Halvårsrapport

Transkript

1 PRE I Halvårsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

2

3 PRE EiendomsInvest Tyskland ( PRE ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har til nå fokusert på området Rhein/Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland. spår derimot en reversering av inflasjonstallet, da det forventes at oljeprisen nedjusteres mot slutten av året. I 2011 vil inflasjonstallet øke igjen, ifølge den tyske bankforeningen BDB, mot en annualisert rate på 1,5%. Dersom Tyskland som Europa s største økonomi fastholder den lave inflasjonsraten, forventes det at den europeiske sentralbanken holder styringsrenten uendret på 1% også utover i 2011, og man vil således fortsette å se rimelig tilgang til lånefinansiering for både bedrifter og privatpersoner. Tysk vekst overrasker Etter et 1. kvartal med små endringer kunne Tyskland i 2. kvartal vise til en BNP vekst på 2,2%, den største kvartalsvise økningen siden sammenslåingen av Øst- og Vest-Tyskland i Målt på årsbasis tilsier dette en vekst på hele 8%, en annualisert økning på linje med vekstland som Kina og India. Det tyske finansministeriet har oppjustert sine estimater for tysk vekst i 2010 fra 1,2% til 1,4%, men påpeker samtidig at privat forbruk fortsatt viser lav vekst. Vi har passert bunnen, men veien oppover vil være lang og krevende uttaler Tyskland s finansminister Rainer Brüderle. Hovedårsaken til den kraftige veksten er sterke eksporttall, hovedsakelig til USA og Kina, der økonomien har tatt seg opp sterkere enn forventet. En fallende euro bidro til at total eksport utgjorde 86,5 milliarder i juni, en økning på 28,5% sammenlignet med juni Den tyske regjeringen har fått mye kritikk for ikke å bidra nok for å øke privat forbruk, men en 31,7% vekst i import til rekordhøye 72,4 milliarder indikerer at også forbrukeretterspørselen er på vei tilbake. Fall i arbeidsledigheten og økt tillit til bedring i landets økonomi etter finanskrisen vil også kunne bidra til økt forbruk de kommende månedene. Til tross for den sterke veksten har tysk inflasjon forholdt seg relativt stabil. Inflasjonen i juli 2010 viser en annualisert rate på 1,2%, opp fra 0,9% i juni. På månedsbasis tilsier dette et inflasjonstall på 0,2%, marginalt under markedets forventning om en 0,3% økning. Tyskland s offentlige statistikkbyrå Destatis peker på økte energipriser, hovedsakelig innen oppvarming og drivstoff, som hovedårsaken til økningen. Flere analytikere Langvarig fall i arbeidsledighet En fryktet økning i antall arbeidsledige har heller ikke materialisert seg, mye takket være statlige ordninger som har benyttet seg av adgangen til å korte ned arbeidstiden, ordninger som nå normalises. Tiltaket har medført at bedriftene har kunnet holde igjen på ansatte som de nå umiddelbart kan sette inn for å dra nytte av vekst i etterspørsel. Inntjeningen øker og bedriftene har igjen begynt med nyansettelser. Arbeidsledigheten har per juli 2010 falt sammenhengende i 13 måneder, og den sesongjusterte ledigheten sank med personer til 7,6% ifølge det statlige arbeidsbyrået, det laveste tallet siden november juli/09 aug./09 sep./09 Ifo ansettelsesbarometer okt./09 nov./09 Juli Juli 2010 Ifo Ansettelsesbarometer des./09 Ifo Institutet s ansettelsesbarometer hadde en markant stigning i juli. Alle fire sektorene i undersøkelsen; produksjonsindustri, bygg- og anleggsvirksomhet, engroshandel og detaljhandel, kunne vise til en positiv økning i planlagte ansettelser, og det tyske arbeidsmarkedet forventes å ha en positiv utvikling de neste månedene. jan./10 feb./10 mars/10 april/10 mai/10 juni/10 juli/10 3

4 Forretningsklima i økonomiske sektorer Forretningsklima i økonomiske sektorer Juli 2009 og Juli 2010 Positivt men forverret klima Positivt og forbedret klima Sesongjustert balanse 30 Produksjon '10 Engroshandel ' Detaljhandel ' Bygg- og anlegg '10 Detaljhandel '09-20 Engroshandel '09 Bygg- og anlegg '09-30 Produksjon '09 Negativt og forverret klima Endring i % poeng Negativt men forbedret klima Økende optimisme GfK AG s månedlige forbrukertillitsindeks er spådd et ni- måneders toppnivå i august, ifølge analyseselskapets egne prognoser. Videre uttaler Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, at forbedringen i arbeidsmarkedet er gode nyheter for en gradvis vekst i privat forbruk. Den tyske Ifo-indeksen baserer seg på månedlige spørreundersøkelser fra 7000 næringslivsledere og deres oppfattelse av den nåværende økonomiske situasjonen samt utsiktene for de nærmeste seks månedene. Indeksen har steget jevnt siden bunnen ved årsskiftet , og nådde i juli i år en toppnotering på 106,2 poeng (indeksen er indeksert på 100 poeng). Ifølge rapporten er Tyskland s økonomi i feststemning. Det er Ifo-indeks (industriens sentiment) spesielt bedriftsledernes oppfatning av nåværende situasjon som har steget betraktelig fra juni til juli. Ifo-institutet kunne også melde at industriledere var mer optimistiske enn ledere i andre næringer. ZEW-indeksen, som måler forventningene til de kommende seks månedene blant 284 institusjonelle investorer og finansanalytikere, opplevde derimot et kraftig fall i august. Årsaken er at majoriteten av undersøkelsens deltakere ikke har tro på at den kraftige veksten i tysk økonomi de siste månedene vil vedvare. Indeksen falt med 7,2 poeng til 14,0 poeng, og plasserer seg dermed under det historiske gjennomsnittet på 27,3 poeng. Sett i lys av at den økonomiske veksten verden over er i ferd med å miste momentum, skaper all hysteri rundt ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Ifo-indeks Juli Juli 2010 Historisk gjennomsnitt 70 August August 2010 Zew-indeks Historisk gjennomsnitt ,0 100,0 80,0 70,0 juli/08 aug./08 sep./08 okt./08 nov./08 des./08 jan./09 feb./09 mars/09 april/09 mai/09 juni/09 juli/09 aug./09 sep./09 okt./09 nov./09 des./09 jan./10 feb./10 mars/10 april/10 mai/10 juni/10 juli/ aug./08 sep./08 okt./08 nov./08 des./08 jan./09 feb./09 mars/09 april/09 mai/09 juni/09 juli/09 aug./09 sep./09 okt./09 nov./09 des./09 jan./10 feb./10 mars/10 april/10 mai/10 juni/10 juli/10 aug./10

5 vekstratene i visse industrier nervøsitet blant eksperter innen finansmarkedene, uttaler lederen for ZEW, Wolfgang Franz. kontorlokaler stabilisere seg i løpet av 2010, men til under det historiske gjennomsnittet. Fremtidig økning i investeringsvilje blant investorer Ifølge eiendomsanalyseselskapet Jones Lang LaSalle (JLL) betraktes de økonomiske fremtidsutsiktene som moderate. En uendret europeisk styringsrente inn i 2011 tilsier at tyske banker og finansinstitusjoner har anledning til å refinansiere med gunstige betingelser, som igjen vil kunne sikre et økt tilbud av kreditt til markedet. Lite har endret seg i de seks store eiendomsmarkedene (Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Berlin, München og Stuttgart) så langt i år, men ifølge JLL vil bedringen i arbeidsmarkedet øke etterspørselen etter kontorlokaler, spesielt siden tyske virksomheter igjen har begynt å utlyse nyansettelser. Dette gjelder særlig servicesektoren som er en viktig sektor for kontorlokale-segmentet. Frankfurt opplevde i forrige kvartal en reduksjon i utleid boligmasse på 61% sammenlignet med året før, men ifølge de seneste tallene har man i 2. kvartal 2010 sett en økning på 6%. Blant annet har utviklingen av bygget til den europeiske sentralbanken bidratt til denne endringen. Med unntak av Düsseldorf, har de resterende fire store eiendomsmarkedene enten registrert uendret eller noe økt ledighet, og investeringsviljen for leie av kontorlokaler i Frankfurt er således bedre sammenlignet med de øvrige regionene. En positiv utvikling er veksten i andelen av forhåndsutleide byggeprosjekter, som vitner om at tyske selskaper tar en mer strategisk og langsiktig tilnærming til kontorlokaler. Mer enn halvparten av årets forventede nybygg er allerede leid ut eller iverksatt av selskaper som selv skal benytte seg av lokalene, og 32% av det forventede nybyggvolumet i 2011 har allerede leiekontrakter. JLL antar at etterspørselen etter nye kontorlokaler vil øke rundt årsskiftet , og har gått ut med anbefaling til virksomheter med planer om forflytning om at disse bør være tidlig ute for å sikre seg tilstrekkelig med kontorareal. Utvikling i porteføljeområdene Frankfurt Frankfurt klarte seg relativt bra gjennom 2009, men markedet for kontorlokaler merket tydelig effekten av finanskrisen. Sirkulasjonen av leietakere var på kun 3%, og sammen med en fallende kvadratmeterpris endte etterspørsel etter kontorlokaler i 2009, målt i volum, ned 27% sammenlignet med Ifølge Aengevelt-Research (A-R) vil omsetningen av Virksomhetene i regionen opptrer varsomt i kontormarkedet etter krisen, og kombinert med et høyt volum av ferdigstilte byggeprosjekter vil dette kunne forårsake ytterligere økning i ledighet. Leiepriser vil kunne presses ytterligere ned ut gjennom året, og er spådd en nedgang for så å stabilisere seg. Når det gjelder privatboliger, har Frankfurt opplevd en 7% - 9% økning i etterspørsel i forhold til tilbudet av ledige enheter, en ubalanse som ifølge A-R vil vedvare. Byen anses som et attraktivt bosted, spesielt for unge familier. Totalt antall beboere i området har siden 1999 økt med 4,4%, men økningen gjelder ikke alle husstander. De seneste tallene, fra årsskiftet , viser til at enmanns-husholdninger har økt 5,9% siden 2000, mens husholdninger med tre eller flere personer har økt med 6,7%. Husholdninger med to personer har derimot falt drastisk med hele 11,4%. A-R spår en moderat prisstigning for private bopeler fremover, da særlig privateide leiligheter. Leiepriser forventes en fortsatt vekst, hovedsakelig forårsaket av høy etterspørsel. Gertrud Traud ved Helaba Research forklarte i PREs investorseminar i april at selv om Tyskland s befolkningstall er på vei ned, har etterspørselen etter boliger økt som en følge av vekst i etterspurt antall kvadratmeter per innbygger. Dresden Dresden er en by i vekst. Etter flere år med investeringer i barnehager, skoler og kulturelle fasiliteter, tilsier prognosene til Aengevelt-Research at byen i 2015 har økt antall beboere med 5%, fra dagens innbyggere. Hovedgrunnen er byens økonomiske potensiale samt en stigende etterspørsel etter arbeidskraft, som vil kunne føre til økt etterspørsel etter privatboliger. Boligmarkedet opplever en gradvis forbedring i avstanden mellom tilbud og etterspørsel av enheter, og grunnet en begrenset nybyggingsaktivitet, subsidiert nedrivning av eldre boliger samt et økende antall husholdninger er ledigheten på leiligheter ned 6% siden 2001, til 4,8%. Leiepriser er svært varierende, men har totalt sett vært stigende de siste årene. Dresden er en av få tyske byer som er gjeldsfri, og selv om byen som de fleste andre byer merket ringvirkningene av finanskrisen, forventes det at man i løpet av 3. kvartal 2010 og utover i 2011 vil se tegn til forbedringer som igjen vil påvirke eiendomsmarkedet positivt. Dresden er fortsatt å anse som en av Tyskland s mest dynamiske byer, noe som også vil stimulere eiendomsmarkedet både i et medium- og langtidsperspektiv. 5

6 I motsetning til de store forretningssenterene som registrerte et gjennomsnittlig fall i omsetningen av kontorlokaler på 29% i 2009, opplevde Dresden en økning på 33% eller m 2 sammenlignet med Leiepriser for kontorlokaler i primesegmentet (AAA) økte til 10,50, noe som ikke var tilfellet for den generelle tyske trenden med fallende priser. Antall nye leiekontrakter i 2009 var rundt 25% høyere enn et foregående fem-årig gjennomsnitt, og det er registrert en økende knapphet på tilbudet av kontorareal i AA- og AAA-segmentet. Som en følge av en kontinuerlig økende kvadrameteromsetning, fallende ledighet og lav nybyggingsaktivitet har volumet av ubrukt kontorareal falt flere år på rad, og det forventes et fortsatt fall gjennom hele Leipzig Eiendomsprisene i Leipzig har forholdt seg jevnt de foregående år. Etterspørselen i både bolig- og kontorsegmentet har vært stabil eller steget svakt i første halvdel av 2010, og forventes en videre svak vekst frem mot årsskiftet. Investeringsviljen blant eiendomsinvestorer falt kraftig i 2008 og sto så godt som stille gjennom mesteparten av 2009, men viser nå tegn til å stabilisere seg igjen. Hovedfokus blant aktørene er privatboliger, som utgjorde 38% av total boligomsetning i Leipzig s eiendomsmarked har en høy og stabil avkastning, og utsiktene for det neste halvåret er gode. Med en jevn etterspørsel og en lav nybyggingsaktivitet vil økt ledighet i kontor-segmentet være svært usannsynlig, i motsetning til store deler av de øvrige tyske næringssenterene, noe som vil ha en positiv innvirkning på segmentets leiepriser. Etterspørselen etter næringseiendom i prime-segmentet forventes å forholde seg høy i tiden fremover, mens bygninger med behov for renovasjon vil kunne se et prisfall og dermed en økt yield. Fremtidsutsiktene for privatbolig-segmentet ser enda mer optimistisk ut, spesielt i områder med god beliggenhet hvor leiepriser har steget sammenhengende i flere år. Strategien opprettholdes PRE har valgt områdene rundt Frankfurt, Dresden og Leipzig som hovedsatsninger for sine eiendomsinvesteringer, i tillegg til noen investeringer i Stuttgart-området. Disse områdene har gode bo- og levevilkår og preges av relativt sterke arbeidsmarkeder med mange ulike arbeidsgivere. Det legges stor vekt på eiendommenes mikrobeliggenhet, teknisk høy kvalitet på byggene (AA- eller A-kvalitet), høy utleiegrad og spredt leietakermasse. Indikasjoner fra uavhengige verdivurderere og lokale meglere er at PRE-porteføljen Rhein/Neckar er attraktiv også i dagens 1 % marked. Som forvalter mener vi at dette i stor grad skyldes at Leipzig vi har opprettholdt høye krav til hvert investeringsobjekt, 18 % og således bygget porteføljen eiendom for eiendom. Porteføljen har hatt stabile leiepriser for både bolig- og næringseiendom gjennom hele første halvdel av Leietakere, Rhein/Main 44 % samarbeidspartnere og banker er positive til både portefølje og forvaltning, noe som skaper et godt fundament for utviklingen i porteføljen. Uten en tydelig investeringsstrategi ville porteføljen hatt en annen struktur og sannsynligvis Dresden ikke klart seg så godt gjennom de utfordrene tidene vi har vært igjennom. 33 % Stuttgart 4 % Regional fordeling i porteføljen Arealbasert Regional fordeling i porteføljen Verdibasert Rhein/Neckar 1 % Leipzig 18 % Rhein/Neckar 1 % Leipzig 13 % Rhein/Main 44 % Rhein/Main 58 % Dresden 27 % Stuttgart 4 % Dresden 33 % Stuttgart 1 % 6

7 Porteføljestatus I løpet av første halvår 2010 er det overtatt 2 eiendommer for til sammen 1,9 millioner. Per besto porteføljen av boligenheter, 353 næringsenheter og parkeringsplasser til en samlet kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på omtrent 331 millioner. Utleiearealet utgjorde totalt m 2 og porteføljen hadde en brutto direkteavkastning (yield) på ca. 7,4% målt mot kjøpspris. Porteføljen har god direkteavkastning med god margin til gjennomsnittlig lånekostnad, og differansen gir positiv kontantstrøm som bidrar til å opprettholde god likviditet i selskapet. Fordelingen mellom bolig- og næringseiendom er 57/43 i prosent av totalt areal og 45/55 i prosent av leieinntekter for juni Porteføljens verdistigning har vært svakt positiv de siste 6 månedene, og våre verdivurderere ENA - Birger Ehrenberger har beregnet verdistigningen til 0,2%. Ledigheten i porteføljen har blitt redusert i løpet av halvåret, i motsetning til den generelle tyske trenden. Ledigheten ved utgangen av 2009 var på 8,1%, mens den per juni 2010 hadde falt til 7,1%. Forvalter jobber aktivt med å senke ledighetsgraden ytterligere gjennom blant annet forsterket markedsføring og oppussing av ledige lokaler, som har ført til noe økte eierkostnader så langt i 2010, sammenlignet med fjoråret. En oversikt over eiendommene i selskapets portefølje vil løpende bli lagt ut på PREMs websider. Urevidert halvårsregnskap Halvårsresultat PRE tall i tusen euro tall basert på ureviderte regnskaper Endring Inntekter ,61 % Driftskostnader ,46 % Avskrivninger ,51 % Resultat før rentekostnad og skatt ,93 % Netto rentekostnad ,33 % Resultat før skatt N/A Brutto kontantstrøm fra drift ,24 % Totale eiendeler ,40 % Total egenkapital ,27 % Total gjeld ,68 % Eiendom, bokført verdi ,27 % Kontanter og ekvivalenter ,36 % Fokus fremover Verdiutviklingen i porteføljen vil være avhengig av den generelle markedsutviklingen, og av at det er mulig å øke leienivået og samtidig redusere ledigheten ytterligere. For alle eiendomsaktører gjelder at dersom arbeidsledigheten i Tyskland skulle øke til et uventet høyt nivå og inflasjonen holder seg lav, vil ledigheten i porteføljen sannsynligvis øke uten at leieprisene kan økes nevneverdig. Verdiutvikling Etter verdivurderingen den er verdijustert egenkapital (VEK) for EiendomsInvest Tyskland AS beregnet til 12,18 per aksje*. VEK per var 12,49 per aksje. I løpet av halvåret har vekslingskursen for euro sunket fra 8,3150 til 7,9725, hvilket innebærer at også VEK-kursen målt i norske kroner har sunket. VEK per aksje per er beregnet til NOK 97,09 mot NOK 103,80 per Forvalters viktigste aktiviteter har vært og vil i tiden fremover fortsatt være å skaffe lånefinansiering til markedsmessige vilkår, å identifisere eiendommer med den samme kvalitet som den eksisterende porteføljen, samt å sikre kontantstrømmen ved å redusere ledighet og kostnader. Forvalter mener fremdeles at utsiktene for videre verdiøkning i tysk eiendom er til stede, spesielt i de områdene og segmentene PRE er investert. * Etter justering for tilbakebetaling av egenkapital i juni måned på omtrent 0,35 (NOK 2,80) per aksje. For seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside Oslo, 31. august

8 PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass Oslo Design og produksjon: