Kvartalsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS

Transkript

1 Kvartalsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS

2

3 SR EiendomsInvest Tyskland II AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE II. PRE II har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit I begynnelsen av 2. kvartal igangsatte forvalter en større salgsprosess om kring 16 av porteføljens gjenværende 36 eiendommer. Prosessen hører inn under forvalters primære exit-strategi, hvilket hovedsakelig innebærer et gradvis og kontrollert nedsalg i perioden Salget av 13 porteføljeeiendommer i 2013 utgjorde første fase. Majoriteten av de solgte eiendommene besto av boligareal. Fase to består av ovennevnte 16 eiendommer. Også her utgjør boligeiendom en stor del av det totale arealet. Per september er salgsprosessen sluttført for 9 av 16 eiendommer. Salgsprisen utgjør EUR 14,82 millioner, marginalt over eiendommenes verdivurdering (EUR 14,67 millioner) og kjøpspris (EUR 14,78 millioner). En detaljert oversikt over eiendommer solgt i 2014, slik presentert i selskapets 2. kvartalsrapport 2013 for eiendommer solgt i fjor, vil fremlegges etter hvert som nedsalgets fase to sluttføres. Forvalter arbeider etter en målsetning om å fullføre nedsalgets andre fase rundt årskiftet , hvoretter styret i PRE II vil kunne ta stilling til allokering av salgsproveny. I 2011 kjøpte PRE II sammen med med-investorene PRE EiendomsInvest Tyskland AS (45 %) og PRE Bolig- Privatisering AS (10 %) en boligportefølje i Köpenick i Berlin bestående av 239 enheter. Porteføljen skulle seksjoneres, totalrehabiliteres og videreselges individuelt i tre separate delprosjekter. I tillegg skulle det bygges nye loftsleiligheter. Per september 2014 er 128 av 149 enheter i første delprosjekt solgt. God prisvekst i boligmarkedet i Berlin har videre medført at forvalter, i samråd med styrene i prosjektselskapets tre investorer, i mars vedtok et samlet salg av de to gjenværende delprosjektene uten seksjonering / rehabilitering. På denne måten kunne investorene redusere både prosjektrisiko og levetid, og samtidig inkassere en gevinst forårsaket av den generelle boligprisoppgangen i Berlin i perioden Salgskontrakt ble signert i mai, hvori brutto salgsproveny utgjorde EUR 6,3 millioner. Dette tilsvarer en gjennomsnittlig salgspris på EUR 859 / m 2 (vs. kjøpspris på EUR 653 /m 2 ). Salgsprovenyet anvendes til å tilbakebetale store deler av kredittfasiliteten stilt av PRE II og de øvrige to investorene i forbindelse med rehabiliteringen av det første delprosjektet. Styret i PRE II vil ta stilling til allokering av den tilbakeførte kredittfasiliteten som en del av drøftelsene om kring allokering av salgsproveny fra det pågående exit-arbeidet. Eiendomsporteføljen består per september 2014 av totalt 27 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 41,7 millioner, fordelt på totalt m 2. Av dette er m 2 klassifisert som boligeiendom og m 2 som næringseiendom. I tillegg kommer PRE IIs andel av ovennevnte boligportefølje i Köpenick. Porteføljeledigheten var ned 0,3 prosentpoeng fra mars (5,5 %) til juni 2014 (5,2 %). Årsaken var redusert ledighet i boligporteføljen: fra 5,3 % i mars til 4,7 % i juni. Ledigheten i porteføljens næringssegment forholdt seg uendret på 5,8 %. Grafen øverst på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. PRE Managements årlige Investordag for forvalterens Tysklands-fokuserte selskaper ble i år avholdt medio mai på Hotel Continental i Oslo. Presentasjonen er tilgjengeliggjort på forvalters hjemmesider, og dekker blant annet det pågående exit-arbeidet og forvalters strategier for en avvikling av PRE II. Aksjonærer som selv ikke fikk anledning til å møte på Investordagen anbefales å gjennomgå presentasjonen som et godt supplement til kvartalsrapportene. Det refereres også til selskapets 4. kvartalsrapport 2013 samt Årsrapport 2013 som i detalj oppsummerer fjoråret. 3

4 PRE EIT II P Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende 27 porteføljeeiendommer pågår fremdeles for fullt, og forvalter arbeider parallelt med strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporter har forvalter observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013 og inn i 2014, tett sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Privatboligmarkedet i Tyskland har på et overordnet plan sett en jevn etterspørsels- og prisvekst gjennom fjoråret, men viser tegn til stagnering i Markedet for næringseiendom er til sammenligning fremdeles meget utfordrende, og etterspørselen varierer avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde. etter salg av porteføljeeiendom i Gjelden ble derfor reklassifisert. Andre exit-effekter som break-up -kostnader og ekstraordinære tilbakebetalinger til bankene ble delvis betalt og delvis ført som avsetning under kortsiktig gjeld. Andre vanlige korreksjoner, samt en planlagt aksjonærutbetaling i juni 2014, ble avsatt under kortsiktig gjeld slik at arbeidskapitalen (omløpsmidler minus kortsiktig gjeld) ble redusert. Forvalter forsøker å distribuere 4. kvartalsrapporter så hurtig som mulig, og tar således i bruk ureviderte regnskapstall ved beregning av VEK per årsskifter, da også VEK per Effekten av nevnte regnskapsendringer ble derfor først synlige ved VEK-beregning per etter at PRE IIs generalforsamling hadde godkjent revidert årsregnskap. Verdivurdering Etter verdivurderingen den er verdijustert egenkapital ( VEK ) for SR EiendomsInvest Tyskland II AS beregnet til EUR 8,24 per aksje, ned 14,39 % sammenlignet med VEK per på EUR 9,62 per aksje. Årsaken til verdifallet er todelt, men skyldes i all hovedsak utbetalingen på om lag EUR 0,84 (NOK 7,10) per aksje som ble vedtatt på selskapets ordinære generalforsamling i juni. VEK medregnet utbetalingen hadde vært EUR 9,08, ned 5,61 % sammenlignet med VEK per I forbindelse med revisjon av PRE IIs 2013-regnskaper ble det foretatt enkelte endringer fra ureviderte 4. kvartalstall. En del av den rentebærende gjelden kunne ikke tilbakebetales i det bankene ikke hadde ferdigstilt den endelige avregningen Etter vedvarende fall i EUR/NOK-vekslingskursen i perioden har valutaforholdet snudd inn i en positiv trend gjennom 2013 og inn i 2014, noe som gir et merkbart positivt utslag på VEK målt i norske kroner. Etter først å ha steget henholdsvis 7,4 % og 6,3 % gjennom første og andre halvår 2013, hvilket ga et prosentvis løft i VEK målt i norske kroner, har EUR/NOK-kursen steget ytterligere 0,25 % gjennom første halvdel av 2014 til kurs 8,4035 (opp fra 8,3825 per ). VEK målt i norske kroner har således sett en marginalt lavere nedgang i løpet av første halvår 2014 sammenlignet med VEK i euro; ned 14,18 % fra NOK 80,67 per aksje den til NOK 69,23 per aksje den VEK medregnet utbetalingen i juni hadde vært NOK 76, 33 per aksje, ned 5,37 % sammenlignet med VEK per Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall. 4

5 Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av SR EiendomsInvest Tyskland II AS. Dagens VEK hensyntar ikke aksjonærutbetalinger på til sammen om lag EUR 1,66 per aksje (NOK 13,48). Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) 1,00 12,5 0,80 11,5 SR EIT II 0,60 0,40 0,20 0,00 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside Svak nedgang i tysk økonomisk vekst gjennom 2. kvartal Ferske tall fra Tysklands statistiske sentralbyrå Destatis viser et fall i sesongjustert bruttonasjonalprodukt (BNP) på 0,2 prosent i 2. kvartal 2014 sammenlignet med årets første tre måneder. På årsbasis var BNP opp 0,8 prosent i 2. kvartal. Nedgangen gjennom 2. kvartal var drevet av svakere netto eksport og investeringer, delvis veiet opp av privat og offentlig forbruk som var høyere enn i 1. kvartal. 10,5 9,5 8,5 7,5 men eksporten nådde rekordnivå i juli Foreløpig statistikk tilsier at Tyskland eksporterte varer og tjenester til en samlet verdi av EUR 101 milliarder i juli, den høyeste månedlige eksportverdien Destatis noen gang har registrert. Skulle endelige eksporttall vise seg å stemme overens med midlertidig statistikk, tilsier dette en oppgang på 8,5 % fra juli Import endte på EUR 77,6 milliarder i juli, opp 1 % fra den samme perioden i fjor. Tysk handelsbalanse viste således et rekordoverskudd på EUR 23,4 milliarder i juli 2014 mot EUR 16,3 milliarder i juli Sesongjusterte tall gir et handelsoverskudd på EUR 22,2 milliarder. Eksport til andre EU-land var EUR 56,9 milliarder (+9,6 % fra juli 2013). Eksport til den øvrige Eurosonen utgjorde EUR 35,5 milliarder (+6,2 %) mens eksport til regioner utenfor EU var EUR 44,1 milliarder (+7,2 %). Destatis fremhever den milde tyske vinteren som et forklarende element for det svake veksttallet i 2. kvartal i det mildværet medførte unormalt høye vekstrater i 1. kvartal. Flere peker også på at nedgangen skyldes den pågående krisen i Ukraina og politiske spenninger mellom Russland og Vesten, og trekker videre inn pågående problemer i Eurosonen, spesielt i Frankrike og Italia, som påvirkende faktorer. 5

6 Uventet vekst i antall arbeidsledige Sesongjustert arbeidsledighet steg uventet med personer fra juli til august Total sto 2,9 millioner tyskere registrert som uten arbeid. En tysk økonomi i flat økonomisk utvikling, igjen forårsaket av makroøkonomisk og politisk uro utenfor landegrensene, antas å være en primær årsak. Ujustert arbeidsledighet steg 0,1 prosentpoeng fra 6,6 % i juli til august i 6,7 %. I august 2013 sto den ujusterte arbeidsledigheten i 6,8 %. Svakere økonomisk sentiment Den tyske forretningsklima-indeksen, også denne utarbeidet av Ifo Instituttet og basert på månedlige spørreundersøkelser fra om lag tyske bedrifter, falt i august til 106,3 indeks-poeng. Dette er den fjerde sammenhengende måneden med fall. Undersøkelsens deltakere var mindre fornøyd med sin nåværende økonomiske situasjon enn tidligere. Også kortsiktige fremtidsprognoser virket mer dempet sammenlignet med prognoser gitt tidligere i år. men Ifos ansettelsesbarometer viser motsigende resultater Ifo Instituttets ansettelsesbarometer for tysk industri viser, i motsetning til Destatis sine august-data, økt vilje til nyansettelser blant tyske bedrifter. Dette til tross for pågående geopolitisk uro. Ansettelsesbarometeret steg ett indekspoeng til 107 i august, hvori økt etterspørsel etter nyansatte innen servicesektoren var hoveddriveren. Dette igjen fordi tysk servicesektor i stor grad er eksponert innenlands og således er mindre berørt av globale politiske hendelser. ZEW-indeksen, utgitt av Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, har siden mai 2014 falt betydelige 24,5 poeng fra 33,1 til 8,6 poeng. Dette sammenlignet med indeksens historiske gjennomsnitt på 24,6 poeng. Indeksen står per august 2014 på sitt laveste nivå siden desember I likhet med øvrige makroøkonomiske indikatorer peker mange på de pågående geopolitiske spenningene som en sentral faktor. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 6

7 Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av Markit og BME, endte i august på 53,7 poeng, ned 2 poeng sammenlignet med juli. Underindeksene for tysk produksjons- og servicesektor viste samme trend. Indeksen representativ for produksjonsindustrien falt fra 52,4 poeng i juli til 51,4 poeng i august, det laveste nivået siden september i fjor. Underindeksen for tysk serviceindustri sto i juli på 56,7 poeng, den høyeste noteringen på 37 måneder. I august falt indeksen med 1,8 poeng til 54,9 poeng. Tyske tjenesteleverandører rapporterer om fortsatt vekst, dog i et lavere tempo enn tidligere. Eiendomsklimaet holder stand Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks fortsetter i en stabil og flat utvikling innen alle tre eiendomssektorer. Kontor- og næringsbygg kan vise til en svak oppgang siden begynnelsen av året. Konjunkturutviklingen innen boliger har hatt en marginal nedgang fra 159,6 indekspoeng i januar til 155,3 poeng per utgangen av august. 7

8 PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass Oslo Design og produksjon: