Kvartalsrapport SR EiendomsInvest Tyskland I AS

Transkript

1 Kvartalsrapport SR EiendomsInvest Tyskland I AS

2 SR EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Porteføljeledigheten har økt med 0,2 prosentpoeng gjennom 2. kvartal til 6,2 % i juli. Årsaken er utelukkende porteføljens privatboligsegment som opplevde en vekst i antall oppsigelser i løpet av kvartalet. Totalt mottok forvalter oppsigelser på m 2 boligareal og var i stand til å leie ut m 2 ledig areal ved utgangen av juni. Dette resulterte i en prosentvis oppgang i segmentledighet på ett prosentpoeng fra mars (3,5 %) til juni (4,5 %). I juli var forvalter dog i stand til å redusere boligledigheten med 0,1 prosentpoeng til 4,4 %. Porteføljens næringseiendom kunne derimot vise til et prosentvis ledighetsfall på 0,7 prosentpoeng gjennom 2. kvartal; fra 9,3 % i mars til 8,5 % i juni. Ledigheten i juli var uendret. Slik rapportert tidligere arbeides det aktivt med å øke leieinntektene på eiendommer og arealer som muliggjør oppjusteringer. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljen besto per av totalt 137 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 311,9 millioner, fordelt på totalt m 2. Av dette er m 2 klassifisert som boligeiendom, m 2 som kontoreiendom, og 370 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt m 2. Porteføljen har per utgangen av 2. kvartal en samlet gjeld på EUR 214,3 millioner, ned fra EUR 218,2 millioner per utgangen av 1. kvartal. Nedgangen skyldes primært innfrielse av banklån etter salg av enkelteiendommer. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 4,35 %. Slik rapportert i forrige kvartalsrapport ble det i begynnelsen av 2013 gjennomført salg av tre porteføljeeiendommer. Salgene skjedde som en del av forvalters kontinuerlige optimeringsarbeid mot en endelig exit. Samlede salgsinntekter var EUR 4,6 millioner, tilsvarende en bruttofortjeneste på 7,8 % sammenlignet med eiendommenes kjøpspris. Gjennom 2. kvartal ble det signert salgskontrakter på ytterligere to porteføljeeiendommer; Friedrischstraße i Frankfurt og Rothenburgerstraße 9 i Dresden. Førstnevnte har kontraktsfestet oppgjør og overtakelse først i årsskiftet og er fremdeles medregnet i porteføljens 137 eiendommer per juni I løpet av sommeren og høsten 2013 har det også blitt arbeidet med større segmentsalg mot to investorgrupperinger om totalt 52 av PRE-porteføljens resterende 136 porteføljeeiendommer. Salgskontrakter ble signert og salgene sluttført i løpet av 3. kvartal. 2

3 Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 34% 27% 47% 60% 13% 19% Dresden Leipzig Rhein/Main Dresden Leipzig Rhein/Main Det første segmentsalget omhandlet 16 porteføljeeiendommer i Leipzig og Dresden. Byggene består av totalt 199 boligenheter, 2 næringslokaler, 101 parkeringsplasser og et utleibart areal på m 2. Salgsprisen på EUR 11,35 millioner representerte en verdiøkning på om lag 9 % sammenlignet med kjøpspriser. Eiendommene ble kjøpt i perioden med gjennomsnittoverdragelse i Det andre segmentsalget omhandlet 36 eiendommer beliggende i Dresden, Leipzig og Rhein-Main. Eiendommene består av totalt 629 boenheter og 20 næringslokaler med dertilhørende parkeringsplasser. Totalt utleibart areal er m 2, og salgsprisen på EUR 45,6 millioner tilsvarte en verdiøkning på 4,2 % sammenlignet med kjøpsprisene. Majoriteten av eiendommene var fullt utleid på salgstidspunktet. Salget var en del av et kombinert eiendomssalg i PRE og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland II AS, og er én av de største eiendomstransaksjonene i Tyskland så langt i Kjøper er det tyske Industria Group og deres eiendomsfond Deutschland Wohnen II. Forvalter og styret arbeider fremdeles med ulike exitstrukturer og vil gjøre noen overordnede veivalg de nærmeste månedene. Allokering av nettoproveny fra porteføljesalgene vil måtte vurderes opp mot de ulike exit-alternativene det arbeides med. Forvalter vil, med mindre andre exit-alternativer blir funnet mer attraktive, fortsette salg av delsegmenter og enkelteiendommer som en del av en endelig exit. Forvalter observerer et bedret tysk eiendomsmarked i 2. kvartal og gjennom sommeren 2013, og er til stadighet i samtaler med ulike investorgrupperinger omkring salg av hele eller deler av PREs eiendomsportefølje. Salg av hele den gjenværende porteføljen er fremdeles en utfordrende øvelse i dagens marked, men forvalter arbeider videre med oppfølging av interessenter. Samtaler med interessenter er i de fleste tilfeller underlagt taushetsplikt, og forvalter har således ikke anledning til å konkretisere prosessene ytterligere før avtaleverk er signert og både selger og kjøper fastsetter dato for offentliggjøring av transaksjonen. Totalt sett har forvalter i løpet av de siste seks månedene avhendet 57 porteføljeeiendommer til et samlet bruttoproveny på EUR 77 millioner, tilsvarende en verdivekst på 6,9 % sammenlignet med kjøpsprisen på eiendommene. 3

4 Adresse Område Boligareal Næringsareal Kjøpspris Dr. Külz-Straße 36, 38 Radebeul m 2 0 m 2 EUR Institutsgasse 2, Wachsbleichstr. 43 Dresden m m 2 EUR Poststraße 8 Dresden 677 m m 2 EUR Friedrichstraße Frankfurt m m 2 EUR Rothenburger Straße 9 Dresden 403 m m 2 EUR Heinrich-Budde-Straße 10 Leipzig 922 m 2 78 m 2 EUR Kadenstraße 29 Dresden 457 m 2 0 m 2 EUR Wächterstraße 55, 57 Dresden 878 m 2 0 m 2 EUR Augustenstraße 16 Leipzig-Reudnitz 837 m 2 0 m 2 EUR Schwanenweg 12, 16, 18, 20, 22, 26, 32, 40, 60, 62 Markranstädt m 2 0 m 2 EUR Schwalbenbogen 3 Markkleeberg 580 m 2 0 m 2 EUR Müllerring 6 Leipzig 522 m 2 0 m 2 EUR Müllerring 4 Leipzig 532 m 2 0 m 2 EUR Winterbergstraße Dresden m 2 0 m 2 EUR Am Oberen Bach 17 Wilsdruff 412 m 2 0 m 2 EUR Am Kirschberg 8 Dohma 415 m 2 0 m 2 EUR Warthaer Straße 40 Dresden 464 m 2 0 m 2 EUR Papiermühlstraße 41 Leipzig 646 m 2 0 m 2 EUR Simon-Bolivar-Straße 102 Leipzig 460 m 2 0 m 2 EUR Delitzscher Straße 160 Leipzig 729 m m 2 EUR Eibenstocker Straße 22 Dresden-Gruna 766 m 2 0 m 2 EUR Tharandter Straße 42 Dresden 573 m 2 60 m 2 EUR Sebastian-Bach-Straße 49 Leipzig m m 2 EUR Kröbelstraße 12 Leipzig 764 m 2 0 m 2 EUR Wilhelminenstraße 18-22, Petzscherstraße19 Leipzig m 2 0 m 2 EUR Petzscherstraße 15 Leipzig 994 m 2 0 m 2 EUR Gutenbergstraße 10 Radebeul 597 m 2 0 m 2 EUR An der Windmühle 14 Leipzig 747 m 2 0 m 2 EUR Gartenstraße 92,94,94a Dresden m 2 0 m 2 EUR Spessartring og Rodgau-Dudenhofen m 2 0 m 2 EUR Rheinstraße 94 / Wörthstraße 12 Wiesbaden 802 m 2 0 m 2 EUR Yorckstraße 31 Wiesbaden m 2 0 m 2 EUR Platter Straße 60 Wiesbaden 360 m 2 0 m 2 EUR Moritzstraße 34 Wiesbaden 644 m m 2 EUR Emser Straße 40 Wiesbaden 400 m 2 0 m 2 EUR Raimundistraße 13 Mainz 505 m 2 92 m 2 EUR Emser Straße 43 Wiesbaden m 2 0 m 2 EUR Gutenbergstraße 18 a-b Radebeul m 2 0 m 2 EUR Gohliser Straße 5, 5 a Dresden m 2 0 m 2 EUR Teplitzer Straße 35, 35 a, Hildebrandtstraße 8-10 Dresden m 2 0 m 2 EUR Nagelstraße 4 Dresden 862 m m 2 EUR Karlsruher Straße 45, 45a, 47, 47a Dresden m 2 0 m 2 EUR Hermelinplatz 15 Leipzig 882 m 2 0 m 2 EUR Bergmannstraße 43, 45 Dresden m 2 0 m 2 EUR Clara-Zetkin-Straße 6 Dresden 415 m 2 36 m 2 EUR Dohnaer Straße 73, 73c, 73d, 73e, 73f Dresden m m 2 EUR Tieckstraße 10 Dresden m m 2 EUR Löscherstraße 33 Dresden m m 2 EUR Schmidt-Rühl-Straße 24 Leipzig m 2 0 m 2 EUR Frankenbergstraße 17 Dresden 487 m 2 0 m 2 EUR Elsterblick 4 Leipzig m 2 0 m 2 EUR Weinbergstraße 30 Radebeul 643 m 2 82 m 2 EUR Arndtstraße 59 Leipzig m m 2 EUR Schwalbacher Straße 73 Wiesbaden 572 m 2 m 2 EUR Parcusstraße 6 Mainz 940 m 2 0 m 2 EUR Kurfürstenstraße 40 Mainz 672 m 2 0 m 2 EUR Totalt m m 2 EUR

5 Salgspris Verdiutvikling kjøp/salg Siste verdivurdering Salgstidspunkt Belåning på salgstidspunktet Belåningsgrad på salgstidspunktet EUR EUR ,25% 2013Q2 EUR ,41% EUR EUR ,20% 2013Q2 EUR ,22% EUR EUR ,57% 2013Q2 EUR ,95% EUR EUR ,80% 2013Q3 EUR ,62% EUR EUR ,67% 2013Q3 EUR ,00% EUR EUR ,53% 2013Q3 EUR ,51% EUR EUR ,34% 2013Q3 EUR ,51% EUR EUR ,78% 2013Q3 EUR ,50% EUR EUR ,89% 2013Q3 EUR ,60% EUR EUR ,60% 2013Q3 EUR ,85% EUR EUR ,71% 2013Q3 EUR ,37% EUR EUR ,24% 2013Q3 EUR ,83% EUR EUR ,71% 2013Q3 EUR ,49% EUR EUR ,42% 2013Q3 EUR ,10% EUR EUR ,07% 2013Q3 EUR ,74% EUR EUR ,56% 2013Q3 EUR ,58% EUR EUR ,41% 2013Q3 EUR ,51% EUR EUR ,07% 2013Q3 EUR ,67% EUR EUR ,57% 2013Q3 EUR ,35% EUR EUR ,62% 2013Q3 EUR ,94% EUR EUR ,52% 2013Q3 EUR ,97% EUR EUR ,61% 2013Q3 EUR ,49% EUR EUR ,27% 2013Q3 EUR ,68% EUR EUR ,67% 2013Q3 EUR ,29% EUR EUR ,61% 2013Q3 EUR ,88% EUR EUR ,04% 2013Q3 EUR ,83% EUR EUR ,25% 2013Q3 EUR ,99% EUR EUR ,35% 2013Q3 EUR ,05% EUR EUR ,51% 2013Q3 EUR ,42% EUR EUR ,09% 2013Q3 EUR ,45% EUR EUR ,39% 2013Q3 EUR ,31% EUR EUR ,86% 2013Q3 EUR ,10% EUR EUR ,25% 2013Q3 EUR ,37% EUR EUR ,32% 2013Q3 EUR ,06% EUR EUR ,92% 2013Q3 EUR ,32% EUR EUR ,97% 2013Q3 EUR ,44% EUR EUR ,68% 2013Q3 EUR ,64% EUR EUR ,19% 2013Q3 EUR ,02% EUR EUR ,21% 2013Q3 EUR ,69% EUR EUR ,25% 2013Q3 EUR ,36% EUR EUR ,62% 2013Q3 EUR ,65% EUR EUR ,18% 2013Q3 EUR ,10% EUR EUR ,15% 2013Q3 EUR ,89% EUR EUR ,83% 2013Q3 EUR ,17% EUR EUR ,70% 2013Q3 EUR ,03% EUR EUR ,12% 2013Q3 EUR ,14% EUR EUR ,92% 2013Q3 EUR ,16% EUR EUR ,34% 2013Q3 EUR ,43% EUR EUR ,22% 2013Q3 EUR ,18% EUR EUR ,66% 2013Q3 EUR ,33% EUR EUR ,86% 2013Q3 EUR ,89% EUR EUR ,38% 2013Q3 EUR ,02% EUR EUR ,70% 2013Q3 EUR ,01% EUR EUR ,53% 2013Q3 EUR ,86% EUR EUR ,35% 2013Q3 EUR ,10% EUR EUR ,57% 2013Q3 EUR ,57% EUR EUR ,94% EUR ,03% 5

6 Verdivurdering Etter verdivurderingen den er verdijustert egenkapital ( VEK ) for SR EiendomsInvest Tyskland I AS beregnet til EUR 9,14 per aksje, tilnærmet identisk med VEK per som beløp seg til EUR 9,12 per aksje. Til gjengjeld har vekslingskursen EUR/NOK for én gangs skyld hatt en oppgang i løpet av første halvår EUR/NOK per var 7,8845, opp 7,4 % fra kursen 7,3410 ved årsskiftet VEK målt i norske kroner har følgelig også steget med 7,6 %; fra 66,93 per aksje den til NOK 72,03 per aksje den Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av SR EiendomsInvest Tyskland I AS. Tysk økonomi inn i ny positiv trend? Flere makroøkonomiske indikatorer pekte i riktig retning for Tyskland gjennom 2. kvartal Landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg kvartalsvise 0,7 prosentpoeng fra 1. kvartal, den kraftigste oppgangen på mer enn et år. Hovedforklaringen var god innenlandsk etterspørsel både fra tyske forbrukere (+0,5 prosentpoeng) og statlige investeringer (+ 0,6 prosentpoeng). Etter en kald vinter tok også konstruksjonsaktiviteten seg kraftig opp, herunder tyske selskapers investeringer i nye maskiner og produksjonsutstyr. BNP-oppgangen i 2. kvartal overgikk økonomiske prognoser og var således positive nyheter både for Tyskland og den øvrige Eurosonen. Videre bidro statistikken til å underbygge forventningene om at tysk økonomisk vekst overstiger myndighetenes målsetning om en årlig vekst på 0,5 % i kvartalsveksten bør også være gode nyheter for kristendemokratene og forbundskansler Angela Merkel som stilte til sitt tredje sammenhengende valg som kanslerkandidat, og vant, den 22. september. 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q ,00 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside Tysk eksport steg ujusterte 0,7 prosentpoeng i overgangen mellom 2. og 3. kvartal til EUR 93,4 milliarder i juli. Eksportverdiene var tilnærmet uendret sett i sammenligning med eksporten i juli Verdien av importerte varer og tjenester beløp seg til EUR 77,3 milliarder i juli 2013, opp 0,9 % fra juli Tysklands handelsbalanse i juli 2013 tilsvarte således EUR 16,1 milliarder. Eksport av tyske varer og tjenester til øvrige EU-land utgjorde EUR 52,3 milliarder i juli, om lag 56 % av den totale eksporten. Sammenlignet med juli 2012 var eksport til EU-land opp 0,8 %. Import fra EU-medlemsland steg med 0,6 % over den samme perioden. 6

7 spesielt innenfor bilindustrien. Innenfor bygg- og anleggsindustrien var utviklingen negativ, men entreprenører og byggeledere fortsatte å ansette. Den tyske engroshandelen opplevde en kraftig vekst i antall nyansettelser, mens detaljvareindustrien rapporterte om en mindre nedgang. Arbeidsledighet ned over sommeren, deretter svak oppgang Prosentvis tysk arbeidsledighet falt med ujusterte 0,3 prosentpoeng fra forrige kvartalsrapportering; ned fra 7,1 % i april til 6,8 % i august. Den tyske arbeidsetaten kunne vise til en marginal oppgang i antall nye arbeidsledige i august sammenlignet med juli, hovedsakelig grunnet det generelt sett lave aktivitetsnivået gjennom sommeren. Sesongjustert arbeidsledighet var opp personer i august til 2,9 millioner. Veksten sto i kontrast til et forventet fall på arbeidsledige, men konsensus blant makroanalytikere tilsier at tyske bedrifter om kort tid vil vise større vilje og behov for nyansettelser. Dette som en følge av økt fokus på bedre driv i den tyske økonomien. Økonomisk sentiment følger den generelle positive utviklingen Ifos forretningsklima-indeks, den mye omtalte Ifo-indeksen, fulgte instituttets ansettelsesbarometer og hentet seg inn igjen over sommeren. Augustmålingen endte på 107,5 poeng, den sterkeste noteringen så langt i 2013 og den høyeste indeksverdien på nærmere halvannet år. Resultatene tilsier at tyske bedrifter ser positivt på sin nåværende økonomiske situasjon. Også økonomiske utsikter inn mot årsskiftet anses som mer positivt enn tidligere, og Ifo instituttets leder for markedsundersøkelser og forretningssyklusanalyser, Kai Carstensen, konkluderer med en oppgiring i tysk økonomi. Underindeksene for bedrifter innen produksjons- og engrosindustrien opplevde, i likhet med sektorenes ansettelsesbarometer, en markant økning i august. Bedriftsledere innenfor bygg, anlegg og detaljvarehandel hadde derimot nedjustert synet på de kommende seks månedene sammenlignet med indeksmålinger tidligere i sommer. Ifo instituttets ansettelsesbarometer har utvist normal volatilitet så langt gjennom 2013, og er per august opp ett prosentpoeng sammenlignet med barometerverdiene i januar. Barometeret fortsatte den positive trenden fra juni og juli, mye takket være en noe mer oppløftende ansettelsesdynamikk blant tyske bedrifter. Som vanlig eksisterer det enkelte forskjeller i ansettelsesutvikling blant barometerets undersektorer. Tysk produksjonsindustri kunne vise til en oppgang i nyansatte i august, da 7

8 Økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, gjengitt via sentimentindeksen til Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning ( ZEW ), endte på 42 poeng i august, opp hele 5,7 poeng fra juli. Augustverdien landet markant over prognosen på 39,9 poeng og med et solid overtak på indeksens historiske gjennomsnitt på 23,7 poeng. Også oppgangen i denne økonomiske indeksen de seneste månedene skyldes økt tiltro til den økonomiske utviklingen i enkelte EU-land, en utvikling som vil slå positivt ut for Tyskland som både kan vise til solid innenlandsk konsum samt en økt eksporttrend til EU-medlemsland. Vedvarende stabilt eiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks fortsetter sin stabile, flate utvikling innen alle tre eiendomssektorer, men der kontor- og næringsbygg har sett en oppgang siden begynnelsen av året har konjunkturutviklingen innen boliger hatt en marginal nedgang fra 170,2 indekspoeng i januar til 164,2 poeng per utgangen av august. Markit og BMEs tyske innkjøpssjefsindeks holdt følge med ovenstående makroøkonomiske indikatorer gjennom sommeren, og både underindeksen for produksjons- og serviceindustrien har vist en oppadgående trendkurve gjennom 2. og inn i 3. kvartal. Innkjøssjefer hos tyske produksjonsbedrifter indikerte en vedvarende forbedret situasjon gjennom august, primært grunnet et solid antall nye ordre og en raskere utgående produksjonsvekst enn i juli. Underindeksen endte på 51,8 poeng i august, den andre måneden over 50-poengsskillet mellom oppgangs- og nedgangskonjunktur og således den beste perioden på over to år. Innkjøpssjefsindeksen for service-sektoren holdt også fast ved den positive trenden fra juli og endte på 52,8 poeng i august. Økt aktivitetsnivå ble registrert hos fire av seks undersektorer, først og fremst innen post og telekommunikasjon. 8

9

10

11

12 PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass Oslo Design og produksjon: