Utvalget for miljø og teknikk. Møteinnkalling

Transkript

1 Utvalget for miljø og teknikk Møteinnkalling Utvalg: Utvalget for miljø og teknikk Møtested: Løperen, Rådhuset Dato: Tidspunkt: 17:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf Anser noen at de er ugilde i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til ugildhetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Sakskartliste: Utvalgs Saksnr: Sakstittel PS 86/08 Interpellasjoner og spørsmål PS 87/08 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 88/08 Behandling av klage på vedtak PA-114/07 PS 89/08 Behandling av klage på vedtak PA-60/08 PS 90/08 Behandling av klage på dispensasjonsvedtak PA - 44/08; dispensasjon fra Reguleringsplan for Skjærhalden for fasadeendring på bygning på eiendommen gnr 3 bnr 23, Sljærhalden PS 91/08 Klage over vedtak om destruering av forlist båt ved Ed brygge i Hvaler kommune PS 92/08 Reguleringsplan for Bukta gjestehavn, Papper, planvedtak etter offentlig ettersyn PS 93/08 Reguleringsplan for Nordengåsen, Vesterøy: politisk behandling etter offentlig ettersyn. PS 94/08 Salg av kommunal eiendom, Damenga Gnr. 49 Bnr PS 95/08 Salg av Sollihøgda - Videre undersøkelse - Østfold kommunerevisjon PS 96/08 Søknad om fritak/senking av gebyr for saksbehandling av reguleringsplan for Kystmuseet / Nordgårdsbrygga PS 97/08 Midler til kartlegging av viktige marine naturtyper PS 98/08 Forskrift om bruk og orden i havner mm PS 99/08 Meldinger og informasjon Ottar Johansen Leder Torleif Gjellebæk Rådmann Møteinnkalling side 1 av 55

2 PS 86/08 Interpellasjoner og spørsmål PS 87/08 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Møteinnkalling side 2 av 55

3 Saksnr 2007/979 - Tilbygg, bad/wc i tilknytn. til gjesterom, eiendom 5/98, Skjærhallen Arkivkode 5/98 Saksbehandler Irina Bjørnevald Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Behandling av klage på vedtak PA-114/07 Sammendrag Saken gjelder søknad om å få tilbygget en hytte på 111 m 2 BRA med 7m 2 som tidligere har vært nyttet som bolighus. Tilbygget er ment å romme et bad/wc i tilknytning til et gjesterom. Administrasjonen avslo søknaden i vedtak PA-114/07 med begrunnelse i at de oppgitte særlige grunnene bla var svært generelle og kunne gjelde for flere eiendommer (presedens). Videre at de oppgitte særlige grunner var av personlig karakter noe som normalt ikke ble oppfattet som særlig grunn og endelig at hyttebebyggelsen i strandsonen ikke kunne overstige en maksimal størrelse på 90 m 2. Vedtaket påklages i rett tid og tas til behandling. Administrasjonen innstiller på ikke å ta saken til følge med begrunnelse i at hytten med en størrelse på 111 m 2 langt overstiger maksimalgrensen på 90 m 2 BRA som er satt i gjeldende kommuneplan. Kommunen har praktisert denne maksimumsgrensen absolutt. En innvilgelse av søknaden vil også medføre en vanskelig håndterbar presedens. Saksopplysninger Det søkes den om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til hytte for bad/wc til et gjesterom på eiendommen gnr. 5, bnr. 98, beliggende på Gilbergodden, Kirkeøy. De fremlagte særlige grunnene i dispensasjonssøknaden var: 1. Badet ønskes anlagt slik at personer som bruker soverommet slipper å gå via et annet soverom eller å gå ut for å komme til et bad. 2. Det trengs et ekstra bad for at boligen skal fungere som bolig. 3. For å ta vare på de verdier eiendommen har som bolighus. Administrasjonen avslo saken i vedtak PA-114/07 med følgende begrunnelse: Plan- og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og gi svekket forutsigbarhet. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Bare Møteinnkalling side 3 av 55

4 dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav på dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Som særlig grunn nevnes blant annet et behov for et ekstra baderom tilknyttet gjesterommet slik at brukeren av rommet slipper å gå gjennom et annet soverom eller ut for å komme til et bad, og ønsket om opprettholdelse av boligstandard. I gjeldende kommuneplan blir hyttebebyggelsen i strandsonen gitt en størrelsesbegrensning på 90 m 2. Tiltakshaver har i dag en bygning som er oppgitt til å ha et BRA på 111 m 2. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner. Særlige grunner er normalt ikke personlige grunner slik de grunnene som blir oppgitt i søknaden vurderes til å falle inn under. Kommunen bør ikke gi dispensasjon i saker som er generelle og som kan gjelde for flere eiendommer innenfor planområdet, da slik innvilgelse av dispensasjon vil skape presedens. Kommunen har i tilsvarende saker forholdt seg strengt til denne maksimumsgrensen og bare tillatt BRA utover dette i de saker hvor søker har hatt et større areal enn det tillatte, og man har søkt om riving og gjenoppføring av tilsvarende. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Vedtaket gjengis her: I medhold av Plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for utvidelse av hytte utover tillatte maksimumsgrense på eiendommen gnr. 5, bnr. 98. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Advokatfirmaet Wiersholm, Mellbye & Bech klager på vegne av tiltakshaver og de fremlagte klagegrunnene kan oppsummeres slik: 1. Kommunen har lagt feil faktum til grunn for sin behandling av den aktuelle byggesaken og er av den grunn ugyldig. Bebyggelsen må behandles som bolighus. Vedlegg Kart Klage Dispensasjonsvedtak Behandling av klagesak vedrørende reguleringsplan for Skjærhalden 2004/701. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven 15, jf Forvaltningsloven kap VI. Vurdering Det vises til i klagen til en annen klage innsendt kommunen i forbindelse med en klagesak vedrørende reguleringsplan for Skjærhalden. Reguleringsplanen omsøkte bygg hører inn under er en del av reguleringsplanen for Skjærhalden sentrum som ble vedtatt Kommunestyret vedtok i sak 31/07 den å ekspropriere eiendommer og rettigheter i områdene avsatt til friområde Ba1, Ba2 og Ba3. Omsøkte hytte ligger i område Ba1. Advokatfirmaet Wiersholm, Mellebye & Bech sendte klage på reguleringsplanen på vegne av tiltakshaver. Klaget ble behandlet i Utvalget for miljø og teknikk og i kommunestyret Der ble klagen ikke tatt til følge med følgende begrunnelse: Tone Irene Øye var en av de som påklaget reguleringsplanen som ble vedtatt av kommunestyret. I denne klagen ble forholdet mellom bolig og fritidsbolig tatt opp. Ved behandlingen av den ble det fra kommunestyret sin side vist til at det er den faktiske bruken som legges til grunn i reguleringsplanen. Klagen ble behandlet av Fylkesmannen i Østfold i brev av Her ble Møteinnkalling side 4 av 55

5 kommunestyrets vedtak stadfestet og klagene ble ikke tatt til følge. På denne bakgrunn fastholder kommunen at reguleringsplanen er gyldig. Det vises videre til at de fremkomne klagegrunnene i klagen var forhold som under reguleringsplanbehandlingen ble klarlagt. Administrasjonen er av den oppfatning at det ikke er grunn til å hevde at vedtaket PA-114/07 er fattet på feil faktum. Som nevnt over har Fylkesmannen stadfestet kommunestyrets vedtak og ikke tatt klagene til følge. Reguleringsplanen for Skjærhalden sentrum må derfor ansens som gyldig. I nevnte reguleringsbestemmelser er omsøkte eiendom regulert til fritidsformål. Eiendommen var i sin tid oppført til boligformål. Etter det kommunen erfarer ble ikke eiendommen bruksendret til fritidseiendom noe som også fremkommer i brev fra kommunen datert Administrasjonen har derfor forståelse for at det før siste vedtatte reguleringsplan kunne herske tvil om hvorvidt eiendommen skal betraktes som en boligeiendom eller som en fritidseiendom. I det planarbeidet kommunen foretok i forbindelse med reguleringsplanen for Skjærhalden sentrum ble den faktiske bruken av eiendommen avgjørende for hvorvidt eiendommen skulle få endret status eller ikke. Da eier av eiendommen nyttet denne til fritidsformål ble eiendommen regulert til fritidsformål. Eiendommen er derfor å anse en som fritidseiendom. Reguleringsplanen henviser til at fritidsbebyggelsen skal omfattes av bestemmelsene om fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Administrasjonen opprettholder derfor sitt vedtak. Konklusjoner Vedtak PA-114/07 opprettholdes. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 15, jf. forvaltningsloven kap. VI, opprettholder Hvaler kommune sitt vedtak PA-114/07. Begrunnelsen er at kommunen ikke kan se at det er lagt feil faktum til grunn i saken. Eiendommen er å anse en som fritidseiendom. Klagen oversendes Fylkesmannen i Østfold, område justis, for endelig behandling. Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 5 av 55

6 Saksnr 2007/ Tilbygg/ombygging hytte 4223, eiendom 10/52, Kilebrygga Arkivkode 10/52 Saksbehandler Irina Bjørnevald Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Behandling av klage på vedtak PA-60/08 Sammendrag Det ble i forbindelse med innvilget søknad om dispensasjon for tilbygging satt vilkår om blant annet riving av uthus, forbud mot sprengning av fjell, og omprosjektering av omsøkte prosjekt, slik at tiltaket kunne bli i tråd med kommuneplanens bestemmelser og gjeldende praksis i kommunen. Deler av vedtaket påklages. Klagen fremsettes rettidig og tas til behandling. Administrasjonen innstiller på å opprettholde vedtaket. Saksopplysninger Det søkes den om byggetillatelse for oppføring av tilbygg til hytte på ovennevnte eiendom ved Kilebrygga. Hytta ligger ca 25 m fra sjøen og har et oppgitt bruksareal på 28 m 2 BRA. Omsøkte tilbygg er prosjektert med et areal på 39,2 m 2. Eiendommen ligger i et uregulert område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) i gjeldende kommuneplan, arealdelen. Det følger et byggeforbud direkte av planstatus LNF og et av pbl 17-2 (100- metersbeltet). Det søkes dispensasjon fra disse byggeforbudene i brev fra Hvaler Byggservice AS datert Kommunen avga foreløpig svar i saken hvor det ble signalisert at tiltaket burde omprosjekteres slik at omfattende sprengningsarbeider kunne unngås. Hvaler Byggservice AS besvarte denne henvendelsen med brev av Det ble der argumentert for sprengning. Det ble sendt nytt foreløpig svar hvor innholdet i brevet fra Hvaler Byggservice AS ble kommentert. Det ble anbefalt å plassere tilbygget i annen retning, på et flatt område på tomta for å unngå sprengning. Dispensasjonsspørsmålet ble oversendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen til uttalelse. Begge instansene avga uttalelse. Fylkesmannen i Østfold uttalte at slik søknaden forelå ville de fraråde en dispensasjon i saken. Østfold Fylkeskommune uttaler at de ikke har innvendinger mot at hytten tilbygges. Tiltakshaver ba i datert om at saken skulle tas til behandling i første møte i Utvalget for miljø og teknikk da offentlig vann- og avløper vil være tilgjengelig i sommer. Da avgjørelser i slike saker er delegert til administrasjonen ble saken behandlet administrativt. Følgende fremlagte særlige grunner ble oppgitt i dispensasjonssøknaden: 1. Eksisterende hytte er svært liten 2. Eksisterende hytte egner seg ikke til varig opphold for ferie og fritid for en familie 3. Hytte vil ikke eksponere i terrenget eller sett fra sjøsiden 4. Det går ingen veier eller naturlige stier for allmenn ferdsel på eller forbi tomta Møteinnkalling side 6 av 55

7 5. Allmennhetens rett til fri ferdsel i strandsonen vil ikke bli ytterligere hindret av tiltaket 6. Naboer eller gjenboere vil ikke bli berørt av tiltaket ved at de mister utsikt eller hindres i fri ferdsel i området 7. Tiltaket vil forskjønne området vesentlig 8. Eiendommen skal tilkoples off vann og avløpsanlegg Administrasjonen hadde følgende vurdering av dispensasjonssøknaden: Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Begrepet særlige grunner er forsøkt definert nærmere i Kommunaldepartementets rundskriv H 35/83. Uttrykket må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. Nabomessige hensyn kan også komme inn ved bygningsmyndighetenes behandling. I den enkelte dispensasjonssak må det ut fra intensjonene i vedkommende bestemmelse foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt. Eksisterende hytte ligger ca 25 m fra vannet i et LNF- område. Som utgangspunkt rammes ethvert byggetiltak på eiendommen av byggeforbud. Gjennomføring av byggetiltak betinger derfor at det dispenseres fra forbudet. Retningslinjer for dispensasjonspraksis i 100-metersbeltet sier at bebyggelse i dette området i utgangspunktet ikke skal endres eller utvides. Dersom kriteriene for å innvilge dispensasjon er til stede, skal bl.a. følgene ivaretas: Samlet bruksareal etter utvidelse skal ikke overstige 70 m 2 BRA Maksimal fasadelengde skal ikke overstige 10 m Bestemmelser gitt til kommuneplanen om fritidsbebyggelse 3, pkt 1 skal ivaretas Søkers særlige grunner for å dispensere tar utgangspunkt i at hytta er svært liten og lite eksponert mot omgivelsene. Det anføres videre at tiltaket ikke vil forringe allmennhetens rett til fri ferdsel på eller forbi eiendommen, at det vil forskjønne eiendommen og at eiendommen skal tilkoples vann og avløp. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for en utvidelse av hytta, men ikke som omsøkt. Fylkesmannen avviser i sin uttalelse ikke at hytta kan utvides, med aksepterer ikke den prosjekterte løsningen som medfører sprengning av fjellet nordvest for hytta (anslått av ansvarlig søker/prosjekterende til 3 4 m 3 fast fjell) da det finnes alternative tilbyggsmuligheter som kan gjennomføres uten sprengning. Administrasjonen i Hvaler kommune vil på dette punktet slutte seg til Fylkesmannens vurdering og det må fastsettes vilkår om at tiltaket gjennomføres uten sprengning. Dette medfører at tilbygget må oppføres i annen retning i forhold til hytta. Hytta har i dag et areal på ca 30 m 2 BRA og søkes utvidet til 67,2 m 2. I tillegg kommer et eksisterende uthus med 2,8 m 2 areal. I tilfeller med ekstrem eksponering har Fylkesmannen uttalt at hytter av denne størrelsen i 100-metersbeltet aksepteres utvidet med inntil 50 %. Uttalelsen i denne saken inneholder ikke dette elementet. Omsøkte hytte ligger i et småkupert område med noe vegetasjon. I tråd med praksis i tilsvarende saker kan i dette tilfellet en størrelse opp til 70 m 2 BRA aksepteres. Eksisterende hytte har i følge plantegning en maksimal fasadelengde på ca 7 m. Hytta er relativt smal og har sine hovedfasader mot sydøst og sydvest (bort fra fjellet). Tilbygg i nordøstlig retning er trolig det beste alternativet. Tilbygget vil ha et areal på ca 40 m 2. En maksimal fasadelengde på 10 m kan gi begrensede muligheter. Vurdert ut fra hyttas beliggenhet og de begrensede mulighetene tiltakshaver har for utvidelse bakover, kan det vurderes dispensasjon i forhold til retningslinjen for fasadelengde, begrenset til makimalt 12 m. Det dispenseres i dette tilfellet for et relativt omfattende tiltak sett i forhold til utgangspunktet. Eksisterende uthus på eiendommen ligger m fra hytta. I tråd med Fylkesmannens uttalelse må det settes vilkår om riving av uthuset. Nødvendig bodareal må derfor innredes i hytta. Møteinnkalling side 7 av 55

8 Administrasjonen fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 7 innvilges med dette dispensasjon fra byggeforbud som følger av planstatus LNF og pbl 17-2 for oppføring av tilbygg på hytte på eiendommen gnr 10 bnr 52 på Kilebrygga, Kirkeøy i Hvaler, jf søknad datert De fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket dersom følgende vilkår aksepteres: Hyttas maksimale areal skal ikke overstige 70 m 2 BRA Største fasadelengde skal ikke overstige 12 m Tiltaket kan ikke gjennomføres som prosjektert og omsøkt Eksisterende uthus skal rives Material- og fargevalg skal være avdempet og naturtilpasset for å hindre unødig eksponering. Ved tvilstilfeller skal kommunen på forhånd godkjenne fargevalget. Listverk og andre bygningsdetaljer skal ikke representere markeringer i lyse fager. Taktekkingsmaterialet må ikke være av reflekterende kategori og fargen skal være naturtilpasset. Stedegen og skjermende vegetasjon må bevares i størst mulig grad. Sprengningsarbeider tillates ikke. Det må ikke oppføres gjerder, stengsler, eller anlegg som kan ha en privatiserende virkning. Det må utarbeides reviderte tegninger som ivaretar vilkårene over. Ingen del av tiltaket kan iverksettes før det er gitt byggetillatelse. Administrasjonen mottar klage på deler av vedtaket. Fremførte klagegrunner kan oppsummeres slik: Det vises til administrasjonens vurdering om at tiltaket må omprosjekteres. De hevdes at tomtens beskaffenhet og tilbyggets plassering er så god at fjerning av såpass lite fjell ikke kan sies å gi noe naturinngrep av betydning. Inngrepet vil ikke være synlig. Ut fra en helhetlig vurdering bør det gis aksept for fjerning av fjell. Det er videre i kommuneplanen pekt på at det i forbindelse med innleggelse av vann- og avløp bør dispenseres for tilbygg. Omsøkte tilbygg er plassert bakenfor eksisterende hytte. Total fasadelengde er 10,4 meter og ligger innenfor retningslinjene for bygging i strandsonen. Den privatiserende virkningen er redusert sett i forhold til et tilbygg som foreslått av saksbehandler med tilbygg i fremkant av hytten og øket fasadelengde. Eksisterende uthus bør ikke rives da det totale BRA ikke overstiger 70 m 2 så vedtaket om riving av uthuset har ingen relevans i arealdisponeringen. Det prosjekterte tilbygget og ombyggingen av hytta er god og stedstilpasset samt at bebyggelsen etter ombygging ikke vil eksponere særlig mer mot sjøen enn den eksisterende hytte gjør i dag. En forlengelse av fasaden og tilbygg nord eller syd for hytta, vil eksponere langt mer enn det prosjekterte og i tillegg beslaglegge deler av det lille utearealet som finnes på eiendommen, samt kreve felling av vegetasjon. Videre vil et tilbygg slik administrasjonen foreslår ødelegge for adkomsten til hytta. Det vises også til retningslinjer for forvaltning og saksbehandling i kommuneplanens pkt 5.3. Vedlegg Klage Vedtak PA-60/08. Kart Møteinnkalling side 8 av 55

9 Tegninger Kart med angivelse av søkers plassering av tilbygget Innkomne merknader Ingen utover klagen. Hjemmelsgrunnlag Plan og bygningsloven 15. Vurdering Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Begrepet særlige grunner er forsøkt definert nærmere i Kommunaldepartementets rundskriv H 35/83. Uttrykket må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. Nabomessige hensyn kan også komme inn ved bygningsmyndighetenes behandling. I den enkelte dispensasjonssak må det ut fra intensjonene i vedkommende bestemmelse foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensynene plan- og bygningsloven skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at en dispensasjon vil lovens krav til særlige grunner, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav på dispensasjon selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Administrasjonen fremholder at omsøkte tiltak må endres i tråd med vedtak PA60/08. Den aktuelle eiendommen ligger i et område avsatt til landbruks-, natur og friluftsområde (LNF) i gjeldende kommuneplan av Det forligger i dette området et byggeforbud både av plan- og bygningslovens 17-2 (100-metersbeltet) og gjeldende kommuneplan. Bygging i dette området betinger at det dispenseres fra dette forbudet. Retningslinjer for dispensasjonspraksis i 100-metersbeltet sier at bebyggelsen i området i utgangspunktet ikke skal endres eller utvides. Ved innvilgelse av dispensasjon skal kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelsen ivaretas samt plan- og bygningslovgivningen for øvrig. Kommuneplanen åpner for, der særlige grunner foreligger og tiltaket ellers ikke er i strid med reglene for hytteområdene, at det kan tillates tilbygg i områder omfattet av byggeforbud. Kommunen har i kommuneplanens punkt 5.3, 3. kulepunkt sagt at: kommunen ønsker å tilrettelegge for innlegging av off. vann- og avløp i hyttene. Behov som følge av slik tilkobling skal som regel imøtekommes dersom det ikke strider mot gjeldende bestemmelser for hytteområdene. Tiltakshaver har fått innvilget dispensasjon for tilbygg og kommunen har ved det imøtekommet tiltakshavers behov for ekstra plass i forbindelse med innleggelse av vann- og avløp i hytten. Det anføres i klagen at tilbyggets plassering er så god og at det fjell som er tenkt fjernet (3-4 m 3 ) er så lite at dette ikke vil være et naturinngrep av betydning. Hvaler kommune har lang praksis å vise til, når det gjelder og ikke tillate sprengning/skjæring av fjell ved tilbygging av hytter. Kommunen har i kommuneplanens 3 pkt i, bestemmelser som sier at bebyggelsen skal tilpasses det naturlige terreng og utformes på en slik måte at den eksponeres minst mulig. Omsøkte tilbygg er tenkt plassert i bakkant av eksisterende hytte. Kommunen har hatt som praksis å tillate tilbygg i bakkant av hytter for å redusere eksponering av hyttene sett fra sjøsiden. I dette tilfelle vil imidlertid tiltaket medføre sprengningsarbeider/skjæring av fjell anslått til mellom 3 og 4 m 3. Det vurderes til å være et forholdsvis stort inngrep og kommunen har i tillegg hatt som praksis å ikke tillate sprengning/skjæring av fjell i forbindelse med utvidelse av hytter. Administrasjonen mener det finnes andre steder på tomten med forholdsvis flatt terreng som kan nyttes til et tilbygg. En plassering der vil gjøre at de foreslåtte terrenginngrepene kan unngås. Fylkesmannen i Østfold sier i sin uttalelse at det foreslåtte inngrepet bør kun tillates i de situasjoner hvor det ikke foreligger andre muligheter for utbygging og som ikke medfører at hytta blir unødig eksponert i landskapet. Møteinnkalling side 9 av 55

10 En tillatelse til å sprenge ut fjell her vil videre medføre at også andre må få lov til å sprenge ut fjell og/eller beskjære fjell i forbindelse med tilbygging av sine hytter. Det antas at forholdsvis mange vil kunne benytte seg av liknende argumentasjon. Dette vil medføre en vanskelig håndterbar presedens. En tillatelse til sprengning/skjæring av fjell vil også undergrave bestemmelsen i kommuneplanen om at hyttebebyggelsen skal tilpasses det naturlige terreng. Det påpekes videre i klagen at hyttas adkomst vil stenges med et tilbygg i nordlig retning slik som administrasjonen foreslår. Administrasjonen mener det her vil være mulig å tilbygge hytten uten at dette skulle hindre adkomst til hytten. I dispensasjonsvedtaket er det satt rammer for prosjektet og administrasjonen mener man innenfor disse rammer vil kunne tilbygge hytten slik at tiltakshavers behov for plass til innleggelse av vann- og avløp samt adkomst kan ivaretas. Det anføres i klagen at en øket fasadelengde på 12 meter vil gjøre at hytten blir mer eksponert enn fasadelengden som prosjektert på 10,4 m. Videre vil en plassering av tilbygg på de flatere deler av tomten beslaglegge store deler av det lille utearealet. Eksisterende hytte har en fasadelengde på ca 7 m. Administrasjonen har vurdert det slik at en fasadelengde på 10 m i dette tilfelle vil gi begrensede muligheter. Dette vurdert ut fra hyttas beliggenhet og begrensede muligheter for bygging i bakkant av hytten gjorde at administrasjonen fant det hensiktsmessig å tillate en maksimal fasadelengde på 12 m slik at god terrengtilpasning kunne oppnås. Administrasjonen har i sitt vedtak satt en størrelsesbegrensning på 70 m 2. Slik administrasjonen ser det vil det her være mulig å finne løsninger innenfor de gitte rammene som ivaretar behovet for innleggelse av blant annet vann- og avløp samt å unngå sprengnings/skjærings arbeider. Hytten er i dag oppgitt til å være på 28 m 2 BRA og omsøkte tilbygg på 39,2 m 2 BRA. Det finnes vegetasjon og svaberg som delvis skjuler eksisterende hytte. Slik typografien er her mener administrasjonen at en fasadelengde på 12 m nok ikke vil gjøre hytten vesentlig mer eksponert mot sjøen. Det anføres i klagen at eksisterende uthus ikke bør rives da det totale BRA for eiendommen ikke overstiger 70 m 2. Vedtaket om riving av uthuset har ingen relevans for arealdisponeringen. Administrasjonen viser til at det i kommuneplanens arealdel pkt. 5.3, første kulepunkt sier at: Gjennom enkeltsaksbehandling, herunder dispensasjonsbehandling skal evt. Uheldige virkninger ved etablert bebyggelse og andre tiltak søkes redusert. Det er et mål å samle bebyggelsen/tiltak i størst mulig grad og gi den en utforming i harmoni med naturgitte og bygde omgivelser på stedet. Det finnes i dag et uthus på tomten ca m fra hytta. Det ble i tråd med Fylkesmannens uttalelse satt vilkår om riving av uthuset og at nødvendig bodareal måtte innredes i hytta. Det er i kommuneplanen satt som mål at hyttebebyggelsen i størst mulig grad skal samles. Kommunen ønsker å redusere enkeltstående bygg i strandsonen slik at den privatiserende virkningen av hyttebebyggelsen reduseres. Tiltakshaver har fått en mulighet til å bygge en større hytte i utgangspunktet tiltross for byggeforbud. Nødvendig bodareal bør kunne innredes innen rammen på 70 m 2. I tilsvarende saker setter administrasjonen vilkår om fjerning av uthus i tråd med nevnte bestemmelse. Administrasjonen mener det vil undergrave bestemmelsen og føre til en vanskelig håndterbar presedens om tiltakshaver skulle få lov til å beholde uthuset. Administrasjonen mener det ikke har fremkommet vesentlig nye momenter som skulle tilsi at vedtaket bør endres og administrasjonen opprettholder derfor sitt vedtak PA-60/08. Konklusjoner Etter en samlet vurdering av momenter fremkommet i klagen konkluderer administrasjonen med at det ikke har fremkommet vesentlig nye momenter som tilsier at klagen tas til følge. Vedtak PA-60/08 opprettholdes. Rådmannens forslag til vedtak Vedtak PA-60/08 opprettholdes. Hyttas maksimale areal skal ikke overstige 70 m 2 BRA Største fasadelengde skal ikke overstige 12 m Tiltaket kan ikke gjennomføres som prosjektert og omsøkt Møteinnkalling side 10 av 55

11 Eksisterende uthus skal rives Material- og fargevalg skal være avdempet og naturtilpasset for å hindre unødig eksponering. Ved tvilstilfeller skal kommunen på forhånd godkjenne fargevalget. Listverk og andre bygningsdetaljer skal ikke representere markeringer i lyse fager. Taktekkingsmaterialet må ikke være av reflekterende kategori og fargen skal være naturtilpasset. Stedegen og skjermende vegetasjon må bevares i størst mulig grad. Sprengningsarbeider tillates ikke. Det må ikke oppføres gjerder, stengsler, eller anlegg som kan ha en privatiserende virkning. Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 11 av 55

12 Saksnr 2008/159 - Etablering av bryggeanlegg, eiendom 3/205, Skjærhalden Arkivkode 3/205 Saksbehandler Per Otto Rød Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Behandling av klage på dispensasjonsvedtak PA - 44/08; dispensasjon fra Reguleringsplan for Skjærhalden for fasadeendring på bygning på eiendommen gnr 3 bnr 23, Skjærhalden Sammendrag I forbindelse med omsøkt etablering av restaurant i to plan mot sjøen i det aktuelle bygget, ønskes etablert vindus-/døråpninger i en bredde på 2,7 m i begge etasjer i gavlen mot sjøen og i 1. etasje mot torget og en åpning mot fergekaia med bredde ca 1,5 m. Åpningene skal kunne skjermes med utenpåliggende labankdører når restauranten ikke er i bruk. Reguleringsplanen for Skjærhalden innholder bestemmelser som medfører at det bl.a. på denne bygningen ikke kan gjøres endringer i bygningsform, fasadeuttrykk, farge, bygningsdetaljer og materialvalg, uten at det kan dokumenteres at eventuelle endringer medfører en mer autentisk (opprinnelig) situasjon. Det ble søkt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for å gjennomføre ønsket fasadeendring. Dispensasjon ble innvilget i vedtak PA 44/08 den , men med vilkår om å redusere bredden på åpningene mot sjøen og mot torget fra 2,7 m til 1,9 m for å ivareta reguleringsbestemmelsene hva gjelder autentisk uttrykk i størst mulig grad. Vilkårene ble påklaget. Det ses ikke i klagen framført nye momenter til saken og det innstilles derfor til Utvalget for miljø og teknikk å ikke ta klagen til følge for deretter å oversende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Saksopplysninger Bakgrunn: Det søkes den om rammetillatelse for fasadeendring, bruksendring og etablering av utendørs servering på eiendommen gnr 3 bnr 23 i Skjærhalden. Søknaden ble mottatt i kommunen Fasadeendringene dreide seg opprinnelig om innsetting av relativt store partier med opprutet glass på begge langvegger og i gavlen mot sjøen. Bruksendringen dreier som om innredning av restaurant over to plan i byggets ende mot sjøen. Deler av tiltaket (utendørs servering) ønskes gjennomført utenfor eiendommen, på eiendommen gnr 3 bnr 205 som tilhører Hvaler kommune. Det ble i vedtak BY 97/08 datert innvilget rammetillatelse for etablering av uteserveringsplass på gnr 3 bnr 205 (behandlet sammen med søknad om rammetillatelse for brygge). Det ble forutsatt at tiltaket ikke kan iverksettes før det er inngått en privatrettslig avtale med Hvaler kommune som grunneier. Eiendommen gnr 3 bnr 23 ligger i et område regulert til byggeområde forretning (F4) ved Reguleringsplan for Skjærhalden, vedtatt Reguleringsbestemmelser følger av 4.1: Bygningene skal benyttes til forretnings- og servicevirksomhet, (herunder ser servering, kontor). For F2 ( Schrambua ) kan 2. etasje benyttes til helårsboliger. Oppføring av, eller bruksendring til fritidsformål tillates ikke. For F4 kan 2. etasje benyttes til korttidsutleie. Ingen former for langtidsutleie eller timeshare tillates. Se for øvrig pkt 8.3 bevaring Maksimal gesimshøyde er 5 meter og maksimal mønehøyde er 8 meter. Uteområdene rundt bebyggelsen skal være allment tilgjengelig. Reguleringsbestemmelsenes 8.3 Bevaring offentlige bygninger og forretning sier: Møteinnkalling side 12 av 55

13 Formålet O1 Kornmagasiner, O2 Herredshuset, F2 Schrambua og F4 er med sin historiske tilknytning til stedet og sin plassering i tettstedet viktige bygningselementer som skal bevares. Det skal ikke gjøres endringer av bygningsform, fasadeuttrykk, farge, bygningsdetaljer eller materialvalg, uten at det kan dokumenteres at eventuelle endringer er mer autentisk enn nåværende situasjon. Steingjerdet rundt Herredshuset er en viktig del av anlegget som skal bevares. Kommunen avga foreløpig svar i saken Det ble her orientert om at bruksendring av de aktuelle lokalene synes å være i tråd med det regulerte formålet, men det ble påpekt at tegningsgrunnlaget ikke var tilstrekkelig opplysende hva gjelder arealdisponering i tilstøtende lokaler og branntekniske hensyn. Det ble videre orientert om at omsøkte fasadeendringer er i strid med reguleringsbestemmelsenes 8.3 og at det eventuelt kan søkes dispensasjon i forhold til dette. For å bringe saken videre ble det avholdt møte mellom administrasjonen og ansvarlig søker/prosjekterende, Bjar Arkitekter AS, den Bjar Arkitekter AS fremmet i dette møte ønske om å dele saken i to slik at bruksendring/innredning av restaurant kan behandles i en sak og fasadeendringene i annen sak. Det ble videre opplyst at prosjekterte nye vindusflater mot fergekaia (sørvest) sløyfes. Det ble også framført at resterende del av det tidligere lensmannskontoret ønskes søkt bruksendret til butikk. Rammetillatelse for bruksendring og innredning av serveringssted over to etasjer ble innvilget i vedtak BY 158/08 den (bruksendring av resterende del av tidligere lensmannskontor er ikke omsøkt). Som vilkår for igangsettingstillatelse for denne delen av tiltaket ble satt: 1. Det skal framlegges en tilfredsstillende brannteknisk prosjektering i tiltaksklasse 3. Dette omfatter bl.a. tegninger og beskrivelse som redegjør for branntekniske løsninger. Prosjekteringen med tilhørende kontroll skal dekkes med søknad om ansvarsrett fra tilstrekkelig kvalifisert foretak. 2. Arbeidstilsynets samtykke må foreligge. Arbeidstilsynet godkjente tiltaket med vilkår den Kommunen mottok en brannteknisk prosjektering fra Brannkonsult AS. Denne skal gjennomgås med brannmyndighetene. Igangsettingstillatelse er pr d.d ikke innvilget. Søknad om dispensasjon: Det ble søkt rammetillatelse for fasadeendringer på det aktuelle bygget og dispensasjon fra bestemmelsene gitt til Reguleringsplan for Skjærhalden, 8.3 Bevaring. Det ble framlagt reviderte fasadetegninger som viser relativt store glassflater i gavlen mot sjøen (sørøst) og mot torget (nordøst). Da dispensasjonsspørsmålet berører Fylkeskonservatorens myndighetsområde, ble dispensasjonsspørsmålet oversendt dit for uttalelse. Fylkeskonservatoren avga uttalelse (mottatt i Hvaler kommune ). Det konkluderes med at de prosjekterte fasadeendringene ikke i tilstrekkelig grad ivaretar reguleringsbestemmelsenes intensjon om å bevare byggets historiske elementer. Uttalelsen er i sin helhet gjengitt nedenfor: -- Fylkeskonservatoren slutter seg i utgangspunktet til kommunens vurdering på bakgrunn av reguleringsbestemmelsenes 8.3, slik den er utformet. Den gamle salteribygningen er oppført i et enkelt og nyttepreget formspråk der tilpasning til funksjon har preget så vel helhet som detaljer. Den har også gjennomgått vekslende bruk og utnyttelse som i noen grad har satt sitt preg på husets fasade. På grunn av husets uthusmessige status kan det være vanskelig å finne dokumentasjon for tidligere eller opprinnelig utforming, men ut fra parallelle situasjoner er det ikke urimelig å anta at det i gavlveggen mot sydøst kan ha vært sentralt plasserte doble porter i begge etasjer. Slike porter kan også ha vært plassert andre steder på bygningen. Det er på bakgrunn av tidligere bruksmåte heller ikke urimelig å si at dagens utforming av gavlveggen, med balkong i annen etasje, i relativt stor grad bryter med bygningens utseende og karakter. Ved ny bruk av tilsvarende bygninger har det ikke vært uvanlig å velge en løsning der opprinnelig porter stilles i åpen posisjon, og at det i lysåpningene settes inn glass. På den måten vil de historiefortellende elementene forbli lesbare samtidig som nye brukskrav kan ivaretas. Fylkeskonservatoren vil tilrå at prosjektet søkes bearbeidet ut fra et slikt konsept, med hensyn på å komme i samsvar med reguleringsbestemmelsenes intensjon. Møteinnkalling side 13 av 55

14 Fylkeskonservatorens uttalelse ble fra kommunen oversendt ansvarlig søker (Bjar Arkitekter AS) for uttalelse. Det ble satt frist for eventuell kommentar/endring av tegninger til Kommunen mottok reviderte tegninger og eldre fotografier av bygningen den Det er også framlagt fotos av andre salteribygninger i Gravningsundet for å dokumentere deres fasader. De reviderte fasadetegningene viser følgende endringer: 1. 2-fløyet glassdør med tilhørende utenpåliggende labankdører i 1 etasje på fasade mot sørvest (fergekaia). I 2. etasje innsettes et vindu over døra. Mål ikke angitt på tegning, men i brev mottatt er døras bredde angitt til ca 1,5 m. 2. Store, midtstilte vindusfelt med tilhørende utenpåliggende labankdører i begge etasjer i gavlen mot sørøst. Mål ikke angitt på tegning, men i nevnte brev er bredder angitt til 2,7 m fløyet glassdør med tilhørende utenpåliggende labankdører i 1 etasje på fasade mot nordøst (torget). Mål ikke angitt på tegning, men i nevnte brev er bredder angitt til 2,7 m. I 2. etasje innsettes to vinduer over nevnte dør. Det hevdes at fasadene er i tråd med faktisk situasjon i forhold til gamle fotografier. Dispensasjonssøknaden ble behandlet administrativt den i vedtak PA 44/08 og ble innvilget med følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 7 innvilges med dette dispensasjon fra bestemmelser gitt til Reguleringsplan for Skjærhalden 8.3 for å gjennomføre fasadeendringer på bygning på eiendommen gnr 3 bnr 23 i Skjærhalden, jfr søknad datert og tegninger sist revidert De fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Følgende vilkår gjøres gjeldende: Labankdører i begge etasjer i gavlen mot sjøen (sørøst) skal ha en maksimal bredde på 1,9 m Vindusplassering og - bredde i gavlen skal være uendret. Vinduene i 1. etasje kan endres til høyde maksimalt 1,6 m. Labankdør i fasaden mot fergekaia (sørvest) skal ha bredde på 1,7 m og høyde 2,0 m - 2,1 m. Døra plasseres med utgangspunkt i høyre karm på eksisterende vindu og utvides i bredde mot venstre sett utenfra Labankdør mot torget (nordøst) kan ha maksimal bredde på 1,7 m og høyde 2,0 m - 2,1 m. Døra plasseres med vestre karm på linje med vestre karm på nytt vindu i etasjen over sett utenfra. Døra skal fungere som inngangsdør til restauranten. Vinduer skal utformes med minimale vindusomramninger, slik som det er rundt eksisterende vinduer i bygget. Vinduskarmene tillates hvitmalt. Omramningen skal være rødmalt. Ingen del av tiltaket kan iverksettes før det er gitt byggetillatelse. Før byggetillatelse kan innvilges, må fasadetegningene revideres i samsvar med vilkårene over og oversendes kommunen. Vedtaket ble påklaget av Bjar Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver den Klagen rettes mot vilkår om reduksjon av bredde på åpninger i gavl mot sjøen og mot torget fra 2,7 m til 1,9 m. Klagen er rettidig framsatt og tas til behandling. Behandling av klage på dispensasjonsbehandling i forhold til reguleringsplanen er ikke delegert til administrasjonen. Parter i saken: Bjar Arkitekter AS Bjølstad Brygge 1671 Kråkerøy Cardio Eiendom AS Under Kollen Skjærhallen Østfold Fylkeskommune v/fylkeskonservatoren Postboks Sarpsborg Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Fasadetegninger 3. Fotos 4. Dispensasjonsvedtak PA 44/08 5. Klage på dispensasjonsvedtak Møteinnkalling side 14 av 55

15 Framførte klagegrunner Klagen kan oppsummeres slik: Reguleringsbestemmelsenes 8.3 er svært strenge og svært få har sett konsekvensene av formuleringen når planen ble vedtatt. Det vises til diskusjon mellom Bjar Arkitekter AS og Fylkeskonservatoren og det konkluderes med at bestemmelsen kan sammenliknes med eller er strengere enn det som følger av fredning av bygninger. Forstår ikke at endringer av bygget skal være betinget av en historisk bakgrunn. Bygget har gjennom tidene gjennomgått endringer ut fra behov og aktuell bruk, bl.a. ved utbygg og takoverbygg mot torget. Det vises til endringer på andre salteribygninger. Det hevdes at tiltaket som omsøkt i liten grad endrer byggets karakter og at det ikke vil være til skade for bygningens bevaring. En reduksjon av åpninger mot sjøen og torget fra omsøkt 2,7 m ned til 1,9 m sammenliknes med vindusåpninger i bolighus og forringer en funksjonell bruk av bygningen. Det er ikke tatt hensyn til tiltakshavers ønsker og behov. Smalere åpninger/vinduer vanskeliggjør en god oppdeling av vinduene. Hensynet til gjestene tilsier at det er viktig å ha åpenhet mellom bygning og uteplass. Dette vil ikke forringe byggets evne som tradisjonsbærer og historiebærer eller byggets karakter som salteribygning. Snarere vil det vise at det er ny aktivitet i bygget. Tiltakshaver håper på en snarlig avgjørelse da bygget står delvis åpent etter reparasjoner. Den omfattende og lange behandlingen har gjort det umulig å åpne virksomhet som planlagt før sommeren Innkomne merknader Ingen utover klagen Hjemmelsgrunnlag Reguleringsplan for Skjærhalden, vedtatt , 8.3 Plan- og bygningslovens 15 Vurdering Vurdering av dispensasjonssøknaden: Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Begrepet særlige grunner er forsøkt definert nærmere i Kommunaldepartementets rundskriv H 35/83. Uttrykket må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. Nabomessige hensyn kan også komme inn ved bygningsmyndighetenes behandling. I den enkelte dispensasjonssak må det ut fra intensjonene i vedkommende bestemmelse foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt. Den aktuelle bygningen er et sentralt, historiefortellende element i Skjærhalden som sted. Dette gjenspeiles i gjeldende reguleringsbestemmelser 8.3 som sier at det ikke kan foretas endringer av bygningsform, fasadeuttrykk, farge, bygningsdetaljer eller materialvalg, uten at det kan dokumenteres at endringene er mer autentisk enn nåværende situasjon. Innsetting av doble labankdører i begge etasjer mot sjøen vil medføre en mer autentisk fasade enn dagens situasjon uten dører og med balkong i 2. etasje. Dører med en bredde på 2,7 m vil imidlertid ikke være i samsvar med det opprinnelige uttrykket slik det er dokumentert på foto. Kommunen foretok en befaring i bygget Befaringen sammen med fotoene underbygger et standpunkt om at breddene på labankdørene/glassflatene bak må reduseres i bredde fra 2,7 m til 1,9 m. Prosjektert høyde på dørene og vindusmål og plassering i 2. etasje er tilfredsstillende. Høyden på vinduene i 1. etasje kan heves til 1,6 m. Bredde og sideveis plassering skal være uendret. Innsetting av dobbel labankdør (med glassflate bak) i 1. etasje og vindu i 2. etasje mot fergekaia er i tråd med tidligere situasjon vist på vedlagt bilde. Labankdøra bør ha bredde på 1,7 m og høyde 2,0 m - Møteinnkalling side 15 av 55

16 2,1 m. Døra plasseres med utgangspunkt i høyre karm på eksisterende vindu og utvides i bredde mot venstre sett utenfra. Det er ikke klart dokumentert ved bilder at bygget har hatt doble dører mot torget og det er på dette punktet at dispensasjonsavveiningen bør vies størst oppmerksomhet. Det må forutsettes at ny løsning er i samsvar med intensjonene i planen om å opprettholde bygget som et historiefortellende bygg. Labankdørene mot torget er prosjektert med en bredde på 2,7 m. I samsvar med vurdering over hva gjelde labankdørene i gavlen, vurderes også disse dørene å være prosjektert med for stor bredde. Døråpningene bør harmonere med løsningen mot fergekaia. Døråpningene bør derfor reduseres til 1,7 m og høyden bør være 2,0 m - 2,1 m. Nytt vindu i 2. etasje er tilfredsstillende prosjektert Ny dør i 1. etasje plasseres med vestre karm på linje med vestre karm på nytt vindu i etasjen over. Døra skal fungere som inngangsdør til restauranten. Innsetting av glass bak labankdørene for å øke brukelikheten av bygget til et aktuelt formål, bør være i overenstemmelse med Fylkeskonservatorens uttalelse. Søkers henvisning til fasader på andre salteribygninger i Gravningsundet kan ikke tillegges vekt i denne saken da bygningene ikke omfattes av de aktuelle reguleringsbestemmelsene. En del av de framførte særlige grunner for å dispensere bygger på søkers subjektive oppfatning av saken, og kan derfor ikke tillegges vesentlig vekt i dispensasjonsavveiningen. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Vurdering av klagen: Reguleringsplanen er vedtatt etter en omfattende og demokratisk prosess hvor alle og alles interesser ble hørt. Bestemmelsene er juridisk bindende for arealbruken og bygningsbruken innenfor planområdet. Det faktum at det aktuelle bygget er ett av i kun fire bygg i Skjærhalden som er gitt en bevaringsstaus på grunnlag av store antikvariske verdier. Disse byggene er valgt ut som de viktigste historiefortellende elementene i Skjærhalden sentrum. Det er derfor vedtatt strenge bestemmelser for å forhindre fasadeendringer. Hvorvidt tiltakshaver i herværende sak vurderer bestemmelsene som for strenge, kan ikke tillegges vekt. Fylkeskonservatorens uttalelse til saken er innhentet og tillagt vekt ved kommunens behandling av dispensasjonssaken. Det synes derfor oppsiktsvekkende at Fylkeskonservatoren i dialog med Bjar Arkitekter AS senere skal ha hatt et annet syn på saken. Fylkeskonservatorens angivelige uttalelser til Bjar er ikke dokumentert. Det er riktig at den aktuelle bygningen gjennom tidene har hatt skiftende bruk og at det i den sammenheng har blitt utført ulike fasadeendringer. Reguleringsbestemmelsene er entydig å forstå slik at framtidige fasadeendringer kan tillates, men ikke uten at det kan dokumenteres at endringene gir en mer autentisk (opprinnelig) løsning enn dagens situasjon. Av fasaden mot sjøen finnes mye og god bildedokumentasjon på at det har vært åpninger med labankdører i begge etasjer, men ikke i de bredder som er prosjektert og omsøkt. Et angivelig tidligere utbygg/takoverbygg mot torget er ikke klart dokumentert. Slik det framstår på framlagt foto i søknaden kan dette elementet like gjerne være et skilt. Det kan ikke hevdes at de omsøkte åpningene/vinduene gir tilstrekkelig autentiske fasaden slik reguleringsbestemmelsene tilsier. En sammenlikning med andre salteribygninger i Gravningsundet er ikke relevant da disse ikke omfattes av de aktuelle reguleringsbestemmelsene. Hvorvidt en åpning med bredde 1,9 m kan sammenlignes med vinduer/dører i et bolighus er heller ikke relevant. Reguleringsbestemmelse åpner for serveringsvirksomhet i den aktuelle bygningen, men ikke for at denne virksomheten skal styre byggets fasadeuttrykk. Oppruting av åpningene/vinduene kan ikke styre åpningenes størrelse i den grad tiltakshaver/ansvarlig prosjekterende ønsker. For å illudere inntrykket av åpne labankdører kan det være mer riktig å ha hele glassflater i åpningene. Bevaring av det aktuelle bygget er en overordnet intensjon i reguleringsbestemmelsene. Gjester i en framtidig restaurant bør derfor i størst mulig grad få del i byggets innvendige historieformidling samtidig som det skapes en kontakt med omgivelsene gjennom vindusflater og åpne labankdører. Det faktum Møteinnkalling side 16 av 55

17 at utsikten må begrenses er direkte knyttet opp mot reguleringsbestemmelsene. Ny aktivitet i bygget skal ikke eksponeres på bekostning av byggets fasadeuttrykk og historiske verdier. Det faktum at denne byggesaken har trukket ut i tid slik at tiltakshavers planlagte restaurantdrift inneværende sommer ikke har blitt en realitet, kan ikke ensidig tillegges administrasjonen i kommunen. De byggearbeidene som tiltakshaver har utført, er gjort uavhengig av kommunens behandling av søknad om dispensasjon og byggetillatelse. Hvorvidt tiltakene er utført i strid med bestemmelser gitt i plan- og bygningslovens bestemmelser er så langt ikke vurdert. Ansvarlig søker/prosjekterende, Bjar Arkitekter AS, må også ta ansvar for lang saksbehandlingstid, da søknadene har vært endret flere ganger og prosjekteringen har vært mangelfull og i strid med reguleringsbestemmelsene. Brannteknisk prosjektering er et sentralt tema med bakgrunn i byggets konstruksjon og de funksjoner som ønskes etablert. Kommunen mottok slik prosjektering Konklusjoner Etter en samlet vurdering av klagen, kan det ikke ses framført nye momenter til saken som medfører at klagen kan tas til følge. Klagen må oversendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse. Rådmannens forslag til vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune administrativt dispensasjonsvedtak PA 44/08 med tilhørende vilkår. Klagen oversendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse. Begrunnelse: Det er gjennom klagen ikke framført nye momenter til saken som medfører at klagen kan tas til følge Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 17 av 55

18 Saksnr Arkivkode Saksbehandler 2008/326 - Forlist båt ved Ed brygge Gunn Karin Karlsen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Kommunestyret Klage over vedtak om destruering av forlist båt ved Ed brygge i Hvaler kommune Sammendrag Rundt nyttår 2007/2008 ble det fortøyd en båt ved Ed brygge som sank etter noen dager. Virksomhet havn hevet båten og har senere anbrakt den på Sandbakken avfallsstasjon. Eier har tross varsler ikke hentet båten og ble det fattet vedtak om å destruere båten. Eier påklaget vedtak i brev av Saksopplysninger Den 8. februar 2008 fikk Virksomhet havn melding fra Hvaler lensmannskontor at en de hadde loggført at en båt hadde sunket ved Ed brygge den 6. januar. Båten var kommet til stedet nyttårsaften. De oppgav også hvem som var eier og medeier av båten. 11. februar sendte Virksomhet havn brev til eier, hvor vi varslet at dersom båten ikke var fjernet innen 22. februar ville kommunen iverksette fjerning for eieres regning. Vi tilbudte i samme brev at vi kunne kontaktes dersom de hadde behov for hjelp i forbindelse med fjerning og heving av båten. Vi hørte ingenting fra eier og før påsketrafikken fant administrasjonen å måtte heve båten fordi den hindret adkomsten til bryggen. Vi gjorde eier oppmerksom på at båten lå på Ed brygge klar for avhenting. Vi gav en frist til 10. april for å hente båten, hvis ikke ville vi bringe båten til Sandbakken for destruksjon.!0. april mottok vi en e-post fra en av de som politiet hadde oppgitt som medeier. Her ble det opplyst at båten ville bli hentet i løpet av helgen. Båten ble ikke fjernet innen fristen og 25. april sendt vi pånytt brev hvor vi opplyste om hvilke utgifter kommunen hadde blitt påført ved heving og frakting av båten til Sandbakken, og at dette ville bli fakturert eier. Det ble satt ny frist til å hente hvis de ville unngå at båten ble destruert. Etter dette mottok vi en telefon hvor det ble opplyst at båten ville bli hentet innen 30. mai. Båten ble heller ikke denne gang hentet og fattet vi følgende vedtak: Med hjemmel i forurensingslovens 28, varsles Margorzata Jacobsen, Fredrikstad om at båt som ble etterlatt ved Ed brygge ca vil bli destruert, dersom den ikke er hentet innen Den mottok vi klage på vedtaket. Vedlegg Ingen Møteinnkalling side 18 av 55

19 Innkomne merknader Klage fra Malgorzata Jacobsen, datert Hjemmelsgrunnlag Forvaltningslovens kapittel VI om klage, Forurensingslovens 28 Vurdering Klagen er rettidig fremsatt og tas til behandling. Klager har fremsatt følgende: Vil klage på lovanvendelsen (dette er en båt på 24 fot, med lukket system for olje, ca 5 liter). Så forurensingsfaren er minimal. Motsetter meg at båten blir destruert, da skadene er minimale på båtens skrog etter å ha ligget på bunnen ved Ed brygge. Båten var snudd og det lå gjenstander i båten som ikke tilhører eier. Tror at båten var prøvd fjernet eller prøvd stjålet. Dette er meldt til politiet, og venter fremdeles på svar fra politiet, angående deres etterforskning. Forventer derfor at båten blir liggende frem til svar fra politiet foreligger. Virksomhet havn skrev umiddelbart etter mottak av klagen til båteier, hvor vi opplyste at forurensingsfaren var at når båten lå sunket ved Ed brygge utgjorde den en fare for andre fartøy som hedde til hensikt å fortøye ved Ed brygge. Eier ble atter en gang anmodet til å hente båten innen 4. juli, da den ikke kunne ligge på den kommunale avfallsplassen over sommeren. Det kom heller ikke denne gangen noen reaksjon på vår henstilling. Forurensingslovens 28. (forbud mot forsøpling) lyder som følger: Ingen må tømme, etterlate, oppbevare eller transportere avfall slik at det kan virke skjemmende eller være til skade eller ulempe for miljøet. Bestemmelsen i første punktum gjelder også skipsvrak, flyvrak og andre liknende større gjenstander. Første ledd er ikke til hinder for at avfall blir tatt hånd om på opplagsplass eller i behandlingsanlegg med tillatelse etter 29 eller for at avfall blir levert dit. Den som har overtrådt forbudet i første ledd, skal sørge for nødvendig opprydding. Administrasjonen har kontaktet politiet for å undersøke om de har behov å undersøke båten slik klager hevdet. Politiet har opplyst til administrasjonen at det ikke foreligger noen anmeldelse slik klager hevder i klagen og at de ikke har behov for noen gjennomgang av båten. Det er i klagen ikke bedt om at klagen får oppsettende virkning, slik at vedtaket kan gjennomføres selv om det er klaget på vedtaket. Administrasjonen har gitt eierne av båten uttallige muligheter til å hente båten dersom de var interessert i å ta vare på den. Så er ikke skjedd. Av forurensingslovens 28 følger prinsippet om at forurenser skal betale kostnadene for opprydding. Administrasjonen har viderefakturert eier av båten for de kostnadene som kommunen er påført ved heving, frakting og destruksjon av båten. På denne bakgrunn vil administrasjonen anbefale at klagen ikke tas til følge. Konklusjoner Klagen tas ikke til følge. Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel forurensingslovens 28 opprettholder Hvaler kommune sitt administrative vedtak av om at båt som ble etterlatt ved Ed brygge ca vil bli destruert. Framført klage fra Malgorzata Jacobsen er ikke tatt til følge. Begrunnelsen er at det ikke er fremsatt vesentlige nye momenter i klagen. Hvaler kommune, Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 19 av 55

20 Saksnr Arkivkode Saksbehandler 2005/690 - Reguleringsplan Bukta småbåthavn, Papper L12 Anna Karin Hellstrøm Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /08 Kommunestyret Behandling etter offentlig ettersyn: Reguleringsplan for Bukta gjestehavn, Papper Sammendrag Det fremmes privat forslag til reguleringsplan for Bukta gjestehavn på Papper i Hvaler kommune. Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn i februar Etter offentlig ettersyn er avgrensningen mot den kommende nasjonalparken endret etter samråd med Fylkesmannen miljøvernavdeling. Som et resultat av innkomne merknader er utnyttelsesgraden senket og det er tatt inn bestemmelser som i større grad sikrer tilpasning til terreng og tradisjonell byggeskikk, universell utforming og lys som markerer bryggenes plassering. Planforslaget legges nå fram for avsluttende behandling. Administrasjonen legger til grunn at planforslaget er tilstrekkelig gjennomarbeidet for å kunne vedtas. Saksopplysninger Beskrivelse/bakgrunn for saken Etter varsel om igangsetting av regulering fremmes det privat forslag til reguleringsplan for Bukta gjestehavn på Papper i Hvaler kommune. Planen er utarbeidet av Per André Hansen landskapsarkitekter på vegne av Sigurd Helgesen / Hans Olav Helgesen. Sigurd Helgesen er grunneier på gnr. 48, bnr. 18. Hans Olav Helgesen og Sigurd Helgesen driver virksomhet i området (drivstoffsalg, kiosk, butikk og kafeteria). Området langs sjøen syd for Helgesens eiendom (48 / 33) eies av Hvaler kommune. Arealene som inngår i planforslaget benyttes i dag til gjestehavn med butikk, drivstoffutsalg og noe servering. Bakgrunnen for planarbeidet opplyses å være at tiltakshaver ønsker å utvide driften ved å plassere ut flere brygger, tilrettelegge for flere gjesteplasser, opparbeide bedre parkeringsforhold samt utvide bygningsmassen noe for gjester og andre brukere. Planområdet inngår i sin helhet i reguleringsplanen for Bukta, stadfestet Denne reguleringsplanen la opp til at Bukta skulle utvikles som fiskerihavn, men det er så godt som ikke gjennomført tiltak i samsvar med planen. Bukta vurderes ikke lenger som en viktig fiskerihavn, gjeldende plan må vurderes som mindre hensiktsmessig, og behovet for en ny planmessig gjennomgang av området er til stede. Planen legger til rette for en utvidelse av bygningsmassen. Dette opplyses å være tenkt både som et tillegg til og en erstatning for eksisterende bebyggelse, og innebærer at deler av eksisterende bebyggelse vil bli fjernet. Dette gjelder blant annet en tidligere filmkulisse som i dag benyttes til pub. Det opplyses videre at reguleringsbestemmelsene sikrer at utbygging i området skjer på en måte som tar hensyn til både det eksisterende bygningsmiljøet og omkringliggende landskap gjennom krav til Møteinnkalling side 20 av 55