SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 48/14 Arkivsaksnr.: 17/4774

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 48/14 Arkivsaksnr.: 17/4774 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE TIL RIVING OG BYGGING AV ENEBOLIG GNR 48 BNR 14 - EIKERVEIEN 22, ÅMOT Rådmannens innstilling Teknisk Hovedutvalg i Modum gir rammetillatelse for riving og oppføring av ny enebolig på eksisterende kjeller på eiendommen gbnr 48/14 med adresse Eikerveien 22, Åmot. Det gis også dispensasjon fra krav etter TEK 10 for kjeller da denne gjenbrukes. Vedtaket begrunnes i at utformingen av boligen er godt tilpasset denne eiendommen og vil gi gi bedre løsninger i forhold til livsløpstandard og miljøgevinster enn dagens bolig. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningslovens 19-2, 20-1 & Det knyttes følgende vilkår til godkjenningen: 1. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. 2. Søknad om endring om sanitærabonnement må sendes inn og godkjennes før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 3. Plan for overvannshåndtering og felles kloakkløsning mot kommunalt nett skal være godkjent av kommunalteknikk før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 4. Nødvendige erklæringer om ansvarsrett med oppdatert gjennomføringsplan må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 5. Erklæringer om ansvarsrett for obligatorisk uavhengig kontroll må foreligge ved søknad om igangsettingstillatelse. 6. Søknad om tillatelse til riving skal foreligge sammen med søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av ny bygningsmasse. 7. Avfallsplan og miljøsaneringsrapport skal foreligge sammen med søknad om igangsettingstillatelse for riving. Vedlegg 1. Situasjonskart 2. Plan og fasadetegninger 3. Estetisk og teknisk redegjørelse 4. Terrengsnitt

2 Kortversjon Modum kommune har mottatt en rammesøknad for riving og oppføring av en enebolig i et etablert boligområde. Da utformingen av planlagt bolig bryter med øvrig byggeskikk i området, sendes saken til politisk behandling da utfallet kan være presedensgivende. Saksopplysninger Eiendommen gbnr 48/14 ligger i et boligfelt nord for Åmot sentrum mot Gustadmoen. Eiendommen er bebygd med en enebolig, en garasje og et uthus. Nåværende eier har hatt eiendommen siden Boligeiendommen ligger oppå en mindre kolle trukket noe unna Eikerveien. Nåværende eier ønsker å gjennomføre større byggearbeider der mestparten av eksisterende bolig samt uthus og garasje rives, og at det bygges en erstatningsbolig på samme tufter. Plasseringen er fastsatt da det er ønske om å benytte eksisterende grunnmur og kjeller tilhørende boligen som står på eiendommen. Søknaden Foretaket Lie Øyen Arkitekter søker om å føre opp en enebolig i ett hovedplan der overnevnte kjeller videreføres. For å få til dette prosjektet må eksisterende bolig på ca 100 m2 BRA rives. Hovedplan på det planlagte bygget er på samme nivå som dagens bolig, ca 80 cm over bakkenivå. Samlet bebygd areal på boligen er i underkant av 250 m2 og innenfor kommuneplanens begrensing uten at det stilles krav til regulering. Bakenforliggende fasade er den høyeste på boligen med en gesimshøyde på 5,20 meter. Eiendommens størrelse er på ca 2800 m2. Det foreligger tilstrekkelig med dokumentasjon med prosjekteringsansvar, bygningstegninger og nabovarsling for at at rammetillatelse kan gis. Det stilles vilkår om øvrig dokumentasjon som må følge byggesaken i rådmannes innstilling. Plangrunnlaget Eiendommen er uregulert og er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, slik at bruk og utnyttelse av eiendommen er bestemt gjennom kommuneplanens bestemmelser 2-1. Boligen ligger ca 30 meter unna fylkesveien slik at dens plassering ikke strider med byggegrense mot vei på 15 meter jamfør veglovens 29. Utnyttelsesgrad på 25 % BYA for eiendommen følger kommuneplanens bestemmelser. Utnyttelsesgraden som følge av tiltaket er beregnet til ca 12 % BYA. Nabomerknad I forbindelse med opprinnelig nabovarsling av tiltaket er det kommet merknad fra eier av naboeiendommen i sør, gbnr 48/54. I merknaden påpekes det manglende opplysninger i forhold til avstander og plassering, og at himmelretninger er angitt feil. De uttrykker også bekymring i forhold til terrengheving da dette kan medføre vanninntrenging på deres eiendom og påfølgende skade i kjeller.

3 Søker har målsatt tegningene og rettet opp himmelretningene og varsler at atkomstveien vil anordnes slik at det ikke vil forekomme oppstuvning av vann til ulempe for naboeiendommen. Reviderte tegninger er oversendt nabo, og det er ikke kommet ytterlige merknader. Panteheftelser Tiltaket vil ikke gi negativ verdi på eiendommen såfremt det foreligger en igangsettingstillatelse sammen med tillatelse til riving av eksisterende bolig. Tiltakshaver opplyser at dette forutsettes av panthaver. Krav om plan for overvannshåndtering I innstillingen er det satt vilkår om plan for håndtering av overvann før det kan gis igangsettingstillatelse. Dette følger av at det går en felles kloakk og overvannrør fra flere eiendommer i området som knytter seg til en ny kommunal ledning som går lengre øst langs Olleveien mot Eikerveien. Den private ledningen som kommer fra blant annet denne eiendommen, har store lekkasjer og har forårsaket oversvømmelse på en nedenforliggende boligtomt. Da den planlagte boligen vil få en langt større takflate enn eksisterende bolig, er det essensielt ovenfor skader på annen grunneiendom at overvannet må fordrøyes på egen tomt, og at ledningsnettet må skiftes ut. Samtidig er det en forurensingsfare da kloakk spres i grunn. Som følge av dette har Modum kommune varslet pålegg om utbedring til husstander tilknyttet den private ledningen. Vurdering Dispensasjon Plan- og bygningslovens 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det søkes om dispensasjon fra TEK 10 for kjelleren da denne tenkes gjenbrukt. Kjelleren er eldre og tilfredstiller ikke krav til isolering eller bruk av radonduk. Søknaden begrunnes i at det vil medføre uforholdsmessige kostnader om hele bygget skulle tilfredsstille disse kravene i forhold til nytteverdi, da bygget førøvrig bygges etter TEK 10. Modum kommune kan ikke se at det vil være formålstjenelig å grave opp og bygge ny kjeller da nytteverdien vil være ubetydelig i forhold til byggets levetid. I tillegg vil det være unødig ressursbruk å rive og fjerne bygningsmasse som kan oppgraderes slik at den har nesten samme kvalitetskrav som en ny kjeller av samme format. Da kjelleren ikke er tenkt benyttet til permanent opphold veier ikke kvalitetsbehovet like tungt. Modum kommune mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter Pbl 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon kan innvilges. Estetikkbestemmelser Rådmannen har foretatt en vurdering av ansøkte bolig opp mot estetikkbestemmelsene i kommuneplan og eiendommens beliggenhet og utforming. Da denne boligen har en uvanlig

4 takform fraviker den fra annen bebyggelse i området som består av boliger med saltak med enkelte innslag med valmet tak. Den eldre bebyggelsen består i hovedsak av boliger i to etasjer med kjeller mens nyere boliger i dette området er bygd i ett hovedplan og har sokkel der terrenget skråner. I kommuneplanens 2-5 står det at: «I alle plan- og byggesaker skal det inngå en redegjørelse for og en vurdering av tiltakets estetiske sider, både i forhold til seg selv, omgivelsene og fjernvirkning». Underpunktene i kommuneplanens bestemmelser uttdyper ingen ytterligere krav for alminnelige boligtomter enn krav om sokkeletasje ved bratt terreng. Bestemmelsen er å lese som et dokumentasjonskrav for at det foretar en viss vurdering i forhold til estetikk i den enkelte byggesak. Med hjemmel i overnevnte bestemmelse har Modum kommune innhentet en estetisk redegjørelse fra arkitekten der det går fram at planlagt bolig er godt tilpasset terrenget og vil samtidig ikke virke ruvende ovenfor annen bebyggelse i området. Videre beskrives det at boligen er orientert mot vest for å skape gode sol og lysforhold og at utformingen med pulttak i bakkant muliggjør bruk av solfangere med tilgang til fornybar energi. I plan og bygningslovens 29-2 som omhandler visuelle kvaliteter står det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Rådmannen leser at denne paragrafen åpner mer for skjønnsvurdering enn kommuneplanens bestemmelse som er mer et dokumentasjonskrav. Kommuneplanen har ingen egen bestemmelse som uttdyper estetikk da overnevte lovparagraf anses som tilstrekkelig. Tilpassning til eiendommen Med utgangspunkt den dokumentasjonen som er mottatt vil rådmannen fremheve terrengsnittene vedlagt søknaden som viser blant annet en jevn terrassering fra Eikerveien opp mot boligtomtene i bakkant. Plasseringen er noe inntrukket på et mindre platå ovenfor veien, med videre svak stigning mot bakenforliggende bolig med adresse Olleveien 2. Taket knekker opp mot øst der terrenget stiger litt slik at utformingen kan sies å følge terrasseringen i terrenget. Selv om foreslått bolig får en langt bredere fasade, vil høyden bli redusert i forhold til dagens bolig. Utformingen av foreslått bolig er således ikke vilkårlig, og arkitektene har tatt hensyn til eksisterende terreng og annen bebyggelse selv om selve bygget skiller seg noe ut. Nærmere detaljering av boligen Rådmannen har sett nærmere på tegningene og ser at planløsnigen er litt uvant da stuen er langt mindre enn arealene for felles spiserom og kjøkken, men dette kan dreie seg om trender og bruken er ikke bindende. Det at enkelte vinduer ikke er innrammet kan gi et inntrykk av at bygget har noe enkel utforming selv om det er variasjon i vindusstørrelse og plassering. Foreslått utforming gir mulighet for bruk av fornybar energi ved å montere solfangere på pulttaket da denne er eksponert mot vest. I tillegg er hovedfunksjonene samlet på samme plan, slik at det foreligger et potensiale for livsløsstandard dersom terrenget heves eller at det bygges rampe for å få til en trinnfri atkomst.

5 Etter en samlet vurdering anser rådmannen at denne type bolig er en god løsning for akkurat denne eiendommen da boligen ikke er omringet av mer tradisjonell bebyggelse i sin helhet, og at den følger den naturlige terrasseringen av terrenget. Rådmannen fremmer to mulige alternativer til vedtak. Enten så godkjennes byggesøknaden slik det foreligger, eller så sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling med anbefalinger for revidert utforming av boligen. Alternativ 1 Teknisk Hovedutvalg i Modum gir rammetillatelse for for riving og oppføring av ny enebolig på eksisterende kjeller på eiendommen gbnr 48/14 med adresse Eikerveien 22, Åmot Det gis også dispensasjon fra krav etter TEK 10 for kjeller da denne gjenbrukes. Vedtaket begrunnes i at utformingen av boligen er godt tilpasset denne eiendommen og vil gi gi bedre løsninger i forhold til livsløpstandard og miljøgevinster enn dagens bolig. Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningslovens 19-2, 20-1 & Det knyttes følgende vilkår til godkjenningen: 1. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. 2. Søknad om endring om sanitærabonnement må sendes inn og godkjennes før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 3. Plan for overvannshåndtering og felles kloakkløsning mot kommunalt nett skal være godkjent av kommunalteknikk før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 4. Nødvendige erklæringer om ansvarsrett med oppdatert gjennomføringsplan må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 5. Erklæringer om ansvarsrett for obligatorisk uavhengig kontroll må foreligge ved søknad om igangsettingstillatelse. 6. Søknad om tillatelse til riving skal foreligge sammen med søknad om igangsettingstillatelse for oppføring av ny bygningsmasse. 7. Avfallsplan og miljøsaneringsrapport skal foreligge sammen med søknad om igangsettingstillatelse. Alternativ 2 Med hjemmel i plan og bygningslovens 29-2, sender Teknisk Hovedutvalg byggesøknaden tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget gir følgende anbefalinger: Begrunnelse for vedtaket er at boligen bør/skal utformes mer i tråd med omkringliggende bebyggelse. Konklusjon Rådmannen er av den oppfatning at ansøkte bolig er godt tilpasset eiendommen både avstandsmessig i forhold til veien, og i høyden. Rådmannen anbefaler derfor at boligen godkjennes i henhold til mottatt søknad.

6 Vedtaket kan påklages jf. Forvaltningslovens kap. 6. Frist for å klage er 3 uker etter mottakelse av dette brevet. En ev. klage skal være grunngitt og undertegnet. Klagen sendes til: Modum kommune, Postboks 38, 3371 Vikersund eller post@modum.kommune.no