PRE. Kvartalsrapport PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS

Transkript

1 PRE 12 Kvartalsrapport PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS

2 PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS ( PRE ) har som formål å investere i eiendom som egner seg spesielt godt til seksjonering og videresalg til private investorer og andre aktører i det tyske markedet. Det er å anse som utviklingsprosjekter med relativ kort varighet hvor investert egenkapital frigjøres etterhvert som leilighetene selges. Tyske myndigheter har gjennom skatteregler motivert til investering i og renovering av eldre verneverdige bygninger. En tysk investor som investerer i eiendom som oppfyller visse kriterier kan avskrive inntil 80 % av investerings- og oppussingskostnader mot egen inntekt over 12 år. Tyske banker tilbyr gode betingelser til sluttkjøper av slike investeringsobjekter. PRE har utviklet et samarbeid med en tysk eiendomsutvikler med spesialkompetanse innen denne type prosjekter. Samarbeidet inkluderer markedsføring og salg av ferdigseksjonerte leiligheter til sluttinvestor. PRE har til nå investert i to prosjekter, begge i Berlin i den østlige delen av Tyskland. Ledig investeringskapasitet vil bli søkt plassert i samme type prosjekter. Berliner Wohnwelten PREs første porteføljeinvesteringen, Berliner Wohnwelten, ble gjort mot slutten av 2010 med overtagelse 1. april Porteføljens 137 leiligheter var fordelt på flere separate eiendommer beliggende i bydelene Schöneberg, Zehlendorf og Wilmersdorf. Det totale arealet var m 2 og kjøpsprisen var EUR 6,5 millioner. Brutto direkteavkastning (yield) på kjøpstidspunktet var i overkant av 8 %. Porteføljen ble lånefinansiert tilsvarende 69 % av kjøpesum, og eiendommene var ferdig seksjonert av selger i forkant av overtakelsen. Forvalter har gleden av å meddele at prosjektet Berliner Wohnwelten per utgangen av 2012 var avhendet i sin helhet, og at samtlige 137 leiligheter har blitt videreformidlet til tyske kjøpere. Med salgsstart i juni 2011 endte total prosjekttid på snaue 1,5 år. Den gjennomsnittlige investerte egenkapitalen i prosjektet vil få en avkastning på om lag 20 %. Forvalter vil etter oppgjør til meglere og eiendomsutvikler Berner Group GmbH igangsette prosessen med å overføre salgsgevinsten tilbake til Norge og aksjonærene. Selskapets aksjonærer vil bli informert om utbyttestørrelse og utbetalingstidspunkt så snart ovenstående prosesser er gjennomført. Porteføljeoppdatering Slik informert om i aksjonærskrivet datert 25. oktober 2012 vedtok styret i PRE og morselskapet PRE Bolig-Privatisering AS å fusjonere de to selskapene. PRE har siden oppstarten i 2009 inngått i en konsernstruktur der PRE Bolig-Privatisering AS har fungert som mellomleddet mellom PRE og selskapsstrukturen i utlandet. Strukturen ble opprinnelig valgt for å muliggjøre ulike eiergrupper gjennom flere feeder-selskaper, men da PRE etter endte emisjonsrunder eide samtlige aksjer i PRE Bolig- Privatisering AS mente styrene det var uhensiktsmessig å ha to selskaper med lik funksjon i samme selskapsstruktur. Gjennomføringsmelding ble registrert i Foretaksregistrene i romjulen, og PRE Bolig-Privatisering AS ble således fusjonert inn i PRE i en mor-datter fusjon. Sammenslåingen vil ikke ha konsekvenser for aksjonærene i PRE. Fremtidige administrative kostnader til blant annet regnskapsfører og revisor vil derimot reduseres betraktelig ettersom selskapsstrukturen nå inneholder ett selskap mindre. Mittelheide Selskapets andre porteføljeinvestering, bestående av 239 enheter i Köpenick utenfor Berlin, ble overtatt i desember Slik nevnt i tidligere selskapsrapporteringer ble boligporteføljen som skulle selges redusert til rundt 30 % av den opprinnelig eiendomsmassen. Samlet kjøpspris var EUR 9 millioner og totalt areal utgjorde m 2. Investeringen er gjort av PRE EiendomsInvest Tyskland AS (46 %), PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (46 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (8 %) i fellesskap. Eiendomsmassen skal totalrehabiliteres. I tillegg er det planlagt bygging av 54 nye loftsleiligheter på til sammen m 2. Brutto direkteavkastning (yield) ved kjøpstidspunktet var 7,30 %. Prosjektet er delt i tre delprosjekter og total varighet er estimert til 3,5 år. Prosjektet består av historisk listede bygninger og oppfyller kriteriene som gir tysk sluttinvestor rett til skattemessig fradrag i sin inntekt. Investorer som påtar seg renoveringsarbeidet kan avskrive % av oppussingskostnadene mot personlig inntekt over 12 år. I tillegg mottar investor inntekter fra utleie samt en eventuell verdiøkning på leiligheten. Denne type investeringsobjekter oppleves som spesielt attraktive blant tyske privatinvestorer med høy inntekt. 2

3 Vår partner og ansvarlig eiendomsutvikler for prosjektet, Berner Group GmbH ( Berner ), har lang erfaring og spesialkompetanse innen privatiseringsprosjekter. Sammen med forvalter markedsfører utvikleren individuelle leiligheter til skattemotiverte investorer. Kjøpekontrakt inngås før eiendomsutvikleren, på investors vegne, renoverer leiligheten etter de krav som stilles for å oppnå skattefordeler. På denne måten tilfaller retten til skatteavskrivninger investoren. 6% 4% 2% 0% -2% -4% Tysk Bruttonasjonalprodukt F 2014F Seksjonering og salg av leilighetene i første delprosjekt ble igangsatt umiddelbart etter overtagelse. Per 15. januar 2013 var det solgt 56 enheter, og ytterligere 40 enheter var reservert. I avtalen inngått mellom prosjektet og banken vedrørende byggelån ble det fra bankens side stilt krav om salg av 99 enheter innen utgangen av 2012 for å kunne trekke ned på byggelånet. Salgsprosessen har gått tregere enn ventet gjennom senhøsten, og forvalter så seg dermed nødt til å be banken om en tre-måneders utsettelse på salgsmålet. Med 56 solgte enheter per 15. januar har man en vei å gå, men Berner har tiltro til at majoriteten av de 40 registrerte reservasjonene vil kunne signeres og registreres som salg i løpet av 1. kvartal % Sentrale faktorer bak den negative økonomiske utviklingen i 4. kvartal 2012 var svakere konsum blant tyske husholdninger og fallende eksporttall. Tyske husholdninger økte privat forbruk med snaue 0,8 % i 2012 sammenlignet med 1,7 % i Eksporten av tyske varer og tjenester var svak spesielt i november, og årlig eksportvekst for 2012 stoppet på 4,1 % mot 7,8 % i Tysk eksport (EUR milliarder) Januar desember 2012 (ujusterte tall) 70 Øvrig investeringsaktivitet PRE har fortsatt noe ledig investeringskapasitet som følge av at prosjektet Mittelheide ble betydelig redusert. I tillegg frigis investert kapital i Berliner Wohnwelten som forvalter vil kunne investere i nye prosjekter dersom dette anses som hensiktsmessig. Forvalter vurderer potensielle investeringsmuligheter fortløpende. Makroøkonomisk klima Vekstmessig trist slutt på året Tysk økonomi viste tydelige tegn til oppbremsing gjennom høsten Vekstnedgangen kom ikke overraskende, og konsenus var allerede før sommeren at Tyskland ikke ville unnslippe ringvirkningene av den økonomiske uroen i Europa stort lenger. Landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) falt 0,5 % gjennom 4. kvartal, den største nedgangen siden finanskrisen i Den negative utviklingen i 4. kvartal ga en samlet BNP-vekst på beskjedne 0,7 % i 2012, i skarp kontrast til en økonomisk vekst på 3 % i 2011 og 4,2 % i Prognoser fra nyhets- og analysebyrået Bloomberg tilsier en økonomisk vekst på 0,7 % også i 2013 samt tiltagende vekst på 1,7 % i men arbeidsmarkedet er i fundamentalt god form Tyske arbeidsledighetstall for januar vil ved første øyekast se foruroligende ut. Ujustert prosentvis arbeidsledighet gikk fra 6,7 % i desember til 7,4 % i januar. Dette utgjør en økning i antall arbeidsledige på personer rundt årsskiftet. Legger man til grunn sesongvariasjoner ser situasjonen derimot annerledes ut, noe sjefen for den tyske arbeidsetaten, Frank-Jürgen Weise, er rask til å påpeke. Weise legger vekt på at det utfordrende økonomiske klimaet ikke har hatt synlig innvirkning på det tyske jobbmarkedet, og at den prosentvise veksten man var vitne til i januar skyldtes utelukkende sesongvariasjoner. Sesongjustert arbeidsledighet i månedsskiftet desember-januar falt med 0,1 prosentpoeng til 6,8 %, og er således fremdeles på et historisk lavt nivå. Weise konkluderer med at det tyske arbeidsmarkedet er i fundamentalt god form og med en robust reaksjonsevne i forhold til den vanskelige makroøkonomiske situasjonen. 3

4 Flere økonomiske eksperter mener derimot at den positive utviklingen i januar ikke vil vedvare, men forventer en svak vekst i antall arbeidsledige utover i 1. kvartal 2013 for deretter å se arbeidsmarkedet stabilisere seg. 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% Ujustert prosentvis arbeidsledighet Januar januar % Januar-indeksen endte på 104,2 poeng, den tredje sammenhengende måneden med vekst og kun 4,1 poeng under indeksverdien ved inngangen til Tysk industri er således mer positive til de kommende seks månedene enn tidligere, som igjen skyldes et bedret økonomisk klima i både Kina og USA. Underindeksen for tysk produksjonsindustri følger hovedindeksens utvikling, og indeksen for bygg- og anleggsindustri hadde en markant vekst i januar. Bedriftsledere innen engroshandelsvirksomheter var derimot mindre optimistiske enn tidligere hva gjaldt sin nåværende økonomiske situasjon. De samme bedriftslederne var marginalt mer pessimistiske for utviklingen de kommende seks månedene. Ifo-indeks (industriens sentiment) Januar januar 2013 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt Ifo instituttets ansettelsesbarometer hadde en mindre trendkorreksjon i januar etter å ha steget de foregående to månedene. Trenden har vært nedadgående siden begynnelsen av 2011, men ansettelsesstatistikken varierer stort hos forskjellige sektorer. Tysk industri- og handelssektor, herunder servicesektoren, opplevde en marginal nedgang i januar, mens underindeksen for produksjonsindustrien kunne vise til vekst og dermed økt vilje til nyansettelser. Det samme gjaldt bedrifter innen bygg- og anleggsbransjen som indikerer økt apetitt for flere ansatte Ifo ansettelsesbarometer Januar januar jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 jan. 12 jul og økonomisk sentiment virker oppløftende Etter å ha slitt med en negativ trendkurve de siste kvartalene ser det nå ut til at Ifo-indeksen viser tegn til å snu. Dette bør anses som et godt tegn i det indeksen av mange anses som Europas viktigste. I løpet av de siste ti årene har Ifo-indeksen forklart om lag 78 % av utviklingen i tysk industriproduksjon, som igjen utgjør 20 % av tysk BNP, som der igjen utgjør om lag 30 % av Euro-landenes BNP jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 jan.12 apr.12 jul.12 okt.12 jan.13 Også Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, ZEW instituttet, melder om økt tiltro til økonomisk utvikling. ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, steg hele 24,6 poeng i januar, og står nå i 31,5 poeng. ZEW-president Dr. Wolfgang Franz viser til lysere utsikter for den europeiske økonomien og at investorer forventer at flere tyske selskaper gjenopptar investeringsplaner som tidligere var blitt utsatt på grunn av gjeldsuro i eurosonen. Dr. Franz peker derimot også på at den økonomiske situasjonen hos flere av Tysklands sentrale handelspartnere fremdeles vurderes som svak, og at dette tilsier en moderat tysk vekst i Investorenes og analytikernes oppfatning av Tysklands nåværende økonomiske situasjon har holdt seg tilnærmet uendret de siste månedene. 50 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Januar januar 2013 Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 0 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 jan.12 apr.12 jul.12 okt.12 jan

5 Analyseselskapene Markit og BMEs innkjøpssjefsindeks for Tyskland kunne også vise til en markant oppgang inn i Produksjonsindustriens underindeks endte på 49,8 poeng i januar, kun brøkdeler under det nøytrale 50-poengsnivået som skiller mellom oppgangs- og nedgangskonjunktur. Veksten var den kraftigste siden februar 2012 og i sterk kontrast til innkjøpsstatistikken fra det øvrige Også servicesektoren hadde en solid start på året. Innkjøpssjefer i servicebedrifter kunne i januar melde om aktivitetsog ordrevekst sist observert i juni 2011, og servicesektorens underindeks står nå langt over det historiske gjennomsnittet på 52,9 poeng. Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar januar 2013 PMI produksjon PMI service Bedret nærings- og kontoreiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks viser også tegn til et bedret klima for eiendomssegmenter som lenge har opplevd motgang. Næringsbyggklimaet har i følge indeksen stabilisert seg noe, mens kontorklimaet har fått et etterlengtet løft etter flere måneder med nedgang. Boligklimaet fortsetter i sin svake oppgangskonjunktur Deutsche Hypo Immobilienkonjunkur-Index Januar januar 2013 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima 0 jan.08 jul.08 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 jul.12 jan.13 5

6 PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS Kronprinsesse Märthas plass Oslo Telefon: Telefaks: Design og produksjon: