AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no A1-Takst As Spelhaugen FYLLINGSDALEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG KBTH AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 157 Bnr 126 Tiltakets adresse : Nylundsveien 37 Tiltakets art Tiltakshaver : Bruksendring annet bygg : A1-Takst As Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til bruksendring fra næringslokale til boligformål i 1. plan av Nylundsveien 37. Bruksendringen vil medføre mindre fasadeendringer og en inndeling som gir 2 nye boenheter på til sammen 126m2 BRA. Søknaden sees i sammenheng med søknad om bruksendring av garasje på eiendommen i sak Samlet sett er det 3 nye boenheter som tilføres i tillegg til de 4 eksisterende boenhetene. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 10 Støy og punkt 13 Uteoppholdsareal. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt.

2 Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommuneplanens arealdel punkt 10 Støy, punkt 13 Uteoppholdsareal og punkt 15 Parkering, avslås søknad om tillatelse til bruksendring fra næringslokale til boligformål i 1. plan av Nylundsveien 37. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , Laksevåg. Store Damsgård, stadfestet , og er regulert til bolig, næring m.m..den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med punkt 10 Støy, punkt 13 Uteoppholdsareal i kommuneplanens arealdel for disponering av areal i tilknytning til bruksendring av næringsareal. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsene er hensynet til at boenheter, enten det er ved nybygg eller bruksendring, skal oppføres med tilhørende uteoppholdsareal og kvalitetskrav som sikrer boenheten gode uteareal. I den konkrete saken medfører bruksendringen at utearealet er tiltenkt i en gul trafikkstøysone og på samme sted som eksisterende parkering for eiendommen. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Det er ikke søkt om dispensasjon fra punkt 15 Parkering, men ansvarlig søker redegjør for at det ikke vil være mulig å både ha tilstrekkelig med parkeringsdekning og samtidig oppføre nytt uteoppholdsareal for de nye boenhetene slik: For å kunne tilfredsstille støy bestemmelsen er det i henhold til konklusjonen i støyrapporten at det må det monteres støyvegger. Dette vil ikke kunne utføres da de ville blitt plassert utenfor tomtegrensen. De vil også hindre at parkeringsbestemmelse ikke vil kunne oppfylles. Når det allerede er mangel på parkeringsplasser i området mener vi det er bedre å opprette disse, enn å søke om dispensasjon for parkeringsbestemmelsene. Fordelene ved å gi dispensasjon for punkt 10 og 13 i kommuneplanen er at tiltaket vil være en miljømessig gevinst siden eksisterende areal blir nyttet til beboelse (fortetning). En får flere boenheter som ligger sentralt og nærhet til kollektiv dekning og gang og sykkelveier. Ulempene vil være at boenhetene ikke blir gjennomgående, uten uteoppholdsareal og uten parkeringsdekning i parkeringssone P3. Ulempene vil også være å tillate bruksendringen med Side 2 av 7

3 skisserte støyskjermer på 1,8 m ut mot gateløpet for å ivareta kravene. Dette vil ikke være i tråd med pbl 29-2, og muligens sperre for ytterligere lys og utsyn etter TEK og Det er også vurdert at ulempene også vil være å endre muligheten til å ha en nærbutikk eller annen næring for alle beboerne i området. Lokalene er utformet etter sin funksjon og er adapterbart til slike formål. Under kvalitetskrav til uteareal punkt 3 står det: 3. Helse, miljø og sikkerhet: Arealene skal ha trafikksikker plassering og tilkomst, og skal skjermes mot støy, rasfare, stråling, forurensning og annen helsefare. Etter pbl 31-2 Tiltak på eksisterende byggverk vurderes søknad om bruksendring av næringslokale med bygningsnummer til boligformål. Bestemmelsen viser til 2-1 i SAK 10 hvor det er beskrevet noen vurderinger som må gjøres ved søknad om bruksendring. Blant annet: Endring av bruken av et byggverk eller areal vil i en del tilfeller tilsynelatende kunne skje uten vesentlige fysiske endringer av byggverket eller påvirkning på omgivelsene. Ved nærmere vurdering vil en likevel se at endret bruk kan utløse flere tekniske krav, som krav til personlig eller materiell sikkerhet, miljø og helse, installasjoner og brukbarhet, byggegrunn, tekniske infrastruktur med videre. Det er vurdert at det private utearealet er lite egnet som et godt uteareal for nye boenheter. Arealet ligger i direkte kontakt med kommunal vei og støy over L_den 55 db ihht støyrapport. Ved oppføring av levegger for å ivareta kravet vil bruksendringen muligens skjemme strøkskarakteren og videre pbl 29-1, Utdrag fra støyrapport fra Sweco: 4.1 Utendørs støynivå: Boenheter får ikke private uteareal. Evt. vil det være mulig å lage til private uteareal ut mot fortauet i Nylundsveien (jf. e-post fra Martin Løseth). Utearealene her må da skjermes (1,8 m høy støyskjerm) for å få tilfredsstillende støynivåer (Lden under 55 db). Dette vil da føre til at en også får støynivåer under 55 db ved fasade. 5. Konklusjon: Privat uteplass i tilbygget etableres ved å skjerme mot nordøst slik det er beskrevet ovenfor for de to andre leilighetene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra punkt 10 Støy, punkt 13 Uteoppholdsareal vedrørende kvalitetskrav til boenheter i kommuneplanens arealdel. Side 3 av 7

4 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Sameiet Nylundsveien v/ styreleder Marianne Dåtland Kvinge. Merknadene går i hovedsak på at det er mangel på parkeringsplasser i området og at færre parkeringsplasser ved bruksendring skaper fare for trafikksikkerhet, for nærmiljøet og for skolebarn som bruker veien. Påstanden er at det da ikke er plass til øvrige biler som må parkere uforsvarlig i den kommunale veien. Ansvarlig søkers kommentar til merknaden er : Tiltakshaver varslet naboen etter sak første ledd. Vi ser at det vil bli en del kostnader med å varsle samtlige i borettslaget. Det er kun et enkel fasade endrign hvor det ikke er den største forandringen. I fasaden er det kun en dør som fjernes og vinduer som heves. Til parkeringsforholdene vil ikke tiltaket legge belegg på gateparkering da det er plasser til de nye enhetene på tomten. Vil også understeke at denne merknaden ble mottatt av oss den Frist for tilbakemelding var 14 dager fra utsendelse Etter korrespondanse i sak ble det synliggjort at nabomerknad ikke var mottatt innen fristen, og dermed gjort ugyldig. I overnevnte søknad ble nabomerknaden ikke vedlagt ved innsending av ny søknad. Det vises til plan og bygningsloven Når merknaden likevel er vedlagt i denne saken, vil bygningsmyndighetene kommentere merknaden. Bygningsmyndighetene vil presisere at redegjørelse for beregning av parkeringsdekning for bygningen og tiltaket som er omsøkt ikke er tilstrekkelig. Det er heller ikke vedlagt uttalelse fra Trafikketaten for tiltak etter pbl 20-1 som angår bruksendring og evt. levegger slik at nabomerknadene kan vurderes ytterligere av bygningsmyndighetene. Overnevnte forhold må redegjøres for og vedlegges ved en evt klage på vedtaket. Parkering: Vedlagt situasjonsplan for bruksendringen illustrerer 3 biloppstillingsplasser på eiendommen, Hvor uteoppholdsarealet er tiltenkt. Krav om parkering for omsøkt bruksendring er 1,2-1,6 parkeringsplasser / 100m2 BRA i parkeringssone P3. Det er ikke tydelig redegjort for hvor mange plasser som eksisterer for eiendommen i dag, og hvor mange plasser som kreves i forhold til bestemmelsen. Eksisterende parkeringsforhold som endres ved bruksendring av garasje i sak må sees i sammenheng med dette. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst/avkjørsel siden eiendommer er bebygget fra før med bolig. Det er ikke vedlagt privatrettslige avtaler for dette. Side 4 av 7

5 Vannforsyning og avløp: Det foreligger uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert for vannforsyning og bortledning av avløpsvann. Tilgjengelig boenhet: Omsøkte tiltak kommer inn under bestemmelsene i pbl 29-3 Krav til universell utforming og forsvarlighet, jf. TEK Krav om tilgjengelig boenhet. Det er ikke redegjort for hvordan disse kravene er ivaretatt. Ved en eventuell klage eller revidert søknad, må det samtidig sendes inn redegjørelse for dette. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Oppføring av levegger for å ivareta kravet vil uteoppholdsareal i bruksendringen vil, slik det er fremstilt i søknaden, skjemme strøkskarakteren og videre pbl Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket ivaretar ikke krav til uteareal, støykrav, gjennomgående leiligheter og parkeringsdekning ihht gjeldende planer og TEK 10. Ved en helhetlig vurdering er det gitt avslag for bruksendringer som er omsøkt på eiendommen. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Side 5 av 7

6 Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7