Kvartalsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS

Transkript

1 Kvartalsrapport Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS

2 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Det er ikke gjennomført ytterligere salg av porteføljeeiendommer gjennom 4. kvartal Eiendomsporteføljen består av totalt 83 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 240,4 millioner, fordelt på totalt m 2. Av dette er m 2 klassifisert som boligeiendom, m 2 som kontoreiendom, og 240 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt m 2. Porteføljen har per utgangen av 4. kvartal en samlet gjeld på EUR 153,1 millioner, ned fra EUR 212,6 per utgangen av 3. kvartal og EUR 219 millioner per utgangen av 4. kvartal Nedgangen skyldes i all hovedsak innfrielse av banklån etter salg av porteføljeeiendommer tidligere i Gjennomsnittlig rentekostnad ligger per utgangen av 4. kvartal uendret på 4,38 %. Inn i 1. kvartal 2014 har forvalter dessuten vært i stand til å redusere gjennomsnittlig lånekostnad til 3,7 % som følger av både innfrielse av lån og refinansiering av et knippe mindre banklån på enkelteiendommer. Porteføljen har sett en svak ledighetsvekst på 0,7 prosentpoeng gjennom 4. kvartal, fra 6,3 % i september til 7 % i desember. Økningen kommer blant annet som en følge av salg av enkelteiendommer i løpet av 3. kvartal som generelt sett hadde en lav ledighetsgrad. Ledigheten innenfor privatboligsegmentet lå på 5 % i desember, opp 0,7 prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal. Totalt ble m 2 boligareal gjort ledig i løpet av kvartalet, og forvalter var i stand til å leie ut 846 m 2. Porteføljens næringseiendom så en oppgang i ledighet på 0,6 prosentpoeng i løpet av 4. kvartal. I desember var ledigheten 9,4 %, mot 8,8 % i utgangen av september. Forvalter mottok oppsigelser på 692 m 2 gjennom kvartalet, og fornyet / forlenget 53 m 2. Grafen øverst på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. Slik beskrevet i mer detalj i selskapets 2. og 3. kvartalsrapport for 2013 har forvalter i løpet av 2013 avhendet 57 av PREs 141 porteføljeeiendommer. Samlet bruttoproveny var om lag EUR 77 millioner, tilsvarende en verdivekst på ca. 6,9 % sammenlignet med kjøpsprisen på eiendommene. Proveny etter tilbakebetaling av banklån tilknyttet eiendommene var om lag EUR 25,5 millioner. Ekstraordinære tilbakebetalinger ( release price ) til bankene utgjorde om lag EUR 11 millioner. Nettoprovenyet var således om lag EUR 13 millioner. For bankenes vedkommende var ekstraordinære nedbetalinger av lån et krav i tråd med bankenes risikostyringsprosedyrer. Forvalter på sin side anså det som hensiktsmessig å redusere gjeldsgraden og rentekostnader på den gjenværende eiendomsporteføljen som et ledd i det videre exit-arbeidet. Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 33 % 26 % 53 % 14 % 64 % 10 % Dresden Leipzig Rhein-Main Dresden Leipzig Rhein-Main 2

3 I mellomtiden og i etterkant har forvalter og styret i PRE drøftet optimal allokeringen av nettoprovenyet. Drøftelsen har primært omhandlet allokering til henholdsvis aksjonærutbytte, videre nedbetaling av banklån på gjenværende eiendomsportefølje og/eller å øke PREs arbeidskapital inn mot det videre exit-arbeidet. Om lag EUR 3,5 millioner av nettoprovenyet ble gitt som en kortsiktig kredittfasilitet til PRE Mittelheide GmbH, et boligutviklingsprosjekt eid av PRE EiendomsInvest Tyskland AS (44 %), PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (44 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (10 %). Prosjektselskapet gikk i 2011 til innkjøp av 239 leiligheter på totalt m 2 i Köpenick i Berlin. Fordelt på tre delprosjekter skal leilighetene videreselges og deretter totalrehabiliteres av prosjektselskapet på sluttkjøpers vegne. På denne måten gis sluttkjøper rett til skattemessige fradrag for % av oppussingskostnadene i sin private skatteligning over de neste 12 årene. Tilbudet er attraktivt for tyske investorer som både får anledning til å investere i nyrenoverte leiligheter i Berlin (pensjonssparing) samt gis en mulighet til å avskrive oppussingskostnader mot privat inntekt flere år frem i tid. Brorparten av enhetene i første delprosjekt er allerede solgt. Banken som opprinnelig skulle yte byggelån kom dog i 2013 med nye lånebetingelser som av forvalter og styret var å anse som urimelige. Med bakgrunn i at prosjektselskapet allerede hadde sikret kjøpskontrakter på store deler av boenhetene i delprosjekt 1 ble det besluttet å anmode eierne (PRE Eiendoms- Invest Tyskland AS, PRE EiendomsInvest Tyskland II AS og PRE Bolig-Privatisering AS) om byggelånsfinansiering på delprosjektet i form av en ett-årig kredittfasilitet med tilhørende rente på om lag 12 % p.a. På denne måten unngikk prosjektselskapet forsinkelser i form av forhandlinger med nye banker om byggelån. Videre vil en kredittfasilitet medføre at rentekostnader tilfaller eierne, ikke banken. Etter ovenstående to allokeringer av salgsproveny til henholdsvis ekstraordinære nedbetaling av banklån og kredittfasilitet (EUR 3,5 millioner) ble gjenværende proveny besluttet fordelt på kapitalreserver i selskapet (EUR 5 millioner) og aksjonærutbytte (EUR 6,5 millioner). Endelig vedtak om utbytteutbetaling ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling i PRE og dettes feeder-selskaper i mars. Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende 83 porteføljeeiendommer pågår fremdeles for fullt, og forvalter arbeider parallelt med strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporter har forvalter observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013, tett sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Privatboligmarkedet i Tyskland har på et overordnet plan sett en jevn etterspørsels- og prisvekst gjennom 2013, men viser tegn til stagnering inn i Markedet for næringseiendom er til sammenligning fremdeles meget utfordrende, og etterspørselen varierer avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde. Forvalter holder fortsatt alle exit-muligheter åpne, da særskilt salg som omfatter hele den resterende eiendomsporteføljen, og har de siste åtte-ni månedene viet mye tid til én konkret kjøpsinteressent om kring avhending av hele PREs resterende eiendomsportefølje. Utfallet er enda usikkert, og forvalter må få presisere at man beklageligvis ikke har anledning til å konkretisere pågående salgsprosesser grunnet konfidensialitetserklæringer med motparter. Forvalter vil, utover den sedvanlige kvartalsvise selskapsrapporteringen, generalforsamlinger og en årlig investordag (som i 2014 tentativt er satt til 13. mai i Oslo), holde aksjonærene oppdatert så snart ny og konkret informasjon materialiserer seg. Styrene hos de tre eierne vedtok alle å yte kredittfasilitet til prosjektselskapet fordelt etter eierbrøk. Kredittfasiliteten skal etter planen tilbakebetales gradvis i løpet av

4 Verdivurdering Etter verdivurderingen den er verdijustert egenkapital ( VEK ) for Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS beregnet til EUR 8,14 per aksje, ned 9 % sammenlignet med VEK per på EUR 8,95 per aksje. VEK målt i norske kroner har falt fra NOK 70,56 per aksje den til NOK 68,27 per aksje den (-3,2 %). Vennligst vær oppmerksom på at VEK er basert på ureviderte tall. Etter vedvarende fall i EUR/NOK-vekslingskursen i perioden har valutaforholdet snudd inn i en positiv trend gjennom 2013, noe som gir et merkbart positivt utslag på VEK målt i norske kroner. Etter først å ha steget 7,4 % gjennom første halvår 2013, hvilket ga et tilsvarende prosentvis løft i VEK målt norske kroner, har EUR/NOK-kursen steget ytterligere 6,3 % gjennom andre halvdel av 2013 til kurs 8,3825 (opp fra 7,8845 per ). Fjorårets porteføljenedsalg har naturlig nok medført et fall i totale eiendomsverdier per utgangen av 2013, som til gjengjeld veies opp for av andre VEK-elementer som lavere langsiktig gjeld til långivende banker og en økt kontantbeholdning. Ovennevnte kredittfasilitet til prosjektselskapet PRE Mittelheide GmbH, bokført under langsiktige fordringer til nærtstående selskaper og således ikke et element i VEKberegningen. Slik nevnt skal prosjektselskapet tilbakebetale kredittfasiliteten gradvis gjennom 2014, noe som da vil gjenspeiles i økt kontantbeholdning og dermed også økt VEK. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS. Dagens VEK hensyntar ikke aksjonærutbetalinger på til sammen EUR 2,12 per aksje (NOK 17,12). 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside Den primære årsaken til VEK-nedgangen gjennom andre halvdel av 2013 er avsatt utbytte i PRE på EUR 6,5 millioner som i etterkant har blitt utbetalt til selskapets aksjonærer (deriblant Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS) i april

5 Svak positiv vekst i 2013, høye forventninger til 2014 Samlet tysk økonomisk vekst (bruttonasjonalprodukt BNP ) endte opp 0,4 % i Økningen var marginalt lavere enn hva enkelte økonomiske eksperter hadde forventet, men konsensus var samstemte i at dette skyldes ringvirkninger etter de finansielle urolighetene som har preget Europa de siste par årene. Tyske vekstprognoser for 2014 tilsier en BNP-vekst på mellom 1,7 2,2 % i takt med økt eksport til Europa og USA samt vedvarende lave lånerenter som igjen øker investeringsappetitten. I en kommentar til nyhetsbyrået Reuters trekker ING-økonom Carsten Brzeski frem en generell bedring i verdensøkonomien, fulle ordrebøker hos tyske bedrifter samt et stabilt arbeidsmarked som nøkkelfaktorer for et sterkt økonomisk 2014 for Tyskland. Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, innledet sin årsrapport for 2013 med at den europeiske gjeldskrisen fortsatte å prege tysk økonomi i 2013, men at Europas finansmarkeder på et generelt nivå var bedre enn foregående år. Videre trakk sentralbanken frem lavere risikopremier på statsobligasjoner fra de verst rammede EU-landene som et tegn på at en viss grad av markedstillit var gjenvunnet. Sentralbanken spår ved inngangen til 2014 at BNP-vekst for året vil lande på om lag 1,7 %. Vekstprognoser for 2015 er enda ikke konkretisert, men konsensus blant private økonomiske institutter, tankesmier osv. tilsier økonomisk vekst i 2015 på om lag 2 %. Sesongjustert eksport og import var opp henholdsvis 2,2 % og 4,1 % i januar 2014 sammenlignet med desember Eksport til andre EU-land var EUR 54,5 milliarder i januar, opp 5,3 % sammenlignet med den samme perioden i fjor. Eksport til øvrige land i Eurosonen utgjorde 35,1 milliarder (+3,2 % fra januar 2013) mens eksport til områder utenfor EU endte på EUR 36,2 millioner (+0,4 % fra januar 2013). Arbeidsledigheten vedvarende lav Sesongjustert tysk arbeidsledighet falt gjennom årsskiftet og inn gjennom februar i følge tall fra den tyske arbeidsetaten i Nürnberg færre tyskere var uten arbeid i februar sammenlignet med utgangen av 2013, tilsvarende totalt 2,9 millioner arbeidsledige personer. Prosentvis lå sesongjustert arbeidsledighet på 6,8 %, uendret fra januar og den laveste prosentledigheten på to tiår. Økonomiske eksperter mener vedvarende positive tall forårsakes av det bedrede markedsklimaet i Europa. Ujustert arbeidsledighet forholdt seg stabilt på 7,3 %. Eksport av tyske varer og tjenester var EUR 90,7 milliarder i januar 2014, opp sterke 10,5 % fra den foregående måneden og 2,9 % fra januar Import var opp 1,5 % i januar 2014 sammenlignet med den samme perioden i fjor. Handelsbalansen starter dermed 2014 med et overskudd på EUR 15 milliarder. 5

6 Ifo Instituttets ansettelsesbarometer falt gjennom årsskiftet, men steg i februar 2014 til sin høyeste notering siden mai Bedrifter innenfor den tyske serviceindustrien var en stor bidragsyter til den positive utviklingen, og rapporterte om stor etterspørsel etter nyansatte. Bedrifter innen tysk produksjonssektor var på sin side mindre aktive innen sysselsetting i februar, og brøt dermed en syv-måneder lang oppadgående trend. Bygg- og anleggsbarometeret måtte også vise til en moderat nedgang. ZEW, Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, kan også melde om fall i 2014 for senterets ZEW-indeks. Indeksen, som måler økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, har falt 15,4 poeng siden desember I likhet med Ifo Instituttet trekker ZEW frem Russlands invasjon av Krimhalvøya i Svartehavet som en utslagsgivende faktor for investorenes og analytikernes nedjusterte spådommer for tysk økonomi det kommende halvåret. ZEW-president Prof. Dr. Clemens Fuest presiserer derimot at det nåværende indeksnivået ikke motsier videre tysk vekst. Investorenes og finansanalytikernes oppfatning av Tysklands nåværende økonomiske situasjon er opp 1,3 poeng i mars fra foregående måned. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt men økonomisk sentiment noe nedjustert Ifo Instituttets forretningsklima-indeks falt i mars 2014 til 110,7 poeng fra 111,3 i februar. Tyske bedriftsledere var mer positive til sin nåværende situasjon enn tidligere, men indikerte nedjusterte forventninger til de kommende seks månedene grunnet svakere vekstutsikter hos fremvoksende markeder i øst samt den pågående uroen rundt Krimhalvøya. Bedriftsledere innen både produksjons-, bygg- og anleggs-, engros- og detaljvaresektoren var mer skeptiske til sin egen situasjon det neste halvåret sammenlignet med tidligere. Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av Markit og BME, endte i mars på 54,3 poeng, ned 2,1 poeng fra februar og indeksens laveste notering på fem måneder. Underindeksene for både produksjons- og servicesektoren fulgte i samme fotspor. Indeksen representativ for innkjøpssjefer innen produksjonsindustrien var ned 1,1 poeng til 53,7 i mars, mens underindeksen for innkjøpssjefer innen tysk serviceindustri var ned 2,9 poeng til 53,0. Begge underindeksene er dog fremdeles over 50-poengsskillet mellom oppgangs- og nedgangskonjunktur. Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar mars 2014 PMI produksjon PMI service

7 Stabilt eiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks har vist en tilnærmet lineær utvikling gjennom 2013, i all hovedsak grunnet det vedvarende stabile klimaet i tysk økonomi. Utenlandske eiendomsinvestorer har vært en medvirkende kraft til å vedlikeholde etterspørselen etter tysk eiendom både i 2012 og 2013, en trend Deutsche Hypo og administrerende direktør Andreas Pohl mener vil vedvare i Banken registrerte transaksjonsvolumer på EUR 50 milliarder for tysk boligeiendom i 2013, et relativt sett høyt tall som Deutsche Hypo tror medfører redusert transaksjonsaktivitet i første halvdel av Dette vil følgelig også reflekteres i underindeksen for dette eiendomssegmentet. 7

8 PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass Oslo Design og produksjon: