller bør håndteres som dispensasjoner, med konkrete vurderinger av hver enkelt sak. Maks BYA I områder der det er vist byggegrense mot vei som ikke samsvarer med utbyggingsområdet, f.eks. mot E14, kan ikke maks tillatt BYA overstige: Maks BYA = Areal innnenfor byggegrense Samlet areal I flere områder er det foreslått å øke BYA over denne grensen, til 100 %.

12 Her er det to muligheter. Byggegrense fjernes BYA reduseres i henhold til formel over. Det er SVV som fastsetter byggegrense mot Europaveger. Kommunen har derfor ikke myndighet til å endre denne uten godkjenning fra SVV BOP1 I revidert forslag er følgende setning tatt inn: «Det skal vurderes tilgang for offentligheten i toppetasjen.» Bestemmelsen må være entydig i sine føringer. Her er det tre muligheter: Det stilles krav til publikumstilgang i toppetasjen. Det stilles ikke krav til publikumstilgang i toppetasjen. Det stilles krav om at publikumstilgang avklares i detaljreguleringsplanen. Rådmannens forslag til innstilling: Rådmannen ber komite plan avklare hvilke alternative løsninger omtalt i vedlagt notat som skal legges til grunn for utarbeidelse av høringsdokumenter for tilleggsalternativ til områderegulering Stjørdal sentrum. Vedlegg: Vedlegg: NOTAT TIL VEDTAK I KOMITE PLAN Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): For høringsforslag og vedtak i komite plan, se sak 27/18 Sammendrag: Da høringsforslag til ny sentrumsplan ble behandlet i komite plan ble det vedtatt et alternativt høringsforslag som skal legges ut til høring og offentlig ettersyn i tillegg til rådmannens alternativer. Dette alternativet ble sendt tilbake til rådmannen for en juridisk gjennomgang. I arbeidet med å utarbeide høringsdokumenter for det nye alternativet er oppdaget en del uklare og til dels motstridende føringer i vedtaket. Rådmannen har utarbeidet et notat som går gjennom alle føringer som ikke er entydige, og ber om en avklaring fra komite plan om hvilken forståelse av føringene som skal legges til grunn i høringsdokumentene. Saksopplysninger En reguleringsplan på høring skal bestå av plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsanalyse, og de utredninger som er nødvendige for å sikre et tilfredsstillende beslutningsgrunnlag. Der det fremmes flere alternativer må alle alternativer tilfredsstille disse

13 kravene. Komite plans vedtak om å legge ut et alternativt planforslag til høring i tillegg til rådmannens alternativer medfører at det må utarbeides komplette høringsdokumenter for dette alternativet. Komiteens vedtak inneholdt forslag til reviderte bestemmelser. Her består rådmannens arbeid i å sikre at bestemmelsene er formulert juridisk korrekt, og at endringene er konsekvente gjennom dokumentet. For områdene BS1, BS2, BS3, BS15, BS30, BS32, BS33, BS34, BS35, BS36 og BS38 er det gjort endringer fra «forslag til endringer fra partiene Krf, SP, Frp, Mdg og Høyre» som ble lagt fram på møtet , og til protokollen i samme møte. Det er primært gjort justeringer i byggehøyder. I område BS32 er BYA økt, og i område BS38 er det tatt inn samme føring som for øvrige områder i Kirkevegen. Rådmannen har lagt protokollen til grunn for utarbeidelse av høringsdokumentene. I tillegg til bestemmelsene må det utarbeides reviderte plankart på og under bakken, samt et tilleggsnotat til planbeskrivelsen som forklarer forskjellene på rådmannens hovedalternativ og tilleggsalternativet vedtatt i komite plan. Endringsnotatet i vedtaket i sak 27/18 er ikke tilstrekkelig utdypende til å tilfredsstille kravene til et tillegg til planprogrammet. Sentrumsplanen er en stor og kompleks plan, og det er mange føringer som henger sammen med hverandre. En endring i en bestemmelse kan derfor ofte kreve endringer i en eller flere andre bestemmelser for å sikre at planen er konsekvent. Flere steder i bestemmelsene er ikke alle slike følgeendringer fanget opp, f.eks. når det kommer til parkeringskrav for boliger. Det er stilt krav om nøyaktig 0,5 plasser pr. boenhet under 30 m2 BRA, og nøyaktig 1,0 plass pr. boenhet fra 30 m2 BRA. Bestemmelsene om hvordan disse plassene skal fordeles forutsetter at gjennomsnittlig antall parkeringsplasser er mer enn 1 plass pr. boenhet, da 1 plass skal reserveres hver boenhet, mens gjesteparkering m.m. kommer i tillegg. Andre steder er det et tolkningsrom i bestemmelsene. I bestemmelsene for BS22, BS23, BS24 og BS25 er det oppgitt «parkering: ingen krav». Dette kan tolkes på to måter; enten at områdene kan bygges ut uten parkeringsdekning, eller at områdene skal bygges ut med samme parkeringsdekning som resten av sentrum. Et tredje moment er føringer som ikke kan håndteres i reguleringsplaner. Dette gjelder f.eks. der det er beskrevet at utforming av fasader skal forelegges komite plan. Hvem i kommunen som skal fatte slike beslutninger er en sak for delegasjonsreglementet, og kan ikke fastsettes i planbestemmelsene. Vurdering Rådmannen har allerede fremmet sitt forslag til områderegulering for Stjørdal sentrum. Det er ønskelig at høringsutkastet til tilleggsalternativet i størst mulig grad er i samsvar med intensjonene vedtaket i sak 27/18, samtidig som det holder seg innenfor de juridiske rammene satt i plan- og bygningsloven. Rådmannen har derfor valgt å legge frem alternative løsninger der det er motstrid, uten å ta stilling til hvilket alternativ som skal ta inn i høringsdokumentene. For noen problemstillinger finnes det noen få mulige løsninger. Her er alle alternativer listet opp. Dette er også gjort der en bestemmelse kan tolkes på ulike måter. Der bestemmelsene er mangelfulle er det beskrevet hva som må tilføyes for å få komplette bestemmelser. Noen steder er det behov for å endre innholdet i en bestemmelse, enten på grunn av motstrid eller fordi kommunen ikke har hjemmel til å kreve det som er foreslått. Her har rådmannen foreslått alternative bestemmelser som kan ivareta en del av intensjonene bak vedtaket, men innenfor plan- og bygningslovens handlingsrom. Dette er også gjort for endringene som er beskrevet i vedtaket, men ikke formulert i bestemmelsene.

14 Der det er uklart hvordan vedtaket skal tolkes er dette omtalt, inkludert en beskrivelse av hva rådmannen trenger å vite for å kunne innarbeide vedtaket i høringsdokumentene. Denne saken beskriver kun punkter der det er flere mulige løsninger, eller der det er uklart hva formålet med vedtaket er. Det vil i tillegg være behov for en rekke andre endringer. Av endringer som ikke er omtalt kan nevnes: Omformulering av setninger for å sikre at bestemmelsene er entydige og juridiske korrekte. Flytting av bestemmelser fra et punkt til et annet for å sikre at bestemmelsene ligger under riktig overskrift. Bestemmelser som omtaler endringer i plankartet håndteres i revisjon av plankartet, og tas ut av bestemmelsene. Retting av skrivefeil, fjerning av gjentagelser o.l. Der plankartet rettes må også referansene i planbestemmelsene rettes for å stemme overens med plankartet. Av hensyn til framdriften i prosjektet fremmes denne saken mens det fortsatt jobbes med å utarbeide de nødvendige høringsdokumentene. Det kan derfor være flere uklarheter som ikke er oppdaget enda. Ved behov vil disse legges frem som et tilleggsnotat på møtet i komite plan 11. april.